陕西益顺投资管理有限公司、西北(西安)电能成套设备有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院

西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院

 

民 事 判 决 书

 

(2021)陕0103民初2797号

 

原告（反诉被告）：西北（西安）电能成套设备有限公司，住所地：西安市碑林区。

法定代表人：薛巍，总经理。

委托诉讼代理人：景安，陕西稼轩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒲仁杰，陕西稼轩律师事务所律师。

被告（反诉原告）：陕西益顺投资管理有限公司，住所地：西安市临潼区（台板厂北院门面房）。

法定代表人：任锋波，总经理。

委托诉讼代理人：王琳，陕西国能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢成博，陕西国能律师事务所律师。

原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司（以下简称西北电能公司）与被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司（以下简称陕西益顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西北电能公司委托诉讼代理人景安、蒲仁杰，被告（反诉原告）陕西益顺公司委托诉讼代理人王琳、卢成博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

西北电能公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告恢复原状、向原告返还西安市临潼区XX街XX号总面积为21700.7平方米的地块及地上建筑（其中包括建筑物办公大楼面积1324.52平方米、仓库及平房面积4075.54平方米、空置场地面积17294.03平方米），并支付欠付租金3630000元及逾期付款利息195071.42元，合计3825071.42元。（租金及利息暂计算至2020年8月31日，租金最终计算至实际返还房屋之日止，利息最终计算至全部租金清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年3月1日与案外人陕西电力物资实业公司签订《房屋租赁合同》，约定由陕西电力物资实业公司将其名下位于西安市临潼区XX街XX号的房屋出租于被告，租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日，起始租金标准为每年160万元，后续租金按约定进行递增调整，租金每半年支付一次，即被告应当于7月1日前支付上半年租金，于12月31日前支付下半年租金。2016年12月30日，原、被告及案外人陕西电力物资实业公司共同签订《合同变更三方协议》，将《房屋租赁合同》的出租人变更为原告。但合同主体变更后，被告并未按约及时足额向原告支付租金，截止于2020年8月31日，被告已累计欠付租金363万元。《房屋租赁合同》第11.3条约定，被告拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同；第12.2条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按照日租金的2倍支付违约金，原告现主张由被告按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付逾期付款所造成的利息损失。现被告长期拖欠租金的行为已严重违反合同约定，给原告造成重大经济损失，故诉至法院。

陕西益顺公司辩称，不同意解除《房屋租赁合同》，其公司不存在欠付租金的行为，要求驳回原告的诉请。理由：1、原告没有将案涉租赁房屋完整的交给被告，租赁合同后，被告需要对原租户进行清退，清退过程中很多租户不配合导致清退工作进展缓慢，大部分租户是2017年12月底离场的，最后一家租户西安市大秦陶俑漆器制作工艺有限公司也是占用租赁房屋面积最大的一家公司，达到4500平方米，是2018年4月份才离场的，并且该公司搬离后对房屋损坏严重无法使用，直到目前被告也只使用了部分租赁房屋；2、对原租户清退过程中的安置工作和安置费用全部都是由被告承担，为此被告花费了大量的人力和财力，基于以上原因，2017年原、被告达成了口头协议，将租金调整成原租金的一半，故被告并没有违约和迟延支付租金的行为。

陕西益顺公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付延期交房违约金共计4405447.8元；2、判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的投资损失共计21190699.53元。事实与理由：反诉原告与案外人陕西电力物资实业有限公司于2015年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定将位于陕西省西安市临潼区XX街XX号房屋出租给陕西益顺公司，租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日，租金为每年160万元。合同履行过程中，租赁费双方一直按年租金减半收取执行。2016年12月30日，反诉原告、反诉被告及案外人陕西电力物资实业公司共同签订《合同变更三方协议》，将《房屋租赁合同》的出租人变更为反诉被告。合同签订后，反诉原告作为承租人积极履行合同义务，但反诉被告在合同履行过程中存在如下违约行为：1、《房屋租赁合同》2.1约定，反诉原告及反诉被告均认可租赁房屋作为餐饮旅游经营使用，但反诉被告实际交付的租赁房屋的土地性质为工业用地，导致反诉原告开展经营活动面临诸多困难；2、《房屋租赁合同》4.1约定，反诉被告于2015年7月1日或反诉原告向反诉被告支付完毕首期租金、租赁押金之日起，将租赁房屋及设备交付给反诉原告。但事实上，由于陕西电力物资实业有限公司与原租户间一直存在争议，无法完成交付。直到2018年4月1日，原租户西安市大秦陶俑漆器制作工艺有限公司才搬离租赁场地，案涉租赁房屋及场地才完整的交付给反诉原告。在此期间，反诉原告已在租赁房屋及场地上进行了大量投资建设，但由于反诉被告的未完全交付行为，导致建设受阻，商业活动无法形成规模，致反诉原告受到巨大损失；3、最后搬离的原租户西安市大秦陶俑漆器制作工艺有限公司占地面积约4500平方米，于2018年4月1日才搬离，又因该公司强搬强拆致租赁场地严重破坏，反诉原告无法使用。《房屋租赁合同》12.1约定，由于一方不履行合同义务，或者违反合同规定，即视为违约，守约方有权向违约方索赔由于违约而造成的损失。12.2约定，由于甲方逾期向乙方交付房屋的，违约方每逾期一日按照日租金的2倍标准向乙方支付违约金。现反诉被告的行为已构成违约，应按照合同约定向反诉原告支付违约金并赔偿损失。

西北电能公司反诉辩称，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。理由：1、反诉原告的请求权基础未明确，究竟是基于合同继续履行期间的违约赔偿还是解除之后的违约赔偿；2、反诉原告列举的违约行为与双方签订的合同本意及内容并不相符。反诉原告诉称租赁房屋系工业用地，不能作为餐饮旅游经营使用，这一点原合同约定的非常明确，即反诉被告方不会保证或承诺该房屋可以适合反诉原告现在或以后的经营，因此在签订合同时反诉原告对于土地和租赁物的利用是明知的；3、关于反诉事实与理由第二点，租赁合同第18.2条中明确约定，由反诉原告承担责任；4、关于反诉事实与理由第三点，2015年7月1日反诉被告已经把标的物全部交付，且反诉原告签字接收，其公司举证的合同附件四有记载，故其公司在合同履行中并无违约行为。

西北电能公司围绕本诉及反诉提供了以下证据：本诉证据：证据一：《合同变更三方协议》、《房屋租赁合同》；证据二：陕西益顺公司已付租金凭证、《隶属关系说明》；证据三：《律师函》、律师函签收记录截图；证据四：租赁标的物现状照片；证据五：《房屋土地租赁费欠款催缴通知函》及签收单；反诉证据：证据一：《陕西电力设备成套厂拟出租部分固定资产市场租金评估报告》、昭应坊开业的新闻报道截图；证据二：樊晓龙证人证言。

陕西益顺公司围绕本诉及反诉提供了以下证据：本诉证据：证据一：租金变更函；证据二：备忘录；证据三：情况说明、现场照片；证据四：协议书及结算单；证据五：民事调解书、房屋搬离补偿协议；证据六：建设工程设计合同、材料购销合同、建设施工合同及其结算单；反诉证据：证据一：租赁合同，其他部分与反诉被告提交的租赁合同一致，但附件部分为空白；证据二：工程合同、结算单、支付凭证，合计11710796元；证据三：发票及费用报销单，合计3479903.53元；证据四：收款收据一份（27万押金）。

本院组织当事人进行了证据交换，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，案外人陕西电力物资实业公司（甲方）与被告陕西益顺公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于陕西省西安市临潼区XX街XX号房屋出租给乙方，租赁标的总面积为21700.7平方米，其中包括（已有建筑物办公大楼面积：1324.52平方米、仓库及平房面积：4075.54平方米、空置场地面积：17294.03平方米），所租赁房屋为现状租赁。租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。标的物及附属场地年租金为第一年度租金总额为160万元，在本合同生效后4个合同租赁年度期内该租金标准不变（即自2015年11月1日起至2019年6月30日止）。自本合同生效后第5个合同租赁年度起，租金标准调整方式为：合同生效后第5个租赁年度，租金向上调5%，年租金为168万元（即自2019年7月1日起至2020年6月30日止）。合同生效后第6个，第7个租赁年度执行168万元/年（即自2020年7月1日起至2022年6月30日止）。合同生效后第8个租赁年度，租金向上调5%，年租金为176.4万元（即自2022年7月1日起至2023年6月30日止）。第9个，第10个租赁年度租金执行176.4万元/年（即自2023年7月1日起至2025年6月30日止））。乙方应在本合同生效之日起，向甲方支付首期租金80万元，此后租金每半年支付一次，乙方应在每年7月1日前，向甲方支付上半年租金，每年12月31日向甲方支付下半年租金，租金支付方式为转账支票。在签订本合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金，共计27万元。在租赁期限内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金。甲方于2015年7月1日或乙方向甲方支付完毕首期租金、租赁押金之日将该房屋及设施设备加付给乙方。该房屋交付时，应当具备下列全部条件，并由双方履行下列后续，签署相关《房屋交割清单》（见附件4）等房屋交接文件：（1）双方共同对该房屋、附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件4所列物品；（2）移交该房屋房门钥匙及其他物品。如乙方未能在交付日办理该房屋的交付手续，则仍视为甲方于交付日按交付条件将房屋交付给了乙方，乙方应自本合同起始日按照合同约定标准向甲方支付租金及其他费用。乙方承诺租赁该标的物作为餐饮旅游的经营使用，并保证在租赁期限内不得改变经营用途。甲方不会保证或承诺该房屋可以适合乙方现在或日后的经营用途，乙方必须自行向有关政府部门办理营业执照及各项经营许可审批证件，若乙方未能依法办理取得相关合法经营许可手续，仍应承担合同约定的租金等全部费用。此外，甲方对此不承担任何责任，且乙方不得向甲方主张任何赔偿等权利。甲乙双方同意，乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同。由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付租金等费用的，违约方每逾期一日按照日租金的2倍标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件（逾期30日），且权利方解除合同的，违约方应按照合同总金额的10%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。若发生本合同约定解除合同任一款情形的，或乙方违反本合同或由于甲方其他责任致使本合同解除的，或乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外），乙方无权要求返还租赁押金，并应向甲方支付合同总金额的10%违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。租赁届满或本合同因任何原因提前解除之日起5日内，乙方应将租赁房屋及设施设备完好交还甲方。如果乙方拒绝或逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。本合同自双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。特别条款约定：考虑到甲方目前的房屋土地正在对外出租，经双方友好协商，自2015年7月1日起，乙方负责甲方租赁户的清退工作，由乙方全权负责，由此产生的问题由乙方承担。”合同附件四《房屋交割清单》载明“乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期：2015年7月1日。”2016年12月30日，陕西电力物资实业公司（甲方）、被告陕西益顺公司（乙方）、原告西北电能公司（丙方）签订《合同变更三方协议》，载明“甲方与乙方于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》正在履行中，现甲、乙、丙三方经协商一致，就合同变更相关事宜达成以下协议：1、本协议各方同意丙方取代甲方成为《房屋租赁合同》的一方；2、乙方与甲方签订的《房屋租赁合同》其他条款继续有效，其权利义务、债权债务自2016年12月30日由丙方承继，并继续履行至合同终止”。

另查，2016年12月23日临潼昭应坊民俗村（即案涉租赁地块）已开业经营。2017年10月13日，陕西益顺公司向西北电能公司出具《隶属关系说明》，载明“原陕西电力物资实业公司与陕西益顺公司签订房屋租赁合同后，开发为商业美食街区，命名为陕西昭应坊商业运营管理有限公司。下辖陕西益顺公司管理”。2017年4月13日至2020年6月30日，陕西益顺公司共计向西北电能公司支付房屋租金233万元。2020年7月1日，陕西稼轩律师事务所受西北电能公司委托向陕西益顺公司发出《律师函》催要租金。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）西北电能公司与被告（反诉原告）陕西益顺公司之间的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。关于西北电能公司诉请解除与陕西益顺公司签订的《房屋租赁合同》一节，《房屋租赁合同》中约定“乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权解除本合同”，陕西益顺公司自2020年6月30日之后再未支付过租金，已达到合同约定解除的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以起诉或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，故本院确认《房屋租赁合同》于2021年3月11日陕西益顺公司签收起诉状副本时解除。关于西北电能公司诉请陕西益顺公司恢复原状并返还西安市临潼区XX街XX号总面积为21700.7平方米的地块及地上建筑一节，本院已确认双方之间的《房屋租赁合同》解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，西北电能公司该项诉请，于法有据，依法予以支持。关于西北电能公司诉请陕西益顺公司支付欠付租金一节，陕西益顺公司辩称“曾与西北电能公司达成口头协议将租金调整成原租金的一半”，但未提供充分证据证明其主张，故对该辩称本院不予采信。本院确认《房屋租赁合同》于2021年3月11日解除，2017年1月1日至2019年6月30日租金为160万元一年，租金共计400万元；2019年7月1日至2021年3月11日租金为168万元一年，根据相关政策规定扣除疫情期间两个月租金，租金共计2572931.51元（1680000元÷365天×559天）；陕西益顺公司已支付租金2330000元，截至2021年3月11日陕西益顺公司共计欠付西北电能公司租金为4242931.51元（4000000元+2572931.51元-2330000元），故本院支持陕西益顺公司支付西北电能公司截止2021年3月11日的欠付租金4242931.51元。关于西北电能公司诉请陕西益顺公司支付房屋占用费一节，本院确认《房屋租赁合同》于2021年3月11日解除，但陕西益顺公司现实际占用该房屋，应当支付自2021年3月12日至实际返还案涉地块及地上建筑物的占用费,其中2021年3月12日至2022年6月30日之间的占用费按一年168万元计算，2022年7月1日之后的占用费，按一年176.4万元计算。关于西北电能公司诉请陕西益顺公司支付逾期付款利息一节，因陕西益顺公司确实存在逾期支付租金的违约行为，故对2021年3月11日之前的逾期付款利息，本院分段计算为261312.02元，对2021年3月12日至实际清偿之日止的逾期付款利息，本院支持以欠付租金4242931.51元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年3月发布的一年期贷款市场报价利率计算自2021年3月12日至实际清偿之日止的利息。关于陕西益顺公司反诉西北电能公司支付延期交房违约金4405447.8元及投资损失21190699.53元，因《房屋租赁合同》约定“甲方不会保证或承诺该房屋可以适合乙方现在或日后的经营用途，乙方必须自行向有关政府部门办理营业执照及各项经营许可审批证件，若乙方未能依法办理取得相关合法经营许可手续，仍应承担合同约定的租金等全部费用。此外，甲方对此不承担任何责任，且乙方不得向甲方主张任何赔偿等权利。”、“考虑到甲方目前的房屋土地正在对外出租，经双方友好协商，自2015年7月1日起，乙方负责甲方租赁户的清退工作，由乙方全权负责，由此产生的问题由乙方承担”，故陕西益顺公司在签订合同时对于租赁房屋的性质及出租状态是明知的，合同明确约定办理合法经营手续及清退工作均由陕西益顺公司自行负责，2015年7月1日双方已进行了房屋交接，西北电能公司并不存在逾期交付的情形，陕西益顺公司称西安市大秦陶俑漆器制作工艺有限公司迟至2018年4月1日搬离，由此造成的损失应由其自行承担，，故陕西益顺公司的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九、第五百八十五条、第七百零三条、七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司与被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司之间的《房屋租赁合同》解除；

二、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内恢复原状，向原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司返还西安市临潼区XX街XX号总面积为21700.7平方米的地块及地上建筑（其中包括建筑物办公大楼面积1324.52平方米、仓库及平房面积4075.54平方米、空置场地面积17294.03平方米）；

三、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司拖欠的2021年3月11日之前的房屋租赁费4242931.51元；

四、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止（房屋占用费计算方式为：2021年3月12日至2022年6月30日之间的房屋占用费，按一年1680000元计算；2022年7月1日之后的房屋占用费，按一年1764000元计算）；

五、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司2021年3月11日前逾期付款利息261312.02元并支付以欠付租金4242931.51元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年3月发布的一年期贷款市场报价利率计算自2021年3月12日至实际清偿之日止的逾期付款利息；

六、驳回被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费37401元，反诉案件受理费86635元，由被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司负担124036元。（原告（反诉被告）预交37401元，被告（反诉原告）预交86635元，被告（反诉原告）在给付上述款项时一并支付原告（反诉被告）37401元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

 

 

 

审  判  长     卢    颖

                            人民陪审员     李    秦

人民陪审员     孙    萌

 

 

                              二〇二一年十月九日

 

书  记  员     李    雯

 

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