中山城市建设集团有限公司、广东正班建设工程有限公司物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤2071民初23851号 原告：中山城市建设集团有限公司，住所地中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，统一社会信用代码914420006730611586。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人:***，***而立律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，***而立律师事务所实习律师。 被告：广东正班建设工程有限公司，住所地中山市石岐区海景路氹仔围街16号三楼，统一社会信用代码9144200059890947XL。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东保信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：原宝愉，广东保信律师事务所实习律师。 原告中山市城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）与被告广东正班建设工程有限公司（以下简称正班公司）物权保护纠纷一案，本院于2022年7月26日立案后，依法适用普通程序,于2022年10月10日公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托诉讼代理人***，被告正班公司的委托诉讼代理人***、原宝愉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付占用中山市石岐区××路××号××座期间的占有使用费共计160200元（自2017年5月至2021年1月15日，每月3600元）；2.判令被告向原告支付资金占用利息（自2017年5月起，以被告未支付的占有使用费为基数计至实际清偿之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2022年6月20日为21304.47元）。事实和理由：自2017年5月1日至2021年1月15日，被告占用原告位于中山市石岐区××路××号××座的物业，用于堆放防汛应急危抢修物资材料（水泥砂石、木楞条、瓦等），但一直未向原告支付占用费。2021年7月，原告向被告主张占用期间的占有使用费，但被告仍不支付，已严重侵犯被告的合法权益。 被告正班公司辩称，一、原告诉请被告支付位于中山市石岐区××路××号××座物业的占有使用费及利息没有事实和法律依据，应予以全部驳回。1.原告所提诉求没有合同依据。原、被告之间没有签订关于案涉物业有偿使用的任何合同，也无有偿使用之口头约定，双方并未达成有偿使用的合意，故原告对被告没有合同请求权的基础。2.原告所提诉求有违其原本合同义务。原、被告于2016年11月1日签订《物业修缮项目施工合同》，约定由被告为原告名下所属物业土建、装修及水电设施提供修缮服务，合同期至2019年10月31日，合同期满后双方于2019年11月1日再次签订《物业修缮项目过渡协议书》，将修缮期延期至新中标单位介入止。根据《物业修缮项目施工合同》第八条第6款“甲方根据施工现场的具体情况做好业主及有关部门相应的协调工作”的约定，作为甲方的原告有义务负责提供相应的施工便利条件和做好施工现场的协调工作，其中就包括本案中为便利被告施工而提供案涉物业一个角落摆放临时的应急建筑材料。故，即使被告曾临时使用案涉物业，也是原告应尽的合同义务。既然是原告的合同义务，不存在向被告主张占有使用费的说法。3.被告为原告提供修缮服务期间临时使用案涉物业，皆系应原告要求所致，被告无主观过失，更无责任可言。事实上，原告也承认：由于原告有大量旧公房位于老城区且该区域交通管制，白天禁止货车出入，修缮维护的许多公房由于年久破旧存在倒塌危险，特别是台风季节，经常发生防汛应急排危抢修等工程，为此，原告要求被告必须常备防汛应急排危抢修物资于旧城区公房附近，及时响应应急抢修需求。虽然原告所提要求超出合同约定范围，但作为施工方且为弱势一方的被告，无奈只能满足原告的要求，经过双方协商在原告众多物业中免费使用一处空置地方作为应急材料（主要为水泥砂石、木楞条、瓦等）的临时备用堆放地，以便更好更快响应防汛应急抢险维修任务。原告作为业主单位，同时是地方最重要的国资委直属超大型企业，相对于作为施工单位的被告而言，具有无可争辩的强势地位。如果不是原告的要求或同意，被告无论如何也不敢未经允许私自占有使用原告的物业。更何况原告是按进度向被告支付工程进度款的，只要原告认为应扣除被告相关费用的，那么在支付工程款时就应扣除，否则原告可能面临国有资产监管失职之责。而本案中，原告不但没有在工程进度款中扣除所谓的占有使用费，反而合作多年从未向被告主张过任何占有使用费或提出立即清空案涉物业内的应急建筑材料的要求，这充分证实了临时占用案涉物业是应原告要求所作出的行为。4.案涉物业不具备出租的经济价值，原告对被告也没有不当得利请求权基础。案涉物业为一处合计约300平方米的废弃仓库，由几个房间和一处露天小院组成，地处老城区，年久失修，残旧不堪，不通水电，层面漏水，各个房间木窗腐烂欲坠，木楼板腐烂坍塌，中间为一露天小院，不符合作为合格出租物业的基本条件，没有作为出租物业的经济价值。被告在原告要求下，不得己在露天小院空地处摆放少量临时应急建筑材料，也仅仅占用几个平方而己，一般只有一小客车就能运走的水泥沙石，且非长期占用，只在有修缮需求时临时占用，根本不可能影响被告正常使用案涉物业。因此，对被告而言，临时占用案涉物业完全是应原告要求的合同履行行为，不存在因此经营获利之情形，被告主张的占有使用费没有不当得利请求权基础。5.被告没有非法占有案涉物业的事实，故原告缺乏物权占有保护请求权基础。本案系物权保护纠纷，只有在物权人提出停止占有而占有人继续无理占有时，才构成非法占有物权，才产生物权保护的必要性。本案中，被告为原告物业的合法修缮单位，在原告提供的案涉物业临时摆放应急建筑材料是合法占有物业的表现，并不构成非法占有物权。立案时，法院之所以将案由确定为物权保护纠纷，可能是因为原告没有在诉状中如实陈述被告是其合法的修缮施工单位。作为施工方开展工作必然需要业主方的配合和协助，其中就包括提供施工场地和临时摆放施工物料的场地，哪怕没有特别约定，这也是施工合同应有之义务，故此情形下，被告合理占用案涉物业为合法占有使用，不存在未经许可非法占有使用的事实。既然没有非法占有物权的事实，那么就丧失了物权保护请求权基础，原告再以物权保护为由提起诉讼，应予以驳回其起诉。二、原告提供的证据不但不能支持其诉讼请求，反而证实了被告是应原告要求临时占用案涉物业的事实。1.原告将被告提交的《关于**中路177号后座小院使用情况的说明函》作为其主张占用事实的依据，那么根据证据规则，原告必然须先予认可该函内容。该函内容明确说明被告是应原告要求才临时摆放应急建筑材料，对占用的来龙去脉也说得清清楚楚，故只能推断出原告是认可该事实的，否则就不应该提交该证据。既然如此，那么原告再向被告主张占有使用费就毫无道理可言了。2.原告的证据无法证明被告有非法占有物权的事实，无法证明占用案涉物业的占用时间、占用面积、占用损失、是否符合出租标准以及占用期间是否曾主***等关键事实，更无法证实占用期间双方曾就占有使用费曾达成一致合意的事实。既然作为举证义务人什么也证明不了，自然应承担举证不能之责任。三、对于支付占有使用费的诉讼请求，属于债权请求权，已超过诉讼时效，依法不予保护。物业修缮项目合同履行期间，原告无偿提供了案涉物业给被告使用，自然不存在向被告主张过占有使用费。常理而言，如一开始就是被告系有偿使用该物业，原告何以在长达5年的时间内从未向被告主张过占有使用费，在修缮合同期满之后近1年再来追讨占有使用费，明显不符常理。退一步讲，占有使用费诉求属于债权请求权，原告关于占有使用费提出主张，超过诉讼时效的，依法不应保护。综上所述，被告仅仅是为了应原告要求响应应急任务，在原告的要求并同意无偿使用的情况下，临时使用了案涉物业中的露天小院几个平方米的地方临时堆放建筑材料，没有使用其他区域，根本不影响原告使用或出租。案涉物业年久失修，不通水电，被告合同期内从未对案涉物业用作其他经营用途，因此，原告诉求无任何事实和法律依据，请求贵院在查明事实的基础上，驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 城建公司成立于2008年3月24日，历史名称包括：中山城建集团有限公司、中山市公建集团有限公司、中山市公建物业投资管理有限公司。 坐落于中山市石岐区××路××号××座的房地产（以下简称177号后座）登记的权利人是城建公司，房屋面积为344.57平方米。 2016年11月1日，城建公司（甲方、发包人）与正班公司（乙方、承包人）签订《物业修缮项目施工合同》，约定：甲方将城建公司所属物业土建、装修及水电设施修缮等修缮项目发包给乙方；合同期自2016年11月1日起至2019年10月31日止；甲方根据施工现场的具体情况做好业主及有关部门相应的协调工作。该合同还约定了其他事项。 签订上述合同后，城建公司与正班公司又签订《过渡协议书》，将上述合同期限从2019年11月1日起延期至新的修缮中标单位介入或城建公司提前一个月以书面形式通知正班公司合同到期的日期为止。 2021年9月底，城建公司与正班公司结束上述建设施工合同关系。 城建公司称，正班公司依据上述合同约定于2017年4月20日对177号后座进行维修，并于2017年4月20日竣工；竣工后，正班公司将相关物资堆放在177号后座内，一直没有搬离，后还将更多物资搬进该房屋中堆放，其于2017年5月1日起催促正班公司将物资搬离上述房屋，但正班公司仍然占用该房屋堆放物资。 2021年7月19日，正班公司向城建公司出具《关于177号后座小院使用情况的说明函》，内容为：我司于2016年11月成为贵司物业合同约定的修缮维护单位，由于贵集团大量旧房位于老城区且该区域交通管制白天禁止货车出入，许多公房由于破旧存在倒塌危险，特别是台风季节，经常发生防汛应急排危抢修等工程，为此贵集团工程部要求我司必须常备防汛应急排危抢修物资于旧城区公房附近，特此我司与贵集团工程部协商在贵司众多物业中暂借一处空置物业作为应急材料（水泥砂石、木楞条、瓦等）的备用临时堆放仓库，以便更快更好的响应防汛应急抢险维修任务。我司曾对177号后座进行维修，该物业残旧不堪，我司对屋面漏水、木窗腐烂欲坠、木楼板腐烂坍塌等进行维修。该物业地处老城区，有一露天小院，特别适合用于堆放土木砂石等应急建筑材料，原也曾借由往届物业维修单位使用，据我司了解该物业由于比较残旧贵集团暂无出租计划，特此我司与当时工程部负责人协商暂借该处物业的露天小院作为应急防汛抢险材料堆放处仓库，并得到集团主管领导的认可，我司也承诺如贵司需要出租该物业，我司无条件即刻搬离。该物业不通水不通电，我司也仅利用该物业小院堆放贵集团物业防汛应急抢***所需材料，无做其他经营使用，对其他区域也并无使用。该物业是经贵单位工程部及主管领导同意用于防汛应急抢险材料堆放、服务于贵集团物业维修才暂借我司免费使用，我司亦承诺如贵司要出租该物业我司即刻搬离。对于贵司提出我司非法占用该物业并向我司追讨租金的说法，我司并不认可。 诉讼中，城建公司与正班公司均确认正班公司已于2021年1月15日搬离涉案177号后座房屋，涉案房屋现为空置状态。 另查，城建公司为证明其主张的占有使用费的计算标准，向本院提交其与案外人曾月葵签订的租赁合同予以证明。该租赁合同载明：案外人曾月葵向城建公司承租177后座房屋，租期自2013年11月1日至2016年10月31日，月租金为3600元。 庭审中，正班公司称，其系基于城建公司的要求和允许才在177号后座内临时摆放应急的建筑材料，且仅占用几平米到十几平方米的角落堆放材料，且是在有工程需求才提前摆放材料，并非一直使用，城建公司也并未要求其搬离涉案房屋，故其不同意支付占用费，即使需要支付，也仅同意按占用面积10平方米计算为120元/月，因不通水电应打五折，按60元/月计算较为合理。 本院认为,本案为物权保护纠纷。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议事实发生于民法典施行前并持续至民法典施行后，故本案的审理应适用民法典的规定。 本案的争议焦点为：一、城建公司诉请的占有使用费是否已超过诉讼时效；二、正班公司占用涉案房屋是否具有合同或合法理由；三、城建公司诉请正班公司支付涉案房屋的占有使用费及利息有无依据。 关于焦点一。正班公司于2021年7月19日作出的说明函可以证明城建公司于该日期或该日前才向正班公司主***，但因城建公司未提交其他证据证明其向正班公司主***的日期，故本院以正班公司作出回复之日即2021年7月19日作为城建公司向正班公司主***的日期。依据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，发生了诉讼时效中断的情形，但在出现该中断情形前，不产生中断的效力，即2017年5月1日至2018年7月19日期间的占有使用费已超过诉讼时效，故本院对城建公司诉请返还该期间的占有使用费不予支持。 关于焦点二。正班公司以涉案物业修缮项目施工合同中约定的“城建公司根据施工现场情况为正班公司提供施工便利条件”主张其占用涉案177号后座堆放建筑材料为城建公司履行该合同义务，缺乏理据，本院对该辩解不予采信。正班公司主张其占用177号后座是应城建公司要求，为合法占有，但对该主张未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，城建公司作为涉案177号后座的权利人，要求正班公司支付占有使用费，理据充分，本院予以支持。 关于焦点三。关于占有使用费的计算标准问题。城建公司主张按其与前一任租户约定的租金标准即3600元/月计算，正班公司则认为其仅占用小部分面积，应按60元/月计算。考虑到正班公司仅占用177号后座部分面积存放维修物资，且城建公司在正班公司占用涉案177号后座存放物资长达五年时间内未向正班公司主***。虽然城建公司主张该期间有要求正班公司搬离涉案房屋，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院认定城建公司存在怠于行使权利的情形。本院结合本案实际情况，以及公平原则，酌定按100元/月计算占有使用费。由于本院已认定城建公司诉请2018年7月20日前的涉案不动产占有使用费已超过诉讼时效，且城建公司于2021年1月15日已收回涉案不动产，故正班公司应向城建公司支付涉案不动产的占有使用费计算期间应为2018年7月20日至2021年1月15日止。经计算，上述费用为2990元（100元÷30天×12天+100元×29个月+100元÷30天×15天）。 关于占有使用费的利息应否支持的问题。如前所述，城建公司怠于行使权利，且正班公司并非恶意侵占涉案房屋，故根据公平原则并出于平衡双方利益考虑，本院对城建公司主张正班公司支付利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，城建公司诉求合法部分，本院予以支持；正班公司抗辩合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告广东正班建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付2018年7月20日至2021年1月15日期间的占有使用费2990元； 二、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3930元，诉讼保全申请费1428元，合计5358元（原告中山城市建设集团有限公司已预交），由原告中山城市建设集团有限公司负担5251元，由被告广东正班建设工程有限公司负担107元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二二年十二月二十八日 书记员　　** ***