湖南美景创意文化建设有限公司与湖南麓谷科技孵化器有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：李文金，董事长。

委托诉讼代理人：叶秀，女，公司员工，住长沙市岳麓区。

委托诉讼代理人：印甜，女，公司员工，住湖北省潜江市。

原告湖南美景创意文化建设有限公司（以下简称“美景创意公司”）诉被告湖南麓谷科技孵化器有限公司（以下简称“麓谷科技公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告湖南美景创意文化建设有限公司及其委托诉讼代理人刘振衡，被告湖南麓谷科技孵化器有限公司的委托诉讼代理人叶秀、印甜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告美景创意公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，为原告所有位于长沙市厂房办理有效的不动产登记证并交付给原告；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证违约金2199677.81元；（以4082549.76元为基数自2014年8月30日起按照已付房款的万分之三每天计算至实际办理之日止，暂计算至2019年7月31日，计1796天，并继续计算至不动产权证下达之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月10日，原告美景创意公司与被告麓谷科技公司签订《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》，合同编号分别为：ＢＺＣＦ-Ａ5-104、ＢＺＣＦ-Ａ5-203。合同约定:被告麓谷科技公司将其位于麓谷国际工业园Ａ5栋厂房第一层第8号区域及第二层第7、8、9、10号区域出卖给原告，编号为ＢＺＣＦ-Ａ5-104合同项下厂房面积为575.42平方米，合同总价款为1678212元，编号为ＢＺＣＦ-Ａ5-203合同项下厂房面积为1078.92元，合同总价款为2345141元。两份合同均约定，出卖人应当在2010年12月31日前将所有转让款支付给出卖人，出卖人应在买受人付完全款后两年内为买受人办理好土地使用权证，如逾期未办理的，出卖人应当自合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止按每日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。其他合同内容详见合同原件。上述合同签订后，原告按依约向被告支付了合同所有价款，且后续丈量中实际面积大于约定面积的部分原告也向被告补足了差价，另经双方协商，两份合同项下厂房购房款被告可以一起开具发票。2012年8月30日，被告在收到原告所有合同价款及补充价款后，向原告出具了相应的购房发票一张，发票显示：合同总价款为4082549.76元，实际面积为1678.68平方米（两份合同项下厂房的总面积）。截止至此时，双方对购房款的支付已经无任何争议。2016年8月，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》文件，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区等范围内实施不动产统一登记，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。2017年7月18日，原告响应政府政策，已经成功在不动产登记中心为上述厂房办理好不动产权证（因当时两份合同项下厂房已经打通，合同项下厂房并没有分开办证，统一权证号为：湘（2017）长沙市不动产权第0180725号，坐落于。但原告在后续处分上述厂房过程中却被相关部门告知：上述厂房的不动产权证不被认可，原因是被告未能足额缴纳土地出让金。为此原告多次与被告协商，要求被告出面解决此事，但被告一直未能履行自身义务，原告一直未能取得上述厂房的完整处分权。综上所述，原告认为：按照合同约定，被告应当于2014年8月30日前为原告办土地使用权证，且因被告未能向有关部门足额缴纳土地出让金，导致原告办理的不动产权证不能等到相关机关的认可，并导致原告不能行使对该房屋的处分权。被告的行为已经严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，原告特将被告诉至法院，请求法院判如所请。

被告麓谷科技公司辩称：一、原告主张被告需为原告办理有效的不动产权证，同时支付逾期办理土地使用权证违约金2199677.81元，没有事实依据；二、即使认定被告需承担延期办证违约金，原告所主张的违约金，也因过高，应予以调整，同时违约金因超过法律规定的诉讼时效，也不应予以支持。

经审理查明：原告美景创意公司的前身湖南美景创意标牌标识有限公司与被告麓谷科技公司签订了两份《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》（编号：BZCF-A5-104、BZCF-A5-203），约定原告购买厂房位于麓谷国际工业园A5栋厂房第一层自编号位置为8号区域，建筑面积约575.42平方米，厂房总价金额为1678212元，第二层自编号位置为7、8、9、10号区域，建筑面积约1078.92平方米，厂房总价金额为2345141元。在2010年10月31日前，原告应向被告支付完全款，被告应当将验收合格并符合本合同约定的厂房交付原告使用。被告付完全款后一年内，为原告办妥房屋产权证，原告付完全款后两年内为原告办妥土地使用证。其中产生的费用按国家相关规定各自承担。如因被告的原因，造成该厂房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告于2012年8月30日支付了全部购房款，被告于2017年7月18日依约为本案所涉合同的厂房办理了不动产权证[产权证号：湘（2017）长沙市不动产权第0180725号]。

另查明：1、2015年3月23日湖南美景创意标牌标识有限公司变更为湖南美景创意文化建设有限公司。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，按照“不变不换”的原则，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、房屋产权证等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。

本院认为，原告美景创意公司的前身湖南美景创意标牌标识有限公司与被告麓谷科技公司签订的《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告未按照合同约定的时间为原告办理土地使用权证书，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。另根据长政发[2016]15号文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，按照“不变不换”的原则，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。且本案所涉合同的厂房已办理了不动产权证[产权证号：湘（2017）长沙市不动产权第0180725号]。据此，对原告要求被告办理有效的不动产登记证并交付给原告的诉请，本院不予支持。本案中，被告没有在合同约定的时间内办理土地使用权证，原告应在合同约定的办证期限届满第二天即2014年8月31日起就应当知道其权利受到侵害，对原告主张逾期办理土地使用权证应从2014年8月31日起计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告于2019年8月21日才向法院提起诉讼，又未提供证据予以证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，因此，被告提出诉讼时效抗辩理由成立，对原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉请，本院亦不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，判决如下：

驳回原告湖南美景创意文化建设有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费24398元，减半收取12199元，由原告湖南美景创意文化建设有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　王立文

二〇一九年十月十五日

法官助理谢加斌

书记员陈果