深圳市某某建设工程有限公司与武某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院 民事判决书 （2020）粤0307民初50号 原告深圳市某某建设工程有限公司，住所地深圳市龙岗区 法定代表人：***。 委托代理人***，广东生龙律师事务所律师。 委托代理人***，广东生龙律师事务所实习律师。 被告武某，男，汉族，身份证住址湖南省澧县。 上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告委托代理人***与***到庭参加诉讼，被告武某经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.确认双方当事人之间的房屋租赁合同已于2019年9月30日解除；2.被告向原告支付承租期间拖欠的租金46716元及按月利率2%计算的逾期利息2335.8元（截至2019年9月30日），并以46716元为基数按月利率2%支付拖欠租金的逾期利息至履行完毕之日止；3.准许原告没收被告已支付的履约保证金21628元；4.被告自2019年10月1日起按11679元每月的标准支付占用房屋的占有使用费至履行完毕之日止。 被告未提供答辩意见，亦未提供证据。 案件相关情况 经审理查明，2018年5月1日，双方当事人签订《都会中央一期商铺租赁合同》一份，合同约定，被告向原告承租位于龙岗区经营餐饮，建筑面积62.18平米，租赁期间为2018年5月1日至2019年9月30日，2018年5月1日至2018年8月31日期间的月租金为10814元，2018年9月1日至2019年9月30日期间的月租金为11679元，承租人应于每月20日前支付下一月租金，并在签订合同的同时支付相当于两个月租金的履约保证金21628元、首月租金10814元。如承租人逾期支付租金，则应按日千分之五支付迟延履行违约金；迟延超过30日，则出租人有权解除合同。 在合同履行过程中，双方当事人签订《补充协议》（协议双方均未签署落款日期），协议约定，出租人降低原来约定的租金标准，将原合同的租金标准调整为：2018年6月1日至2018年8月31日期间的月租金按8651元收取，2018年9月1日至2019年5月31日期间的租金按9343元收取；在调整租金的同时，对租金支付日期亦作了相应变更，将原来约定的每月20日前支付下一月租金变更为每月5日前支付当月租金。协议第5条同时约定，如承租人逾期10日支付租金，则出租人有权终止补充协议，月租金额恢复至原来约定的金额。 原告陈述，被告在合同履行期间多次拖欠租金，在合同到期之时，被告未向原告返还商铺，将商铺落锁并在商铺内放置大量经营餐饮的物品不辞而别，拖欠合同期限内的租金46716元未支付（因被告逾期支付租金，相关租金均按原合同约定即每月11679元计算），此后原告的工作人员曾与被告联系，要求被告要么续签合同，要么将商铺清空返还给原告，但被告拒绝沟通，不予答复，后来则无法通过其原来的移动电话联系。因合同约定的逾期支付租金违约金为日千分之五，相当于月15%，原告未按约定标准计算，仅按月利率2%计算，至合同终止时的2019年9月30日相关逾期违约金为2335.8元。 2020年12月28日，本院工作人员要求物业管理处锯开门锁进入商铺，对现场作了摄影拍照，现场堆放有冰柜多台及蒸柜、消毒柜、加热柜、立式空调、桌椅等大量物品。本院对商铺内的财物进行清点造册，并要求原告在2020年12月31日之前将商铺清空，另择场地保管以上财物，相关财物由被告在支付相关费用后自行取回，或在本案判决生效之后作为被告可供执行的财产由法院依法拍卖。 原告提供了案涉商铺的房地产权证复印件以及原告与商铺权利人签订的《租赁合同》，相关证据显示，案涉商铺登记权利人为深圳市红荷房地产开发有限公司，不动产权证号为：粤（2015）深圳市不动产权第××号。权利人与原告于2016年6月30日签订合同，约定将包括案涉商铺在内的一批商铺（面积共计2563.1平米）整体打包出租给原告，租赁期间为2016年7月1日至2019年9月30日。2019年7月27日，原告与商铺权利人续签了租赁合同，约定续租五年，续租期间为2019年10月1日至2024年9月30日，2019年10月1日至2019年12月31日为免租期，2020年1月1日至2022年9月30日期间的月租金205048元（月租金每平米折合为80元）。原告确认，在2020年新冠肺炎疫情期间，房屋权利人免除了原告2020年2月份的租金。 裁决结果 本院认为，被告在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳原告请求的权利，被告在本院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，视为被告对相关权利的放弃。 双方当事人签订的《都会中央一期商铺租赁合同》及补充协议，符合自愿、合法原则，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行义务，对原告要求被告按合同约定支付剩余租金46716元的请求，本院予以支持。合同约定的逾期支付租金违约金为日千分之五，过分高于因此而给原告造成的损失，原告将其调整为按月2%计算，本院予以准许，对原告要求被告支付截至2019年9月30日的违约金2335.8元并自2019年10月1日起按月2%继续支付逾期违约金至履行完毕之日止的请求，本院亦予以支持。合同到期之后，双方当事人未续签合同，合同已自然终止。被告虽未将商铺清空返还原告，但相关事宜属合同终止之后的赔偿事宜，被告要求确认合同已于2019年9月30日解除，与事实和法律不符，该项请求亦无实际法律意义，对原告的该项请求，本院不予支持。 被告在签订合同之时向原告支付的履约保证金，其作用系担保合同的履行，本案合同已实际履行至合同期满，并未期中解除而给原告造成损失，合同终止之后，相关履约保证金应优先用于抵偿被告拖欠的费用或赔偿损失，对原告要求被告没收履约保证金的请求，本院不予支持。履约保证金与拖欠的租金抵扣之后，被告还应支付租金25088元，被告拖欠租金的滞纳金，在合同终止之后应以抵扣后的金额为计算基数，但在合同终止之前，未达到返还履约保证金的条件，被告仍应按合同约定的期限支付租金，因此被告在合同期限之内的欠租违约金，仍应按2335.8元计算。 被告在合同到期之后，拒不向原告返还商铺，并在商铺内堆放大量财物继续占用商铺，对因此而造成的损失，应由作为过错方的被告承担。被告在合同终止之后累计占用商铺达十五个月，在商铺内放置的物品较多且部分物品具有一定价值，因此本院采信原告关于不敢自行破门清空商铺以导致新的纠纷的陈述，对以上十五个月占用商铺的损失，全部由被告负责承担。相关的损失，应参照权利人出租给原告的价格即每平米80元计算，且权利人给予的免租期，亦应在计算占用使用费时予以剔除，合同终止之后至本院责令原告将商铺清空之前，原告向商铺权利人实际支付案涉商铺的租金为11个月，根据案涉商铺的面积，权利人在2020年向原告收取的月租金为4974.4元，相关费用系原告的实际损失，则被告应向原告支付的占有使用费为54718.4元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告武某于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告深圳市某某建设工程有限公司租金25088元，截至2019年9月30日拖欠租金的违约金2335.8元，并自2019年10月1日起，按月2%支付拖欠以上租金的违约金至履行完毕之日止； 二、被告于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告房屋占有使用费54718.4元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 本案受理费1566元（原告已预交），由原告负担500元，被告负担1066元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年十二月二十八日 书记员***