杭州富阳茶花岛生态发展有限公司与***租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市富阳区人民法院

民事判决书

(2018)浙0111民初3553号

原告：杭州富阳茶花岛生态发展有限公司（统一社会信用代码：9133018375953303XQ），住所地：杭州市富阳区新桐乡***。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：章剑洋，浙ＸＸ光律师事务所律师。

被告：***，女，1967年9月18日出生汉族，住杭州市富阳区。

委托诉讼代理人：***，浙江恩波律师事务所律师。

原告杭州富阳茶花岛生态发展有限公司（以下简称茶花岛公司）与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告茶花岛公司的委托诉讼代理人章剑洋、被告***的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

茶花岛公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同书》；2.被告限期腾退租赁房屋并交还给原告；3.被告支付原告房屋租金100000元（房租租金计算至2018年6月9日），自2018年6月10日起的房屋使用费按每日602.74元计付至实际腾退日止；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在住所地投资设立了一家餐馆，前几年一直由他人租赁经营。2016年下半年，被告有意租赁经营，经双方协议，于2016年12月10日签订《租赁合同书》一份，约定：租赁时间为2016年12月10日至2022年6月9日，租金为首年20万元，从2016年12月10日至2018年6月9日止（含半年装修期），合同签订之日付10万元，余款2017年6月8日前支付；第二年起递增10%；租金支付逾期一个月的，终止合同等事项。合同签订后，被告即支付了首期租金10万元并进场经营，至2017年6月8日应支付第二期租金时，被告以各种理由推诿，后停止营业；之后原告就租金和租赁问题，多次约谈被告，但均因被告原因而不成。2017年12月29日，双方再次约谈并达成协议，但次日被告又予反悔，不肯签署，故原告无奈之下，只得用手机以短信方式向被告发出《通知》，要求被告在2018年1月底前将拖欠租金和押金缴清，原告可继续履行合同，不追究违约责任或转租；若未能在1月底前缴清款项或转租的，则原告将依据双方间的《租赁合同书》追究被告的违约责任，并由被告承担一切后果。然被告收到后仍对原告之要求置之不理，以致诉争发生。

被告***辩称，一、案件基本事实：原告在双方合同前将餐饮部租赁给其他人，由于缺乏配套设备均亏损严重而提前解除合同。在协商签订协议时，因原告的许可证中有“大型餐馆”，原告也承诺对餐饮厨房进行改造并扩建较大型宴会大厅，要求建房费用自理。双方于2016年12月10日签订合同，并约定上述事项。合同签订后，答辩人缴纳了首期租金，对原告的原房屋及包厢内部的灯饰和场地进行投资装修改造。经原告的同意落实了建造大型宴会厅的地块四至，答辩人于2016年12月23日书面报告原告要求对原破烂不堪的厨房进行改、扩建，原告也进行积极配合，移栽了所在地块的茶花和树木，并承诺其为国有土地，有关项目审报由其完成。答辩人花巨资进行平整土地搭建钢架房屋改造厨房并配置厨房新的设备，添置经营餐饮所需的全部设备，聘请厨师，对员工进行必要的培训，置办统一服装等筹备工作，前后总投入150多万元，至2017年4月完成开业。开业后答辩人拟筹划设立“亲子活动场所”，于2017年5月8日书面报告给原告，原告的现场管理人踏勘了现场并初步协商活动范围及收费事宜。五月中旬，因政府的三改一拆要求对新建宴会厅进行整治拆除，此时原告仍答应会进行协调并补办相应手续，但终因未能提供合法的规划和报批手续被强制拆除。致餐饮未有完整的配套厨房无法经营，答辩人再次要求对原有的旧厨房进行必要改造，缩小经营范围或寻找合作伙伴，原告认为该地块可能因杭州市环城公路西复线工程被征用而不同意转让或与他人合作。2017年底前再次协商时，原告同意转让但须在一个月内完成，答辩人寻找到合作伙伴或转让人，原告则从中作梗而未成。现又有合作意向人在洽谈中，原告则诉至法院。二、由于原告提供的餐饮租赁配套不全，没有配套厨房和合格的饮用水，其诉请应予驳回。答辩人为履行本合同已投入150多万元，根据签订合同时约定和原告的承诺，出资40多万元进行改造扩建配套厨房和建设宴会厅，因无合法手续被政府拆除，拆除后又不具备经营的厨房配套，致使无法正常营业，期间的租赁费用应予免除。现正在洽谈与人合作，只要双方合作，原告提供相应的手续重建配套厨房，并对之前损失给予适当补偿或对合同期内的租金适当减免（原租金是考虑宴会厅可办大型酒宴的前提下协商每年20万元并递增），现答辩人仍要求继续履行合同。若原告不同意继续履行合同，要求法院审理依法驳回原告的诉讼请求，答辩人则保留提起赔偿之诉的权利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提交的餐饮服务许可证1份、租赁合同书1份，本院予以确认并在卷佐证。对由争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的手机短信内容详单电脑打印件1组，证明原、被告双方曾达成补充协议，但被告予以反悔，原告已经通知被告的事实。被告质证后对该证据三性无异议，但对证明目的有异议，该证据仅能证明原告提出签订补充协议的要约，但被告未作承诺，双方并未达成补充协议。本院审核后认为，该证据能证明原告公司员工曾发送短信告知被告要求其处理租赁事宜，但被告未回复的事实，本院对该证据的真实性予以认定。2.被告提交的《关于对茶花岛餐饮厨房进行改造扩建的报告》1份，证明原、被告双方在合同签订对厨房进行改造和建设宴会厅事宜进行过事先约定的事实；建设该改造扩建项目报告原告后，原告移栽茶花和树木，认可被告扩建并积极配合的事实及被告提交的《关于要求提供亲子活动场所土地的报告》1份，证明根据合同约定，拟开展扩大经营范围举办亲子活动，要求原告提供场地，原告表示认可的事实。原告质证后对该两份证据的三性均有异议，原告从未收到该两份报告，该两报告落款时间为2016年12月23日，租赁合同签订时间为2016年12月10日，且在签订租赁合同时包含了半年装修期，合同第四条第二点明确约定，改造房屋须经甲方认可和同意，扩建报告需要原告认可和同意，原告并未收到该两份报告。即使被告确实提交的该两份报告，未经原告许可，被告也不能实施工程。本院审核后，认为该两组证据，形式真实，但现原告否认曾收到该两份报告，被告也未提交其他证据证明原告收到过报告或作出确认报告内容的意思表示，故对于被告提交的该两份证据，本院不予认定。3.被告提交的宴会厅《工程量清单报价表》1份、图纸3份（复印件），证明被告根据合同和申请报告经原告认可建造宴会厅的事实，宴会厅钢架房费用为93000余元，另外还对钢架房四周隔板装修、木板吊顶、灯饰、地坪浇制装修、电缆预埋等，厨房包括吊顶、墙面瓷砖贴面、水槽、新建厨房设备等，以上被拆除实际损失达40余万元的事实。原告质证后对该组证据的三性及证明目的均有异议，对于被告曾造厨房、后因违章建筑被拆除的事情原告方系知晓，但对于工程量并不知晓，工程量应当是施工方提供，而非自制的清单，被告提交的证据无法证明系对应的工程；且自2017年下半年至起诉日，原告在与被告方协商租赁事宜时，被告从未提出发过任何报告或者改建厨房的事实，在补充协议中也未有该事项的约定。本院经审核认为被告方提交的该组证据均为复印件，且原告亦不予认可，不能达到被告的证明目的，故对该组证据，本院不予认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年12月29日，杭州市富阳区市场监督管理局向茶花岛公司发放餐饮服务许可证一份（浙餐证字2015330183017129），法定代表人为***；地址为杭州市富阳区新桐乡***；类别为大型餐馆；备注：中餐制售，含凉菜、不含生食海产品，不含裱花蛋糕；有效期限：2015年12月28日至2018年12月27日。

2016年12月10日，茶花岛公司作为甲方与***作为乙方签订《租赁合同书》1份，约定：一、租赁对象地址及范围。经营地址：杭州市富阳区新桐乡程浦村新昌岭；甲方配合乙方办理经营所需的各种证照；甲方经营范围为西至长廊餐厅、正大门，东至豪包、鱼塘，南至厨房、边大门，北至停车场、公司办公楼（见平面示意图）。此范围内的土木构建及其现有的办公、生活，辅助设施和物件物品，包括限用于农庄经营的餐厅包厢、厨房、吧台等固定房屋和场地（包含停车场），以及用于餐饮已购置的配套设备，如空调、桌椅、冰箱、灶台、餐具等，经清点后一并由乙方使用（附清单）；对超出上述范围乙方因经营需要使用的应经甲方同意另行约定后方可使用。二、租赁时间：2016年12月10日至2022年6月9日，共5年6个月。三、租金及支付方式：首年租金为20万元，第一年租期从2016年12月10日至2018年6月9日止（甲方承诺乙方半年装修基建期），第二年起每年按增长率10%递增；自2016年12月10日至2018年6月9日止（含半年装修期），租金为20万元，于合同签订之日支付10万元半年房租，余款12万元在2017年6月8日前付清（包括保证金2万元）……四、双方权责：1.甲方应保全现有餐饮设施，配合乙方完成各项餐饮交接工作，双方财产清点移交后应登记备案。2.乙方有权自主选择国家法律允许的服务、经营内容和方式，甲方无权干涉，乙方对现有设施可维修改造，其费用由乙方承担。如改造现有房屋及设施的主体构造，须经甲方认可或同意。乙方有义务维修、保管好水、电、路、通讯、网络等设施设备，餐饮部周边杂草、卫生、垃圾清理由乙方负责。……五、违约责任：……2.乙方应按时交纳租金，若拖欠按当年应缴拖欠租金每天0.5%计算滞纳金；逾期一个月，甲方有权终止合同。……六、免责及其他：……2.在本合同有效期内，乙方新增和添置的设施（设备）费用由乙方承担。如因拆迁征用或甲方有重大项目提前解除合同的，对乙方的实际投入按当时的评估价补偿。合同期满，对新增的部分可按市场价格由甲方收购；如甲方不同意收购或未能达成收购协议的，则由乙方自行处理。合同还约定了其他权利义务。

合同签订后，被告***除支付第一期租金10万元后，其余款项未予支付。

本院认为，案涉《租赁合同书》系原、被告双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经查，原、被告在租赁合同中约定“乙方应按时交纳租金，若拖欠按当年应缴拖欠租金每天0.5%计算滞纳金；逾期一个月，甲方有权终止合同”，“自2016年12月10日至2018年6月9日止（含半年装修期），租金为20万元，于合同签订之日支付10万元半年房租，余款12万元在2017年6月8日前付清（包括保证金2万元）”，现原、被告明确被告仅支付了10万元房租，剩余10万元房租应当于2017年6月8日前付清，而被告至今未予支付，现原告作为守约方按合同约定享有单方合同解除权，现原告以起诉的形式行使合同解除权，符合法律规定及双方约定，故对于原告起诉要求解除原、被告于2016年12月10日签订的《租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。被告应当向原告支付租赁关系存续期间欠付的租金，承担相应的违约责任，并将租赁场地腾空返还给原告。被告尚欠原告租金10万元（计算至2018年6月9日），原告要求被告支付，本院予以支持。现原告按每日602.74元要求被告从2018年6月10日至实际腾空之日止的房屋占有使用费，本院依法调整为按每年20万元的标准计算自2018年6月10日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费。现被告抗辩称原告提供的餐饮租赁配套不全、未有配套厨房、合格饮用水等，未提交相应证据，本院对其抗辩意见不予采信。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、解除原告杭州富阳茶花岛生态发展有限公司与被告***于2016年12月10日签订的《租赁合同书》；

二、被告***于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市富阳区新桐乡***的案涉租赁房屋腾退给原告杭州富阳茶花岛生态发展有限公司；

三、被告***于本判决生效之日起十五日内支付原告杭州富阳茶花岛生态发展有限公司租金100000元（计算至2018年6月9日）；

四、被告***于本判决生效之日起十五日内支付原告杭州富阳茶花岛生态发展有限公司占有使用费（按每年200000元的标准，自2018年6月10日起计算至案涉租赁房屋实际腾退之日止）；

五、驳回原告杭州富阳茶花岛生态发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达至日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员**

二〇一八年六月二十六日

书记员**