深圳市浩泽源建设工程有限公司与朱某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0307民初1979号

原告（反诉被告）深圳市浩泽源建设工程有限公司，住所地深圳市龙岗区。

法定代表人于某。

委托代理人刘某，广东竹石律师事务所律师

被告（反诉原告）朱某，女，汉族，1982年8月28日出生，户籍住址安徽省芜湖市繁昌县。

委托代理人王某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。

上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本案的相关情况

一、原告请求法院判令：1.判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即将深圳市龙岗区××××号商铺腾空并交还给原告；3.判令被告立即支付2018年8月至2019年2月租金191761元，并支付延迟履行违约金10929.58元；4.本案诉讼费由被告承担。原告主张其第3项请求中的迟延履行违约金是以当月发生的租金为基数，按照月利率2%，其中2018年8月至2019年1月每月的迟延履行违约金自上一月的20日计算至2019年1月14日，2018年2月的租金没有计算迟延履行违约金。

二、被告答辩并反诉称：1.2019年1月17日，被告向原告发出了商铺停租告知书，并在告知书中告知原告其于2019年1月26日腾退涉案商铺给原告。故原被告之间的租赁合同于2019年1月17日解除。2.被告拖延支付租金是有理由的，涉案房产多次发生漏水，在被告多次催告的情况下，原告采取了不予理睬、不支付维修补偿费的态度，拒不履行合同约定的维修义务，属原告违约在先。租赁合同签署之初，原告承诺给予被告各种优惠待遇，且原告已经给予了被告同期商铺远低于签约之初的租金，而原告一直拒不履行其承诺与被告的租金优惠，这属于不诚信行为。被告拖欠的租金前提是原告违反了双方租赁合同及口头的相关约定，因此，原告无理由要求被告支付应拖欠租金造成的滞纳金等。3.原被告双方在达成了解除租赁合同的合意后，被告清空房产，将涉案房产根据停租通知书于2019年1月26日交还，并结清了涉案房产的物业管理费、水电费等相关费用。同时，亦告知了原告前来收回铺位，但原告至今故意不收回，此后的所有不利后果包括扩大的损失应当由原告承担。4.租赁合同所约定的违约金明显是过高的。5.被告在承租期间，房屋多次发生漏水事故，在向原告反应无果的情况下，被告无奈于2017年7月、2018年4月、2018年8月自行进行了修理，支付了维修费用27500元（其中2017年7月的维修费8500元）。因此被告反诉请求法院判令：1.判令原告向被告支付垫付的装修费27500元及相应的利息1500元（以同期银行贷款利息计算，至支付完成之日止）；2.原告支付本案本诉、反诉费用。

三、经审理查明,位于深圳市龙岗区××××号的房产权利人为深圳市红荷房地产开发有限公司。

2016年7月19日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订了《××××商铺租赁合同》，双方约定：“1.甲方拥有位于广东省深圳市龙岗区××××一期颐安集团返还深圳市横岗红荷股份合作公司荷坳分公司首层商铺（部分含二层）经营权。2.甲方同意将位于深圳市龙岗区××××号商铺出租给乙方使用，乙方作为美容院业态的专业经营商，同意承租本商铺。3.租赁期限为2016年7月19日起至2019年9月30日止，自进场日开始，甲方给予乙方60天的装修期，装修期内，乙方应支付装修期物业管理费，以及本商铺发生的水电费等费用，装修期管理费标准为每月每平方米人民币8元。约定的进场日为2016年7月19日。4.本商铺合同期租金采固定租金并每年递增8%，自2016年9月19日至2017年9月18日为24716元/月、自2017年9月19日至2018年9月18日为26693元/月、2018年9月19日至2019年9月30日为28827元/月，租金缴纳的时间为每月20日前一次性足额支付下个月租金。5.合同签署当日，乙方应当向甲方支付49432元作为履约保证金；6.乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；7.本商铺因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。甲方对本商铺的维修责任范围只限于本商铺的结构及防水。乙方装修或增设的设施设备由乙方自行维修。8.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金并要求乙方赔偿所有损失。

四、合同签订后，被告向原告支付了保证金49432元，原告于2016年7月19日向被告交付了涉案房产。原被告确认：1.被告已向原告付清2018年7月以前的租金，未再支付2018年8月以后的租金；2.每月20日前交清次月租金；3.2018年8月的租金为20079元、2018年9月的租金为27547元、2018年10月至2019年2月的租金为28827元/月；4.涉案商铺确于2017年发生一次渗水事故、2018年发生二次渗水事故。

2019年1月14日，原告提起本案诉讼并向被告进行了告知。2019年1月17日，被告向原告送达《商铺停租告知书》，通知原告双方于2019年1月26日终止租赁合同关系，并要求原告于该日前来收铺。同日，原告回复被告“哪一天彻底搬离物品完好交还房屋，租金就截止至当日，违约金就截止到结清租金当日”。

五、被告称,其于2019年1月26日以前已腾空涉案商铺，并于该日派人在涉案店铺处等待原告收铺，但原告未能出现，之后其一直与原告沟通收铺，原告均不予配合。2019年4月30日，被告将涉案商铺的钥匙提交至本院；2019年5月22日，原告自本院取回该钥匙。

六、被告主张涉案商铺发生的上述三次渗水事故，原告或深圳市颐安物业服务有限公司均未派员修理，其为修复内部装修分别花费了8500元、9200元、9800元，共计27500元。被告就其主张提交了每次的维修施工工程合同及收款收据证明其损失。原告辩称，其虽未就渗水事故进行维修，但深圳市颐安物业服务有限公司进行了维修。原告就其主张提交了深圳市颐安物业服务有限公司出具的采购方案请示截图、采购流程截图、深圳市科圣防水工程有限公司报价单、渗水维修采购单位约谈记录合同、商铺渗水维修工程完工验收报告等证据予以证明。

判决结果

本院认为，原被告双方签订的《××××商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告应当向原告支付租金。被告未按时交纳租金，违反了上述合同的约定，原告据此要求解除《××××商铺租赁合同》，符合合同的约定，未违反法律的规定，本院予以支持。被告于2017年4月30日将涉案商铺的钥匙交至我院，应视为其向原告返还了涉案房产，故根据原告的主张，被告应向原告支付2018年8月至2019年2月的租金20079元+27547元+28827元/月×5个月=191761元。另因被告已履行返还房产的义务，原告主张被告腾退涉案房产已没有事实依据，故本院对其该项请求不予支持。

关于被告主张的维修费损失。本院认为，原告未按约定履行涉案商铺的维修义务，其提交的证据也无法证明案外人深圳市颐安物业服务有限公司对涉案商铺的内部进行了修复，因此本院采信被告提交的证据及相应的主张，原告应当赔偿被告的装修费用27500元。被告主张的利息没有法律依据，本院不予支持。

关于延迟履行违约金，因原被告均存在违约行为且双方约定的延迟履行违约金过高，因此本院酌情调整至按月利率1%计算。根据双方的约定及原告的主张，每月租金的迟延履行违约金应自上月的21日起算，经本院核算，迟延履行违约金为20079元/月×0.01÷30天/月×178天+27547元/月×0.01÷30天/月×147天+28827元/月×0.01÷30天/月×116天+28827元/月×0.01÷30天/月×86天+28827元/月×0.01÷30天/月×55天+28827元/月×0.01÷30天/月×25天=5250.9元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

一、解除原告深圳市浩泽源建设工程有限公司（反诉被告）与被告朱某（反诉原告）签订的《××××商铺租赁合同》；

二、被告朱某（反诉原告）应于本判决生效之日起七日内支付原告深圳市浩泽源建设工程有限公司（反诉被告）2018年8月至2019年2月的租金191761元及逾期违约金5250.9元；

三、原告深圳市浩泽源建设工程有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起七日内支付被告朱某（反诉原告）垫付的装修费27500元；

四、驳回原告深圳市浩泽源建设工程有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；

五、驳回被告朱某（反诉原告）的其他反诉请求。

如当事人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2170元（原告已预交）、反诉费131元（被告已预交），由原告承担185元，由被告负担2116元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　***婷

二〇一九年六月六日

书记员　　曾巧婷