贺州万美商贸有限公司

梧州市湘桂发商贸有限公司、岑溪市建庆房地产有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源：中国裁判文书网

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

民事判决书

（2020）桂04民终30号

上诉人（原审被告）：梧州市湘桂发商贸有限公司，住所地广西梧州市新兴一路229号F1、F2号铺，统一社会信用代码91450400569073706T。

法定代表人：邓和平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：彭坚锋，该公司监事。

委托诉讼代理人：黄国声，公司员工。

上诉人（原审原告）：**市建庆房地产有限责任公司，住所地广西**市南环开发区十米街，统一社会信用代码91450481745112445U。

法定代表人：陈达庆，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈结明，梧州市卫民法律事务所基层法律服务工作者。

一审第三人：贺州万美商贸有限公司，住所地广西贺州市建设中路19号，统一社会信用代码914511026851851075。

法定代表人：王文华。

委托诉讼代理人：王丰华，公司员工。

上诉人梧州市湘桂发商贸有限公司因与上诉人**市建庆房地产有限责任公司、一审第三人贺州万美商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1195号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人**市建庆房地产有限责任公司不服一审判决，上诉请求：1.请求法院依法改判梧州市湘桂发商贸有限公司向**市建庆房地产有限责任公司支付拖欠租金的违约金共计人民币513233.67元（违约金从2016年7月1日起按照合同约定的2%计至2020年7月31日为人民币513233.67元）；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：原审法院认为双方约定的违约金每日5‰过高，调整为以同期银行基础利率的1.3%计算违约金，是对我公司损失的事实认定不清。根据法院调取的（2020）桂0403执恢59号案卷，当时我公司是按月利率2%计算利息向梧州市湘桂发商贸有限公司支付执行款的利息的，本案中以银行同期基准利率1.3%计算违约显失公平。

上诉人梧州市湘桂发商贸有限公司不服一审判决，上诉请求:1.请求二审法院撤销（2020）桂0403民初1195号民事判决，依法将本案以涉嫌虚假诉讼移交公安机关处理；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：**市建庆房地产有限责任公司隐瞒本案债务已清偿的事实而向法院提起诉讼，属于虚假诉讼。

一审第三人贺州万美商贸有限公司述称：没有证据表明我公司与双方上诉人有纠纷，我方不承担任何责任。**市建庆房地产有限责任公司给我方公司造成比较大的影响，我方保留对**市建庆房地产有限责任公司追究法律责任的权利。

**市建庆房地产有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告付清2016年7月1日至2020年6月30日拖欠原告的租金共1032000元；2、被告按合同约定支付拖欠租金的违约金共计3689292.5元（违约金从2016年7月1日起按合同约定的每日5‰暂计至2020年6月30日为3689292.5元，以后违约金按以上标准至付清时止）。

一审法院认定事实：2009年12月13日，原告**市建庆房地产有限责任公司（出租方、甲方）与第三人贺州万美商贸有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将梧州市“原乐农饲料厂”（4＃仓二、三楼）仓库租用给乙方，房屋面积为二层，作为乙方仓库（车间）使用。租赁期限共一年半，甲方自2009年12月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2011年6月30日收回，房屋每月租金（不含税）4000元（含管理费）。乙方每个月交付租金和管理费，先交租后使用，并当月5日前付清给甲方。合同期满时，甲方仍继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方逾期交付租金和管理费的，除仍应及时如数补交外，应支付租金和管理费每日5‰违约金等内容。2012年7月30日，原告**市建庆房地产有限责任公司（出租方、甲方）与被告梧州市湘桂发商贸有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将梧州市“原乐农饲料厂”（1号仓及15号仓二楼）租用给乙方，房屋面积约2500㎡，作为乙方仓库（车间）使用。租赁期共2年，甲方自2012年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年7月31日收回。租金按每平方米7.2元计算，房屋每月租金（不含税计）18000元。甲方向乙方每月收取每平方米0.2元管理费（不含税计）为500元，并在交租金时收取。乙方每个月交付租金和管理费，先交租后使用并在当月5日前付清给甲方。合同期满时，甲方仍继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方逾期交付租金和管理费的，除仍应及时如数补交外，应支付租金和管理费每日5‰违约金。上述租赁合同签订后，被告梧州市湘桂发商贸有限公司一直使用上述仓库，但从2016年7月份至2020年6月份，被告梧州市湘桂发商贸有限公司一直没有向原告支付过租金，并由邓爱平每月书写未付1＃仓、4＃仓、15＃仓租金合计21500元的字条，该期间共计未付租金为1032000元。本案审理过程中，该院调取了（2020）桂0403执恢59号申请执行人彭坚锋与被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司民间借贷纠纷一案部分案卷材料，根据该案2020年7月6日的询问笔录：彭坚锋提出从陈达庆应支付给其的2435442.26元中扣减2016年7月至2020年6月期间其应支付给陈达庆的租金，并扣减陈达庆用格力空调以物抵债还款给其的159704元。陈达庆代理人经计算认为，彭坚锋应支付陈达庆2016年7月至2020年6月的租金及减除陈达庆以物抵债空调货款合计为1246704元，扣减后剩余1188738.26元。彭坚锋提出如陈达庆同意其方案，其愿意放弃一部分款项，由陈达庆再支付1100000元即结案。根据2020年7月8日的询问笔录：陈达庆方同意上述方案向彭坚锋支付扣减租金、货款后剩余的款项，彭坚锋确认收到陈达庆、**市建达物资有限责任公司转给其的1100000元。陈达庆方确认已收到彭坚锋交来的2016年7月至2020年6月的仓库租金及格力空调货款合计1246704元并出具加盖**市建达物资有限责任公司的《收条》给彭坚锋收执。该《收条》记载，“今收到梧州市湘桂发商贸有限公司交来富民三路五号乐农市场内1号仓库4号仓库及办公场所的租金。从2016年7月至2020年6月30日止的租金及格力空调货款共计1246704元。”同日，申请执行人彭坚锋与被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司民间借贷纠纷一案以执行完毕方式予以结案。另查明，彭坚锋为被告梧州市湘桂发商贸有限公司的股东，任监事。陈达庆既为本案原告又为**市建达物资有限责任公司的法定代表人。

一审法院认为，原告**市建庆房地产有限责任公司与第三人贺州万美商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，由第三人贺州万美商贸有限公司租用原告**市建庆房地产有限责任公司位于梧州市“原乐农饲料厂”（4＃仓二、三楼）仓库并由被告梧州市湘桂发商贸有限公司使用及支付租金；原告**市建庆房地产有限责任公司与被告梧州市湘桂发商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告梧州市湘桂发商贸有限公司租用原告**市建庆房地产有限责任公司位于梧州市“原乐农饲料厂”（1号仓及15号仓二楼），上述租赁合同约定的租赁期限届满后，被告梧州市湘桂发商贸有限公司继续使用原告的上述仓库，原告**市建庆房地产有限责任公司也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上述二份《房屋租赁合同》为有效合同，对双方当事人具有约束力。被告梧州市湘桂发商贸有限公司在租用上述仓库后没有支付2016年7月份至2020年6月份的租金并立下每月欠付租金21500元的字条，共计欠付租金1032000元（21500元×48个月），原告以此请求被告支付该期间的租金1032000元，但根据该院调取的（2020）桂0403执恢59号申请执行人彭坚锋与被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司民间借贷纠纷一案的询问笔录可以证实，该期间的租金已于2020年7月8日由陈达庆、**市建达物资有限责任公司抵偿欠付彭坚锋的借款并有**市建达物资有限责任公司出具的《收条》予以证实，原告又以诉讼形式请求被告支付该租金，缺乏理据，故其该项诉讼请求，该院不予支持。对原告请求由被告按《房屋租赁合同》的约定从2016年7月1日起按每日5‰计付违约金至付清时止给原告的诉讼请求，对此应认为，因被告梧州市湘桂发商贸有限公司没有按照约定按月于当月5日前支付租金给原告已构成违约，故应按双方约定和法律规定承担违约责任，双方虽在《房屋租赁合同》中约定逾期支付租金和管理费应按每日5‰计付违约金，但违约金的承担应以给对方造成的实际损失为基础确定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，该院对双方约定过高的违约金作调整。根据以上司法解释的规定和被告的过错程度及原告的预期收益因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应以每月欠付的租金为基数从2016年7月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%的1.3倍计付违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的1.3倍计付违约金至抵偿租金的2020年7月8日止给原告，因此，经计算，被告应向原告支付违约金123202.97元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告梧州市湘桂发商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告**市建庆房地产有限责任公司支付违约金123202.97元；二、驳回原告**市建庆房地产有限责任公司其他的诉讼请求。本案案件受理费44570元（原告**市建庆房地产有限责任公司已预交），由被告梧州市湘桂发商贸有限公司负担1163元，原告**市建庆房地产有限责任公司负担43407元。

二审期间，各方均没有向本院提交证据材料。一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1、梧州市湘桂发商贸有限公司是否需要支付违约金；2、一审调整违约金的比例是否适当；3、**市建庆房地产有限责任公司的诉讼行为是否构成虚假诉讼，本案是否需要移送公安机关。

涉案合同的订立是双方当事人的真实意思表示，且合同已生效并具有法律效力，双方当事人应秉承诚实守信的原则履行合同。根据双方上诉人签订的《房屋租赁合同》中的约定，梧州市湘桂发商贸有限公司应于每月5日前向出租方**市建庆房地产有限责任公司支付租金，故梧州市湘桂发商贸有限公司未如约支付租金的行为已构成违约，应依法承担违约责任。合同约定按每日5‰计算违约金确实过高，一审判决根据双方的约定，结合本案的实际情况，依法调整确定本案的违约金计算方式方法并无不当。（2020）桂0403执恢59号民间借贷纠纷执行案的被执行人为**市建达物资有限责任公司，与本案上诉人**市建庆房地产有限责任公司并非同一法人，上诉人**市建庆房地产有限责任公司要求参照该案按每月2%计算违约金缺乏依据，本院不予采纳。至于**市建庆房地产有限责任公司在一审阶段的某些诉讼行为是否构成虚假诉讼的问题，不影响本案二审审理，不需要将本案移送公安机关，应在本案审理终结后由一审法院另行依法处置。

综上所述，上诉人梧州市湘桂发商贸有限公司、**市建庆房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11696元，由上诉人**市建庆房地产有限责任公司负担8932元，由上诉人梧州市湘桂发商贸有限公司负担2764元。

本判决为终审判决。

审判长　曾　超

审判员　周松贤

审判员　刘创祥

二〇二一年三月八日

书记员　梁美兰

附法律条文如下：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：