湖南美景创意文化建设有限公司与湖南麓谷科技孵化器有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：李文金，董事长。

委托诉讼代理人：叶秀，女，公司员工，住长沙市岳麓区。

委托诉讼代理人：印甜，女，公司员工，住湖北省潜江市。

原告湖南美景创意文化建设有限公司（以下简称“美景创意公司”）诉被告湖南麓谷科技孵化器有限公司（以下简称“麓谷科技公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告美景创意公司的委托诉讼代理人刘振衡，被告麓谷科技公司的委托诉讼代理人叶秀、印甜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告美景创意公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，为原告所有位于岳麓区房屋办理有效的不动产登记证并交付给原告；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证违约金48063.4元；（以298160元为基数自2015年2月27日起按照已付房款的万分之一每天计算至实际办理之日止，暂计算至2019年7月26日，计1612天，并继续计算至不动产权证下达之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月13日，原告美景创意公司与被告麓谷科技公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：ＸＤ1102401101。合同约定，被告麓谷科技公司将其位于岳麓区房屋出卖给原告，合同价款298160元。同时约定，出卖人应在办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，如逾期未办理的，出卖人应当自合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部款项，被告开具相应发票。2014年2月27日，被告为原告办理了房产证，但却一直未依约为买受人办理土地使用权证。2016年8月，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》文件，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区等范围内实施不动产统一登记，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。该文件政策实施后，原告理所当然的认为其已经可以处分该房产，可是就在准备处分该房产时在相关部门知悉，因被告未足额支付土地出让金，原告无法取得该房产的不动产权证，无法正常处分。为此，原告多次与被告协商，要求被告出面解决此事，但被告一直未能履行自身义务，原告一直未能取得该房产的完整处分权。综上所述，原告认为：按照合同约定，被告应当于2016年8月12日前为原告办土地使用权证，但截止目前为止，被告一直未给原告办理土地使用权证，且因被告未能向有关部门足额缴纳土地出让金，导致原告一直无法办理有效的不动产权登记证，导致原告不能行使对该房屋的处分权。被告的行为已经严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。

被告麓谷科技公司辩称：一、不动产权证不能办理，并非因被告主观原因未办理，而是受政策影响以及原告自身原因等多方面因素所致；二、即使认定延期办证是由被告原因所致，原告所主张的违约金，也因过高，应予以调整，同时违约金因超过法律规定的诉讼时效，也不应予以支持。

经审理查明：2012年11月13日，原告美景创意公司的前身湖南美景创意标牌标识有限公司与被告麓谷科技公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋。房屋建筑面积63.74平方米，房屋总价为298160元。被告应当在在对商品房交付使用后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款等费用，被告于2014年2月27日被告为原告办理了房屋产权证，但被告一直未依约为原告办理土地使用权证。

另查明：1、2015年3月23日湖南美景创意标牌标识有限公司变更为湖南美景创意文化建设有限公司。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，按照“不变不换”的原则，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、房屋产权证等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。

本院认为，原告美景创意公司的前身湖南美景创意标牌标识有限公司与被告麓谷科技公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关费用，被告未按照合同约定为原告办理土地使用权证书，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。另根据长政发[2016]15号文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，按照“不变不换”的原则，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。据此，对原告要求被告办理有效的不动产登记证并交付给原告的诉请，本院不予支持。本案中，被告没有在合同约定的时间内办理土地使用权证，原告应在合同约定的办证期限届满第二天即2015年2月28日起就应当知道其权利受到侵害，对原告主张逾期办理土地使用权证应从2015年2月28日起计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告于2019年8月21日才向法院提起诉讼，又未提供证据予以证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，因此，被告提出诉讼时效抗辩理由成立，对原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉请，本院亦不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，判决如下：

驳回原告湖南美景创意文化建设有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费1002元，减半收取501元，由原告湖南美景创意文化建设有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　王立文

二〇一九年十月十五日

法官助理谢加斌

书记员陈果