广东顺德汇盈物业管理有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2016）粤06民终4143号

上诉人（原审原告）：广东顺德汇盈物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良红岗路13号，组织机构代码74551751-4。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，广东天道勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，广东天道勤律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1975年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。

被上诉人（原审被告）：***，女，1978年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。

上诉人广东顺德汇盈物业管理有限公司（以下简称汇盈物管公司）因与被上诉人***、***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

汇盈物管公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.解除汇盈物管公司与***签订的《租赁合同》；2.***、***共同向汇盈物管公司支付租金（或使用费）44000元及违约金65000元［租金（或使用费）暂计至2015年12月，算至实际解除合同之日止］；3.***、***共同向汇盈物管公司支付水费2047.50元；4.租赁押金8000元归汇盈物管公司所有。事实和理由：（一）一审法院以汇盈物管公司无法提供涉案物业的房产证或报建手续为由，驳回汇盈物管公司的诉讼请求错误。一审庭审中，汇盈物管公司提交《关于西庆电站转让土地协议》以及《宗地平面图》作为证据，证实了广东电网有限责任公司佛山顺德供电局对涉案物业享有所有权，可依法将涉案物业出租。汇盈物管公司依法从该公司承租了涉案物业并经其同意转租给***。一审法院认定汇盈物管公司与***签订的《租赁合同》无效错误。***拖欠租金，违反合同约定，汇盈物管公司可以要求解除合同并没收押金8000元。退一步来说，假设《租赁合同》无效，***从2014年8月起对涉案物业占有使用至今仍未将涉案物业交付给汇盈物管公司（***在一审庭审中已确认该事实），***仍应当参照《租赁合同》约定的租金标准向汇盈物管公司支付房屋占有使用费。（二）一审法院认定汇盈物管公司作为出租方，未能在涉案物业安装电表，导致***无法缴纳电费被供电部门停电，汇盈物管公司主张***支付停电之后的租金、违约金及水费于法无据是错误的。在一审庭审中，汇盈物管公司与***均确认以下事实：涉案物业在出租时已经铺设了完整的可供使用的电线电路网，***在承租了涉案物业后一直在使用已经铺设的电线电路网等设备，但因其用电后没有缴纳过任何电费，系属于违规用电行为。因此，涉案物业被供电部门停电的责任在于***。根据《租赁合同》第五条第1点的约定，***需增设电线电路网设备的，需要自行承担相关费用，***因自身生产需要，需要将电线电路网扩容，但其不愿意承担相应的费用。（三）一审法院在没有调查取证的情况下，简单认定***不需要对本案承担连带责任，系认定事实错误。

***辩称，不同意汇盈物管公司的上诉请求。涉案物业没有安装电表。汇盈物管公司告知***需要自行安装电表，因此***不再承租涉案物业。汇盈物管公司请求不退还押金不合理。***已将涉案物业里的物品搬走，并将钥匙交还汇盈物管公司，但汇盈物管公司不承认该事实。

***辩称，不清楚汇盈物管公司为何要起诉***。

汇盈物管公司向一审法院起诉请求：1.解除汇盈物管公司与***签订的租赁合同；2.***向汇盈物管公司支付拖欠的租金44000元及违约金65000元（租金暂计至2015年12月，租金算至实际解除合同之日止）；3.***向汇盈物管公司支付水费2047.50元；4.租赁押金8000元归汇盈物管公司所有；5.***对第2项、第3项诉讼请求承担连带责任。

一审法院认定事实：2014年11月25日，汇盈物管公司与广东电网有限责任公司佛山供电局签订《房屋租赁合同》，约定将龙江镇龙江农村电力管理总站万安片电管分站等四处物业租赁给汇盈物管公司。

2016年3月10日，广东电网有限责任公司佛山顺德供电局出具证明表示同意汇盈物管公司就涉案物业进行转租。

汇盈物管公司与***于2014年10月20日签订《租赁合同》约定：第一、汇盈物管公司将坐落于顺德区龙江镇同兴路11某号的物业出租给***用于五金塑料加工，租赁期限从2014年12月1日起至2016年4月30日止，每月租金为人民币4000元整；第二、双方签订合同10天内由***向汇盈物管公司缴纳2个月租赁押金（押金不能抵作租金使用）人民币8000元，并于每月15日前缴清应付租金，租赁期限内出租物业方位内的水费、电费及日常所需费用、物业设施维护费、卫生费及物业管理费等均由***承担；第三、若***逾期未交付租金的，汇盈物管公司可以按月租金×5%／日收取滞纳金，拖欠租金累计达一个月时，汇盈物管公司可以解除合同，并依法没收押金以及追究***的违约责任。汇盈物管公司收取***押金8000元。

涉案物业2014年10月至2015年2月14日产生水费合计147元，2015年2月15日至2015年6月21日产生水费1900.5元。

涉案物业在***承租时并未安装电表，2015年2月开始供电部门对涉案物业进行停电，***将其物品搬离。

一审法院认为，双方争议的焦点如下：

1.由于汇盈物管公司无法提供涉案物业的房产证或报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以汇盈物管公司收取的***的押金应当予以退还，汇盈物管公司要求解除合同没收押金于法无据，一审法院不予支持。

2.汇盈物管公司作为出租方，未能提供证据证明其已在涉案物业安装电表，安装电表是其作为出租方应当履行的基本义务，由于其未能履行上述义务，导致***无法交纳电费，被供电部门停电。2015年1月之前的租金，***已经支付完毕。2015年2月之后涉案物业是否使用电，相关情况汇盈物管公司作为转租方应当提供证据予以证明，但是其未能提供证据证明其主张，故应当承担举证不能的法律后果，一审法院确认，2015年2月开始供电部门已对涉案物业进行停电处理，所以，汇盈物管公司继续主张要求***支付停电之后的租金、违约金及水费于法无据，一审法院不予支持。

3.涉案物业2014年10月至2015年2月14日产生水费合计147元，汇盈物管公司还应当退还***押金8000元，上述款项可以抵扣，***无须再支付水费，多余退款，***可另行主张要求退还。

4.汇盈物管公司无证据证明***对本案需要承担责任，其诉求***承担本案责任，于法无据，一审法院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。判决：驳回汇盈物管公司的诉讼请求。一审案件受理费1340.48元，由汇盈物管公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

经审理，本院除对一审判决查明的“涉案物业2014年10月至2015年2月14日产生水费合计147元，2015年2月15日至2015年6月21日产生水费1900.5元”不予确认外，对一审判决查明的其他事实予以确认。另查明：汇盈物管公司诉请***支付水费2047.50元，其提供了由佛山市顺德区水业某控股有限公司龙江分公司出具的八张发票来证明其主张，上述发票载明涉案物业2014年10月20日至2015年6月21日产生水费合计2047.50元。

本院认为，根据汇盈物管公司的上诉请求和***、***的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：（一）应否解除汇盈物管公司与***签订的《租赁合同》以及***支付的押金8000元应否归汇盈物管公司所有；（二）***应否向汇盈物管公司支付2015年2月之后的使用费及相应违约金；（三）***应向汇盈物管公司支付的水费金额。

关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于汇盈物管公司提供的《关于西庆电站转让土地协议》、《宗地平面图》不足以证明涉案物业已取得规划报建手续，因此汇盈物管公司与***签订的《租赁合同》无效。汇盈物管公司上诉请求解除《租赁合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。《租赁合同》无效，汇盈物管公司上诉主张根据合同的约定，***支付的押金8000元归汇盈物管公司所有，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于第二个争议焦点。***在一审庭审中陈述，涉案物业未安装电表，***亦因此未能缴纳相应的电费，为此供电部门对涉案物业停电。停电后***无法生产经营，于2015年2月搬离涉案物业。由于汇盈物管公司未能举证证明涉案物业是否已安装电表以及2015年2月之后是否能正常通电，因此一审法院采信***的陈述，认定***于2015年2月搬离涉案物业并无不当，本院予以支持。汇盈物管公司上诉请求***继续支付2015年2月之后的使用费及相应违约金，理据不足，本院不予支持。

关于第三个争议焦点。***、汇盈物管公司在一审庭审中均确认***于2014年8月开始使用涉案物业，如上所述，***于2015年2月搬离涉案物业，因此***应向汇盈物管公司支付2014年10月20日至2015年2月14日产生的水费。虽然***于2015年2月之后没有继续占有使用涉案物业，但其并未与汇盈物管公司进行交接，其亦未能举证证明汇盈物管公司在2015年2月14日至2015年6月21日期间使用涉案房屋产生水费，因此其仍应向汇盈物管公司支付2015年2月14日至2015年6月21日涉案物业产生的水费。根据汇盈物管公司提交的发票八张，***应向汇盈物管公司支付2014年10月20日至2015年6月21日水费2047.50元。由于汇盈物管公司应退还***押金8000元，上述款项可以抵扣，***无须再支付水费。汇盈物管公司上诉请求***支付水费2047.50元，有事实依据，本院予以支持。至于汇盈物管公司上诉请求***与***共同支付使用费及相应违约金、水费，缺乏事实根据，本院不予支持。

综上所述，汇盈物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2680.95元，由上诉人广东顺德汇盈物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长周珊

审判员***

代理审判员***

二〇一六年九月十八日

书记员覃心怡

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