北京煜邦电力技术股份有限公司与北京天人三和物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0114民初4119号

原告：北京煜邦电力技术股份有限公司，住所地北京市昌平区科技园区永安路38号3幢。

法定代表人：周德勤，总经理。

委托诉讼代理人：计松涛，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。

被告：北京百容创展孵化器有限公司，住所地北京市昌平区科技园区永安路38号4幢1层101。

法定代表人：曹利林，总经理。

被告：北京天人三和物业管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街18号楼24-25（门牌号）281室。

法定代表人：李昌达，经理。

上述二被告之共同委托诉讼代理人：汪春旭，北京市中盾律师事务所律师。

原告北京煜邦电力技术股份有限公司（以下简称“煜邦公司”）与被告北京百容创展孵化器有限公司（以下简称“百容公司”）、北京天人三和物业管理有限公司（以下简称“三和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡爱军独任审判，公开开庭进行了审理。原告煜邦公司的委托诉讼代理人计松涛、杨殿芳，被告百容公司和三和公司之共同委托诉讼代理人汪春旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

煜邦公司向本院提出诉讼请求：1．判令百容公司返还煜邦公司2016年6月至2019年4月期间多收取的电费6308．56元；2．判令百容公司支付煜邦公司利息(以6308．56元为基数，自2019年5月1日开始计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，给付至款项实际付清日止)；3．判令百容公司赔偿煜邦公司因本案产生的律师费损失(包括先期律师费5000元，后期律师费按照判决书、调解书、和解协议等生效法律文书确定的支持数额的10%的比例给付)；4．判令三和公司对上述第一、二、三项诉讼请求所涉款项承担连带给付责任；5．本案诉讼费由百容公司和三和公司负担。事实和理由：2016年3月25日，煜邦公司与百容公司就北京市昌平区XX路区域签订了《房屋使用协议》，协议约定煜邦公司承租百容公司所有的3号厂房西楼二层北侧车间区域用于设计生产配网终端及相关设备，租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，租赁期间，煜邦公司承担所租赁房屋内实际使用的水、电、暖气费用，并在得到百容公司通知之日起5日内交百容公司或百容公司委托单位代缴，上述三项收费标准按照有关部门实际收取的数额确定准确数字，一方违反本协议其他义务造成另一方损失(包括直接损失和利息、律师费等其他损失)，违约方应负责采取补救措施并予以全部赔偿，双方发生纠纷而又不能通过协商解决纠纷时，本协议的任何一方可向北京市昌平区人民法院提起诉讼。案涉租赁房屋由三和公司提供物业服务，煜邦公司使用房屋期间每月所发生的电费，均由三和公司代收代缴，每个月的电费煜邦公司都依据三和公司在收费前向煜邦公司出具的《昌平科技园缴费通知单》上注明的应缴费用数额如数向三和公司交付，三和公司向国网北京市电力公司昌平供电公司进行代缴。在涉诉期间内，每月均是按照1．38元/度电的标准向煜邦公司代收电费，实际上该收费标准远高于昌平供电公司的实际收费标准，按照昌平供电公司实际收费的平均电价0．964元/度电进行计算，涉诉期间内，共计向煜邦公司多收取电费6308．56元。煜邦公司认为，百容公司违反合同约定义务，三和公司占有了多收取的电费款项，二被告均对煜邦公司负有法律责任，应对煜邦公司所主张的诉讼请求承担连带责任。故煜邦公司诉至本院，请求如上。

百容公司辩称：不同意煜邦公司的诉讼请求。理由：1．本案案由是房屋租赁合同纠纷，但煜邦公司诉讼请求是基于代收电费纠纷，而代收电费是基于物业服务合同项下的纠纷，本案案由应是物业服务合同纠纷。2．我方没有实际收取煜邦公司电费，也没有委托三和公司收取电费，二被告之间没有代收电费的委托关系。煜邦公司要求我方返还多交的电费没有事实及法律依据。

三和公司辩称：不同意煜邦公司的诉讼请求。理由：1．我方接受涉案房屋所在工业园区业主北京海纳川汽车部件股份有限公司的委托，对该工业园区提供物业管理、代收电费等综合服务，我方代收是为北京海纳川汽车部件股份有限公司代收。2．1．38元/度电的收费标准，也是依据北京海纳川汽车部件股份有限公司的《关于昌平厂区调整自来水和电费价格的通知》执行的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：

2014年，三和公司接受北京海纳川汽车部件股份有限公司(以下简称“海纳川公司”)的委托,对该公司位于北京市昌平区XX路的工业园区提供物业管理、出租房屋等综合服务，双方签订《物业管理委托合同》。百容公司为入住该工业园的企业。

2016年3月25日，百容公司（出租方、甲方）与煜邦公司（承租方、乙方）签订《房屋使用协议》，主要约定内容如下：“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及其他有关法律、法规、规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方使用甲方物业的事宜签订本协议。一、使用物业状况。第一条：甲方提供使用的物业位于北京市昌平区永安路38号。第二条：使用物业的位置、区域、面积：乙方使用的物业单元为：3号厂房西楼二层北侧车间区域（以下简称：涉案房屋），使用物业建筑面积为1228平方米。第三条：使用物业的用途：使用物业的用途为设计生产配网终端及相关设备。二、使用期限。第四条：租赁期限三年。自2016年4月1日至2019年3月31日。三、使用费用及其他费用。第八条：使用期间，乙方承担所使用物业内实际使用的水、电、暖气费用，并在得到甲方通知之日起5日内交甲方或甲方委托单位代缴。甲方或甲方委托单位需及时向乙方提供水费、电、暖气费的正式发票。上述三项收费标准按照有关部门实际收取的数额确定准确数字。如遇国家及科技园区调整收费标准，甲方应及时通知乙方变更后的收费标准。若乙方逾期缴纳上述费用的，乙方应承担相应的违约责任。第十三条：1．用电方面：甲方负责使用物业内变压器室，高、低压配电室维修、维护及保养，所需费用由甲方承担。乙方负责使用物业内配电室，配电柜、配电箱及所接线路的维修、维护及保养，所需费用由乙方承担。九、违约责任。第四十二条：一方违反本协议其他义务造成另一方损失（包括直接损失和利息、第三方索赔、律师费、差旅费、调查费、鉴定费、仲裁费等其他损失），违约方应负责采取补救措施并予以全部赔偿；已约定违约金的，还应就违约金不足弥补损失部分予以赔偿。”合同还约定了其他权利义务内容。

合同签订后，双方依约履行了权利和义务。三和公司每月按照每千瓦时1．38元的收费标准向煜邦公司发出《昌平科技园缴费通知单》，煜邦公司依据该通知单上注明的应缴费用数额向三和公司缴纳电费。《昌平科技园缴费通知单》有如下内容：根据物业服务公约相关内容，我司对于贵公司所使用的自来水费及电费属代收代缴，请贵公司在收到通知单之日起5日内缴纳，超出将按照行业规定计收滞纳金。

本案审理中，煜邦公司申请本院向国网北京市电力公司昌平供电公司（以下简称“昌平供电公司”）调取了《关于北京天人三和物业管理有限公司（用户编号：0003322711）相关资料的说明》，载明：用户名称海纳川公司、缴费名称三和公司、用电地址北京市昌平区城北街道办事处南关社区居委会永安路38号，经查询，2016年1月至2019年12月间电量共计11188870度，电费共计10780514．36元，在此期间用户已结清电费。

经煜邦公司、百容公司、三和公司对账，均认可煜邦公司租赁期间的实际用电量为16960千瓦，实际缴纳电费金额为22658．23元。经询问，本案中的涉案房屋并未单独安装能够区分尖峰、峰、平、谷各时段电量数额的电量表。

上述事实，有《房屋使用协议》、《昌平科技园缴费通知单》、支出凭证、付款回单、增值税专用发票、《物业管理委托合同》、《关于北京天人三和物业管理有限公司（用户编号：0003322711）相关资料的说明》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，煜邦公司与百容公司公司签订的《房屋使用协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，煜邦公司与百容公司公司应当按照合同约定履行各自的义务。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，煜邦公司在38号院从百容公司承租涉案房屋，三和公司为海纳川公司的38号院提供物业服务，服务范围中包括园区水电费供暖费代收代缴服务。在房屋租赁期间，煜邦公司依据三和公司出具的《昌平科技园缴费通知单》上注明的应缴费用数额向三和公司实际交付水电费，上述事实表明，三和公司是代百容公司向煜邦公司收取电费。在现有证据不能证明三和公司具有“超出代理权限以被代理人的名义实施民事法律行为”的情况下，煜邦公司有关退回多收取电费诉讼主张的承担民事责任主体应是百容公司。百容公司的抗辩意见，不予采信。

当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《房屋使用协议》第八条约定，煜邦公司承担所使用物业内实际使用的水、电、暖气费用，并在得到百容公司通知之日起5日内交百容公司或百容公司委托单位代缴，上述三项收费标准按照有关部门实际收取的数额确定准确数字。根据该约定，有关部门实际收取的电费数额就是煜邦公司应交纳的电费数额。现煜邦公司与百容公司对“有关部门”有不同理解，根据合同所使用的词句以及合同中有关百容公司负责代缴电费的约定，本院确定《房屋使用协议》第八条中的“有关部门”应为供电部门，即昌平供电公司。

根据电力部门提供的数据计算，2016年1月至2019年12月间，海纳川工业园用电量共计11188870度，昌平供电公司实际收取正常电费共计10780514．36元，平均价格为每千瓦0．964元。由于涉案房屋未单独安装能够区分尖峰、峰、平、谷各时段电量数额的电量表，煜邦公司应按照平均价格交纳电费。经本院核算，三和公司多收取电费6308．56元（22658．23元-16960千瓦×0．964元），应由百容公司返还煜邦公司。故本院对于煜邦公司要求百容公司返还多收取的电费的请求，予以支持。

百容公司以高于平均价格的标准向煜邦公司收取电费系对合同条款理解不一所致，有别于故意违约，故对于煜邦公司主张利息及律师费的损失，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、北京百容创展孵化器有限公司于本判决生效后七日内返还北京煜邦电力技术股份有限公司2016年6月至2019年4月期间多收取的电费6308．56元；

二、驳回北京煜邦电力技术股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费83元，由北京煜邦电力技术股份有限公司负担33元（已交纳），由北京百容创展孵化器有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　胡爱军

二〇二一年四月三十日

书记员　　刘　佳