北京某某师事务所与远光软件股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京02民终4479号 上诉人（原审被告）：北京***师事务所，住所地北京市西城区广安门外大街168号朗琴国际B座509。 负责人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，北京***师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京***师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：远光软件股份有限公司，住所地：广东省珠海市港湾大道科技一路3号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 上诉人北京***师事务所（下称***所）因与被上诉人远光软件股份有限公司（下称远光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初35706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月6日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 ***所上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回远光公司的诉讼请求；由远光公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院查明事实不清，认定错误。一、根据前诉案件（一审案号：（2021）京0102民初4680号、二审案号：（2021）京02民终12930号）的判决结果，远光公司主张2021年5月4日至2021年6月24日的房屋租金及相应电费，***所明确作出不再履行租赁合同的意思表示后，因远光公司未及时采取措施防止损失扩大而产生的费用应由其自行负担，其向人民法院提起本案诉讼的行为构成重复起诉。二、一审法院判决***所向远光公司支付免租期租金159420.18元，该判决与前诉判决相矛盾，在前诉中，人民法院已确认由***所押金抵扣应承担的违约责任，该违约责任通过补缴免租期的租金确定，故本案应予改判。 远光公司辩称，同意一审判决，请求驳回***所的上诉请求，维持原判。 远光公司向一审法院起诉请求：1.判令***所向远光公司支付自2021年5月4日起至2021年6月24日（即合同解除之日）止的房屋租金290343.30元；2.判令***所支付远光公司免租期租金159420.18元；3.判令***所向远光公司支付自2020年11月13日至2021年6月24日欠付的电费1552.78元；4.判令由***所承担本案的案件受理费。 一审法院认定事实：2019年3月21日，远光公司（出租人、甲方）与***所（承租人、乙方）、北京华睿恒源房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：乙方承租甲方拥有的坐落于北京市西城区广安门外大街168号1幢8层1-902、1-903、1-905、1-906房屋（下称诉争房屋），建筑面积共计744.47平方米，租赁用途为办公，租期自2019年3月15日至2024年5月3日，其中2019年3月15日至2019年5月3日为免租期。2019年5月4日至2022年5月3日的租赁单价7.5元/天/平米，月租金169832.22元，年租金2037986.64元；自2022年5月4日至2024年5月3日租赁单价7.88元/天/平米，月178437.05元，年租金2141244.6元。租金支付方式为押二付六，各期租金支付日期2019年3月20日、2019年11月3日、2020年5月3日、2020年11月3日，以此支付时间间隔类推直至合同履行完毕为止。本合同签订之日，乙方向甲方支付押金339664.44元，押金不计利息，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。双方在其他约定事项中约定：“……（二）因乙方原因提前退租的，甲方给予乙方50天免租期无效，乙方需按照每年10天免租期的比例补缴租金费用（10天租金费用55835元）……”。 合同履行过程中，双方就租金减免及调整房屋承租面积事宜通过往来函件进行沟通，并于2020年6月3日签订《房屋租赁合同补充协议》。 2021年1月13日，远光公司将***所诉至法院，要求判令***所支付2020年11月至2021年5月期间的房屋租金1018993.32元、违约金339664.44元。***所不同意远光公司上述诉讼请求，并提起反诉要求：1.确认双方之间关于承租北京市西城区广安门外大街168号朗琴国际大厦A座902、903、905、906的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；2.判令远光公司退还***所押金339664.44元；3.判令远光公司支付***所装修款补偿435000元；4.判令远光公司支付***所家具款补偿95000元；5.诉讼等相关费用由远光公司承担。诉讼过程中，经法院释明，双方于2021年6月24日交接了诉争房屋，***所将其办公家具搬出。法院于2021年7月15日作出（2021）京0102民初4680号民事判决，判决：“一、确认远光软件股份有限公司与北京***师事务所于二〇一九年三月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二一年六月二十四日解除；二、于判决生效之日起七日内，北京***师事务所支付远光软件股份有限公司租金509496.66元；三、驳回远光软件股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京***师事务所的全部反诉请求。”***所不服上述一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2021年9月29日作出（2021）京02民终12930号民事判决，其中载明：“……二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认……另，远光公司认可一审法院将押金折抵违约金的处理，而***所也表示其并未就退还押金的请求提出上诉……本院认为……***所以疫情构成不可抗力为由，又向远光公司提出降租申请，且在远光公司未予回复的情况下就发出解除合同通知，明显依据不足，且构成违约。因***所并不享有合同解除权，故无论是其发出解除函还是提起诉讼，都不能直接发生合同解除的法律后果，故其要求确认双方合同于2020年9月24日或于其起诉时解除，本院均无法支持。由于双方已于2021年6月24日实际交接了涉案房屋，租赁合同已无法履行，一审法院将此时间认定为合同解除时间，并无不妥。其次，关于远光公司主张的2020年11月至2021年5月租金……本院认为，一则，***所是在不享有合同解除权的情况下，擅自毁约；二则，***所提供的证据尚不足以证实远光公司指派物业公司阻拦其搬离的事实存在；三则，从***所起诉要求远光公司支付其装修补偿、家具补偿等看，不排除其有占用涉案房屋以获取相关补偿的意图，故***所理应支付相应租金。***所所持其已经承担了违约金不应再支付租金的主张，因两者性质不同，本院对其此项意见不予采信。至于***所应当承担的租金数额。远光公司虽不同意解除合同，但***所不仅致函其提出解约申请，还采取单方搬离房屋的方式明确表示不履行合同，在此情况下，双方均有义务寻求有效解决纠纷的途径，远光公司亦应及时收回涉案房屋，防止损失进一步扩大，通过合法途径积极维权，而不是放任涉案房屋处于空置状态，产生不必要的损失。一审法院考虑远光公司自身的责任，酌情部分支持了其主张的租金数额，且其也获得一定政府补贴，故一审法院认定数额并无明显不当……判决如下：驳回上诉，维持原判”。 2021年12月29日，远光公司向北京鼎春德物业管理有限公司西城分公司支付2020年11月13日至2021年6月24日期间电费1552.78元。 另查，一、庭审中，远光公司提交工程维修工作单及付款通知单，证明***所在截至2021年6月24日尚欠电费1552.78元未交纳，但***所拒绝承担。***所对远光公司所主张电费金额不持异议，但对于上述证明材料真实性不予认可，且认为***所早已搬离案涉房屋，故电费不应由***所承担。同时，***所提交转账凭证及发票，证明其向物业公司交纳电费至2020年11月13日。远光公司对真实性认可，但认为***所所交纳电费都是之前的，现远光公司所主张的是2020年11月14日至2021年6月24日期间的。诉讼过程中，远光公司提交其向物业公司支付电费的转账凭证及发票，证明其支付了2020年11月13日至2021年6月24日期间电费1552.78元。***所对该份证据真实性、关联性及证明目的均不认可。 二、庭审中，***所提交银行电子回单，证明***所已依据判决结果向远光公司支付租金及利息。远光公司对真实性认可，但认为与本案无关。 一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求损失。经前诉判决认定，远光公司与***所之间的房屋租赁合同于2021年6月24日解除。远光公司主张***所尚未支付2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金，***所则认为远光公司该项主张以构成重复诉讼。法院认为，前诉案件中虽然当事人相同，但远光公司在前诉案件中并未主张上述期间的房屋租金，前诉生效判决所处理的房屋租金系2021年11月至2021年5月3日期间的租金，前诉生效判决系对远光公司所主张的租金认定是基于其所主张的期间租金的综合认定，故远光公司在前诉生效判决确认案涉租赁合同解除后主张***所支付2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金，并未构成的对前诉裁判结果的否定，不构成重复起诉。对于远光公司所主张2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金金额，经前诉判决认定***所存在擅自毁约，且存在“不排除其占有涉案房屋以获取相关补偿的意图”；而远光公司亦存在及时收回涉案房屋，防止损失进一步扩大的责任，故双方迟至2021年6月24日在法院的组织下才办理房屋交接均有责任，故法院综合上述情况，对远光公司所主张2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金合理部分予以支持。对于远光公司要求***所支付2020年11月14日至2021年6月24日期间电费的诉讼请求，***所对远光公司所主张金额不持异议，但认为其早已搬离不应当支付该期间的电费。因如上所述，房屋未能及时交接双方均负有责任，故对于上述期间电费损失双方亦应当予以分担；又因，远光公司提供证据证明其已全部支付了上述期间的电费，故***所应当向远光公司支付电费776.39元。 对于远光公司要求***所支付免租期租金的诉讼请求，双方在房屋租赁合同中对因***所原因提前退租，***所需要按照比例补缴租金具有明确约定，故远光公司该项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。***所主张在前诉案件的裁判中违约金数额中已包含该项费用，在其已履行生效判决的情况下无需另行支付免租期的租金。但，前诉案件中，双方均未对上述情况下免租期租金的处理主张权利，故在前诉生效判决中并未对该笔款项进行处理；同时，双方在合同中对于因***所原因提前解除合同后，免租期费用的支付亦并非违约金的约定，而系双方对提前解约情况下，免租期租金优惠分担约定，故而***所上述抗辩意见不能成立，法院对远光公司要求***所支付免租期租金159420.18元予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京***师事务所于判决生效之日起七日内支付远光软件股份有限公司二〇二一年五月四日至二〇二一年六月二十四日期间的房屋租金145171.65元；二、北京***师事务所于判决生效之日起七日内支付远光软件股份有限公司二〇二〇年十一月四日至二〇二一年六月二十四日期间电费776.39元；三、北京***师事务所于判决生效之日起七日内支付远光软件股份有限公司免租期租金159420.18元；四、驳回远光软件股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，***所称远光公司派物业人员阻碍其办理家具且在其搬离后多次待人进入案涉房屋意图出租，并提交相关视频光盘。远光公司称相关视频此前已生效的案件中***所提交过，对相关视频不予认可，生效判决对相关事实已有认定。 一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，关于2021年5月4日至2021年6月24日期间的租金问题，***所上诉称远光公司的该项诉请已经法院生效判决作出处理，构成重复起诉，但是从前诉远光公司的诉讼请求来看并未包括本案的诉讼请求；而从前诉本院认为部分来看，亦不足以得出前诉对本案诉讼请求进行了处理的结论，故对***所该项上诉意见，本院不予采信。前诉生效判决认定***所为违约方不享有合同解除权，并确认双方的租赁关系于2021年6月24日解除。此前双方之间的房屋租赁合同对双方仍具有约束力，***所应支付远光公司此前的房屋租金。综合考虑2021年5月4日至2021年6月24日期间为双方诉讼期间以及生效判决确认的双方过错，一审法院酌定的***所应支付远光公司的租金数额，并无不当，本院予以确认。关于免租期租金的问题，双方所签租赁合同中明确约定，因***所原因提前退租的，其应给予远光公司的50天免租期无效，***所需按照每年10天免租期的比例补缴租金费用给远光公司。且该约定并未在租赁合同的第十条违约责任中，而是作为第十二条其他事项约定的内容。结合该条的内容、合同有关违约责任的约定以及前诉的情况，***所有关其不应支付免租期租金的相关上诉意见，依据不足，本院不予采信。一审判决对本案所做他项处理，亦无不当，本院亦予确认。 综上所述，***所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8068元，由北京***师事务所负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二二年四月二十九日 法官助理　*** 书 记 员　***