***、郑州市第二建筑工程有限责任公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省封丘县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫0727民初33号

原告：***，女，汉族，1978年11月18日生，农民，住封丘县××乡××村。

委托代理人：李张伟，河南舜信律师事务所律师。

被告：郑州市第二建筑工程有限责任公司，住所：郑州市金水区红旗路30号。

法定代表人：邓玉坤，任该公司董事长。

委托代理人：曹春华、刘雪宁，金博大律师事务所律师。

被告：封丘县古黄池站务置业有限公司，住所：封丘县工业路与工业三路交叉口产业集聚区创业服务中心。

法定代表人：薛建学，任该公司经理。

原告***诉被告郑州市第二建筑工程有限责任公司（以下简称郑州二建）、封丘县古黄池站务置业有限公司（以下简称古黄池公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年1月5日立案后，依法适用普通程序于2022年3月22日公开开庭进行了审理，原告***及其委托代理人李张伟、被告郑州二建委托代理人曹春华、刘雪宁到庭参加诉讼，被告古黄池公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告***诉称：2014年10月9日，原告与被告古黄池公司签订商品房买卖合同，被告古黄池公司将封丘县××号楼××单元××室房产以总价430056元出卖给原告，合同签订后，原告在2017年12月份交纳了全部购房款，并交纳了房屋契税、维修基金及办证费等费用。2018年原告装修入住案涉房产，并实际居住至今。期间，案涉房产的物业费、水电费均由原告交纳。由于二被告间存在建设工程施工合同纠纷，被告郑州二建查封了被告古黄池公司名下的8套房产（包含原告房产）。原告认为其系涉案房产的实际权利人，其签订购房合同、交纳房款均在查封之前，从2018年开始入住至今，且原告名下没有其他用于居住的房屋，原告对案涉房产的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》相关规定。原告基于合法购买并占有使用房屋，对这一特定财产享有期待权，被告郑州二建基于与被告古黄池公司之间的建设施工合同形成的债权系一般债权，其对古黄池公司名下财产享有的是一般期待权，不是对特定财产的期待权。相比之下，原告对涉案房屋的权益优先于被告郑州二建的普通金钱债权，因此原告对案涉房产系合法所有，其民事权益足以排除执行，故提出执行异议之诉，请求：一、依法判决不得对位于封丘县××号楼××单元××室的房产强制执行，并解除对该房产的查封（房产价值约300000元）；二、依法确认上述房产归原告***所有；三、本案诉讼费由被告承担。

被告郑州二建辩称：一、答辩人首次查封封丘县××号楼××单元××号房产至今。首次查封之前，答辩人对案涉房产进行调查，该房产登记在古黄池公司名下，无任何《商品房买卖合同》的备案信息；答辩人又对案涉房屋进行实地走访，案涉房屋无人居住。因此，答辩人向封丘县人民法院申请查封了案涉房产，封丘县人民法院收到答辩人的申请书后，亦对上述情况进行了核实，确定案涉房屋登记在古黄池公司名下后，做出了（2019）豫0727民初213号民事裁定书，对案涉房屋进行了首次查封。首封到期前，答辩人申请续封，承办法官又到房管部门及不动产登记部门进行核实，确定案涉房屋登记在古黄池公司名下，做出了（2020）豫0727民初2390号民事裁定书进行续封。从答辩人申请保全至今已近三年，经答辩人及封丘县人民法院多次查询，案涉房产上均无任何查封、抵押、备案信息，原告没有任何证据能够证明其与被告封丘古黄池公司就案涉房屋签订合同，且进行过备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，案涉房屋至今登记在被告封丘县古黄池公司名下，应当确定封丘县古黄池公司系案涉房屋的权利人，原告诉请要求确认案涉房屋归其所有无事实和法律依据，应予驳回。二、案涉房屋无人居住，且原告有居住房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定情形，无法排除对案涉房产的执行。具体表现：1、案涉房屋从查封至今无人居住。答辩人多次去现场查看，原告陈述其于2018年装修入住案涉房产无证据支撑，原告不符合“在人民法院查封前已合法占有不动产”及“所购商品房系用于居住”的条件。2、案涉房屋已具备过户及办理房屋买卖合同备案登记的条件，却没有办理。在答辩人查封房屋时，已了解到案涉房屋所在小区多数业主办理了合同备案登记，进而无法查封相关房屋，故原告不符合“非因买受人自身原因从未办理过户登记”的条件。3、原告有其他用于居住的房屋。原告配偶刘树超名下有一套房屋，位于封丘县××乡××村，建筑面积96.23平方米，该套房产系原告及其配偶婚姻关系存续期间取得，应为夫妻共同财产。三、原告第二项诉讼请求系确权纠纷，与本案的案外人执行异议纠纷非同一法律关系，不应一并审理。综上，原告***诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。

根据原被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告***是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，并停止执行，是否应确认涉案房产归原告***所有。

针对上述争议焦点，原告***提供的证据有：1、购房合同一份，合同就房屋坐落位置、面积、单价、总房款及交付时间等事项进行了约定，第15条、第24条对案涉房产的备案登记、产权过户事项进行了约定，明确约定由出卖人在一定期限内办理，未过户登记的原因责不在原告，表明在被告郑州二建查封案涉房产之前原告已经与被告古黄池公司签订了合法有效的购房合同；2、被告古黄池公司出具的收据三份，证明原告分三次，分别在2017年12月10日、2017年12月14日、2018年2月19日向被告古黄池公司交纳购房款，共计430000元，表明原告在被告郑州二建查封涉案房屋之前已经交纳购房款；3、供用气合同一份、燃气费收据4份、水电费收据7份，赠送物业证明一份，共同证明查封之前原告在2018年初已实际入住案涉房产；4、房产查询证明、不动产信息查询情况表及村委会证明各一份，证明原告购买的案涉房产系用于生活居住的唯一住房；5、执行裁定一份，证明被告郑州二建对被告古黄池公司享有的债权系普通金钱债权，且在2019年4月26日查封案涉房产。

被告郑州二建提供的证据材料有：1、走访视频，证明2021年12月20日，经被告方走访，发现案涉房屋无人居住。从2014年至今，案涉房产已8年无人居住，房屋上的门把及锁积有厚厚的积灰，证明案涉房屋并非用于居住使用；2、网页截图，证明2020年10月20日，在领导留言板链接（×××.ｃｎ）中，封丘县人民政府针对封丘县嵩基.鸿润城小区能否办理房产证问题进行明确回复：“该小区因建设方案调整，业主需补缴相关税费，补交后即可办理不动产登记业务”。至少在2020年10月20日之后，该小区已经能够办理房产证，但原告至今未办理房产证，说明原告与被告封丘古黄池站务置业有限公司之间的房产买卖关系并不成立；3、***婚姻登记信息、不动产信息查询情况表，证明原告丈夫刘树超名下有一套位于封丘县××乡××村的房屋，建筑面积96.23平方米，该套房屋系原告及其丈夫婚姻关系存续期间所得，属于夫妻共同财产，说明原告有其他用于居住的房屋。

经庭审质证，被告郑州二建对原告***提交证据1、2的三性不予认可，认为原告提交的买卖合同显示有备案编号，但经被告在不动产登记中心查询，房管部门没有任何备案信息，可以证实该合同不是双方签订的合法有效的房屋买卖合同。原告提交的买卖合同第6条，显示付款方式为签约当日一次性付款，总额430056元，但从原告提交的付款凭证，显示是2017年，2018年付款，印证原告签订的房屋买卖合同不真实。原告***提交的房款交付收据，形式不合规，无转款凭证印证房款已真实交付。被告方认为，购房的大额支付应当提供款项来源或凭证，应有购房发票，而非简易收据。原告***提交的收据及购房合同不能证明原告已签订合法有效的房屋买卖合同及交付相应房款，不能说明原告是房屋的购买人或权利人。房屋买卖合同第3条，关于商品房的基本信息，房屋所在单元号的位置有涂改，同时，交房款上显示有东户交付的房款，也有西户交付的房款，无法认定原告是否真实交付款项，交付款项的房屋也具有不确定性。认为证据3未提供转账凭证，无法证实款项是否真实交付，不能证明原告系房屋的权利人，根据现有证据不排除原告与案涉房产系租赁关系。对原告证据4的三性不予认可，认为证据4恰与被告郑州二建提交的证据3相矛盾。被告郑州二建于2022年2月14日到封丘县不动产中心查询，原告的丈夫刘树超名下有一套96.23平方米的房屋，可以印证原告提交的不动产查询证明虚假。对证据5的真实性无异议，对其证明目的不认可，认为被告郑州二建作为涉案房屋的建设者，所主张的工程款具有优先于原告的债权。综上，原告***提交的证据有虚假，证据形式不合法不合规，其既没有提交合法有效的房屋买卖合同，也未能证明已经支付房款的事实，且其名下还有居住的房屋，原告主张排除对被告古黄池公司名下房产的执行无事实及法律依据，应予驳回。

原告***对被告郑州二建提交证据1的三性无异议，认为被告郑州二建拍摄的视频不属实，仅能证明拍摄当天屋门锁着，不能证明原告未入住房屋。对证据2有异议，认为回复的内容待考证，留言时间是2020年，案涉房产早在2019年就被查封，即便属实，查封情况下，不可能办理备案登记，且根据合同约定，备案属于开发商的责任，证据2不能证明系原告的原因没有进行备案登记。对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为被告郑州二建提供的房产查询信息，显示原告配偶名下房产系位于农村老家的宅基，该宅基不能满足日常生活居住，执行异议复议规定第29条保护的是商品房消费者的生存权，两相比较，生存权优先于债权及建设工程优先受偿权。

本院认为，原告***提供的证据1、2、5,3中部分证据内容，被告郑州二建提供的证据2、3，内容真实可信，且与本案有关联，可以作为定案依据，原被告其余证据内容，本院不予认可。

根据当事人陈述、举证及庭审，本院确认以下案件事实：2014年10月9日，原告***与被告古黄池站务置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告以430056元的价格购买了由古黄池公司开发的封丘县××号楼××单元××号房产，房屋面积199.84平方米。合同约定：房屋仅作住宅；出卖人应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告***分三次分别在2017年12月10日、12月14日、2018年2月19日缴纳了购房款，但一直未办理房屋过户手续。

2019年1月9日，郑州二建诉古黄池公司建设工程施工合同纠纷一案在本院立案受理，2019年9月5日，本院作出（2020）豫0727民初213号民事判决书，判决驳回原告郑州二建诉讼请求，郑州二建不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2020年6月30日作出（2019）豫07民终5803号民事裁定书，撤销本院（2019）豫0727民初213号民事判决，发回本院重新审理。2021年2月26日，本院重审后作出（2020）豫0727民初2390号民事判决书，判决驳回原告郑州二建诉讼请求，郑州二建再次提出上诉。2021年6月17日，河南省新乡市中级人民法院作出（2021）豫07民终2004号民事判决，撤销了本院（2020）豫0727民初2390号民事判决，同时判令古黄池公司在判决生效后十日内向郑州二建支付工程款1613263.93元。

审理过程中，本院于2019年4月26日作出（2019）豫0727民初213号民事裁定书，查封了古黄池公司位于封丘县城关镇世纪大道新汽车站北嵩基.鸿润城的8套房产（含5号楼1单元1101号房产），查封期限自2019年4月26日至2021年4月25日。查封前，涉案房产已投入使用。2021年3月16日，本院作出（2020）豫0727民初2390号民事裁定书，续行查封了上述8套房产。

判决生效后，郑州二建向本院申请执行，执行案号为（2021）豫0727执1536号。原告***于2021年12月16日向本院提出书面执行异议申请，请求中止本院（2021）豫0727执1536号执行裁定书的执行，解除（2020）豫0727民初2390号民事裁定对封丘县××号楼××单元××号房产的查封。2021年12月23日，本院作出（2021）豫0727执异105号执行裁定书，驳回了案外人***的执行异议请求。

另查明，原告夫妇及其子女除封丘县××乡××村有一96.23平方米的房产外，名下无其他登记房产。

本院认为：案外人提起执行异议之诉，要求排除对特定执行标的的执行，其就执行标的应当享有足以排除强制执行的民事权益，具体可从以下方面进行审查：一、案外人对执行标的是否享有实体权益；二、如果案外人对执行标的享有实体权益，申请执行人也享有实体权益，则要判断案外人享有的实体权益对于申请执行人享有的债权是否具有优先效力；三、如果案外人对执行标的享有的权利优先于申请执行人的债权，则要判断申请执行人申请法院对特定执行标的强制执行的行为，是否会妨害案外人对执行标的所享有的的权利。如不妨害，则应判决驳回案外人诉讼请求。

首先，判断案外人是否系不动产权利人的标准，已登记的不动产，按照登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。本案案涉商品房虽然登记在房地产开发企业--被执行人古黄池站务置业有限公司名下，但根据原告***与被告古黄池公司签订的《商品房买卖合同》及付款单据等可见，涉案房屋交易后虽因种种原因未及时办理过户登记或预告登记，但原告***确系案涉房屋的实际购买人。被告郑州二建关于原告***购房合同及支付房款等行为均不真实的辩解意见，因未提供反证加以证实，本院不予采纳。

其次，人民法院在审理执行异议之诉案件中，需以实体权利审查为主，坚持利益平衡、生存利益优先等原则综合确定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第125条，可以判断比较作为商品房消费者的案外人与申请执行人对执行标的实体权利的优先顺序。本案原告***在2019年4月26日本院查封涉案房屋之前已与古黄池公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了购房款，其配偶刘树超名下虽有一处96.23平方米的农村房屋，但不足以保障家庭成员正常生活，其购买的案涉房屋仍然属于满足基本居住需要，原告***作为涉案商品房产的消费者，符合上述规定，其对涉案房屋的权利优先于执行申请人郑州二建对被执行人古黄池公司享有的一般金钱债权。且如果保护执行申请人郑州二建的金钱受偿权，势必妨害原告***对涉案房屋权利的正常行使。

综上可见，原告***对涉案房屋的权利足以排除申请执行人郑州二建对案涉房屋的强制执行主张，原告关于不得执行封丘县嵩基·鸿润城5号楼1单元1101室房产的诉请，本院予以支持。

另根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，虽然原告***在查封前已经签订了《商品房买卖合同》，交纳了房款，但其对案涉房产仅享有基于商品房买卖合同产生的合同权益，并未产生物权效力，原告可依据民法典上述规定，在对案涉房产办理登记后，依法取得所有权。原告***要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。

综上，原告***诉讼请求，事实清楚，合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条之规定，判决如下:

一、不得执行位于封丘县××道××路××号楼××单元××室房产；

二、驳回原告***其他诉讼请求。

案件受理费5800元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。

审　判　长　　刘长军

人民陪审员　　万阴会

人民陪审员　　程相艳

二〇二二年四月二十五日

书　记　员　　孙西宽