某某与西安化羊建筑工程公司、某某案外人执行异议之诉纠纷案一审民事判决书

陕西省户县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）户民初字第00582号

原告***，男，1983年11月9日出生，汉族，农民。

被告西安化羊建筑工程公司。

法定代表人崔荣直，系该公司经理。

委托代理人崔孝顺，男，1953年4月8日生，汉族，农民，系公司员工。

被告贾月康，男，1942年10月10日出生，汉族，农民。

原告***与被告西安化羊建筑工程公司（以下简称化羊公司）、贾月康案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告***、被告西安化羊建筑工程公司及其委托代理人崔孝顺、被告贾月康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称：2011年1月15日，我与被告贾月康签订《协议书》，约定贾月康将其位于户县甘亭镇吕公寨村三间两层及西边平房房产以及钢材、钢筋等作价37万元出售给我，用于抵偿贾月康借我的借款本息37万元。此后，贾月康将钥匙两把交给我，由我实际占有该房屋并使用至今。我与贾月康签订的协议书系双方真实意思表示，协议依法成立生效，且协议不违反国家法律、法规的强制性规定，故涉案房屋就系我所有。户县法院于2012年5月14日以（2011）户法执字第00852-3号执行裁定书对该房屋进行了查封，我据此向法院提出案件外执行异议，后法院裁定驳回了我的异议。故请求法院：1、立即停止对（2011）户法执字第00852-3号裁定书查封的位于户县甘亭镇吕公寨村三间自盖房屋的执行；2、依法确认（2011）户法执字第00852-3号裁定书查封的位于户县甘亭镇吕公寨村三间自盖房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。

被告化羊公司辩称：不同意原告的诉讼请求。（2011）户民初字第01094号民事判决书我公司申请执行后，从2011年8月22日至2014年12月29日之间，被告贾月康从未提及房屋已抵债给原告，原告在此期间也未向法院提出执行异议申请，故原告与贾月康之间以房抵债系虚假。

被告贾月康辩称：原告陈述均属事实，（2015）户执异字第00003号执行裁定书提及我未提出执行异议不属事实，2012年7月7日法院执行庭下达查封公告后我于次日向法院提交了二份协议书。我曾于2007年元月5日借原告25万元现金，双方约定月利息为1%，工程完成一次性本利付清，由于工程纠纷拖到2011年元月未还，本息合计370000元，后经协商，我将本案所涉及的三间二层房屋抵债给了原告，房屋折价355000元，现存的钢筋钢材折价15000元，共计370000元作为偿还原告借款本息。但抵债给原告的三间二层房不是我盖的，是我三弟贾领成出资所盖，我当时将房屋抵给原告我三弟及家人均不知情，现我三弟知情后不同意抵债。

经审理查明：被告化羊公司与被告贾月康合同纠纷一案本院曾作出（2011）户民初字第01094号民事判决书，判令被告贾月康给付化羊公司209534.26元，被告贾月康负担诉讼费4500元。2011年10月8日，西安化羊建筑工程公司向本院申请执行。2012年7月7日，本院向被告贾月康送达了（2011）户法执字第00852-3号执行裁定书，查封被执行人贾月康在户县甘亭镇吕公寨村所有的三间自盖民房两处，查封期限为两年。2014年5月14日，本院以（2011）户法执字第00852-4号执行裁定书对前述所查封财产予以续行查封。后原告***对本院查封两处房产中的一间、即东临吴兴水、西至南北路、北至北一街、南临贾满红、单旺权的三间房屋提出执行异议，本院作出（2015）户执异字第00003号执行裁定书，驳回了原告***的执行异议申请。后原告***诉至本院，请求：1、立即停止对（2011）户法执字第00852-3号裁定书查封的位于户县甘亭镇吕公寨村三间自盖房屋的执行；2、依法确认（2011）户法执字第00852-3号裁定书查封的位于户县甘亭镇吕公寨村三间自盖房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。

本案审理过程中，原告***提供了与被告贾月康签订的协议书一份，该协议书载明：贾月康（以下简称甲方）***（以下简称乙方）一、甲方2007年元月5日因工程底垫借乙方现金25万元，双方约定月利息为1﹪，…由于工程纠纷借款拖延2011年元月未还，本息合计37万元。二、…甲方愿将现住房东临吴兴水西至南北路、北至北一街，南临贾满红单旺权院内三间两层带晾台及西边平房全部折价35.5万元，现存钢筋、钢材等折价1.5万元，共计37万元，作为偿还借款本息。三、乙方提出要求在拆出时或买卖时…未动工前甲方可以居住，不付看房费，动工前三个月，通知甲方搬走。该协议有中间人贾良彬、吴克仁签名”。对此份协议书，被告化羊公司不予认可，被告贾月康予以认可。

另查明，原告***户籍所在地为山阳县黄龙乡姬家河村姬家河组，现居住地西安市枣园路219号万国小区2号楼28层02号。上述事实、有执行裁定书、协议书、当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使、和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以处，属于农村集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村土地属农村集体所有，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。转让农村房屋的，宅基地使用权一并转让，向本集体组织以外的个人转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员属性，应当无效。原告***非户县甘亭镇吕公寨村村民，与被告贾月康并不属于同一农村集体经济组织，故原告***与被告贾月康达成的房屋抵债《协议书》应认定无效，原告***无法取得涉案房屋的所有权，本院对该房产所采取的执行措施并无不当，故原告***要求停止对涉案房屋执行、确认涉案房屋系其所有之诉讼请求应予驳回。综上，现依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条之规定，判决如下：

驳回原告***要求停止对位于户县甘亭镇吕公寨村三间自盖房屋的执行、确认位于户县甘亭镇吕公寨村三间自盖房屋归其所有之诉讼请求。

本案受理费100元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　　魏阿英

人民陪审员　　苏　茹

人民陪审员　　田继红

二〇一五年四月八日

书　记　员　　赵珍晓