***、宁夏天府消防工程设备有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）宁01民终1289号

上诉人（原审被告）：***，男，1990年7月14日出生，汉族，宁夏天禹建设有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市。

委托诉讼代理人：魏二露，宁夏宁银律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宁夏天府消防工程设备有限公司，住所地宁夏回族自治银川市兴庆区民族北街蓝泰广场B座公寓式办公15层。

法定代表人：杨阳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李妍艳，宁夏金世永业律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇工业园区。

法定代表人：陈自茜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张耀东，男，该公司法务部主任。

上诉人***因与被上诉人宁夏天府消防工程设备有限公司（以下简称天府公司）、银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称旺元投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2021）宁0121民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人***委托代理人魏二露，被上诉人天府委托诉讼代理人李妍艳，被上诉人旺元投资公司委托诉讼代理人张耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人天府公司的一审诉讼请求；2．一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审判程序违反法律规定，判决结果扩大了当事人的一审诉讼请求。一审法院认定被上诉人天府公司对涉案房屋因系工程项目建设工程价款具有优先权错误；针对房屋买卖合同而言，上诉人与被上诉人天府公司均为房屋买受人，均是平等主体之间因买卖房屋交易形成的债权债务关系，被上诉人对工程不具有优先权，而上诉人的备案行为为合法有效的确定行为，具有公示效力和排他性，可以排除其他人主张权利。被上诉人天府公司没有充分的证据证明房屋已经实际占有使用。

天府公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的诉讼请求不能成立，应当驳回上诉请求，维持原判。

旺元投资公司辩称，一审法院判决认定的事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉请求。

天府公司向一审法院起诉请求：1．判决撤销二被告签订的××公寓房屋的商品房买卖合同在永宁县住房和城乡建设局的备案登记；2．判决被告旺元投资公司将A22号楼3单元902室房屋的不动产权属证书办理至原告名下；3．案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：2014年9月24日，原告与被告旺元投资公司签订《三期消防工程施工合同》，合同约定被告旺元投资公司将其开发的兰花花国际公寓三期公寓、住宅消防工程的室内室外消防设施安装发包给原告，承包方式为消防设施总承包；工程日期为2014年9月20日至2015年7月30日；合同总价约1250万元，支付方式为全额顶房支付，按照工程进度和工程总价款的比例顶付房屋，经消防部门工程竣工验收并结算后，付至总合同款以及工程变更总造价的95％（顶房支付），每次顶房前提供工程发票，剩余5％工程款作为质保金于二年质保期结束后一次性无息顶房支付。《三期消防工程施工合同》签订后，原告与被告旺元投资公司又签订了《施工单位申请顶账房源预留表》和《三期消防预留房源》，约定顶账房源价格有效性最终以购买合同为准，并约定了原告申请预留顶账房的房号、面积、单价、总价等，约定的顶账房中包括涉案的××公寓房屋，抵顶工程价款为476632元。原告承包的工程完工后，原告与被告旺元投资公司于2016年12月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买了被告旺元投资公司开发的的位××县商住房，建筑面积为108.82平方米，房屋总价款476632元，原告应当在2016年12月30日前支付全部房价款；被告旺元投资公司应当在2018年6月1日前向原告交付房屋；被告旺元投资公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告。该合同签订后，被告旺元投资公司于2016年12月30日给原告出具了收到涉案房屋的购房款476632元的《收据》。但是，被告旺元投资公司没有按照合同约定到有关部门给原告办理涉案商品房买卖合同的登记备案手续。2018年6月30日，被告旺元投资公司给涉案商品房的兰花花国际公寓物业管理有限公司出具了《商品房办理验收通知单》，通知物业公司给原告办理房屋验收交接手续，原告接收了涉案房屋后，于2018年10月8日委托银川市馨舜佳元物业服务有限公司对涉案房屋进行出租并收取租金，代为管理房屋，收取的租金优先抵顶房屋所欠物业费。2020年11月11日，原告向银川市馨舜佳元物业服务有限公司交纳了涉案房屋装修垃圾清运费、水电卡费以及2020年11月15日至2021年11月14日的物业费和电梯费。后因被告旺元投资公司没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的合同备案和房屋产权过户登记备案手续，原告在要求被告旺元投资公司履行合同约定义务的过程中，经原告到永宁县房产交易管理中心查询得知被告旺元投资公司与被告***签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并将商品房买卖合同登记备案在***名下，原告向本院起诉，要求依法判决。另查明，2014年8月8日，案外人天禹建设公司与被告旺元投资公司签订《兰花花国标大酒店精装修工程施工合同》及其附件，合同约定天禹建设公司承包被告旺元投资公司开发的兰花花国际大酒店北侧28层楼的装饰装修工程，开工时间2014年8月8日，竣工时间2015年1月8日前，合同总价约3500万元，全部工程款用被告旺元投资公司开发的房屋抵顶，其中包括涉案的××公寓房屋。天禹建设公司又将涉案房屋转售给被告***。2017年5月19日，被告旺元投资公司与被告***签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定被告***购买被告旺元投资公司开发的××公寓房屋，房屋总价款429948元，由***在2015年7月14日前支付房屋全部价款；被告旺元投资公司应当于2017年6月30日前向***交付商品房。合同签订后，被告旺元投资公司给***出具《收据》一张，收据中载明收到***（天禹）交来A22-3-902（顶账）人民币429908元。2017年5月24日，被告旺元投资公司与被告***签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》在永宁县房产交易管理中心登记备案在***名下。被告旺元投资公司一直没有向被告***交付涉案房屋，也没有向原告告知上述情况。

一审法院认为，被告旺元投资公司与原告签订的《三期消防工程施工合同》及合同附件《施工单位申请顶账房源预留表》、《三期消防预留房源》以及涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定完全履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”原告与被告旺元投资公司按照上述合同约定，用原告承包的建设工程中的房屋折价顶付建设工程价款，并且被告旺元投资公司也已经按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定于2018年6月30日向原告交付了用以顶付工程价款的涉案房屋，原告享有的建设工程价款优先受偿权，符合上述法律规定，原告有权要求被告旺元投资公司履行办理涉案房屋不动产权属证书的义务。虽然被告***与被告旺元投资公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》也属于有效合同，并办理了商品房买卖合同备案登记，但该合同的备案登记属于行政管理，双方并未就涉案房屋办理不动产权属变更登记，不发生物权效力，被告***依据《永宁县商品房买卖合同（预售）》所取得的债权属于一般债权，没有优先权和对抗原告已经占有使用涉案房屋的优先效力；从合同签订时间及履行情况看，原告与被告旺元投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》早于被告***与被告旺元投资公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》，被告旺元投资公司也未向被告***交付房屋，而原告与被告旺元投资公司签订商品房买卖合同后，被告旺元投资公司按照合同约定已经将房屋交付原告占有使用至今，双方已经履行了以物抵债手续，原告享有的建设工程价款优先受偿权已经实际履行。综上，原告与被告旺元投资公司签订涉案商品房买卖合同的时间早于被告***，并且原告已经实际占有使用房屋，原告依法享有优先请求被告旺元投资公司将涉案房屋不动产权属登记在原告名下的权利。被告旺元投资公司明知原告对涉案房屋依法享有建设工程价款优先受偿权，并且与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，履行了以物抵债手续，却仍然与被告***签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》并进行合同备案，被告旺元投资公司的行为，违反诚实信用原则和法律规定，应当依法承担违约责任。因给原告办理涉案房屋不动产权属证书需要撤销二被告之间签订的涉案房屋的《永宁县商品房买卖合同（预售）》在永宁县房产交易管理部门的备案登记，故二被告应当协助原告办理撤销《永宁县商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。原告的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司与被告***于本判决生效之日起五日内协助撤销对永宁县望远镇兰花花国际公寓A22号楼3单元902号房屋的《永宁县商品房买卖合同（预售）》在永宁县住房和城乡建设局的备案登记；二、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效之日起二十日内协助原告宁夏天府消防工程设备有限公司办理位于××县房屋的不动产权属证书。案件受理费100元，减半收取计50元，保全申请费2904元，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二被上诉人签订的《三期消防工程施工合同》及合同附件《施工单位申请顶账房源预留表》、《三期消防预留房源》以及涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。上诉人***与被上诉人旺元投资公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》也属于有效合同。本案存在一房数卖的情形，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据查明的事实，被上诉人天府公司与被上诉人旺元投资公司签订涉案商品房买卖合同的时间早于上诉人***，并且被上诉人天府公司已经实际占有使用房屋，上诉人***与被上诉人旺元投资公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》进行合同备案，但双方并未就涉案房屋办理不动产权属变更登记，不发生物权效力。综合上述情形，被上诉人天府公司对涉案房屋的权利保护顺位在前，被上诉人旺元投资公司及上诉人***有义务协助撤销涉案房屋备案。综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判员　张　　旭　　霞

二〇二一年七月二十九日

书记员　    胡萌萌

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。