某某县龙固建筑安装工程有限公司、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁17民终1188号

上诉人（原审原告）：**县龙固建筑安装工程有限公司。住所地：**县龙固镇。

法定代表人：黄兴彩，总经理。

委托诉讼代理人：孟凡瑞，男，1987年5月2日出生，汉族，住**县。

委托诉讼代理人：张敏，山东雅敏律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1970年6月1日出生，汉族，农民，住**县。

原审第三人：胡成峰，男，1964年1月5日出生，汉族，住**县。

委托诉讼代理人：安春秀，女，1959年4月22日出生，汉族，住**县。

上诉人**县龙固建筑安装工程有限公司（以下简称龙固建筑公司）因与被上诉人***及原审第三人胡成峰租赁合同纠纷一案，不服山东省**县人民法院(2021)鲁1724民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人龙固建筑公司的委托诉讼代理人孟凡瑞、张敏，被上诉人***，原审第三人胡成峰的委托诉讼代理人安春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

龙固建筑公司上诉请求：1.二审的全部诉讼费均由***承担；2.撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，程序违法。2000年10月14日，**县龙堌镇人民政府（以下简称龙堌镇政府）将位于镇政府大门两侧龙堌镇法庭及镇计划生育服务站楼下15间门市房，转让于龙固建筑公司，出让金额每间3万元，共计45万元，质保期50年，经龙堌镇政府同意可以转让第三人，2001年3月10日，龙固建筑公司与***签订了房屋租赁合同，租期20年，租金3万元，由于***没有一次性交清房租，租金没优惠，按3万元租金交费。合同签订后，双方如期履约合同，在合同履行到两年后，***将该房转租给胡成峰使用，龙固建筑公司不知情。2021年3月10日租赁到期后，龙固建筑公司多次找***协商退房未果，遂提起诉讼。一审法院认定事实严重错误，误将***与胡成峰的转让租赁协议认为是转让协议，适用法律不当。胡成峰伪造一些虚假事实和证据蒙骗法庭，严重侵犯了龙固建筑公司的合法权益。胡成峰在一审庭审中提交的虚假收据，后经龙固建筑公司仔细对比后，认为是伪造的虚假证据，随即提出书面申请，要求对该“证据”的真实性及笔迹进行司法鉴定，一审法院无视龙固建筑公司的申请，不委托任何司法鉴定机构进行科学的司法鉴定，主观臆断，不尊重客观事实，作出不公正的判决，程序严重违法。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，程序违法，判决结果极为不公正。补充上诉意见：一、龙固建筑公司仅享有案涉房屋的对外出租权，与***之间是房屋租赁关系，后***将房屋转租给胡成峰，双方亦是租赁关系，具体理由如下：2000年10月14日，龙固建筑公司与龙堌镇政府达成房屋出让协议，后于2003年7月10日达成补充协议，因龙固建筑公司为龙堌镇政府承建计生服务楼、法庭办公楼，而将所涉计生服务楼、法庭办公楼两侧一楼门市15间，作价每间3万元出卖给龙固建筑公司，因房屋无法办理产权证，双方补充协议，变更为租赁，租金仍是45万元，该15间门市房的质量保证期仍是50年，根据原《物权法》及民法典的规定，龙固建筑公司不享有案涉房屋的完整物权。根据龙固建筑公司与***之间的房屋出租转让合同第四条的约定以及***在一审中的陈述和案件客观事实，案涉房屋法律关系只能是租赁关系，第一、***并未按照合同约定交纳房款3万元或者一次性付清优惠条件的2.8万元房款，而是仅在2001年5月12日预交了房款5000元，但在房屋建成交付使用前的优惠期内未完成房款的交付，故双方之间根本不成立房屋转让的法律关系，根据***在一审中的陈述，***仅交付了2万元左右的租金（包括预交的5000元），故龙固建筑公司与***之间是房屋租赁合同关系。第二、***与胡成峰之间转租案涉房屋的时间为2008年5月30日，距离租期届满剩余13年，按照一间房年租金1500元的约定，***收取胡成峰19000元的租金完全合情合理亦合法。退一步讲，根据房价逐年上涨的行情，在2001年一间门市房的房价是3万元，到了2008年房价上涨后却是19000元成交，明显不符合常理，且***明知是租赁使用的房屋，不可能以19000元卖与胡成峰，故一审法院并未查明案件事实，驳回龙固建筑公司的诉讼请求适用法律错误，依据原合同法关于租赁合同的有效租期最长为20年的规定，现租赁合同期限已经届满，龙固建筑公司有权收回出租的案涉房屋，请二审法院查明案件事实，支持龙固建筑公司的诉讼请求。二、一审审理程序明显违法。1.一审法院违反民事诉讼法的规定，剥夺龙固建筑公司及***的辩论权，请求二审法院调取并播放一审庭审录像，以证明案件事实。对于胡成峰提交的两份收据，其中2004年8月16日的收到条，龙固建筑公司的代理人并未向龙固建筑公司进行核实，而作出对龙固建筑公司不利的质证，得知后，龙固建筑公司依法提出了异议，并向一审承办法官提交了司法鉴定申请书，有提交的申请书副本及提交的录音录像予以证实，法官答应“申请啊”并接收了鉴定申请书，但直至作出一审判决书，也未启动鉴定程序，故一审审理程序违法。2.连某本人并非龙固建筑公司工作人员，亦非法定代表人，更未参与公司经营，连某无权出具任何房屋手续，同时，事实上连某也从未向任何人出具过案涉收到条，龙固建筑公司也未向***、胡成峰出具过案涉收到条，更未加盖过公司公章，龙固建筑公司及连某也未收到过该笔款项。另，龙固建筑公司对外出租了共计15间门市房，案涉收到条中既无出租房屋的位置也无交款人的姓名，按照交易习惯，退一步讲如龙固建筑公司收到了相关房款，应按照案涉另一份5000元的交款类似单据为相关人员出具收款收据。故对案涉2004年8月16日的收到条的真实性和来源的合法性提出异议，并请求司法鉴定。

***辩称，其在龙固建筑公司开车，租赁龙固建筑公司的案涉房屋，租期20年，交了5000元租金，因为龙固建筑公司欠***一年工资，一个月1500元，***与龙固建筑公司负责收取租金的会计协商以所欠的一年工资抵房租，会计查账发现欠工资属实就同意了用工资抵房租，2008年***又转租给胡成峰，收取胡成峰19000元房租，胡成峰提交的24000元的房款收据***不知情。

胡成峰述称，一、***从龙固建筑公司取得的龙固法庭楼下自南边数第二间门市，2001年5月12日交款5000元，2004年8月16日交款2.4万元，合计2.9万元，应认定为转让，也就是买房子，并非是租赁。（1）龙固建筑公司有权转让房子。2020年10月14日龙堌镇政府与龙固建筑公司签订了《房屋出让协议书》，镇政府将龙固法庭楼下和镇计划生育服务站楼下共15间门市转让给了龙固建筑公司，协议约定时间自2000年12月30日起至2050年12月30日止，共计50年。协议书第五条约定“经龙堌镇政府同意，龙固镇建筑工程公司可以转让给第三人”，第六条约定“土地使用权属镇政府所有”，由此可见龙固建筑公司可以转让房屋，但不包含房屋所占土地，转让时间不超过2050年12月30日就行。（2）与其同样情况的共15间房子，有买房子的收款单据。和***同样取得房子的，龙固建筑公司向他人开具的收款单据“项目”栏中写明的是“买房子”，这与《房屋出租转让合同》中的受让正好对应。由此可以推断***从龙固建筑公司取得的房子不是租赁的，就是买的，使用期限见政府合同保质期限为准。（3）当时房屋租金行情证明不是租赁。2002年夏收后龙堌镇驻地才开始着手搞沿街拆迁，冬季才将沿街门市分配到户上，真正建设是2003年。当时房屋租金行情每间每年也就是四五百元。龙固建筑公司原法定代表人孟庆新的妻子连某2004年8月16日向***出具2.4万元房款收条，并注明“已清”，说明***已付清了所有房款，按照龙固建筑公司合同一次性付清2.8万元就是受让，把房子买下了，如果是租赁的话，***不可能再支付给连某2.4万元房款。花费2.9万元租赁20年，比其他户少30年的时间，明显不合常理。（4）镇政府办公楼下门市可以佐证租赁一说不能成立。2006年6月份龙堌镇政府将镇政府办公楼下边门市公开对外转让，建设时间晚于法庭和计划生育服务站门市3年多，处于相同地段，建筑面积、套内面积都略大于法庭楼下和计划生育服务站楼下门市，地基也高，房子整体情况和区位均略好于法庭楼下和计划生育服务站楼下门市。镇政府直接和受让户签订合同，每间2.5万元，期限50年，当时府前街、327沿线和老东西街沿线门市都已开发建成，集市汇集到镇政府门口，此地段市场开始繁荣。2006年经济发展、物价水平、居民收入水平、消费水平都高于2001年，2006年每间房子50年转让费2.5万元比2001年的2.8万元少了3000元，也证明当时每间房子每年租金达不到1500元。（5）龙固建筑公司的《房屋出租转让合同》第四条既规定了租赁，也规定了受让，一次性交清2.8万元就是受让，也就是龙固建筑公司将房子卖了，其向他人出具的收款单为“买房子”就可以证明不是租赁。龙固建筑公司印制的《房屋出租转让合同》封面标注“房屋受让最后交款日期截止至二〇〇一年九月十日”，其向他人出具的载明“买房子”收款单据日期有在此时间点之后的，说明二〇〇一年九月十日实际并不是交款的最后截止时间，在什么时间点之前一次性付清、付不清就是租赁，合同内容中对此没有明确。按照合同，如果***在2004年8月16日之前不交钱，2004年8月16日一次交款2.8万元，就是买房子，可以获得50年的权限。实际是***2001年5月12日交款5000元，2004年8月16日再交款2.4万，合计2.9万元，多花了1000元，才获得了20年的租赁权，比受让少了30年，依此推断租房不能成立。退一步说，***2001年5月12日已交款5000元，2004年8月16日再交第二笔款2.4万元按租赁的话，第二笔交款时间与上诉状上租赁合同开始时间2001年3月10日相比，时间上已经过去了3年5个月零6天，按照年租金1500元的话，3年5个月6天的租金应是5150元，第二次再交款时，第一次所交的5000元已全部被租金抵扣完，并且欠龙固建筑公司150元，2004年8月16日再交第二笔款2.4万元也只能再获得16年的租期，不符合常理。2.龙固建筑公司称胡成峰提供虚假证据，纯属诬告。胡成峰郑重承诺所提供的事实和证据材料均合法真实，绝不存在伪造事实证据的情况，否则愿承担一切法律责任。胡成峰向一审法庭共提交两张房屋交款收据，均是胡成峰向***买房子时，由***转交给胡成峰的。一张是龙固建筑公司2001年5月12日开具给***的5000元收据，写有“预交法庭楼下第二间房子款”；另一张是显示2004年8月16号由龙固建筑公司原法定代表人孟庆新（当时已死亡）之妻连某所出具，盖有龙固建筑公司印章，内容为“房屋款贰万肆仟元整”并标注“已清”的收款单据。如果两张收据存在虚假，应对***进行司法调查。（2）按照两张收据中金额小的第一张收据5000元推断，年租金1500元的话，应在2021年3月10日前的5000／1500＝3.3....年之前就已经到期，这与上诉状所述“2021年3月10日租赁到期后，龙固建筑公司多次找***协商退房未果，起诉于**县人民法院”明显是自相矛盾，***没付清房款的话，龙固建筑公司怎么可能说到2021年3月10日到期，又怎么没有提前提出收回房子。2021年临近春节前，龙固建筑公司原法人孟庆新之妻连某及其子女前往龙堌法庭楼下门市，向当时各个经营户逐个告知，说是房子于2021年3月10日到期，届时他们将收回房子，让经营户提前做好搬家准备。在此之前从未有人向胡成峰及同样在法庭楼下买房子的其他3户催要过房子，也从未有人向在此处门市的经营者催要过房子，这也说明***付清了房款。（3）一审参加庭审的有龙固建筑公司的律师、孟庆新儿子孟凡瑞、***和胡成峰的妻子安春秀，据安春秀说，当时龙固建筑公司律师说“回去对一下账”，除此之外别的人也没再提出来什么；庭审结束时，法官询问在场三方人员“还有什么异议吧”，当时在场的三方人员都说没有什么异议，庭审期间未见龙固建筑公司提出对笔迹进行司法鉴定的要求。三、本案的关键人物是***，***在一审时涉嫌提供虚假证言，其本来是受让得来的房屋，庭审初期故意说成是租赁，并说成是租期20年，在大量证据面前，特别是胡成峰向法庭出具其提供的连某开具的2.4万元收据后，在一审法官的追问下不再坚持房屋为租赁一说。上诉状称“庭审过程中……***同时并认可拖欠龙固建筑公司租金3万元，将涉案房屋是租给了胡成峰，而非转让”与庭审最后事实不符。***曾跟随龙固建筑公司原法人孟庆新从业多年，和孟庆新及其家庭有不同寻常的关系，从其一审初期不顾事实真相，信口开河，可以推断出其丧失了最基本的道德底线，丧失了诚信的底线。一审负责案件审理的法官认真负责，经过了多方深入调查，不局限于询问龙固建筑公司和***情况，同时对同样其他买房子的人、龙堌镇政府相关人员、龙堌镇政府办公楼下的门市转让情况等进行了全面的了解，才掌握事实真相，最终才去伪存真，拨云现日做出了公正的判决。鉴于***一审初期不负责任，向法庭作伪证的嫌疑，请求法庭对其言行慎重考虑，如果其再不顾事实，提供虚假信息，强烈建议法庭对其展开调查，依法追究其及相关违法者的法律责任，维护法律的尊严。四、**县龙固建筑安装工程有限公司和**县龙固建筑工程公司应是两个不同的公司，前者法定代表人是黄兴彩，后者法定代表人是孟庆新。***是从**县龙固建筑工程公司取得的房子，两笔房款一笔是交给**县龙固建筑工程公司的，另一笔是在**县龙固建筑工程公司的原法人孟庆新死后，交给孟庆新妻子连某的，孟庆新不在了连某收房款从情理上可以理解。但是***未向龙固建筑公司买过房子，龙固建筑公司没有资格提起诉讼。五、***一案不是孤立的、单一的问题，不是一间房子的问题，同样类型的房子共有15间，涉及多人，并非一个单纯的案件。本案有***涉嫌提供虚假证据的嫌疑，有***和龙固建筑公司涉嫌串通的嫌疑，给案件审理带来了难度，只有对案情的全面了解，从同类情况的比对中才能掌握事实真相。建议法庭对案件做深入调查。六、补充答辩意见：胡成峰听说***要卖房子，跟他协商他要2万元，经过讨价还价以19000元成交，***把他和上家的合同以及两张收据交给胡成峰，一张是5000元的收据，一张是2.4万元的收据，***当时说剩余的使用期限还有四十多年，然后胡成峰一直居住至今。

龙固建筑公司向一审法院起诉请求：1.解除龙固建筑公司、***签订的房屋租赁合同；2.要求***支付租赁费30000元；3.诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：2000年10月14日，龙堌镇政府将位于政府大门两侧龙堌法庭及镇计划生育服务站楼下15间门市房转让于龙固建筑公司，出让金额每间3万元，共计45万元；房屋质量保证期限：2000年12月30日至2050年12月30日；该房屋经龙堌镇政府同意可以转让第三人。2001年3月10日，龙固建筑公司（甲方）与***（乙方）签订房屋出租转让合同，主要约定：乙方根据本合同受让租用的房屋，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。使用年限见龙固建筑公司与龙堌镇政府所定的协议；乙方按本合同规定如租用房屋，每间按1600元/年，如使用受让本房屋按政府规定3万元/间，如一次性交清房屋款，按每间2.8万元，如有预交建房款的按交款日期和付款情况，按一定的优惠条件办理，交款在每间2.8万元以下的可由甲方按每间租金每年按1500元从交款中扣回，所缴款项用完后，房子由甲方收回。同等条件下，乙方有优先继续租房的权利；乙方房屋坐落位置镇政府法庭楼下，自南边数第2间，共1间。2001年5月12日，***预交房款5000元。2004年8月16日，***缴纳房款24000元。2008年5月30日，胡成峰向***支付19000元，***将该房屋交于胡成峰使用至今。

一审法院认为，本案争议的法律事实发生在《民法典》事实之前，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律规定。本案涉及的合同，均系龙固建筑公司提供的格式书面合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案争议的焦点，争议房屋是转让还是租赁问题。根据上述规定，从龙固建筑公司提供的涉案合同内容上看，如使用受让本房屋按政府规定，3万元一间；一次交清按每间2.8万元，每间2.8万元以下按照租赁对待。***缴纳2.9万元，从缴费单据看，所缴内容为房款，应视为受让该房屋。从而说明龙固建筑公司提交证据不足以证明其诉求，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故龙固建筑公司的诉讼请求，不予支持。***辩称，涉案房屋系租赁。从庭审中***所述，向龙固建筑公司缴纳2万元，后又承认缴纳2.9万元，前后矛盾。故对***的辩称理由，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告**县龙固建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费275元（已减半收取），由原告**县龙固建筑安装工程有限公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙固建筑公司提交录像光盘一份。拟证明一审质证时龙固建筑公司的代理人并未就该2.4万元的收据向龙固建筑公司核实，龙固建筑公司知道后就提出了异议，并在庭审后第二天交了一份关于2.4万元收据的形成时间、印章、签名的鉴定申请，一审法院并未启动相关司法鉴定程序，直接出判决，程序违法。***、胡成峰质证称，其不知情。龙固建筑公司申请证人连某出庭作证。证人的丈夫曾经是龙固建筑公司的法定代表人，在其2004年去世后法定代表人变更为现在的黄兴彩，证人和龙固建筑公司没有关系，没有任何职务也不参与经营；证人没有收到过2004年8月16日的收据上的2.4万元，也没出具过这样的收据，不是证人签的名；证人没有龙固建筑公司的公章，也不知道收条上加盖公章的事情，房屋租期已到要收回，龙固建筑公司与每一家都进行了协商，协商不成又起诉的；一审第二次开庭前证人没有见过案涉2.4万元的收条；证人认识***，听丈夫说过公司的十五间房子往外租，租期二十年，证人知道***交了5000元的租金，公司确实欠他一万多的工资，用这个钱抵房租每年扣1500元，后来他再给别人住证人就不知道了；证人在收房子的时候找过***，到期后通过租房子的人通知过胡成峰。龙固建筑公司、***对证人证言无异议。胡成峰对证人证言有异议，2.4万元的收据是***交给胡成峰的，租期二十年也不是事实，胡成峰是买的***的房子，胡成峰和***的合同上也没写租期二十年，胡成峰是买的不是租的。

本院认为，一审法院2021年10月29日质证笔录中，龙固建筑公司对胡成峰提交的收条原件真实性无异议，一审法院对其鉴定申请不予准许并无不当，二审期间，龙固建筑公司再次提出鉴定申请，在其一审质证中已对收条真实性无异议的前提下，本院对其鉴定申请亦不予准许。根据龙固建筑公司提供的与***签订的涉案合同，如使用受让本房屋按政府规定，3万元一间；一次交清按每间2.8万元，每间2.8万元以下按照租赁对待。2001年5月12日、2004年8月16日的两份缴费单据显示***缴纳2.9万元，所缴内容为房款，一审法院据此认定为***受让该房屋并驳回龙固建筑公司的诉讼请求，并无不当。龙固建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人**县龙固建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　徐　峥

审 判 员　　朱晨曦

审 判 员　　姜　健

二〇二二年六月六日

法官助理　　张　静

书 记 员　　康　静