昆山乐建住房开发有限公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终5030号

上诉人（原审原告）：昆山乐建住房开发有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇苇城南路505号新江南大厦四层。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，江苏惟勤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：尚**,男,1978年11月2日出生，汉族，住***。

被上诉人（原审被告）：***,女,1979年8月2日出生，汉族,住江苏省昆山市。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江苏封强律师事务所实习律师。

上诉人昆山乐建住房开发有限公司（以下简称乐建公司）因与被上诉人***、***房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初8038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

乐建公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判支持上诉人的一审诉请；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人的撤销权、变更权起算期限不应该从2015年2月15日开始。上诉人工作人员在为被上诉人办理购房手续时根本不知道应该按照被上诉人的军人职级计算可购房屋的面积标准、计价方式，人武部及住房保障中心出具的分房单据上并未提到被上诉人尚**的职级，而被上诉人在办理购房手续时也未向上诉人表明自身的军官职级，故上诉人按照普通经适房购房者的待遇办理了购房手续。据此，在办理购房手续时，上诉人并不知道被上诉人尚**的职级，除斥期间的计算也就不应该从签订合同之日计算。二、上诉人直到2015年年底才知道案外人*健的职级，*健在2015年12月底接到上诉人通知后积极与上诉人核算房款并于2016年3月11日补缴房款。因此，*健系和被上诉人在同一张分房单，两人情形相同，一审法院认定上诉人对*健的级别并不存在认识错误与事实不符。三、上诉人在2015年年底复核一年以来所有购房人的资料时才意识到应当按照××［××］××昆山市人民政府文件规定的职级分房并计算房价，上诉人随即于2015年12月21日向人武部咨询才意识到办理购房手续时出现享受标准、房价等方面的认识错误。据此，上诉人知道合同价款计算错误的时间是向人武部了解到被上诉人的军官职级之日，变更权除斥期间的计算也应该从此日开始计算1年。

尚**、***辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。主要理由如下：一、被上诉人将自身军官职级的申请材料经昆山市人武部和昆山市住房保障中心审核后，被上诉人凭这些单据才能与上诉人确定签订房屋买卖合同，故上诉人在签订合同时就应该知道被上诉人的职级。二、在一审中，上诉人明确其是在2015年2月15日知道将被上诉人的职务等级搞错的。

乐建公司向一审法院起诉请求：一、变更双方于2015年2月7日签订的《昆山市商品房购销合同》第四条为“住宅单价每平方米3876.3元”，该商品房总价款为441205元；二、尚**、***向乐建公司支付购房款59847元；三、尚**、***承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：尚**与***系夫妻关系，两人于2003年12月26日登记结婚。2011年5月1日，中国人民解放军94969部队54分队出具的军官证载明，尚**职务系站长，衔级空军少校。

2011年5月30日昆山市人民政府发布的市政府关于印发昆山市驻昆部队军队人员购买经济适用房实施办法的通知昆政规[2011]4号文件载明，第一条适用军队人员界定：本办法所称军队人员，是指行政编制、任职命令、现任职都在驻昆部队的军队军官（含文职干部）；第二条购房对象、条件：1.军队人员退役后符合安置条件的，且申请在昆山安置的。2.夫妻双方均为按政策享受过地方或军队房改待遇的，包括房改价购房、经济适用房、安居房、集资建房及其他相关货币补偿。3.军龄满15周年以上，且调入驻昆部队工作满3年的正营职、专业技术十级、正科级以上军官和文职干部；第三条购房面积标准：1.营职干部建筑面积95平方米。2.团职干部建筑面积110平方米。3.帅职干部建筑面积130平方米；第四条购房价格等：1.军队人员购买经济适用房，按照市政府向低收入家庭提供的住房价格标准执行……4.所购经济适用房超过所享受建筑面积的，超出部分按照市场价格结算……。

因尚**系军人，根据上述政策可以享受一定面积的经济适用房，乐建公司负责具体安置事项。2015年2月6日***客户缴款清单载明，8-1401房尚**、***，房屋面积113.82平方米，合同单价3350.535元，基准面积75平方米，基准单价3180元，超出面积38.82平方米，超出单价3680元，房屋价格381358元，还清单还列明了维修基金费及代办费等事项。2015年2月7日，乐建公司（甲方买方）与***、***（乙方买方）、签订昆山市商品房购销合同，载明：第三条、该商品房用途为经济适用房，建筑面积113.82平方米；第四条、单价每平方米3350.5350元，总价381358元；第六条、付款方式及期限为签约时首付115358元，剩余款项266000元，乙方于合同签订之日起十五日内向公积金贷款，以银行按揭贷款方式进行，该合同还对其他事项作出约定，合同落款处载有双方签字盖章。后尚**、***向乐建公司支付购房款381358元，2015年4月17日，乐建公司将涉案房屋过户于尚**、***名下。后乐建公司发现出售给***、***的房屋单价有误，遂于2016年1月20日向尚**、***发出律师函，请求尚**、***将房屋差价59847元支付给乐建公司。

一审法院另查明，2014年10月14日《昆山乐建住房开发有限公司位于昆山***8号楼901室房地产市场价格评估》的房地产估价报告载明，估价结果为***8号楼901室成套住宅，所在层／总层数为9／15，建筑面积113.82平方米，单价6500元每平方米，总价为739830元。

乐建公司向一审法院提交2015年2月15日***客户缴款清单一份，载明，8-401房*健、**，房屋面积113.82平方米，合同单价2870.532元，基准面积75平方米，基准单价2700元，超出面积38.82平方米，超出单价3200元，房屋价格326724元，该清单还列明了维修基金费及代办费等事项。2015年2月15日，乐建公司及*健、**签订昆山市商品房购销合同一份，建筑面积113.82平方米，每平方米单价2970.549元，成交价格为338108元。2016年3月11日***客户缴款清单一份，载明，8-401房*健、**，房屋面积113.82平方米，合同单价2970.549元，基准面积75平方米，基准单价2700元，超出面积35平方米，超出单价3200元，超出面积3.82平方米3.82平方米，市场价6180平方米，房屋价格338108元，还清单还列明了维修基金费及代办费等事项。2015年2月5日昆山市住房保障中心及中国人民解放军江苏省昆山市人民武装部出具的资料一份，载明，2014年度现役军人房源***2套，8-1401房号为尚**、***，面积113.49，8-401房号为*健、**，面积113.49，注：2014年度经济适用房建面积75平方米以内的综合基准销售价格为每平方米3000元，75平方米至享受面积间综合基准销售价为每平方米3500元，根据楼层朝向适当增减，超享受面积部分按市场价，代办维修基金个人承担部分按实收取。乐建公司与案外人*健、**于2015年2月15日签订的房屋买卖合同也系计算错误，故双方于2016年3月11日重新签订客户缴款清单一份并重新开具销售不动产统一发票，案外人*健、**所购经济适用房超出享受部分面积也系按照市场价格结算。

上述事实有昆政规（2011）4号文件、2014现役军人房源***2套、客户缴款清单、商品房购销合同、房地产估价报告、结婚证、军官证、*健、**的购房合同、选房确认单、不动产统一销售发票、客户缴款清单及一审中当事人当庭陈述等证据予以证实。

一审法院认为，因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案争议焦点在于：一、本案是否存在重大误解？二、本案是否已经超过变更或撤销的期间？一、乐建公司请求变更双方于2015年2月7日签订的《昆山市商品房购销合同》第四条的计价方式及总价款，理由系签订合同时对***的军职级别产生了重大误解，一审法院结合乐建公司提交的2015年2月5日昆山市住房保障中心及中国人民解放军江苏省昆山市人民武装部出具的一份资料、昆政规[2011]4号文件等证据，可以确认尚**的军职级别能享受的经济适用房建面积为：75平方米以内的综合基准销售价格为每平方米3000元左右，75平方米至95平方米以内的综合基准销售价格为每平方米3500元左右，超过95平方米部分按照市场价格结算，代办维修基金个人承担部分按实收取；再结合乐建公司提交的案外人*健、**的购房合同、客户缴款清单等证据可以看出乐建公司在处理与乐建公司同一时段类似军职级别的案外人*健、**的房屋价款时也出现了重大误解，但双方已重新签订，而乐建公司出售给***、***购买房屋的价格与尚**的军职级别亦不符，综上，可以认定乐建公司对本案合同内容产生了重大误解。二、双方合同成立日为2015年2月7日，尚**在签订合同时即向乐建公司提交相应的证件以供核对。且与尚**同时安置的另一军人*健的级别与尚**级别并不一致，通过乐建公司提交的材料，乐建公司对*健的级别并不存在认识错误，后来重新签订合同是因为超出面积的计算单价采取标准的错误，故乐建公司最迟在2015年2月15日就应该知晓尚**的军人级别认识错误，乐建公司在发生重大误解后应当在一年内通过诉讼方式要求变更或撤销合同条款，但是乐建公司仅仅向尚**发送了律师函，不符合法律规定，其在2016年5月30日起诉要求变更，超过了要求变更或撤销的期间。

综上，乐建公司自知道或者应当知道撤销或变更事由之日起一年内没有行使撤销权和变更权，其撤销权和变更权消灭，故对乐建公司的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决：驳回昆山乐建住房开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1296元，由昆山乐建住房开发有限公司负担。

二审中，乐建公司向本院补充提交了昆山市住房保障中心及中国人民解放军江苏省昆山市人民武装部出具的情况说明各一份，证明上诉人直到2015年12月才意识到被上诉人的军官职级并认识到其对被上诉人的购房标准、房价出现认识错误。被上诉人对前述证据质证认为，对真实性认可，但无法证明上诉人的证明目的，只能证明上诉人拖延知道相关情况并找有关部门核实的过程。

被上诉人向本院补充提交了其于2014年5月向昆山市人武部出具的申请及驻昆部队购房领导小组出具的承诺书，证明其向昆山市人武部申请购买经济适用房就明确表示自己的职务级别，其并未隐瞒自己的身份。乐建公司对该证据的真实性不予认可。

二审中，乐建公司陈述，其与被上诉人及案外人*健签订购房合同时并未考虑两人的职级，而是直接按照昆山市住房保障中心及中国人民解放军江苏省昆山市人民武装部出具的购房单上的面积及备注办理了相关手续。

以上事实有乐建公司提交的情况说明、尚**与***提交的申请、承诺及二审调查笔录予以佐证。

本院查明的其他事实与一审一致。

本院认为，根据合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，根据2015年2月5日昆山市住房保障中心及中国人民解放军江苏省昆山市人民武装部出具“2014年度现役军人房源***2套”内容，***及***在同一购房信息表格中，该材料另注明“75平方米以内的综合基准销售价格为每平方米3000元左右，75平方米至95平方米以内的综合基准销售价格为每平方米3500元左右，超过95平方米部分按照市场价格结算”，但乐建公司与尚**、***签订的购销合同中对于超过职级应享受建筑面积的部分并未按照市场价格结算，且二审中乐建公司亦确认其在与被上诉人办理购房手续时并未考虑被上诉人的职级，故乐建公司并非因对被上诉人职级的认识错误进而签订涉案购销合同。因被上诉人及案外人***同时载明在“2014年度现役军人房源***2套”的资料上，两者购买房屋在同一时间段，乐建公司在2015年2月15日与案外人*健签订购房合同时就知道其在理解和适用昆政规[2011]4号文件及“2014现役军人房源***2套”所注明的政策上存在错误，故乐建公司最迟在该日就应该知道其与被上诉人签订的涉案购销合同中对于如何确定合同价款亦存在认识错误，但上诉人并未依照法律规定的时间和方式要求撤销或变更涉案合同。据此，上诉人主张本案合同的撤销权、变更权起算期限不应该从2015年2月15日开始，本院不予采纳。

综上所述，乐建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1296元，由昆山乐建住房开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长杨恩乾

审判员*刚

审判员***

二〇一七年八月七日

法官助理***

书记员*丽媛