陕西益顺投资管理有限公司、西北（西安）电能成套设备有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终22474号 上诉人(原审被告、反诉原告)：陕西益顺投资管理有限公司，住所地西安市临潼区人民西路5号（台板厂北院门面房）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，陕西国能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西国能律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：西北(西安)电能成套设备有限公司，住所地西安市碑林区友谊东路308号10层。 法定代表人：**，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，陕西**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西**律师事务所律师。 上诉人陕西益顺投资管理有限公司（以下简称益顺公司）因与被上诉人西北(西安)电能成套设备有限公司（以下简称西北电能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2021）陕0103民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 益顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回西北电能公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由西北电能公司负担。事实和理由：一审认定2015年7月1日双方完成了房屋交接，西北电能公司并不存在逾期交房的情形，属认定事实错误。陕西电力物资实业公司（以下简称电力物资公司）一直未按照合同约定履行交房程序，双方也未签署过相关房屋交接文件。由于电力物资公司与原租户间一直存在争议，无法完成交付。直到2018年4月1日，最后搬离的原承租人“西安市大***漆器制作工艺有限公司”，在其协助下才搬离租赁场地，正式将租赁房屋及场地完整的交付给其。《房屋租赁合同》18.2条只是约定自2015年7月1日起，将原本应当由出租人负责的清退原租户的工作交给其完成，并未约定自该日起房屋就交付给其，不能免除出租人交付房屋的义务。一审判决对其已支付的27万元押金，未予认定。其于2015年7月27日向电力物资公司支付租赁押金27万元，一审中提交了收款收据予以证明，西北电能公司对该笔租赁押金亦予以认可。根据《房屋租赁合同》2.1条约定，双方均认可租赁房屋作为餐饮旅游经营使用，西北电能公司明知租赁用途，却仍向其提供工业用地性质的租赁场地，未尽到出租人的法定义务，一审判决对西北电能公司交付不符合租赁用途房屋的事实未予认定。虽然合同约定了“自2015年7月1日起其负责租赁户的清退工作，由其全权负责，由此产生的问题由其承担”，但也不应违反公平公正原则，认定既由其承担清退工作的巨额费用，又在其无法使用房屋的情形下承担在达到使用条件时的全额租赁费用。一审判决其支付自2017年1月1日起全部租金，缺乏依据。另，涉案租赁合同不同于一般房屋租赁，其租赁西北电能公司房屋约6000平方米及17294平方米的空置场地，在经过西北电能公司同意后新建建筑物面积约9000平方米，投资超3000万元。而恢复原状是要将9000平方米的建筑物拆除，不仅无法实现，更是会造成人员、财产的巨大浪费及损失。一审亦未考虑到租赁场地内仍有百余户商家的实际情况,判决合同解除，对其极不公平，所有商户也将遭受巨大损失。基于其清退原承租户工作中遇到种种困难，其花费了大量的人力和财力，直至2018年4月才完全取得租赁场地的原因，双方达成口头协议，将案涉租赁费用减半收取，这也就是案涉房屋租赁合同签订后，其长期按照每年80万交纳的原因。一审认定事实不清，证据不足。 西北电能公司辩称，租赁物确于2015年7月1日完成交接，其不存在逾期交付，一审认定正确。根据涉案合同约定，自2015年7月1日起，益顺公司负责自行清退剩余租户的工作，由此产生的责任及风险均***公司自行承担。2016年3月30日，电力物资公司、益顺公司及原承租人大***公司签署三方备忘录，益顺公司同意原承租人继续占用销售场地至2018年4月1日移交，其余占用的库房场地立即移交。2016年4月21日，益顺公司与原承租人大***公司关于租赁费标准等事宜达成协议，故益顺公司对其承租权自行处分，且已收取相应的对价，益顺公司以此作为其逾期交付租赁物的理由，与事实不符。关于押金，合同中第12.3条有约定，因为益顺公司的原因导致合同解除，益顺公司无权要求返还押金。在合同解除或终止后，把所有场地和设施移交，没有损坏和扣减的项目可以退押金，但是目前益顺公司一直未腾退场地和房屋，所以押金不能退。益顺公司明知租赁物性质，主张不符合约定用途不能成立。双方合同明确约定其不保证或承诺租赁标的物可以适合益顺公司的经营用途。如果不符合租赁用途，益顺公司如何能顺利招商，又何能多年来对土地属性问题只字不提。涉案租赁合同约定***公司负责清退原租户并承担由此产生的问题，系双方真实意思表示。益顺公司主张不应全额支付租金，无合同约定亦无法律根据。根据合同约定益顺公司拖欠租金超过30日的，其即有权解除合同。益顺公司长期欠付巨额租金，构成根本违约。其多次***公司按合同约定催收租金，益顺公司均予确认并签收，双方未就租金减半事宜达成过口头或书面变更协议。涉案租赁合同系因益顺公司违约而解除，其有权要求益顺公司将租赁物恢复原状。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 西北电能公司向一审法院起诉请求：1.判令解除西北电能公司与益顺公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令益顺公司恢复原状、向西北电能公司返还西安市临潼区西关正街70号总面积为21700.7平方米的地块及地上建筑（其中包括建筑物办公大楼面积1324.52平方米、仓库及平房面积4075.54平方米、空置场地面积17294.03平方米），并支付欠付租金3630000元及逾期付款利息195071.42元，合计3825071.42元。（租金及利息暂计算至2020年8月31日，租金最终计算至实际返还房屋之日止，利息最终计算至全部租金清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费***公司负担。 益顺公司向一审法院反诉请求：1.判令西北电能公司***公司支付延期交房违约金共计4405447.8元；2、判令西北电能公司赔偿因其违约给益顺公司造成的投资损失共计21190699.53元。 一审法院认定事实：2015年3月1日，案外人电力物资公司（甲方）与益顺公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于陕西省西安市临潼区房屋出租给乙方，租赁标的总面积为21700.7平方米，其中包括（已有建筑物办公大楼面积：1324.52平方米、仓库及平房面积：4075.54平方米、空置场地面积：17294.03平方米），所租赁房屋为现状租赁。租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。标的物及附属场地年租金为第一年度租金总额为160万元，在本合同生效后4个合同租赁年度期内该租金标准不变（即自2015年11月1日起至2019年6月30日止）。自本合同生效后第5个合同租赁年度起，租金标准调整方式为：合同生效后第5个租赁年度，租金向上调5%，年租金为168万元（即自2019年7月1日起至2020年6月30日止）。合同生效后第6个，第7个租赁年度执行168万元/年（即自2020年7月1日起至2022年6月30日止）。合同生效后第8个租赁年度，租金向上调5%，年租金为176.4万元（即自2022年7月1日起至2023年6月30日止）。第9个，第10个租赁年度租金执行176.4万元/年（即自2023年7月1日起至2025年6月30日止））。乙方应在本合同生效之日起，向甲方支付首期租金80万元，此后租金每半年支付一次，乙方应在每年7月1日前，向甲方支付上半年租金，每年12月31日向甲方支付下半年租金，租金支付方式为转账支票。在签订本合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金，共计27万元。在租赁期限内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金。甲方于2015年7月1日或乙方向甲方支付完毕首期租金、租赁押金之日将该房屋及设施设备交付给乙方。该房屋交付时，应当具备下列全部条件，并由双方履行下列后续，签署相关《房屋交割清单》（见附件4）等房屋交接文件：（1）双方共同对该房屋、附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件4所列物品；（2）移交该房屋房门钥匙及其他物品。如乙方未能在交付日办理该房屋的交付手续，则仍视为甲方于交付日按交付条件将房屋交付给了乙方，乙方应自本合同起始日按照合同约定标准向甲方支付租金及其他费用。乙方承诺租赁该标的物作为餐饮旅游的经营使用，并保证在租赁期限内不得改变经营用途。甲方不会保证或承诺该房屋可以适合乙方现在或日后的经营用途，乙方必须自行向有关政府部门办理营业执照及各项经营许可审批证件，若乙方未能依法办理取得相关合法经营许可手续，仍应承担合同约定的租金等全部费用。此外，甲方对此不承担任何责任，且乙方不得向甲方主张任何赔偿等权利。甲乙双方同意，乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同。由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付租金等费用的，违约方每逾期一日按照日租金的2倍标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件（逾期30日），且权利方解除合同的，违约方应按照合同总金额的10%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。若发生本合同约定解除合同任一款情形的，或乙方违反本合同或由于甲方其他责任致使本合同解除的，或乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外），乙方无权要求返还租赁押金，并应向甲方支付合同总金额的10%违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。租赁届满或本合同因任何原因提前解除之日起5日内，乙方应将租赁房屋及设施设备完好交还甲方。如果乙方拒绝或逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。本合同自双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。特别条款约定：考虑到甲方目前的房屋土地正在对外出租，经双方友好协商，自2015年7月1日起，乙方负责甲方租赁户的清退工作，由乙方全权负责，由此产生的问题由乙方承担。”合同附件四《房屋交割清单》载明“乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期：2015年7月1日。”2016年12月30日，电力物资公司（甲方）、益顺公司（乙方）、西北电能公司（丙方）签订《合同变更三方协议》，载明“甲方与乙方于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》正在履行中，现甲、乙、丙三方经协商一致，就合同变更相关事宜达成以下协议：1、本协议各方同意丙方取代甲方成为《房屋租赁合同》的一方；2、乙方与甲方签订的《房屋租赁合同》其他条款继续有效，其权利义务、债权债务自2016年12月30日由丙方**，并继续履行至合同终止”。 另查，2016年12月23日临潼昭应坊民俗村（即案涉租赁地块）已开业经营。2017年10月13日，益顺公司向西北电能公司出具《隶属关系说明》，载明“原陕西电力物资实业公司与陕西益顺公司签订房屋租赁合同后，开发为商业美食街区，命名为陕西昭应坊商业运营管理有限公司。下辖益顺公司管理”。2017年4月13日至2020年6月30日，益顺公司共计向西北电能公司支付房屋租金233万元。2020年7月1日，陕西**律师事务所受西北电能公司委托***公司发出《律师函》催要租金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，西北电能公司与益顺公司之间的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。关于西北电能公司诉请解除与益顺公司签订的《房屋租赁合同》一节，《房屋租赁合同》中约定“乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权解除本合同”，益顺公司自2020年6月30日之后再未支付过租金，已达到合同约定解除的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以起诉或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，故确认《房屋租赁合同》于2021年3月11日益顺公司签收起诉状副本时解除。关于西北电能公司诉请益顺公司恢复原状并返还西安市临潼区西关正街70号总面积为21700.7平方米的地块及地上建筑一节，已确认双方之间的《房屋租赁合同》解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，西北电能公司该项诉请，于法有据，依法予以支持。关于西北电能公司诉请益顺公司支付欠付租金一节，益顺公司辩称“曾与西北电能公司达成口头协议将租金调整成原租金的一半”，但未提供充分证据证明其主张，故对该辩称不予采信。一审法院确认《房屋租赁合同》于2021年3月11日解除，2017年1月1日至2019年6月30日租金为160万元一年，租金共计400万元；2019年7月1日至2021年3月11日租金为168万元一年，根据相关政策规定扣除疫情期间两个月租金，租金共计2572931.51元（1680000元÷365天×559天）；益顺公司已支付租金2330000元，截至2021年3月11日益顺公司共计欠付西北电能公司租金为4242931.51元（4000000元+2572931.51元-2330000元），故支持益顺公司支付西北电能公司截止2021年3月11日的欠付租金4242931.51元。关于西北电能公司诉请益顺公司支付房屋占用费一节，《房屋租赁合同》于2021年3月11日解除，***公司现实际占用该房屋，应当支付自2021年3月12日至实际返还案涉地块及地上建筑物的占用费,其中2021年3月12日至2022年6月30日之间的占用费按一年168万元计算，2022年7月1日之后的占用费，按一年176.4万元计算。关于西北电能公司诉请益顺公司支付逾期付款利息一节，因益顺公司确实存在逾期支付租金的违约行为，故对2021年3月11日之前的逾期付款利息，分段计算为261312.02元，对2021年3月12日至实际清偿之日止的逾期付款利息，支持以欠付租金4242931.51元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年3月发布的一年期贷款市场报价利率计算自2021年3月12日至实际清偿之日止的利息。关于益顺公司反诉西北电能公司支付延期交房违约金4405447.8元及投资损失21190699.53元，因《房屋租赁合同》约定“甲方不会保证或承诺该房屋可以适合乙方现在或日后的经营用途，乙方必须自行向有关政府部门办理营业执照及各项经营许可审批证件，若乙方未能依法办理取得相关合法经营许可手续，仍应承担合同约定的租金等全部费用。此外，甲方对此不承担任何责任，且乙方不得向甲方主张任何赔偿等权利。”、“考虑到甲方目前的房屋土地正在对外出租，经双方友好协商，自2015年7月1日起，乙方负责甲方租赁户的清退工作，由乙方全权负责，由此产生的问题由乙方承担”，故益顺公司在签订合同时对于租赁房屋的性质及出租状态是明知的，合同明确约定办理合法经营手续及清退工作均***公司自行负责，2015年7月1日双方已进行了房屋交接，西北电能公司并不存在逾期交付的情形，益顺公司称西安市大***漆器制作工艺有限公司迟至2018年4月1日搬离，由此造成的损失应由其自行承担，故益顺公司的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九、第五百八十五条、第七百零三条、七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司与被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司之间的《房屋租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起三个月内恢复原状，向原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司返还西安市临潼区西关正街70号总面积为21700.7平方米的地块及地上建筑（其中包括建筑物办公大楼面积1324.52平方米、仓库及平房面积4075.54平方米、空置场地面积17294.03平方米）；三、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司拖欠的2021年3月11日之前的房屋租赁费4242931.51元；四、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止（房屋占用费计算方式为：2021年3月12日至2022年6月30日之间的房屋占用费，按一年1680000元计算；2022年7月1日之后的房屋占用费，按一年1764000元计算）；五、被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西北（西安）电能成套设备有限公司2021年3月11日前逾期付款利息261312.02元并支付以欠付租金4242931.51元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年3月发布的一年期贷款市场报价利率计算自2021年3月12日至实际清偿之日止的逾期付款利息；六、驳回被告（反诉原告）陕西益顺投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37401元，反诉案件受理费86635元，由陕西益顺投资管理有限公司负担124036元。西北（西安）电能成套设备有限公司预交37401元，陕西益顺投资管理有限公司预交86635元，陕西益顺投资管理有限公司在给付上述款项时一并支付西北（西安）电能成套设备有限公司37401元。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，电力物资公司已于2018年10月29日注销。二审中，益顺公司提交《房屋租赁合同》一份，主张其与电力物资公司于2015年3月1日签订租赁合同后，在2015年4月20日又重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定清退原租户为双方共同负责、协商处理。西北电能公司对上述租赁合同真实性不予认可，称该合同首页载明的日期与签署页的日期不符，第14页行间距出现了不一致等，认为该份合同存在伪造、变造的可能。 本院认为，电力物资公司（甲方）与益顺公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》及电力物资公司、益顺公司、西北电能公司签订的《合同变更三方协议》均系各方真实意思表示，上述协议对当事人均具有约束力。二审中，益顺公司提交的签署页乙方签订日期为2015年4月2日的租赁合同，主张双方实际履行的系该份合同；西北电能公司对该份合同不予认可。经查，在一审的多次庭审及益顺公司的代理意见中，均未提及其与电力物资公司签订过两份合同的事实，且益顺公司亦是依据2015年3月1日的合同约定提出上诉，并认可合同中关于由其负责原租户清退工作的约定。再结合《合同变更三方协议》中“甲方与乙方于2015年3月1日签订的房屋租赁合同正在履行中”的约定，本院对益顺公司在二审中提交的《房屋租赁合同》依法不予认定。 因西北电能公司自2016年12月30日**了电力物资公司就涉案租赁合同的权利义务，故益顺公司应于该日后依约向西北电能公司支付租金。又查，2017年4月13日至2020年6月30日，益顺公司仅支付租金233万元。根据涉案租赁合同中“乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权解除本合同”的约定，西北电能公司享有解除权。故一审判决解除涉案租赁合同并***公司返还涉案土地、地上建筑物等，于法有据，本院依法予以确认。西北电能公司根据合同约定，要求益顺公司恢复原状，亦应予以支持。关于欠付租金的数额，一审按照涉案合同关于租金标准的约定，并根据相关政策扣减疫情期间两个月租金及益顺公司已支付的租金，确认截至2021年3月11日益顺公司下欠租金4242931.5元，并按照上述租赁标准计算合同解除后的房屋占用费，并无不当。益顺公司上诉称曾与西北电能公司达成口头协议将租金调整成原租金的一半，西北电能公司不予认可，益顺公司亦未能提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。另，益顺公司拖欠租金至今，西北电能公司主张支付逾期付款利息，应予支持。 益顺公司以涉案房屋不符合租赁用途及原租户未搬离涉案场地造成未完全交付为由，反诉西北电能公司支付延期交房违约金4405447.8元及投资损失21190699.53元。益顺公司上述主张与《房屋租赁合同》中“甲方不会保证或承诺该房屋可以适合乙方现在或日后的经营用途，乙方必须自行向有关政府部门办理营业执照及各项经营许可审批证件，若乙方未能依法办理取得相关合法经营许可手续，仍应承担合同约定的租金等全部费用。此外，甲方对此不承担任何责任，且乙方不得向甲方主张任何赔偿等权利。考虑到甲方目前的房屋土地正在对外出租，经双方友好协商，自2015年7月1日起，乙方负责甲方租赁户的清退工作，由乙方全权负责，由此产生的问题由乙方承担”的相关约定不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审驳回益顺公司的反诉请求，与法不悖。益顺公司上诉称，其于2015年7月27日向电力物资公司支付押金27万元，一审未予认定。涉案租赁合同中约定“甲方在乙方完全履行完毕腾房、将该房屋及设施设备完好交还甲方结清乙方应承担的租金、物业服务费等全部费用，并经甲方验收合格且乙方并不存在任何违约行为的情况下，甲方于7日内将租赁押金无息退还乙方”。本案系因益顺公司根本违约导致合同解除，且益顺公司仍在占用涉案场地及房屋，故对益顺公司关于扣除押金的意见，依法不予采信。 综上所述，益顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费124036元，由陕西益顺投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　林　瀚 二〇二二年四月二十七日 法官助理　*** 书 记 员　***