北京百特莱德工程技术股份有限公司
北京百特莱德工程技术股份有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2019）京0105民初78271号
原告：北京百特莱德工程技术股份有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路20号。
法定代表人：陈宝迁，董事长。
委托诉讼代理人：贺国萃，北京市尚公律师事务所律师。
被告：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1131号1007室。
法定代表人：***，总经理。
被告：***，男，1968年5月24日出生，汉族，北京君天晟信物业管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。
二被告之共同委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，北京君天晟信物业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。
二被告之共同委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。
原告北京百特莱德工程技术股份有限公司（以下简称百特莱德公司）与被告北京君天晟信物业管理有限公司（以下简称君天晟信公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。百特莱德公司之委托诉讼代理人贺国萃，君天晟信公司及***之共同委托诉讼代理人郑福敏、赵素荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百特莱德公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除我公司与君天晟信公司签订的《房屋租赁协议》；2、君天晟信公司返还押金273 750元、租金72 000元，并支付利息（按银行同期贷款利率，自2019年6月1日起算）；3、君天晟信公司支付违约金273 750元；4、君天晟信公司支付律师费50 000元；5、***承担连带责任。事实和理由：2018年12月6日，我公司与君天晟信公司签订《房屋租赁协议》，承租北京市朝阳区高碑店乡惠河南街x号晟信大厦x层301号房屋，月租金136 875元，支付方式为押二付三。合同签订后，我公司支付押金273 750元，2019年3月13日支付2019年3月17日至6月16日租金410 625元。自2018年12月1日起，君天晟信公司拖欠上家出租人中商物联行集团有限公司（以下简称中商公司）房租，中商公司2019年1月3日发函告知君天晟信公司解除合同，双方确认自2019年6月1日起交还房屋。为避免损失扩大，我公司于2019年7月9日与中商公司签订新的租赁合同，租期自2019年6月1日起算。根据合同约定，我公司有权解除合同，君天晟信公司应当返还押金、租金、支付违约金，并承担律师费损失。***系君天晟信公司一人股东，应当承担连带责任。
君天晟信公司辩称，案涉房屋所在园区为集体产权，未取得规划许可证，双方签订的合同自始无效。我公司与中商公司存在合同纠纷，双方约定对于租户的押金及未返还的租金都由中商公司支付。百特莱德公司与中商公司重新签订了租赁合同，且未使用租金金额是68 625元；关于租金及押金的利息、律师费，无合同约定及法律规定的依据。
***辩称，我的意见同君天晟信公司的答辩意见，我不存在滥用职权、侵害债权利益等行为，不应承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：
案涉房屋由君天晟信公司自中商公司处承租。2018年12月6日，君天晟信公司与百特莱德公司签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋转租给百特莱德公司，期限为2018年12月17日至2021年12月16日，付款方式押二付三，季度租金410 625元、保证金（押金）273 750元；君天晟信公司因以上原因无法履行协议，百特莱德公司有权解除本协议，造成损失的，君天晟信公司赔偿损失且承担相当于两个月租金的违约金；君天晟信公司违反约定，百特莱德公司为维护自身合法权益而支付的费用（律师费……）全部由君天晟信公司承担。
合同签订后，百特莱德公司向君天晟信公司支付押金273 750元及两期租金合计821 250元。
合同履行过程中，2019年1月3日中商公司发出《回函》，通知解除与君天晟信公司的合同等。2019年6月1日，中商公司与君天晟信公司签订《物业移交协议》，将案涉物业及10户租户整体移交给中商公司。君天晟信公司称《物业移交协议》中约定押金和租金由中商公司退还。百特莱德公司不认可，称其公司并未同意。
2019年7月9日，百特莱德公司与中商公司就案涉房屋重新签订《房屋租赁协议》，约定的租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日。
百特莱德公司提交民事委托代理合同、发票和电子回单以证明为本案支出律师费50
000元。
另查，君天晟信公司原股东为李某、花某侨，2019年6月变更为***一人股东，2019年11月股东变更为***和刘某平。君天晟信公司提交财务报表审计报告、名下招商银行交易明细、2019年度记账凭证，以证明公司财产独立，***无无侵害债权人的行为。百特莱德公司不予认可。
经询，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故百特莱德公司与君天晟信公司就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》无效，百特莱德公司要求解除合同，本院不予支持。
合同无效后，君天晟信公司应当返还百特莱德公司押金 273 750元及剩余租金71
413元。君天晟信公司主张应当由中商公司返还，但《物业移交协议》为君天晟信公司与中商公司签订，百特莱德公司并非该合同相对方，君天晟信公司也未提交证据证明三方已就押金和租金返还达成一致意见。故，对于君天晟信公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。合同无效后，百特莱德公司主张支付利息、违约金和律师费，无法律规定和合同约定的依据，本院不予支持。
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，百特莱德公司与君天晟信公司的债权债务发生在***成为君天晟信公司一人股东之前，后君天晟信公司变更为非一人有限责任公司，且君天晟信公司提交了公司账户交易记录及记账凭证等予以证明，百特莱德公司未提交证据予以反驳，对其要求***承担连带责任的请求部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京百特莱德工程技术股份有限公司押金二十七万三千七百五十元；
二、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京百特莱德工程技术股份有限公司租金七万一千四百一十三元；
三、驳回原告北京百特莱德工程技术股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10 495元，由原告北京百特莱德工程技术股份有限公司负担4018元（已交纳），由被告北京君天晟信物业管理有限公司负担6477元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 肖华林
审 判 员 吴 娜
审 判 员 马 潇
二〇二〇年九月二日
书 记 员 张默晗
民事判决书
（2019）京0105民初78271号
原告：北京百特莱德工程技术股份有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路20号。
法定代表人：陈宝迁，董事长。
委托诉讼代理人：贺国萃，北京市尚公律师事务所律师。
被告：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1131号1007室。
法定代表人：***，总经理。
被告：***，男，1968年5月24日出生，汉族，北京君天晟信物业管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。
二被告之共同委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，北京君天晟信物业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。
二被告之共同委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。
原告北京百特莱德工程技术股份有限公司（以下简称百特莱德公司）与被告北京君天晟信物业管理有限公司（以下简称君天晟信公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。百特莱德公司之委托诉讼代理人贺国萃，君天晟信公司及***之共同委托诉讼代理人郑福敏、赵素荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百特莱德公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除我公司与君天晟信公司签订的《房屋租赁协议》；2、君天晟信公司返还押金273 750元、租金72 000元，并支付利息（按银行同期贷款利率，自2019年6月1日起算）；3、君天晟信公司支付违约金273 750元；4、君天晟信公司支付律师费50 000元；5、***承担连带责任。事实和理由：2018年12月6日，我公司与君天晟信公司签订《房屋租赁协议》，承租北京市朝阳区高碑店乡惠河南街x号晟信大厦x层301号房屋，月租金136 875元，支付方式为押二付三。合同签订后，我公司支付押金273 750元，2019年3月13日支付2019年3月17日至6月16日租金410 625元。自2018年12月1日起，君天晟信公司拖欠上家出租人中商物联行集团有限公司（以下简称中商公司）房租，中商公司2019年1月3日发函告知君天晟信公司解除合同，双方确认自2019年6月1日起交还房屋。为避免损失扩大，我公司于2019年7月9日与中商公司签订新的租赁合同，租期自2019年6月1日起算。根据合同约定，我公司有权解除合同，君天晟信公司应当返还押金、租金、支付违约金，并承担律师费损失。***系君天晟信公司一人股东，应当承担连带责任。
君天晟信公司辩称，案涉房屋所在园区为集体产权，未取得规划许可证，双方签订的合同自始无效。我公司与中商公司存在合同纠纷，双方约定对于租户的押金及未返还的租金都由中商公司支付。百特莱德公司与中商公司重新签订了租赁合同，且未使用租金金额是68 625元；关于租金及押金的利息、律师费，无合同约定及法律规定的依据。
***辩称，我的意见同君天晟信公司的答辩意见，我不存在滥用职权、侵害债权利益等行为，不应承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：
案涉房屋由君天晟信公司自中商公司处承租。2018年12月6日，君天晟信公司与百特莱德公司签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋转租给百特莱德公司，期限为2018年12月17日至2021年12月16日，付款方式押二付三，季度租金410 625元、保证金（押金）273 750元；君天晟信公司因以上原因无法履行协议，百特莱德公司有权解除本协议，造成损失的，君天晟信公司赔偿损失且承担相当于两个月租金的违约金；君天晟信公司违反约定，百特莱德公司为维护自身合法权益而支付的费用（律师费……）全部由君天晟信公司承担。
合同签订后，百特莱德公司向君天晟信公司支付押金273 750元及两期租金合计821 250元。
合同履行过程中，2019年1月3日中商公司发出《回函》，通知解除与君天晟信公司的合同等。2019年6月1日，中商公司与君天晟信公司签订《物业移交协议》，将案涉物业及10户租户整体移交给中商公司。君天晟信公司称《物业移交协议》中约定押金和租金由中商公司退还。百特莱德公司不认可，称其公司并未同意。
2019年7月9日，百特莱德公司与中商公司就案涉房屋重新签订《房屋租赁协议》，约定的租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日。
百特莱德公司提交民事委托代理合同、发票和电子回单以证明为本案支出律师费50
000元。
另查，君天晟信公司原股东为李某、花某侨，2019年6月变更为***一人股东，2019年11月股东变更为***和刘某平。君天晟信公司提交财务报表审计报告、名下招商银行交易明细、2019年度记账凭证，以证明公司财产独立，***无无侵害债权人的行为。百特莱德公司不予认可。
经询，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故百特莱德公司与君天晟信公司就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》无效，百特莱德公司要求解除合同，本院不予支持。
合同无效后，君天晟信公司应当返还百特莱德公司押金 273 750元及剩余租金71
413元。君天晟信公司主张应当由中商公司返还，但《物业移交协议》为君天晟信公司与中商公司签订，百特莱德公司并非该合同相对方，君天晟信公司也未提交证据证明三方已就押金和租金返还达成一致意见。故，对于君天晟信公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。合同无效后，百特莱德公司主张支付利息、违约金和律师费，无法律规定和合同约定的依据，本院不予支持。
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，百特莱德公司与君天晟信公司的债权债务发生在***成为君天晟信公司一人股东之前，后君天晟信公司变更为非一人有限责任公司，且君天晟信公司提交了公司账户交易记录及记账凭证等予以证明，百特莱德公司未提交证据予以反驳，对其要求***承担连带责任的请求部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京百特莱德工程技术股份有限公司押金二十七万三千七百五十元；
二、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京百特莱德工程技术股份有限公司租金七万一千四百一十三元；
三、驳回原告北京百特莱德工程技术股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10 495元，由原告北京百特莱德工程技术股份有限公司负担4018元（已交纳），由被告北京君天晟信物业管理有限公司负担6477元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 肖华林
审 判 员 吴 娜
审 判 员 马 潇
二〇二〇年九月二日
书 记 员 张默晗
