甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）甘08民终212号
上诉人（原审原告）：甘肃楷伦建筑装饰工程有限公司。
法定代表人：李伟，该公司副经理。
委托诉讼代理人：丁玉孝，该公司副经理。
委托诉讼代理人：祁大军，甘肃翰维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司。
诉讼代表人：石建华，该公司破产清算组组长。
委托诉讼代理人：张红涛，甘肃胜友律师事务所律师。
上诉人甘肃楷伦建筑装饰工程有限公司（以下简称楷伦公司）与被上诉人平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司（以下简称宏安伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初5795号民事裁定，向本院提起上诉。本院2019年1月28日立案后，依法组成合议庭。经对当事人进行询问，当事人无新的证据，事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
楷伦公司上诉请求：1.撤销平凉市崆峒区人民法院作出的（2018）甘0802民初5795号民事裁定；2.改判平凉市崆峒区新千国际2号商务楼6层不动产所有权，过户登记在楷伦公司名下；3.一、二审案件受理费由宏安伟业公司承担。事实与理由：1.原判认定事实不清，导致判决错误。2016年3月16日，楷伦公司与宏安伟业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定宏安伟业公司将位于平凉市崆峒区新千国际2号商务楼六楼，建筑面积392.57平方米，以抵顶部分工程款方式给付楷伦公司。合同签订后，宏安伟业公司向楷伦公司出具了收款凭证，并将房屋实际交付楷伦公司使用至今。宏安伟业公司在一审庭审中辩称，其将该处房产抵押给中国工商银行平凉分行并出示了抵押登记手续，抵押期限为2016年12月13日至2017年12月13日，从此证据得知楷伦公司合同在先，楷伦公司的物权应当优先于中国工商银行平凉分行的抵押权；2.原审法院以楷伦公司原法人陈开胜签订的《承诺书》，就认定中国工商银行平凉分行抵押权优先于楷伦公司的物权无法律依据，承诺书也是宏安伟业公司说为了消账，要求楷伦公司书写的，承诺书是宏安伟业公司诱骗所致，并非陈开胜真实意愿。
宏安伟业公司辩称：一审裁定正确，应予维持。1.楷伦公司只享有债权，工商银行平凉分行享有抵押物权，因此不存在楷伦公司的物权优先抵押权的问题；2.楷伦公司的法定代表人陈开胜出具的承诺书是其真实意思表示，不存在诱骗，承诺书是合法有效的，应当作为证据使用。
楷伦公司向一审法院起诉请求：判令宏安伟业公司立即将平凉市崆峒区新千国际2号商务楼6层不动产所有权，过户登记在楷伦公司名下。
一审法院认定事实：2016年3月16日，楷伦公司、宏安伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定将宏安伟业公司所有的位于平凉市崆峒区新千国际2号商务楼6层，建筑面积392.57平方米房屋以2551705元价格抵顶给楷伦公司，用以清偿宏安伟业公司欠楷伦公司的一部分工程款。2016年12月23日，宏安伟业公司将案涉房屋抵押给中国工商银行股份有限公司平凉分行，并办理了抵押登记，取得甘（2016）平凉市不动产证明第0000334号不动产登记他项权证。2017年9月25日，楷伦公司向宏安伟业公司书面承诺，其公司于2016年3月16日购买案涉房屋至承诺期间，其知道案涉房屋已由宏安伟业公司抵押给贷款银行之事，款项由宏安伟业公司使用，待贷款还清后办理产权手续等内容，还承诺为此不追究宏安伟业公司责任。一审法院认为：本案中楷伦公司主张签订商品房买卖合同在前，办理抵押在后，且其公司已实际占有使用案涉房屋，故应当将案涉房屋过户在楷伦公司名下，但宏安伟业公司将案涉房屋已经抵押给银行且已经办理抵押登记，银行依法享有抵押物权，楷伦公司对抵押一事知情且作出承诺，愿意承担不利后果，视为其愿在贷款银行实现抵押物权之前放弃要求履行房屋买卖合同（以物抵债协议）约定将案涉房屋办理过户的权利，楷伦公司提起本案诉讼，要求办理案涉房屋过户的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回甘肃楷伦建筑装饰工程有限公司的起诉。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院认为，2016年3月16日，楷伦公司虽然与宏安伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定将宏安伟业公司所有的位于平凉市崆峒区新千国际2号商务楼6层，建筑面积392.57平方米房屋以2551705元价格抵顶给楷伦公司，用以清偿宏安伟业公司欠楷伦公司的一部分工程款，但是依照《中华人民共和国物权法法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，楷伦公司尚未取得涉案房屋的物权，不存在其主张的物权优先于中国工商银行平凉分行的抵押权。对于楷伦公司认为陈开胜签订的《承诺书》是在宏安伟业公司诱骗下签名的，但其并未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。楷伦公司在保证承诺书中表示，在宏安伟业公司向工商银行还清银行的贷款后，办理产权手续。现款项未还清，抵押未解除，办理产权手续的条件未成就，楷伦公司不具备起诉条件。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定
审 判 长 吕长录
审 判 员 张 厉
审 判 员 摆建军
二〇一九年二月二十日
法官助理 晁 超
书 记 员 杨文康