某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫民终1860号

上诉人（原审原告）:***,男,汉族,1983年2月20日出生,住山东省曹县,现住河南省商丘市睢阳区。

委托诉讼代理人:王占民，河南扬善律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何纪春，河南扬善律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）:***,男,汉族,1952年5月6日出生,住河南省商丘市。

委托诉讼代理人:冯迈,河南春恒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:商丘市中远建设工程有限公司,住所地：河南省商丘市团结路156号。

法定代表人:马建同,该公司经理。

委托诉讼代理人:何派雷,河南卓衡律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人***、商丘市中远建设工程有限公司（以下简称中远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求撤销河南省商丘市中级人民法院（以下简称商丘中院）（2018）豫14民撤3号民事判决，改判支持***的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由***承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决错误。***取得涉案房产程序合法且系有偿出资购买，办理了合法房产权证，是该案房屋唯一合法产权人。（2007）豫法民一终字第124号民事判决中以法定形式判决***合法拥有涉案房屋房产证。另根据河南省商丘市梁园区人民法院及商丘中院两级法院审理，驳回了***撤销涉案房产证的起诉，确认了***持证行为合法，一审法院对此也予以确认。一审法院认为***基于购房协议实际占有使用房屋合法，占有房屋16年具备相关的权利基础，混淆了物权的完整规定，悖离了使用权不得对抗物权人享有所有权的法律规定。

***辩称，（一）一审判决基于***与中远公司签订的有效购房协议，以及实际支付房款和实际居住使用多年的事实依法裁判***合法占有房屋正确。与实际房产证登记人***存在冲突的原因是因为房产证登记错误导致。（二）虽然***取得了涉案房屋的产权证，但***并不是房屋的合法产权人。2013年***持房产证向河南省商丘市睢阳区人民法院（以下简称睢阳区法院）提起侵权之诉，后自动撤诉。***现提起第三人撤销之诉，与之前侵权之诉自相矛盾。另自2002年***购买该房屋并居住至今，一审法院认定***知晓此事实，对存在风险的不动产仍执意购买，足以证明***的持证行为不是善意的。持有非善意取得的房屋产证主张权利，不应得到法律支持。（三）商丘市梁园区人民法院、商丘中院的行政裁定不能作为***持证行为合法的依据。***起诉商丘市国土资源局撤销给***办理的房产证，依据的是已经生效的民事判决。虽然***的起诉被法院驳回，但是驳回理由是因提起行政诉讼超过了起诉期限，案件并没有进入实体审理。另两份行政裁定也不可能否定已生效的民事判决。驳回起诉并不意味着支持商丘市国土资源局的办证行为，得不出***持证行为合法的结论。

***向一审法院起诉请求：撤销睢阳区法院（2017）豫1403民初5057号民事判决及商丘中院（2017）豫14民终3533号民事判决（以下简称3533号判决）。

一审法院认定的事实：2002年***购买中远公司（原商丘市房屋建设工程有限公司，以下简称房建公司）开发的位于河南省商丘市××区××北××东水泥制杆厂综合楼3单元4层东户房产1套,并于当年实际占有使用至今。2005年3月26日***与涉案房屋实际承建、办理房屋手续、中远公司代理人刘让领(已病故)之子刘峰补签购房协议,支付给刘让领购房款58000元,但未办理房产过户手续。2006年,案外人杨朝东向商丘中院起诉商丘市房屋建设工程有限公司(中远公司),诉请中远公司履行房屋买卖合同,交付房屋,商丘中院于2006年9月作出(2004)商民二初字第17号民事判决,中远公司不服该判决,向本院提起上诉,本院作出(2007)豫法民一终字第124号民事判决,按照“以物抵债”协议判决中远公司把涉案房屋等六套房屋交付给案外人杨朝东行使房产权利。2013年7月,案外人杨朝东与***等人签订房屋转让协议书,杨朝东将涉案房屋等九套房屋转让给***等人,并办理了产权变更手续,房产证号为商丘市房权证(2013)字第0125600,该房屋登记在***名下。2013年8月、2016年4月,***以***占有使用涉案房屋侵犯其合法权益为由,两次诉至睢阳区法院,后因故申请撤回起诉,睢阳区法院分别作出(2013)商睢民初字第01600号、(2016)豫1403民初483号民事裁定,准许***撤回起诉。2017年7月,***向睢阳区法院起诉中远公司,诉请:1.确认其与刘峰签订的购房协议有效;2.***依据购房协议占有使用涉案房屋正当合法;3.中远公司为其办理房屋产权证;4.中远公司承担案件受理费。睢阳区法院作出(2017)豫1403民初5057号民事判决,判决:一、确认2005年3月26日***与中远公司的代理人刘让领之子刘峰签订的购房协议有效;二、***依照上述购房协议占有商丘市睢阳区南京路北三明路东水泥制杆厂综合楼3单元4层东户房产1套正当合法;三、驳回***的其他诉讼请求。中远公司不服该判决,向商丘中院提起上诉。商丘中院二审认为,中远公司在开发建设涉案房屋及办理开发房屋过户登记手续时,均是由刘让领代表中远公司提交相关手续,履行相关法律程序,虽然涉案房屋购房协议是***与刘峰签订,但刘峰系刘让领之子,刘峰的行为符合表见代理的法律特征,其行为后果应由中远公司承担,且中远公司在购房协议上加盖了公司印章予以确认,***与刘峰签订的购房协议有效。基于合同关系产生的占有,有关不动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定，购房协议签订后,***将购房款交给刘让领,应视为中远公司向***出售了该房屋,依照合同约定***占有该房屋正当合法。据此,商丘中院二审作出3533号判决,驳回上诉,维持原判。2017年11月,***以商丘市国土资源局为被告,中远公司、***、胡丽芳为第三人,向商丘市梁园区人民法院提起行政诉讼,诉请撤销商丘市国土资源局办理的商丘市房权证2003字第××号、第××号,2013字第0125600号房屋所有权证。商丘市梁园区人民法院作出(2017)豫1402行初143号行政裁定,以***起诉超过诉讼时效为由裁定驳回***的起诉。***不服该裁定,向商丘中院提起上诉,该院作出(2018)豫14行终36号行政裁定,驳回上诉,维持原裁定。2018年7月,***不服3533号判决,向本案一审法院提起第三人撤销之诉。

一审法院认为，案外人刘让领作为涉案房屋的实际承建人,且中远公司在开发建设涉案房屋及办理开发房屋过户登记手续时,均是由刘让领代表中远公司提交相关手续,履行相关法律程序,刘峰作为刘让领的儿子与***签订购房协议,协议加盖有中远公司的印章,***有理由相信刘峰有权代理中远公司,刘峰的行为构成表见代理,其行为后果应由中远公司承担,双方签订的购房协议为合法有效协议,一审法院予以确认。***行使房产权不影响该协议的效力。按日常生活常理,***作为完全民事行为能力人,购买涉案房屋时首先应对房屋进行现场察看,考察房屋权利是否存在瑕疵,应当知道房屋权利存在瑕疵的情况下仍然购买,自身存在过错。在杨朝东、***获取涉案房屋房产证之前,***已经购买涉案房屋,签订购房协议,后交付了购房款,行为合法,自身无过错,虽未办理房屋过户手续,但其基于合法有效的购房协议实际占有使用涉案房屋长达16年,其占有使用具备相关的权利基础,睢阳区法院及商丘中院作出的(2017)豫1403民初5057号、3533号判决,认定***购房协议有效、占有涉案房屋合法正当,并无不当。***无证据证明涉诉判决确有错误,其诉请撤销(2017)豫1403民初5057号、3533号判决的主张,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条、第三百条第一款第(三)项之规定,一审法院判决:驳回原告***的诉讼请求。案件受理费100元,由原告***负担。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点是***请求撤销商丘中院3533号判决的理由是否成立。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“……第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”。

关于3533号判决内容是否错误的问题。在***与马红玲侵权责任纠纷一案中，商丘中院作出的（2015）商民再终字第39号生效民事判决，认定刘让领的行为构成表见代理，马红玲依照合同的约定正当地、合法地没有过错地占有、居住该房屋，并未对***构成侵权。在认定刘让领的行为构成表见代理的前提下，刘峰系刘让领之子,刘峰的行为符合表见代理的法律特征,且中远公司在购房协议上加盖了公司印章,***有理由相信是与中远公司成立买卖合同，该合同不违反国家效力性强制性法律规定，3533号判决认定***签订的购房协议有效并无不当。中远公司将房屋交付给***居住，是基于双方签订的购房协议，虽然***没有办理所有权证书，取得完整的所有权，但是***以买房的意思占有、使用涉案房屋十余年，并不具有违法性，3533号判决认定***占有房屋的行为正当合法正确。

关于3533号判决是否损害***民事权益的问题。本案纠纷产生的原因，是中远公司将涉案的房屋处分给了不同的主体，造成***与***之间产生争议，争议的实质是二人谁能优先实现权利的问题，即使（2017）豫14民终3533号判决认定***占有房屋合法，也不影响对二人权益顺位的认定。

关于行政裁定问题，虽然法院驳回了***请求撤销商丘市国土资源局办理的商丘市房权证（2013）字第0125600号等房屋所有权证的起诉，但是该行政诉讼仅是对行政登记行为合法性的审查，解决的是登记行政机关与行政相对人之间的行政法律关系，并不影响本案民事法律关系的认定。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　姚世宏

审判员　　范书伟

审判员　　于跃辉

二〇一九年九月十九日

书记员　　孙　萍