北京国舜律师事务所等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事案件判决书

（2021）京02民终12930号

上诉人远光软件股份有限公司（以下简称远光公司）因与上诉人北京国舜律师事务所（以下简称国舜律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月18日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

远光公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判国舜律所支付我公司租金1018993.32元，本案一、二审诉讼费、保全费由国舜律所承担。事实和理由：一、一审法院以我公司未采取措施防止损失扩大，未及时收回北京市西城区广安门外大街168号1幢8层1-902、1-903、1-905、1-906房屋（以下简称涉案房屋）为由，认定我公司不得就扩大损失部分要求赔偿，属于法律适用错误。一审法院既然认为双方所签《北京市房屋租赁合同》于2021年6月24日才被解除，那么在租赁关系仍然存续的期间，我公司不能收回房屋。我公司在纠纷发生过程中的诉求是要求国舜律所继续履行协议。因我公司的诉求是维持租赁关系，那么我公司当然不能收回房屋。二、我公司没有阻碍国舜律所搬离家具，是国舜律所为了索取装修损失补偿，不积极履行腾空房屋的义务，导致我公司不能实际占有使用房屋，相关责任应该由国舜律所自行承担。1.我公司从来没有通知物业公司阻挠国舜律所搬家的行为，自始至终国舜律所都可以将房屋内存留的办公家具搬离。国舜律所提交的2020年11月13日所谓阻挠搬家的视频，并无我公司人员在场。而其后期提交的我公司带人看房的视频是我公司与物业人员入户关窗。2.国舜律所在2020年9月单方要求降租被拒绝后，其提出解除合同，并在没有依据的情况下提出了装修补偿款435000元以及其他款项的诉求。其不搬走家具导致场地被占用即是为了达到索要装修补偿款及退押金等目的。三、双方关于租赁合同不能提前解除的约定合法有效，法院应对双方所签合同予以尊重，即使法院适用自由裁量权以事实不能履行为由解除了租赁合同，也应判令国舜律所支付合同履行期间内的租金。1.双方不能提前解除合同的约定合法有效，我公司要求国舜律所继续履行协议，支付2020年11月至2021年5月的租金有合同依据。2.租赁合同事实已难以履行的判断权在法院，我公司没有义务去判断合同是否难以履行，所以我公司要求国舜律所继续履行合同属合法请求。3.一审法院基于职权，经过审查后认为租赁合同已经事实不能继续履行了，故判令合同于2021年6月24日解除。但是在这个裁定解除期限之前，我公司一直认为国舜律所是可以继续履行的，且这一诉求也是有合同依据的，因此我公司要求国舜律所支付租金是合理诉求。四、一审法院只支持了我公司诉请的3个月租金，显失公平。国舜律所以新冠疫情的原因申请免租，我公司按照政策给予其3个月的免租期。我公司给予3个月免租期的目的就是希望能够共担风险，维系租赁关系。但国舜律所在免租3个月后不到半年时间又以降租为由单方解约，有违诚实信用原则。国舜律所自2019年3月15日起承租了涉案房屋，截至法院裁定的合同解除时间2021年6月24日，租赁关系存续了27个月。其中我公司给了国舜律所50天装修的免租期，另外在2020年给予了3个月的免租优惠，一审法院又裁定自2020年11月3日起至2021年6月24日止的7个半月的时间里国舜律所只需要交3个月租金。另外，为了本次租赁，我公司向中介机构支付了117000元中介费，约等于1个月的租金。我公司出租涉案房屋的期限共27个月，但是其中不能收到租金的时间长达10个月。在我公司没有过错的情况下，一审判决有违公平。

国舜律所辩称，不同意远光公司的上诉请求。一审判决错误认定解除时间，远光公司主张的2020年11月4日至2021年5月3日期间的租金，我所不同意支付。合同解除时间应以我所明确发送通知且远光公司收到的时间为准，即2020年9月24日。远光公司虽表示了不同意，但我所也向法院起诉解除合同，即便不以2020年9月24日认定为解除时间，也应认定我所起诉的时间为解除时间。关于违约金，远光公司没有提出用保证金抵扣违约金，一审法院直接折抵违反了不告不理的原则。关于扩大损失的问题，扩大损失关系到合同解除日期，解除之后才可以说房屋空置导致损失扩大，我所认为这是错误认定。远光公司已经拿到了政府的房租补贴，不应再计算到其主张的租金数额内。 国舜律所上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方所签《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除，驳回远光公司要求我所支付509496.66元房租的请求；本案一、二审诉讼费、保全费由远光公司承担。事实和理由：1.从任何方面考虑，我所不认可将押金直接折抵违约金的处理。在远光公司没有提出诉求时一审法院主动将保证金抵扣违约金违反了不告不理的原则。2.一审法院认定双方所签《北京市房屋租赁合同》解除时间错误，不应认定为我所将家具从涉案房屋内搬出的日期（2021年6月24日），依法应当认定为我所向远光公司发出解除通知且其收到之日。3.一审法院认定远光公司应当及时接收房屋但其未收回，不得就扩大的损失要求赔偿，则不应认定我所继续承担远光公司收到我所发出解除通知之日以后的房屋租金，应按照我所解除合同后实际搬出的时间来支付费用。4.关于交接房屋，并非我所故意拖延不愿或不予搬出，而是由于远光公司派物业人员阻挠我所搬出，我所在一审中已经提交了视频证据予以证明，不应将搬出家具的时间认定为我所最终将房屋交接给远光公司的时间，更不应据此要求我所承担“迟延交接”房屋的不利法律后果和继续承担直至该日的房屋租金。5.我所以“提前书面告知”和“在搬离后再向远光公司发出书面通知，且将门锁密码和钥匙一并邮寄给远光公司”等行为，明确向远光公司表示不再继续履行双方签订的合同，具有解除合同的法律效力。即便构成违约，亦不应由我所继续承担搬离后的房租。6.远光公司阻拦我所搬离家具的行为，导致我所家具滞留，相应的装修未能及时拆走并有效利用，远光公司应当承担相应法律责任。如果远光公司后期不让我所搬出，我所应该会通过诉讼的方式取回桌椅等家具。7.远光公司主张的违约金和损失仅能主张一项，只有在违约金不能满足损失的情况下，才可以增加损失的主张。 远光公司辩称，不同意国舜律所的上诉请求。双方之间的合同是有效的，双方应当履行合同，合同中明确约定在合同期内，任何一方不得单方解除合同。合同履行过程中，我公司没有任何过错，国舜律所所谓疫情问题，我公司已经给了其免租期，也允许其将承租的一部分物业转租，已经尽到了出租人的义务。在我公司没有违约的情况下，国舜律所单方恶意违约解除合同，拒不支付租金，其不能以单方通知的形式解除合同，这一行为没有法律和合同基础，国舜律所发通知解除合同的行为是无效的。我公司不存在阻碍国舜律所搬离物品的行为，国舜律所一方面要求解约，另一方面要求我公司支付其装修赔偿，我公司未予理会。但是国舜律所自己不搬走，其重新租赁的场所也在同一栋楼里，最终法院以其搬空物品的时间为解除时间，虽然我公司不同意解除合同，但实际国舜律所已经搬走，我公司也认可该日期为合同解除时间，国舜律所以2020年9月24日或以起诉日作为解约时间，没有事实及法律依据，我公司不予认可。

远光公司向一审法院起诉请求：1.判令国舜律所支付租金1018993.32元、违约金339664.44元；2.判令国舜律所承担本案诉讼费。

国舜律所向一审法院反诉请求：1.确认双方之间关于承租涉案房屋的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；2.判令远光公司退还押金339664.44元；3.判令远光公司支付装修款补偿435000元；4.判令远光公司支付家具款补偿95000元；5.诉讼等相关费用由远光公司承担。

一审法院认定事实：2019年3月21日，远光公司（出租人、甲方）与国舜律所（承租人、乙方）、北京华睿恒源房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方拥有的涉案房屋，建筑面积共计744.47平方米，租赁用途为办公，租期自2019年3月15日至2024年5月3日，其中2019年3月15日至2019年5月3日为免租期。2019年5月4日至2022年5月3日的租赁单价7.5元/天/平米，月租金169832.22元，年租金2037986.64元；自2022年5月4日至2024年5月3日租赁单价7.88元/天/平米，每月178437.05元，年租金2141244.6元。租金支付方式为押2付6，各期租金支付日期2019年3月20日、2019年11月3日、2020年5月3日、2020年11月3日，以此支付时间间隔类推直至合同履行完毕为止。本合同签订之日，乙方向甲方支付押金339664.44元，押金不计利息，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。 2019年3月14日，远光公司与国舜律所签订《房屋交割单》，将涉案房屋交付国舜律所。国舜律所向远光公司交纳了押金339664.44元，并支付房屋租金至2020年11月3日。 合同履行过程中，因新冠肺炎疫情爆发，双方就租金减免及调整房屋承租面积事宜通过往来函件进行沟通，并于2020年6月3日签订《房屋租赁合同补充协议》，主要内容为：甲方（远光公司）同意乙方（国舜律所）对原合同的905、906房屋转租，转租后的房屋用途亦仅限于办公使用，且次承租人的租赁期限不得超过乙方的承租期限，次承租人不得再次转租；甲方同意免除乙方2020年2、3、4月共计3个月租金，减免租金总计509496.66元，减免方式为抵减方式，乙方2020年5月至11月应交租金1018993.32元，抵减2、3、4月租金509496.66元，实缴租金509496.66元。补充协议签订后，国舜律所向远光公司支付了2020年5月至11月的租金509496.66元。 后，国舜律所于2020年9月11日向远光公司提出降租申请，又于9月24日向远光公司提出解除合同，并告知远光公司将于11月下旬搬离涉案房屋。2020年10月12日，国舜律所要求远光公司对装修损失予以补偿。10月15日，远光公司回函表示要求国舜律所继续履行合同。10月19日，国舜律所告知远光公司双方合同已因不可抗力解除，要求远光公司尽快退还房屋租赁押金并补偿装修损失。11月5日，远光公司向国舜律所催收2020年11月4日至2021年5月3日租金。11月13日，国舜律所致函远光公司，告知已于该日搬离涉案房屋，并称远光公司通知物业阻挠其搬家，要求远光公司补偿装修及办公家具损失，否则装修及办公家具所有权仍归其所有。11月16日，远光公司回函表示不同意解除合同，不存在腾房交接、退还押金、装修补偿和办公桌椅使用费问题，要求国舜律所尽快支付下期房屋租金及违约金。 一审审理中，国舜律所主张疫情期间房租市场价格下降，因远光公司不同意降租，故其基于不可抗力行使合同解除权，并就其主张提交了2020年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同显示国舜律所承租位于北京市西城区广安门外大街168号1幢10层1-1103房屋，建筑面积211.96平方米，租赁期限自2020年11月1日至2023年11月30日，月租金38333元。远光公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。 国舜律所还提交了其搬离房屋时和搬离房屋后的房屋现场视频，欲证明其于2020年11月13日搬离涉案房屋，远光公司进行阻挠，其搬离后远光公司带人看房。远光公司对搬离视频不予认可，表示其并未在场，亦未进行阻挠，不认可国舜律所的单方搬离行为，对国舜律所搬离后的房屋视频认可真实性，但不认可证明目的；表示视频显示内容为其与物业人员在寒潮天气入户关窗。国舜律所另提交了装饰装修工程施工合同、办公家具购销合同、增值税发票，以证明其装修及家具损失。远光公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。 经一审法院释明，双方于2021年6月24日对涉案房屋进行了交接，国舜律所将其办公家具搬出。 另，一审法院依远光公司申请，作出（2021）京0102民初4680号民事裁定书，裁定查封国舜律所名下价值1358657.76元的财产；依国舜律所申请作出（2021）京0102民初4680号之一民事裁定书，裁定查封远光公司名下价值869664.44元的财产。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，远光公司与国舜律所签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。 合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，双方就租金减免问题进行了积极协商，远光公司免除了国舜律所2020年2月、3月、4月的租金并变更合同履行方式，同意国舜律所对部分承租房屋进行转租。国舜律所在得到债务减免的情况下，应当继续履行合同。国舜律所以疫情构成不可抗力为由，向远光公司再次提出降租申请，在远光公司未予回复的情况下径行发出解除合同通知，对此法院认为，疫情及疫情防控措施对各经济实体的影响各异，应当结合个案情况，严格依照法律规定进行审查，合理平衡各方利益。考虑到远光公司已免除国舜律所3个月的租金，国舜律所租赁涉案房屋系用于办公，而非从事商业经营活动，且其在本案中并未提供证据证明疫情防控措施导致其合同目的无法实现的情况，法院认为国舜律所主张因不可抗力造成合同不能履行，缺乏因果联系，其向远光公司发出的解除函，不能发生合同解除的法律后果，故法院对其要求确认双方合同于2020年9月24日解除的反诉请求不予支持。但考虑到案涉合同已难以实际履行，且双方于2021年6月24日交接了涉案房屋，故法院确认案涉合同于2021年6月24日解除。国舜律所未按约定履行合同，构成违约，远光公司要求国舜律所支付违约金，存在事实和法律依据，依法予以支持。关于国舜律所要求远光公司返还押金的反诉请求，因合同约定押金应抵扣国舜律所欠付款项及违约金，故押金抵扣其应承担的违约金后不再退还。

本院认为，双方当事人对于一审判决关于双方所签《北京市房屋租赁合同》的效力均表示认可，对解除该合同也一致同意；国舜律所对于一审判决驳回其主张的装修补偿款和家具补偿款表示认可；远光公司就一审判决将国舜律所支付的押金折抵违约金的处理方式无异议，国舜律所亦未对押金的处理提出上诉，本院对上述认定均不持异议，就相关问题也不再进行赘述。现仅就双方争议的远光公司主张的租金1018993.32元是否应当的得到支持进行分析论述。而要认定此问题，需要先对合同解除的责任问题、解除时间进行确认。 首先，因发生新冠肺炎疫情，社会各界甚至普通民众都或多或少受到一定影响。但应当指出，疫情及防控措施对各经济实体的影响存在差异，人民法院对相关案件，应依法依规审查案件事实、合理平衡各方利益，各主体应共担风险、共度难关。本案中，国舜律所租赁涉案房屋目的是用于办公，并非从事商业经营活动，且其并未提供证据证明疫情防控措施导致其合同目的无法实现；远光公司已经免除了国舜律所2020年2月至4月共计3个月的租金509496.66元，并变更合同履行方式，允许其对涉案房屋进行部分转租。在此情况下，国舜律所以疫情构成不可抗力为由，又向远光公司提出降租申请，且在远光公司未予回复的情况下就发出解除合同通知，明显依据不足，且构成违约。因国舜律所并不享有合同解除权，故无论是其发出解除函还是提起诉讼，都不能直接发生合同解除的法律后果，故其要求确认双方合同于2020年9月24日或于其起诉时解除，本院均无法支持。由于双方已于2021年6月24日实际交接了涉案房屋，租赁合同已无法履行，一审法院将此时间认定为合同解除时间，并无不妥。 其次，关于远光公司主张的2020年11月至2021年5月租金。现国舜律所主张因远光公司指派物业公司阻止其搬离涉案房屋，其不应承担2020年11月13日之后的租金。本院认为，一则，国舜律所是在不享有合同解除权的情况下，擅自毁约；二则，国舜律所提供的证据尚不足以证实远光公司指派物业公司阻拦其搬离的事实存在；三则，从国舜律所起诉要求远光公司支付其装修补偿、家具补偿等看，不排除其有占用涉案房屋以获取相关补偿的意图，故国舜律所理应支付相应租金。国舜律所所持其已经承担了违约金不应再支付租金的主张，因两者性质不同，本院对其此项意见不予采信。 至于国舜律所应当承担的租金数额。远光公司虽不同意解除合同，但国舜律所不仅致函其提出解约申请，还采取单方搬离房屋的方式明确表示不履行合同，在此情况下，双方均有义务寻求有效解决纠纷的途径，远光公司亦应及时收回涉案房屋，防止损失进一步扩大，通过合法途径积极维权，而不是放任涉案房屋处于空置状态，产生不必要的损失。一审法院考虑远光公司自身的责任，酌情部分支持了其主张的租金数额，且其也获得一定政府补贴，故一审法院认定数额并无明显不当。 综上所述，远光公司和国舜律所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17790元，由远光软件股份有限公司负担8895元（已交纳）；由北京国舜律师事务所负担8895（已交纳） 本判决为终审判决。

审判长　白　松 审判员　王军华 审判员　刘慧慧

书记员　刘　荧 书记员　韩　铮