岑溪市建庆房地产有限责任公司与梧州市湘桂发商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0403民初1195号

原告：**市建庆房地产有限责任公司，住所地广西**市南环开发区十米街，统一社会信用代码91450481745112445U。

法定代表人：陈达庆，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈结明，梧州市卫民法律事务所基层法律服务工作者。

被告：梧州市湘桂发商贸有限公司，住所地广西梧州市新兴一路****铺，统一社会信用代码91450400569073706T。

法定代表人：邓和平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：彭坚锋，该公司监事。

第三人：贺州万美商贸有限公司，住所地广西，住所地广西贺州市建设中路**用代码914511026851851075。

法定代表人：王文华。

原告**市建庆房地产有限责任公司与被告梧州市湘桂发商贸有限公司，第三人贺州万美商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭审理了本案。原告**市建庆房地产有限责任公司的法定代表人陈达庆及其委托诉讼代理人陈结明，被告梧州市湘桂发商贸有限公司的委托诉讼代理人彭坚锋到庭参加诉讼；第三人贺州万美商贸有限公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**市建庆房地产有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告付清2016年7月1日至2020年6月30日拖欠原告的租金共1032000元；2、被告按合同约定支付拖欠租金的违约金共计3689292.5元（违约金从2016年7月1日起按合同约定的每日5‰暂计至2020年6月30日为3689292.5元，以后违约金按以上标准至付清时止）。事实和理由：原告与第三人于2009年12月13日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将梧州市XX路“原乐农饲料厂”4号仓二、三楼租用给第三人，租期一年半，每月租金4000元（含管理费），违约责任为乙方逾期交付租金和管理费的，除仍应及时如数补交外，应支付租金和管理费每日5‰违约金等条款。签订合同后第三人租用的仓库一直为被告使用至今，且至2016年6月被告基本能按时交付租金。合同期满后双方达成一致继续履行原合同，故未重新签订合同。从2016年7月至今被告一直拖欠租金并出具证明确认未付租金。原、被告于2012年7月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将梧州市XX路“原乐农饲料厂”1号仓及15号仓二楼租用给被告，租期二年，每月租金18000元、管理费500元，违约责任为乙方逾期交付租金和管理费的，除仍应及时如数补交外，应支付租金和管理费每日5‰违约金等条款。签订合同后被告租用的仓库一直使用至今，且至2016年6月被告基本能按时交付租金。合同期满后双方达成一致继续履行原合同，故未重新签订合同。期间，双方经协商一致调整租金为每月21500元。从2016年7月至今被告一直拖欠租金，且出具签字确认未付租金。经原告多次催收未果，为保护原告的合法权益，故起诉至法院，请判如所请。

原告**市建庆房地产有限责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.企业信息复印件，拟证明双方当事人的身份；2.房屋租赁合同复印件，拟证明被告租赁的事实；3.被告出具未交租金凭证复印件，拟证明从2016年7月至2020年6月被告租用的1#仓、4#仓、15#仓未付租金；4.违约金计算明细表复印件，拟证明按合同计算违约金的金额。

被告梧州市湘桂发商贸有限公司辩称，1、2020年7月8日，被答辩人在万秀法院的见证下，向答辩人出具《收条》，已经收到“答辩人交来XX路乐农市场内1号仓库4号仓库及办公场所的租金。从2016年7月到2020年6月30日止的租金及格力空调货款共计1246704元”。在法院的见证下，双方确认交纳各自款项后，互不相欠，案件结束。2、对冲之后所欠彭坚锋借款本金、利息由万秀法院扣划至彭坚锋指定的账户。3、2020年7月8日，万秀法院出具（2020）桂0403执恢59号结案通知。4、同日，万秀法院出具（2020）桂0403执恢59号之一执行裁定书，解除对被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司名下财产的冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押措施。5、现在被答辩人（陈达庆）无视上述行为，以虚构的、捏造的事实提起民事诉讼。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，隐瞒债务已经全部清偿的事实，向人民法院提起民事诉讼，要求他人履行债务的，以“捏造的事实提起民事诉讼”论。请法院查明事实，依法将本案移交公安机关处理，以维护答辩人的合法利益。当庭补充：原告起诉被告的合同属于无效到期的合同，原万美公司的合同是2011年到期，湘桂发的合同是2014年7月31日到期，到期的合同已不存在双方任何违约的事实。

被告梧州市湘桂发商贸有限公司向法庭提交证据：1.收条复印件，拟证明2020年7月8日原告已经收到所欠房租；2.结案通知复印件，拟证明万秀法院（2020）桂0403执恢59号案执行完毕；3.执行裁定书复印件，拟证明被执行人、执行人已履行各自义务，本执行案完毕，对被执行人的财产查封予以解封；4.询问笔录复印件，拟证明原告同意被告提出的执行方案并履行。

经开庭质证，被告对原告提交的证据1无异议；证据2，认为合同是已到期的合同；证据3每月所签的租金合同与本案以及本案被告、第三人无任何关系；对证据4，认为不存在违约金。

原告对被告提交的证据1-3是另案执行案的资料，与本案诉讼请求、诉讼理由无关联；对证据4询问笔录，也是另案执行案，只是当事人的法定代表人与彭坚锋之间的事情，不是本案的主体，与本案无关。

本案审理过程中，本院调取了（2020）桂0403执恢59号案卷材料中的2020年7月6日询问笔录、7月8日询问笔录、（2020）桂0403执恢59号结案通知、（2020）桂0403执恢59号之一民事裁定书。

经质证，原告对法庭调取的四份材料认为是另案的材料，与本案租金无直接联系，而且另案计算利息的方法也是错误的。在笔录中，可以看到当时的当事人陈达庆是被时间胁迫被逼签订给彭坚锋，且另案执行案计算的170多万元的利息是不合理的，是要求当事人在12点前答复否则按照双倍计算利息，而关于双倍的计算也没有向当事人释明是多少，当事人是被时间逼迫的情况下才给了170多万元的利息，如不是受当时时间的胁迫是应该付90多万元的利息，故另案的利息计算既不公平且计算也存在错漏，在此情况下，原告不承认该案的正确性，因此与本案无关。

被告对法院调取的材料，认为该执行案与本案实际上是一个案件，当时经过万秀法院协调调解，也清楚写明双方和解后无任何纠纷，据此，我方才同意签自此双方无纠纷的协议，该协议也经过双方签字盖章。现在，陈达庆无视法院的协调行为，提起本案诉讼，根据最高人民法院关于虚构民事案件第一条第二款隐瞒债务全部还清的事实起诉诉讼案件，要求被告偿还债务，请法院查明事实将本案移交公安机关处理，维护被告的合法利益。

第三人贺州万美商贸有限公司没有发表陈述意见，也没有出庭应诉和提供证据。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人贺州万美商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃依法享有的陈述意见和质证等诉讼权利。

结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对当事人确认的证据予以采信；对一方当事人提出异议的证据，因无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。

本院经开庭审理并结合全案证据，认定事实如下：

2009年12月13日，原告**市建庆房地产有限责任公司（出租方、甲方）与第三人贺州万美商贸有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将梧州市XX路“原乐农饲料厂”（4＃仓二、三楼）仓库租用给乙方，房屋面积为二层，作为乙方仓库（车间）使用。租赁期限共一年半，甲方自2009年12月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2011年6月30日收回，房屋每月租金（不含税）4000元（含管理费）。乙方每个月交付租金和管理费，先交租后使用，并当月5日前付清给甲方。合同期满时，甲方仍继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方逾期交付租金和管理费的，除仍应及时如数补交外，应支付租金和管理费每日5‰违约金等内容。

2012年7月30日，原告**市建庆房地产有限责任公司（出租方、甲方）与被告梧州市湘桂发商贸有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将梧州市XX路“原乐农饲料厂”（1号仓及15号仓二楼）租用给乙方，房屋面积约2500㎡，作为乙方仓库（车间）使用。租赁期共2年，甲方自2012年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年7月31日收回。租金按每平方米7.2元计算，房屋每月租金（不含税计）18000元。甲方向乙方每月收取每平方米0.2元管理费（不含税计）为500元，并在交租金时收取。乙方每个月交付租金和管理费，先交租后使用并在当月5日前付清给甲方。合同期满时，甲方仍继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方逾期交付租金和管理费的，除仍应及时如数补交外，应支付租金和管理费每日5‰违约金。

上述租赁合同签订后，被告梧州市湘桂发商贸有限公司一直使用上述仓库，但从2016年7月份至2020年6月份，被告梧州市湘桂发商贸有限公司一直没有向原告支付过租金，并由邓爱平每月书写未付1#仓、4#仓、15#仓租金合计21500元的字条，该期间共计未付租金为1032000元。

本案审理过程中，本院调取了（2020）桂0403执恢59号申请执行人彭坚锋与被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司民间借贷纠纷一案部分案卷材料，根据该案2020年7月6日的询问笔录：彭坚锋提出从陈达庆应支付给其的2435442.26元中扣减2016年7月至2020年6月期间其应支付给陈达庆的租金，并扣减陈达庆用格力空调以物抵债还款给其的159704元。陈达庆代理人经计算认为，彭坚锋应支付陈达庆2016年7月至2020年6月的租金及减除陈达庆以物抵债空调货款合计为1246704元，扣减后剩余1188738.26元。彭坚锋提出如陈达庆同意其方案，其愿意放弃一部分款项，由陈达庆再支付1100000元即结案。根据2020年7月8日的询问笔录：陈达庆方同意上述方案向彭坚锋支付扣减租金、货款后剩余的款项，彭坚锋确认收到陈达庆、**市建达物资有限责任公司转给其的1100000元。陈达庆方确认已收到彭坚锋交来的2016年7月至2020年6月的仓库租金及格力空调货款合计1246704元并出具加盖**市建达物资有限责任公司的《收条》给彭坚锋收执。该《收条》记载，“今收到梧州市湘桂发商贸有限公司交来XX路乐农市场内1号仓库4号仓库及办公场所的租金。从2016年7月至2020年6月30日止的租金及格力空调货款共计1246704元。”同日，申请执行人彭坚锋与被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司民间借贷纠纷一案以执行完毕方式予以结案。

另查明，彭坚锋为被告梧州市湘桂发商贸有限公司的股东，任监事。陈达庆既为本案原告又为**市建达物资有限责任公司的法定代表人。

本院认为，原告**市建庆房地产有限责任公司与第三人贺州万美商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，由第三人贺州万美商贸有限公司租用原告**市建庆房地产有限责任公司位于梧州市XX路“原乐农饲料厂”（4＃仓二、三楼）仓库并由被告梧州市湘桂发商贸有限公司使用及支付租金；原告**市建庆房地产有限责任公司与被告梧州市湘桂发商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告梧州市湘桂发商贸有限公司租用原告**市建庆房地产有限责任公司位于梧州市XX路“原乐农饲料厂”（1号仓及15号仓二楼），上述租赁合同约定的租赁期限届满后，被告梧州市湘桂发商贸有限公司继续使用原告的上述仓库，原告**市建庆房地产有限责任公司也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上述二份《房屋租赁合同》为有效合同，对双方当事人具有约束力。被告梧州市湘桂发商贸有限公司在租用上述仓库后没有支付2016年7月份至2020年6月份的租金并立下每月欠付租金21500元的字条，共计欠付租金1032000元（21500元×48个月），原告以此请求被告支付该期间的租金1032000元，但根据本院调取的（2020）桂0403执恢59号申请执行人彭坚锋与被执行人陈达庆、**市建达物资有限责任公司民间借贷纠纷一案的询问笔录可以证实，该期间的租金已于2020年7月8日由陈达庆、**市建达物资有限责任公司抵偿欠付彭坚锋的借款并有**市建达物资有限责任公司出具的《收条》予以证实，原告又以诉讼形式请求被告支付该租金，缺乏理据，故其该项诉讼请求，本院不予支持。对原告请求由被告按《房屋租赁合同》的约定从2016年7月1日起按每日5‰计付违约金至付清时止给原告的诉讼请求，对此应认为，因被告梧州市湘桂发商贸有限公司没有按照约定按月于当月5日前支付租金给原告已构成违约，故应按双方约定和法律规定承担违约责任，双方虽在《房屋租赁合同》中约定逾期支付租金和管理费应按每日5‰计付违约金，但违约金的承担应以给对方造成的实际损失为基础确定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院对双方约定过高的违约金作调整。根据以上司法解释的规定和被告的过错程度及原告的预期收益因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应以每月欠付的租金为基数从2016年7月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%的1.3倍计付违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付违约金至抵偿租金的2020年7月8日止给原告，因此，被告应向原告支付违约金123202.97元（具体计算为：21500元×4.75%×1.3÷365×31＝112.76元；43000元×4.75%×1.3÷365×31＝225.51元；64500元×4.75%×1.3÷365×30＝327.36元；86000元×4.75%×1.3÷365×31＝451.03元；107500元×4.75%×1.3÷365×30＝545.6元；129000元×4.75%×1.3÷365×31＝676.54元；150500元×4.75%×1.3÷365×31＝789.3元；172000元×4.75%×1.3÷365×28＝814.76元；193500元×4.75%×1.3÷365×31＝1014.81元；215000元×4.75%×1.3÷365×30＝1091.2元；236500元×4.75%×1.3÷365×31＝1240.33元；258000元×4.75%×1.3÷365×30＝1309.44元；279500元×4.75%×1.3÷365×31＝1465.84元；301000元×4.75%×1.3÷365×31＝1578.6元；322500元×4.75%×1.3÷365×30＝1636.8元；344000元×4.75%×1.3÷365×31＝1804.12元；365500元×4.75%×1.3÷365×30＝1855.04元；387000元×4.75%×1.3÷365×31＝2029.63元；408500元×4.75%×1.3÷365×31＝2142.39元；430000元×4.75%×1.3÷365×28＝2036.9元；451500元×4.75%×1.3÷365×31＝2367.9元；473000元×4.75%×1.3÷365×30＝2400.64元；494500元×4.75%×1.3÷365×31＝2593.42元；516000元×4.75%×1.3÷365×30＝2618.88元；537500元×4.75%×1.3÷365×31＝2818.93元；559000元×4.75%×1.3÷365×31＝2931.69元；580500元×4.75%×1.3÷365×30＝2946.24元；602000元×4.75%×1.3÷365×31＝3157.2元；623500元×4.75%×1.3÷365×30＝3164.48元；645000元×4.75%×1.3÷365×31＝3382.72元；666500元×4.75%×1.3÷365×31＝3495.47元；688000元×4.75%×1.3÷365×28＝3259.05元；709500元×4.75%×1.3÷365×31＝3720.99元；731000元×4.75%×1.3÷365×30＝3710.08元；752500元×4.75%×1.3÷365×31＝3946.5元；774000元×4.75%×1.3÷365×30＝3928.32元；795500元×4.75%×1.3÷365×31＝4172.02元；817000元×4.75%×1.3÷365×14＝1935.06元；817000元×4.25%×1.3÷365×17＝2102.38元；838500元×4.25%×1.3÷365×14＝1776.93元；838500元×4.2%×1.3÷365×16＝2006.89元；860000元×4.2%×1.3÷365×31＝3988.04元；881500元×4.2%×1.3÷365×14＝1846.08元；881500元×4.15%×1.3÷365×16＝2084.69元；903000元×4.15%×1.3÷365×31＝4137.6元；924500元×4.15%×1.3÷365×31＝4236.11元；946000元×4.15%×1.3÷365×14＝1957.57元；946000元×4.05%×1.3÷365×14＝1910.4元；967500元×4.05%×1.3÷365×31＝4326.32元；989000元×4.05%×1.3÷365×14＝1997.24元；989000元×3.85%×1.3÷365×16＝2169.84元；1010500元×3.85%×1.3÷365×31＝4295.46元；1032000元×3.85%×1.3÷365×33＝4669.87元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告梧州市湘桂发商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告**市建庆房地产有限责任公司支付违约金123202.97元；

二、驳回原告**市建庆房地产有限责任公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

本案案件受理费44570元（原告**市建庆房地产有限责任公司已预交），由被告梧州市湘桂发商贸有限公司负担1163元，原告**市建庆房地产有限责任公司负担43407元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　李棠在

人民陪审员　　冯向宇

人民陪审员　　何碧玉

二〇二〇年十一月十一日

书　记　员　　黄金灿

附相关法律条文：

1.《中华人民共和国合同法》第六十条：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条：

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条：

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十六条：

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。