深圳市浩泽源建设工程有限公司、***租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终30165号

上诉人（原审原告）：深圳市浩泽源建设工程有限公司，住所深圳市龙岗区坂田街道岗头社区新围仔新梅十巷4号二楼，统一社会信用代码91440300576388343Q。

法定代表人：于永峰。

委托诉讼代理人：刘华昌，广东竹石律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1982年4月17日出生，汉族，身份证住址湖北省武穴市，

委托诉讼代理人：汪旭，广东广和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王晓丽，女，1978年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，

上诉人深圳市浩泽源建设工程有限公司（以下简称浩泽源公司）因与被上诉人***、王晓丽租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

浩泽源公司上诉请求：1、依法改判一审判决第一项为“确认原、被告之间的租赁合同已于2019年5月27日解除”；2、依法改判第二项为“被告***、王晓丽应当于本判决生效之日起五日内连带向原告深圳市浩泽源建设工程有限公司支付租金及使用费97914元”；3、依法改判第三项为“被告***、王晓丽应当于本判决生效之日起五日内连带向原告深圳市浩泽源建设工程有限公司支付相关逾期违约金（按月2%为标准，其中32638元的违约金从2018年11月20日起计至该款付清之日止，2638元的违约金从2018年12月20日起计至该款付清之日止，32638元的违约金从2019年1月20日起计至该款付清之日止）”；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由如下：

本案原审判决关于认定被上诉人是否于2019年2月24日将钥匙交还上诉人的部分（即认定双方租赁合同解除时间）的事实错误，事实上，被上诉人并未在2019年2月24日将商铺的钥匙交还给上诉人，直至2019年5月27日一审开庭当天，被上诉人仍然锁着商铺的大门，钥匙仍然由被上诉人控制，被上诉人并无任何证据证明将钥匙交还给上诉人的事实。

被上诉人虽然向上诉人员工发送了《商铺停租告知书》要求将押金抵扣租金，但该行为违反了双方《商铺租赁合同书》应提前90日书面通知解除合同的约定，同时上诉人员工也立即回复被上诉人押金不得抵扣租金、不能返还，应当在搬离前结清租金，而被上诉人对上诉人员工的回复未置可否，说明双方对解除合同、交还商铺等事宜并未达成一致，后上诉人提起本案诉讼。在诉讼过程中，涉案商铺一直由被上诉人上锁，并未将钥匙给上诉人更未进行交接，直至庭审双方均确认在庭审当天上诉人有权自行收回商铺，因此，双方之间租赁合同解除的日期应当为2019年5月27日。

另外，被上诉人应向上诉人支付租金的时间在《商铺租赁合同书》中有明确约定，被上诉人未交租金的期间也很清楚，不存在争议，原审判决认定违约金的起付时间不准确，应当予以纠正。

***辩称，（一）被上诉人***当时承租上诉人的深圳市龙岗区颐安都会中央一期I区3栋149号商铺，租赁场地开办深圳市博奥教育管理有限公司，2018年8月23日深圳市博奥教育管理有限公司将***名下的股权已经转让给深圳市龙城乐学教育文化发展有限公司，并在2019年1月17日当日签订股权转让协议，***依法转让给案外人康令，被上诉人***不再是深圳市博奥教育管理有限公司的股东及法定代表人，也非租赁房产的实际使用人，股权转让的内容已经告知上诉人的经办人于永峰，所以我方一审时提出被上诉人不是本案的实际承租人。（二）深圳市博奥教育管理有限公司与上诉人签订租赁合同用于开办教学，在2018年11月应政府的要求要进行办理相应的证件，按照教育部门的规定，办理租赁教学的教学租赁合同不低于3年，而且应该进行租赁登记备案，所以在这种情况下，2018年8月至2018年11月，被上诉人王晓丽、***以及案外人康令多次要求与上诉人变更租赁合同期限，并办理租赁登记（不低于3年），但由于上诉人是二手房东，不能够办理相关的租赁合同备案要求，导致深圳市博奥教育管理有限公司在2018年11月23日被政府相关职能部门查封并关闭，在被上诉人接到上诉人的上诉状副本后，被上诉人***从王晓丽处了解到涉案的商铺在2019年1月已经完全交付给上诉人，双方在2019年通过微信聊天记录的内容所确认双方达成协商一致解除合同的真实意思表示，所以该租赁合同不能实现租赁合同目的的违约，在于上诉人而非被上诉人，涉案租赁合同的租金应该结算至2019年1月底，由于原审判决过程中，被上诉人王晓丽对结算至2019年2月的租金没有异议，所以被上诉人***认为在股权转让之后的租赁合同主体应该是王晓丽及案外人康令，与被上诉人***无关，所以我方对一审判决所确认的内容没有异议。

王晓丽辩称，本人在2016年9月10日按照正常手续和深圳市浩泽源建设工程有限公司法人于永峰签订了深圳市龙岗区颐安都会中央一期I区3栋149号商铺，租赁期限是从2016年9月8日到2019年9月30日，经营内容是中小学培训，取名为深圳市博奥教育管理有限公司，在办理租赁合同时已告知原告方使用商铺的用途，我们根据深圳市非学历教育机构设立备案的要求，租赁期不得少于三年，我方机构多次向原告方反映，但多次反映未果，一直处于无证经营的状况。由于证件不齐全，原告不能提供三年以上的租赁资料，导致我方机构于2018年11月被查封，无法继续正常经营，已经结束了正常教学活动，这是政府部门的行为，商铺处于关闭状况，同时我方机构已经现场发给原告退租申请书，原告同意，我方在2019年1月27日全部搬离撤离深圳市龙岗区颐安都会中央一期I区3栋149号商铺，原告以书面回答同意租金结算当日起可以办理退租，解除合同，我方认为在2019年1月30日已经不存在经营行为，所以2019年1月30日之后租金不由我方承担。

浩泽源公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告之间的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即将深圳市龙岗区颐安都会中央一期1区03栋149号商铺腾空并交还给原告；3、判令被告立即支付2018年11月至2019年2月租金130552元，并支付迟延履行违约金3916.56元；4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：

一、双方合同约定及合同履行情况

2016年9月8日，浩泽源公司与***、王晓丽签订《租赁合同》，浩泽源公司为甲方，***、王晓丽为乙方，合同约定浩泽源公司将位于深圳市龙岗区颐安都会中央一期I区3栋149号商铺出租给***、王晓丽，面积271.98㎡，租赁期限自2016年9月8日至2019年9月30日，固定租金每年递增8%，自2016年11月8日至2017年11月7日每月租金33600元，自2017年11月8日至2018年11月7日每月租金36288元，自2018年11月8日至2019年9月30日每月租金39191元。乙方在每月20日前支付下个月租金。乙方支付67200元作为履约保证金，如乙方违约，甲方可从履约保证金中扣除相关违约金，合同期内由于乙方原因造成停业、退场等，该履约保证金归甲方所有，不予退还。合同第20条规定了商铺的交还和交还期，第22条规定了送达方式。2017年4月10日，双方签订《都会中央一期商铺租赁合同》补充协议一，约定2017年4月1日至2017年11月7日优惠租金为每月27198元，自2017年11月8日至2018年3月31日优惠租金每月29030元，其他按原租赁合同履行。2018年6月29日，双方签订《都会中央一期商铺租赁合同》补充协议二，约定2018年6月1日至2018年11月7日优惠租金为每月32638元，自2018年11月8日至2019年5月31日优惠租金每月32638元，乙方在每月5日前支付本月租金，如乙方逾期10天未交纳租金，甲方有权单方终止本优惠协议，租金恢复原合同约定金额。

***主张两被告在租赁涉案商铺后开办了博奥公司，2018年8月23日，博奥公司与龙城公司签订股权转让协议，将60%的股权转让给龙城公司，2018年10月17日，***的股权转让给案外人康令，***不再参与经营，也未使用涉案租赁房产，要求追加案外人博奥公司、龙城公司、康令为本案被告。浩泽源公司表示不同意追加上述案外人为被告，根据合同相对性，与其他人无关。对被告要求追加的案外人没有诉讼请求，对股权转让也不知情。

一审法院认为，***、王晓丽共同与原告签订涉案租赁合同，租赁合同中并未表明房产使用人为博奥公司，***在转让股权后，亦未通知浩泽源公司办理租赁合同变更手续并取得浩泽源公司同意，浩泽源公司根据涉案租赁合同向***、王晓丽主张合同权利并无不当，由于浩泽源公司不同意追加博奥公司、龙城公司、康令为本案被告，对博奥公司、龙城公司、康令亦无诉讼请求，法院对***要求追加被告的诉求不予支持。

二、关于涉案场地性质及现状

涉案租赁房产性质为商品房，登记产权人为深圳市红荷房地产开发有限公司，不动产权证号为（2015）深圳市不动产权第0059590号。浩泽源公司提交《租赁合同》，主张其于2016年6月30日与案外人深圳市横岗红荷股份合作公司荷坳分公司签订租赁合同，承租包括涉案租赁标的物在内的颐安都会中央一期商铺，可分租、转租。各方当事人对此均无异议，法院予以确认。

关于涉案房产的使用状况，王晓丽主张涉案商铺因未办理相关证件于2018年12月11日被园山执法队查封，王晓丽于2019年1月17日将停租通知书交给了原告经理人王岩，2019年1月27日搬离涉案商铺并将撤场通知书放在王岩办公室、拍照并跟王岩电话确认。搬离时商铺上了锁，王晓丽于2019年2月24日把钥匙给王岩，王岩不收，王晓丽把钥匙放在涉案商铺里了。王岩庭后接受一审法院调查，确认王晓丽在2019年1月17日交了停租通知书，当时王岩告诉王晓丽可以停租，但要先结清房租，并微信回复被告履约保证金不得抵扣租金、不能返还，哪天彻底撤离物品完好交还房屋，租金就截止当日，违约金截止到结清租金当日。1月27日王岩不在深圳，在1月29日收到了王晓丽的微信图片，是关于撤场通知书及其放在王岩办公室的图片。王岩确认2019年2月24日王晓丽到了其办公室，但表示是协商门禁及押金抵租金的事情，否认王晓丽交了钥匙。另查，王晓丽提交的《商铺停租告知书》、《停缴物业水电费告知书》、《颐安都会中央一期149号铺撤场通知书》均表示在2019年1月底清空并搬离涉案商铺，自2019年2月起终止租赁合同关系。

三、租金缴纳情况及违约责任认定

关于租金缴纳情况，原告表示被告自2018年11月起拖欠租金未付。被告则主张2018年7月、8月的租金未付，2018年9月至2019年1月的租金均已缴纳，并提交手机转帐记录，表示在转帐时已注明租金对应的月份。原告辩称租金逐月交纳的，不可能跳开两个月交后面的租金。

一审法院认为，被告未举证证明原告同意被告不支付2018年7月、8月的租金而仅支付其后月份的租金，且上述租金支付方式与常理不符，法院不予支持。根据双方认可的已支付租金金额，法院认定被告已支付2018年11月及之前的租金，自2018年12月起未付租金。

王晓丽已于2019年1月17日向原告提交停租通知书，要求自2019年2月起终止涉案租赁合同关系，并于2019年1月27日搬离涉案商铺，法院认定王晓丽以自己的行为解除了涉案租赁合同，被告方主张解除合同的原因是因租期不够四年，无法办理审批手续，导致商铺被查封，无法实现合同目的，但被告未就其上述主张提交证据进行佐证，法院不予采信，认定两被告应承担解除租赁合同的违约责任。关于租赁合同的解除时间，由于王晓丽在2019年1月27日搬离涉案商铺时将商铺上锁，并述称在2019年2月24日找原告交钥匙，法院认定在该期限内涉案商铺仍处于被告的控制之下，被告应支付自2018年12月至2019年2月24日的租金及商铺使用费。原告请求被告返还商铺，因被告在2019年1月27日已表示搬离了涉案商铺及终止合同的意愿，各方当事人在一审庭审中也表示同意由原告自行接收，法院不再处理。原告诉讼请求为被告支付自2018年11月至2019年2月的租金，根据法院认定的欠租时间，经核算被告应支付原告自2018年12月至2019年2月24日的租金及使用费，计91386.4元（32638元×2个月+32638元÷30天×24天）。两被告共同与原告签订涉案租赁合同，应承担连带责任。

双方均确认被告缴纳了租赁押金（履约保证金）67200元，根据租赁合同第十八条“违约责任”第18.2条约定，因乙方违约提前终止合同的，甲方有权没收履约保证金并要求乙方赔偿所有损失，如双方协商一致，乙方提前90天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。第18.3条约定乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，延迟履行违约金标准为每日5‰，延迟超过30日，甲方有权解除合同。因此，根据双方合同约定，因被告欠租两个月，原告有权没收相关履约保证金67200元，对被告要求以押金抵充拖欠租金的请求法院不予支持。原告在一审庭审中确认违约金标准为每月2%，低于双方合同约定的标准日5‰，标准合理，法院予以支持。关于违约金的起付时间，由于双方认定的未交租期间存在争议，法院酌定自起诉次日（2019年1月24日）起计算。

一审法院认为，原告与两被告之间成立租赁合同关系，因被告拖欠租金并提前终止合同，两被告应支付拖欠的租金并承担相关违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，判决：一、确认原、被告之间的租赁合同已于2019年2月24日解除；二、被告***、王晓丽应当于判决生效之日起五日内连带向原告深圳市浩泽源建设工程有限公司支付租金及使用费91386.4元；三、被告***、王晓丽应当于判决生效之日起五日内连带向原告深圳市浩泽源建设工程有限公司支付相关逾期违约金（以91386.4元为本金，按月2%的标准自2019年1月24日起计至款项付清之日止）；四、驳回原告深圳市浩泽源建设工程有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1495元、保全费1193元，共计2788元（原告均已预缴），由两被告承担1895元，由原告承担893元。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查，二审中，王晓丽提交了2019年2月24日其与上诉人员工王岩的2019年2月24日微信往来。微信记载，王晓丽在2019年2月24日16点25分发给王岩一张照片，照片中地板上有两枚钥匙；同时王晓丽发微信：“因为铺我也不租了，所以钥匙没必要自己拿着。既然你拿了钥匙又给我退回来了，我只能把它丢铺里了。”王岩未回复。王晓丽称：当日到王岩办公室交还钥匙，王岩说不收，王晓丽因此将钥匙放在王岩办公桌上，随后王晓丽离开；半小时后王岩打电话称商铺有一些未处理的事情要求王晓丽回来；王晓丽回到商铺门口，王岩将钥匙塞给王晓丽，说不收钥匙；王晓丽说你不收钥匙，钥匙就只能丢在铺里了。因此拍了将钥匙丢在铺里的照片发给王岩。

王岩二审到庭作证，确认王晓丽当天到过王岩办公室，但否认王晓丽所说的上述事实，否认有收过钥匙；称丢钥匙是王晓丽自己的行为。

上诉人质证称，确认微信的真实性，但认为不足以证明钥匙交还给了王岩，因为钥匙在什么地方，只有一个照片，上诉人并不知道，双方并没有交接钥匙。

本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是王晓丽是否于2019年2月24日交还了商铺钥匙等。

王晓丽与王岩2019年2月24日的微信往来记载王晓丽在2019年2月24日16点25分发给王岩一张照片，照片中地板上有两枚钥匙；同时王晓丽发微信：“因为铺我也不租了，所以钥匙没必要自己拿着。既然你拿了钥匙又给我退回来了，我只能把它丢铺里了。”上诉人确认微信的真实性，王岩也确认王晓丽当天到过其办公室，而微信中王晓丽发文字消息告知王岩，钥匙已丢在商铺里。王晓丽该行为与其于2019年1月17日提交的停租通知书相互印证。上诉人未能提交反驳的证据，因此本院采信王晓丽所主张的以下事实：王晓丽2019年2月24日到王岩办公室，将钥匙放在王岩桌上，后王岩将王晓丽叫回，再将钥匙塞回王晓丽，王晓丽因此将钥匙塞入商铺地板，并发微信告知王岩。因此可以认定王晓丽已将钥匙交还上诉人，上诉人拒收不影响本院认定王晓丽已交还商铺控制权。故一审认定该日为合同解除之日正确。由于双方对未交租期间存在争议，一审酌定自起诉次日起计算违约金，并无不当。

综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人深圳市浩泽源建设工程有限公司负担，该款已由上诉人预交。

本判决为终审判决。

审判长　　黎康养

审判员　　李东慧

审判员　　陈俊松

二〇二〇年七月二十一日

书记员　　陈　嘉

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。