某某公司戊、五矿国际信托有限公司等合同纠纷执行审查执行裁定书

青海省高级人民法院 执行裁定书 （2024）青执复31号 复议申请人（被执行人）：某某公司戊。 法定代表人：潘某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林某某乙，男，该公司员工。 申请执行人：五矿国际信托有限公司。 法定代表人：王某，该公司总经理。 被执行人：某某公司庚。 法定代表人：王某某甲，该公司董事长。 被执行人：某某公司乙。 法定代表人：陈某，该公司董事长。 被执行人：某某公司丁。 法定代表人：田某某，该公司董事长兼总经理。 被执行人：某某公司甲。 法定代表人：潘某某，该公司董事长。 被执行人：某某公司丙。 法定代表人：陶某某，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：某某公司己。 法定代表人：林某某甲，该公司董事长。 复议申请人某某公司戊（以下简称臻阳房地产公司）不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2024）青01执异45号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 西宁中院在执行申请执行人五矿国际信托有限公司（以下简称五矿公司）与被执行人臻阳房地产公司、某某公司庚（以下简称中泛置业公司）、某某公司乙（以下简称欣泰然房地产公司）、某某公司丁（以下简称臻德房地产公司）、某某公司甲（以下简称盛景房地产公司）、某某公司丙（以下简称阳光置业公司）、某某公司己（阳光城集团公司）合同纠纷一案中，臻阳房地产公司对该院查封、冻结其名下银行账户的执行行为不服，提出书面异议。 臻阳房地产公司异议称，该公司仅为本次融资提供抵押物担保，所提供抵押物资产评估价值约6.4亿元，远超案涉本息总额。且本案主债务人中泛置业公司正积极推动债务化解，其名下位于湖南省长沙市天心区劳动西路的长沙檀府项目已被五矿公司监管，五矿公司随时可以对其采取处置措施。本案存在其他可供执行财产且足以清偿案涉债务，故请求解除西宁中院（2024）青01执111号案件中对臻阳房地产公司银行账户采取的查封、冻结措施。 西宁中院查明，五矿公司与中泛置业公司、臻阳房地产公司、欣泰然房地产公司、臻德房地产公司、盛景房地产公司、阳光置业公司、阳光城集团公司合同纠纷一案，五矿公司于2022年9月8日向该院申请财产保全，请求查封、冻结臻阳房地产公司、欣泰然房地产公司银行账户内4********.67元存款或查封、扣押同等价值的其他财产。该院于2022年9月8日作出（2022）青01民初115号民事裁定，于2023年1月4日查封了欣泰然房地产公司名下位于湖北省武汉市江汉区香港路193号中华城A写字楼40层4001号、41层4101号、42层4201号、43层4301号不动产，查封期限三年，该不动产有抵押；于2023年4月6日查封了臻阳房地产公司名下位于福建省福州市仓山区建新镇盘屿路3号奥体阳光花园商业、地下车库等不动产，查封期限三年。 2023年6月7日，该院作出（2022）青01民初115号民事判决：一、被告中泛置业公司、臻阳房地产公司于本判决生效后十日内向原告五矿公司支付回购本金400000000元、回购溢价27766666.67元、律师代理费200000元，并支付自2023年8月16日起至实际清偿以回购本金400000000元为基数按年利率18％计算之日的罚息；自2023年8月16日起至实际清偿以回购溢价27766666.67元为基数按年利率18％计算之日的复利；二、原告五矿公司对被告臻阳房地产名下位于福建省福州市仓山区建新镇盘屿路3号（原盘屿路东侧）奥体阳光花园二期D2地下室地下1层602-656车位；659-673、692-694、700-702车位、地下一层714微型车位；地下1层324微型车位、325-341车位、342微型车位；343-358车位、363-383车位；001-103车位、105-149车位、152-188车位；776-809车位、821-830车位、836-863车位、865车位、866车位；389-394车位、399-416车位、418-422车位、427-436车位、443-462车位；469-477车位、480-524车位、551-556车位、560-578车位、593-595车位及名下位于福建省福州市仓山区建新镇盘屿路3号（原盘屿路东侧）奥体阳光花园二期S-1#、S-2#、S-3#、S-5#、S-6#楼连接1层02商铺（餐饮）、15商铺、16商铺、25商场、26商场、27商场、91复式超市、2层02餐饮、65至72商铺；仓山区建新镇盘屿路号（原盘屿路东侧）奥体阳光花园二期S-1#、S-2#、S-3#、S-5#、S-6#楼连接体层73、75至83、85商铺、87、89餐饮、88、90、92、93、95商场、3层01商场依法拍卖、变卖后的所得价款，在上述债权范围内享有优先受偿权；三、原告五矿公司对被告臻阳房地产公司与郑某某等签订的47份租赁合同对应的租金债权（应收账款）在上述债权范围内享有优先受偿权；四、原告五矿公司对被告欣泰然房地产公司名下位于武汉市江汉区香港路193号中华城A写字楼31-43层不动产依法拍卖、变卖后的所得价款，在上述债权范围内享有优先受偿权；五、原告五矿公司对被告臻德房地产公司持有被告臻阳房地产公司100％的股权折价或依法拍卖、变卖后所得的价款，在上述债权范围内享有优先受偿权；六、原告五矿公司对被告盛景房地产公司持有被告欣泰然房地产公司100％的股权折价或依法拍卖、变卖后所得的价款，在上述债权范围内享有优先受偿权；七、原告五矿公司对被告阳光置业公司持有湖南中正房地产开发有限公司94％的股权折价或依法拍卖、变卖后所得的价款，在上述债权范围内享有优先受偿权；八、被告阳光城集团公司对上述债务承担连带保证责任。 判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，五矿公司向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2024年1月26日通过执行网络查控系统对被执行人臻阳房地产公司名下的银行账户及账户内存款予以冻结。 执行异议审查过程中，臻阳房地产公司提交《资产评估报告》［中企华评报字（2022）第4565号］，该报告载明评估范围为位于福州市仓山区建新镇盘屿路3号奥体阳光花园二期的用途为商业及车位的房地产，建筑面积合计57844.00平方米，其中商业36项，建筑面积合计42962.11平方米；车位646个，建筑面积合计14881.89平方米。评估结论为资产账面价值为74714.01万元，评估价值为72948.56万元，减值额为1765.45万元，减值率为2.36％。该报告评估基准日为2022年10月1日，评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。 西宁中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中臻阳房地产公司所提交的《资产评估报告》评估基准日是2022年10月1日，使用有效期为自评估基准日起一年，已超过使用有效期，不能真实反映本案不动产的价值。另，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六第一款规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。依据上述规定，人民法院在判断是否构成明显超标的额时，应考虑网络司法拍卖以最低价格成交的可能性，即被查封财产的最低拍卖成交价为评估价的56％。本案中，申请执行人申请执行标的数额为42797.166万元及利息、迟延履行利息的总额，臻阳房地产公司并未就本院查封的不动产提供真实有效的价值评估报告，综合考量执行标的数额持续增加、不动产交易市场波动的不确定性、本案所涉不动产的具体情况、拍卖过程中确定保留价时依法可以下浮的比例等诸多因素，不能认定查封、冻结的财产明显超过执行标的额。 臻阳房地产公司复议称，《资产评估报告》虽使用有效期至2023年10月，但不属于严重超期，期间无资产严重贬值事由，西宁中院不予采纳该证据明显不合理。同时，西宁中院在审查中亦未综合考虑本案所查封的欣泰然房地产公司名下不动产价值。综上，西宁中院（2024）青01执异45号执行裁定认定事实不清，适用法律不当。请求撤销西宁中院（2024）青执异45号执行裁定，解除对其银行账户的查封措施。 本院认为，判断是否超标的查封应重点审查以下案件基本事实：1．案件执行标的数额，包括生效法律文书载明的债权本金、利息、违约金或赔偿金、迟延履行期间的债务利息、执行费用、变现成本及实现债权的费用等；2．已查封财产的范围和数量；3．不应计入财产价值情形，如：查封标的物设定担保物权及其他优先权的，优先权人的债权数额；4．基于市场行情、价格波动等因素对已查封财产的价格估值及理由。本案中，已查明西宁中院诉讼阶段保全了臻阳房地产公司、欣泰然房地产公司名下多处不动产，执行阶段查封了臻阳房地产公司名下银行账户，西宁中院在认定是否构成超标的查封时，仅针对所查封臻阳房地产公司名下不动产进行认定，遗漏所查封的欣泰然房地产公司名下不动产价值和臻阳房地产公司名下银行账户具体金额。同时，根据本案执行依据内容，是否还冻结、查封其他财产事实不明，对查封的臻阳房地产公司名下银行账户具体金额及欣泰然房地产公司名下不动产上优先债权数额及扣除优先债权数额是否有剩余金额等基本事实亦未查清。 综上，西宁中院异议裁定认定基本事实不清，审查结果依据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第三项的规定，裁定如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2024）青01执异45号执行裁定； 二、本案发回青海省西宁市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月三十日 法官助理*** 书记员***