远光软件股份有限公司与北京某某师事务所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京0102民初35706号 原告：远光软件股份有限公司，住所地：广东省珠海市港湾大道科技一路3号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被告：北京***师事务所，住所地：北京市西城区广安门外大街168号朗琴国际B座509。 负责人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，北京***师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京***师事务所实习律师。 原告远光软件股份有限公司（以下简称：远光公司）与被告北京***师事务所（以下简称：***所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远光公司的委托诉讼代理人**，被告***所的负责人***及委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远光公司向本院提出诉讼请求：1.判令***所向远光公司支付自2021年5月4日起至2021年6月24日（即合同解除之日）止的房屋租金290343.30元；2.判令***所支付远光公司免租期租金159420.18元；3.判令***所向远光公司支付自2020年11月13日至2021年6月24日欠付的电费1552.78元；4.判令由***所承担本案的案件受理费。事实和理由：2019年3月21日，远光公司作为甲方（出租人）与乙方（承租人）***所、居间方北京华睿恒源房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋租赁合同》（简称“租赁合同”），约定远光公司将坐落于北京市西城区广外街道办事处广安门外大街XX号XX，建筑面积共计744.47平方米的房屋租赁给***所作办公用途使用。另约定：租赁期限为自2019年3月15日起至2024年5月3日，共计5年1月20天。《租赁合同》自2019年5月4日起至2022年5月3日，租赁单价7.50元/天/平方米。租金每期支付6个月的租金。甲方给予乙方50天作为免租金期，自2019年3月15日至2019年5月3日，在免租期内，乙方无需支付50天的租金。因乙方原因提前退租的，甲方给予乙方50天免租期无效，乙方需按照每年10天免租期的比例补缴租金费用（10天租金费用55835元）。另约定租赁期内，电费、电话费、上网费、车位费等由乙方承担。2019年3月14日，远光公司按期向***所交付租赁房屋并签订了《房屋交割清单》。***所也支付了押金339664.44元。随后，***所交付租金至2020年1月，便以新冠疫情、经营不善为由拒付租金并提出退租部分单元房屋。经协商，远光公司本着体谅、友好继续合作的原则与被告于2020年6月3日签订了《房屋租赁合同补充协议》（简称“补充协议”），约定甲方对乙方减免2020年2、3、4月份共计三个月的租金，减免租金总计509496.66元，减免方式为抵扣，则乙方在2020年5月至11月抵扣后须缴租金509496.66元。《补充协议》签订后，***所仅实际支付租金至2020年11月3日后又再次违背承诺、拒付租金，经远光公司多次催告后无果，故远光公司向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求***所支付2020年11月4日至2021年5月3日期间的租金1018993.32元、违约金339664.44元。根据（2021）京0102民初4680号民事判决书，法院认定因***所违约导致合同解除、无法继续履行，且双方于2021年6月24日完成房屋交接，故确认《租赁合同》于2021年6月24日解除。但该案判决未对***所应承担的2021年5月4日至2021年6月24日期间的租金以及免租期租金补缴作出认定和判决，远光公司只能另案起诉。另截至2021年6月24日，案涉租赁房屋尚有电费1552.78元未缴纳，至今***所也拒绝承担。综上，因***所单方违约导致合同解除，远光公司有权按约定要求***所支付自2021年5月4日起至2021年6月24日的租金290343.30元、免租期租金159420.18元以及欠付的电费1552.78元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 ***所辩称，法院已经在远光公司先前提出的第一次诉讼中，一并解决了其在本次起诉中提出的诉请，且作出了明显倾向于远光公司的判决，虽已生效判决对***所明显不公，但***所出于对生效判决的尊重，已向远光公司全额履行，故鉴于远光公司此次起诉属于“重复起诉”，违反“一事不再理”的基本诉讼原则，现恳请法院驳回远光公司的此次起诉。理由如下：一、远光公司违反“一事不再理”的基本诉讼原则，其滥用诉权的行为不应受到支持。“一事不再理”也即“重复起诉”，依据最高院关于民诉法解释第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉。对于该规定，不应教条的解释为“两诉诉讼请求完全一致”，而应根据案件的实际情况进行解释。若前诉判决结果，已经含括了后诉之诉讼请求，则远光公司重新起诉的行为就应当被认定为“重复起诉”。具体来说，***公司在前诉中主张时间点A到时间点B对应的诉讼标的，但人民法院仅支持了时间点A到时间点C间的诉讼请求（C位于A、B之间），并判决远光公司不得就扩大的损失继续要求赔偿，那么远光公司就不得就时间点B以后的诉讼标的再次进行主张。进一步讲，上述情况也完全符合了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第（三）款规定的情形，后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，若继续赋予远光公司重新主张B点后的诉讼标的，就相当于本质上推翻前诉判决，这不仅是对司法资源的浪费，更是对于司法裁判权威的挑战。本案中，前诉判决载明“……关于远光公司要求***所支付2020年11月至2021年5月租金的诉讼请求，考虑到***所以单方搬离房屋的方式明确表示不履行合同，远光公司亦应令采取适当措施防止损失扩大，而远光公司未及时收回房屋，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对其该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分不予支持……”，并最终判决***所支付欠付远光公司租金509496.66元（相当于三个月租金）。这就说明了，自2020年11月***所搬离涉案房屋后，在人民法院裁量的合理期间内，远光公司就应当采取补救措施，而不应放任涉案房屋空置不顾，自法院认定远光公司应当采取补救措施的时间点后的一切租金及电费等损失，远光公司都不应再行主张。也就是说，2020年11月至2021年5月中的某一天后的租金，远光公司都无权再行主张。故依据上述论述，恳请贵院采纳，并据此驳回远光公司的起诉。二、针对远光公司第一、二项诉讼请求，已经由北京市第二中级人民法院审理，并由其基于平衡双方的利益的情况下做出了裁量，完全涵盖了远光公司在本次诉讼中所提的诉讼请求第一项和第二项的部分。1.远光公司请求支付2021年5月4日至2021年6月24日的房屋租金，没有事实依据，且已由人民法院作出了生效判决，不应重复主张。北京市西城区法院(2021)京0102民初4680号判决第二项“于本判决生效之日起七日内，北京***师事务所支付远光软件股份有限公司租金509496.66元”，二中院对此进行了维持。该项判决所针对的并非是2020年11月3日至2021年6月24日的房屋租金，而是考虑到远光公司未能在***所向其明确作出不履行合同的意思表示后，未能及时采取措施防止损失扩大的前提条件，裁量得到的结果，也即合同解除时间与租金止付时间并非同一意义，换句话说，前诉案件中，法官经自由裁量认为，在2020年11月至2021年5月间的某一时刻，远光公司在法律意义上应当采取防止损失扩大，相对应的，租金止付日期也随之敲定，远光公司此后发生的任何租金等其他损失，都与***所无关。故，前诉并非未对2021年6月3日至2021年6月24日的租金进行裁判，而是概括的将其都归为应由远光自行负担的范畴，远光公司无权向被告主张。2.远光公司请求***所支付免租期租金的诉讼请求，已在前诉中进行了裁判，不应重复主张。北京市西城区法院（2021）京0102民初4680号判决第9页，“关于***所要求远光公司返还押金的反诉请求，因合同约定押金应抵扣***所欠付款项及违约金，故押金抵扣其应承担的违约金后不再返还”，***所在签订合同后向原告支付了两个月租金的押金339664.44元，《租赁合同》中仅针对双方违反合同第九条第三款、第四款进行了违约金支付比例的约定，但***所并未存在上述两款规定的违约行为，不应盲目适用。依据《租赁合同》第十二条第（三）款：“因乙方原因提前退租的，甲方基于乙方50天免租期无效，乙方需按照每年10天免租期的比例补缴租金费用”，也即针对***所提前退租的情形，应当适用该条款，即向远光公司补缴免租期优惠用于计算违约责任，截至合同解除之日，***所应补缴的金额为159856.32元（共计28.63天）。在前诉判决中，法官在计算违约金考虑到该金额无法弥补远光公司的实际损失，结合合同的履行情况、双方的过错情况以及预期利益等，根据公平原则对违约金进行了调整，确定为两个月租金，也就是说原生效判决中，已对免租期进行了充分考虑，并出于弥补远光公司损失的考虑，将计算得出的违约金数额进行上浮调整。这里再次强调，原生效判决确定的违约金数额为两个月租金，并非等同于相当于两个月租金的押金，而是将理应分为两步骤（退押金，***所交违约金）进行的操作的简便化处理，不应认为***所未向远光公司补缴免租期优惠（违约责任）。三、远光公司的第三项诉讼请求，仍属因其未能采取防止损失扩大的措施而导致的，应由其自行承担。由本代理意见第二条第1项所述，电费结算应当与租金结算保持一致，在2020年11月至2021年5月3日中的某一时间点，远光公司应当采取法律意义上的措施防止损失扩大，此时间点以后的租金、电费等任何费用，都应由其自行承担，此处不再赘述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，远光公司（出租人、甲方）与***所（承租人、乙方）、北京华睿恒源房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：乙方承租甲方拥有的坐落于北京市西城区广安门外大街XX号XX房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积共计744.47平方米，租赁用途为办公，租期自2019年3月15日至2024年5月3日，其中2019年3月15日至2019年5月3日为免租期。2019年5月4日至2022年5月3日的租赁单价7.50元/天/平米，月租金169832.22元，年租金2037986.64元；自2022年5月4日至2024年5月3日租赁单价7.88元/天/平米，月178437.05元，年租金2141244.6元。租金支付方式为押二付六，各期租金支付日期2019年3月20日、2019年11月3日、2020年5月3日、2020年11月3日，以此支付时间间隔类推直至合同履行完毕为止。本合同签订之日，乙方向甲方支付押金339664.44元，押金不计利息，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。双方在其他约定事项中约定：“……（二）因乙方原因提前退租的，甲方给予乙方50天免租期无效，乙方需按照每年10天免租期的比例补缴租金费用（10天租金费用55835元）……”。 合同履行过程中，双方就租金减免及调整房屋承租面积事宜通过往来函件进行沟通，并于2020年6月3日签订《房屋租赁合同补充协议》。 2021年1月13日，远光公司将***所诉至本院，要求判令***所支付2020年11月至2021年5月期间的房屋租金1018993.32元、违约金339664.44元。***所不同意远光公司上述诉讼请求，并提起反诉要求：1.确认原、被告之间关于承租北京市西城区广安门外大街XX号朗琴国际大厦XX座XX的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；2.判令原告退还被告押金339664.44元；3.判令原告支付被告装修款补偿435000元；4.判令原告支付被告家具款补偿95000元；5.诉讼等相关费用由原告承担。诉讼过程中，经本院释明，双方于2021年6月24日交接了诉争房屋，***所将其办公家具搬出。本院于2021年7月15日作出（2021）京0102民初4680号民事判决，判决：“一、确认远光软件股份有限公司与北京***师事务所于二〇一九年三月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二一年六月二十四日解除；二、于本判决生效之日起七日内，北京***师事务所支付远光软件股份有限公司租金509496.66元；三、驳回远光软件股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京***师事务所的全部反诉请求。”***所不服上述一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2021年9月29日作出（2021）京02民终12930号民事判决，其中载明：“……二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认……另，远光公司认可一审法院将押金折抵违约金的处理，而***所也表示其并未就退还押金的请求提出上诉……本院认为……***所以疫情构成不可抗力为由，又向远光公司提出降租申请，且在远光公司未予回复的情况下就发出解除合同通知，明显依据不足，且构成违约。因***所并不享有合同解除权，故无论是其发出解除函还是提起诉讼，都不能直接发生合同解除的法律后果，故其要求确认双方合同于2020年9月24日或于其起诉时解除，本院均无法支持。由于双方已于2021年6月24日实际交接了涉案房屋，租赁合同已无法履行，一审法院将此时间认定为合同解除时间，并无不妥。其次，关于远光公司主张的2020年11月至2021年5月租金……本院认为，一则，***所是在不享有合同解除权的情况下，擅自毁约；二则，***所提供的证据尚不足以证实远光公司指派物业公司阻拦其搬离的事实存在；三则，从***所起诉要求远光公司支付其装修补偿、家具补偿等看，不排除其有占用涉案房屋以获取相关补偿的意图，故***所理应支付相应租金。***所所持其已经承担了违约金不应再支付租金的主张，因两者性质不同，本院对其此项意见不予采信。至于***所应当承担的租金数额。远光公司虽不同意解除合同，但***所不仅致函其提出解约申请，还采取单方搬离房屋的方式明确表示不履行合同，在此情况下，双方均有义务寻求有效解决纠纷的途径，远光公司亦应及时收回涉案房屋，防止损失进一步扩大，通过合法途径积极维权，而不是放任涉案房屋处于空置状态，产生不必要的损失。一审法院考虑远光公司自身的责任，酌情部分支持了其主张的租金数额，且其也获得一定政府补贴，故一审法院认定数额并无明显不当……判决如下：驳回上诉，维持原判”。 2021年12月29日，远光公司向北京鼎春德物业管理有限公司西城分公司支付2020年11月13日至2021年6月24日期间电费1552.78元。 另查，一、庭审中，远光公司提交工程维修工作单及付款通知单，证明***所在截至2021年6月24日尚欠电费1552.78元未交纳，但***所拒绝承担。***所对远光公司所主张电费金额不持异议，但对于上述证明材料真实性不予认可，且认为***所早已搬离案涉房屋，故电费不应由***所承担。同时，***所提交转账凭证及发票，证明其向物业公司交纳电费至2020年11月13日。远光公司对真实性认可，但认为***所所交纳电费都是之前的，现远光公司所主张的是2020年11月14日至2021年6月24日期间的。诉讼过程中，远光公司提交其向物业公司支付电费的转账凭证及发票，证明其支付了2020年11月13日至2021年6月24日期间电费1552.78元。***所对该份证据真实性、关联性及证明目的均不认可。 二、庭审中，***所提交银行电子回单，证明***所已依据判决结果向远光公司支付租金及利息。远光公司对真实性认可，但认为与本案无关。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求损失。经前诉判决认定，远光公司与***所之间的房屋租赁合同于2021年6月24日解除。远光公司主张***所尚未支付2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金，***所则认为远光公司该项主张以构成重复诉讼。本院认为，前诉案件中虽然当事人相同，但远光公司在前诉案件中并未主张上述期间的房屋租金，前诉生效判决所处理的房屋租金系2021年11月至2021年5月3日期间的租金，前诉生效判决系对远光公司所主张的租金认定是基于其所主张的期间租金的综合认定，故远光公司在前诉生效判决确认案涉租赁合同解除后主张***所支付2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金，并未构成的对前诉裁判结果的否定，不构成重复起诉。对于远光公司所主张2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金金额，经前诉判决认定***所存在擅自毁约，且存在“不排除其占有涉案房屋以获取相关补偿的意图”；而远光公司亦存在及时收回涉案房屋，防止损失进一步扩大的责任，故双方迟至2021年6月24日在法院的组织下才办理房屋交接均有责任，故本院综合上述情况，对远光公司所主张2021年5月4日至2021年6月24日期间的房屋租金合理部分予以支持。对于远光公司要求***所支付2020年11月14日至2021年6月24日期间电费的诉讼请求，***所对远光公司所主张金额不持异议，但认为其早已搬离不应当支付该期间的电费。因如上所述，房屋未能及时交接双方均负有责任，故对于上述期间电费损失双方亦应当予以分担；又因，远光公司提供证据证明其已全部支付了上述期间的电费，故***所应当向远光公司支付电费776.39元。 对于远光公司要求***所支付免租期租金的诉讼请求，双方在房屋租赁合同中对因***所原因提前退租，***所需要按照比例补缴租金具有明确约定，故远光公司该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。***所主张在前诉案件的裁判中违约金数额中已包含该项费用，在其已履行生效判决的情况下无需另行支付免租期的租金。但，前诉案件中，双方均未对上述情况下免租期租金的处理主张权利，故在前诉生效判决中并未对该笔款项进行处理；同时，双方在合同中对于因***所原因提前解除合同后，免租期费用的支付亦并非违约金的约定，而系双方对提前解约情况下，免租期租金优惠分担约定，故而***所上述抗辩意见不能成立，本院对远光公司要求***所支付免租期租金159420.18元予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、北京***师事务所于本判决生效之日起七日内支付远光软件股份有限公司二〇二一年五月四日至二〇二一年六月二十四日期间的房屋租金145171.65元。 二、北京***师事务所于本判决生效之日起七日内支付远光软件股份有限公司二〇二〇年十一月四日至二〇二一年六月二十四日期间电费776.39元。 三、北京***师事务所于本判决生效之日起七日内支付远光软件股份有限公司免租期租金159420.18元。 四、驳回远光软件股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4034元，由远光软件股份有限公司负担1305元（已交纳），由北京***师事务所负担2729元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　徐澜涛 二〇二二年一月十一日 法官助理　白指洋 书 记 员　张晓奕