安徽固镇农村商业银行股份有限公司、合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省六安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)皖15执异28号

异议人（案外人）：安徽固镇农村商业银行股份有限公司。

法定代表人:许威，该公司董事长。

委托代理人：张浩，安徽径桥律师事务所律师。

委托代理人：孟晓，该行员工。

申请执行人:合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司。

法定代表人：姚大煌，该公司董事长。

委托代理人：陆芝云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。

被执行人：六安金环房地产开发有限公司。

法定代表人：王君，该公司董事长。

委托代理人：刘涛、杨叶柱（实习），安徽鑫和律师事务所律师。

本院在执行合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司（以下简称瑶海公司）与六安金环房地产开发有限公司（以下简称金环公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人安徽固镇农村商业银行股份有限公司（以下简称固镇农商行）对本案查封的金环公司开发的六安市“XXX”小区X#楼XXX-XXX商铺、X#楼XXX-XXX商铺（三层）、X#楼XXX、XXX、XXX-XXX商铺共计45套房屋不服，向本院提起书面执行异议，要求解除对上述预售备案在泽泰融资租赁（上海）有限公司（以下简称泽泰公司）名下房屋的查封。本院受理后依法另行组成合议庭进行审查，于2021年9月30日召开了执行听证，案外人固镇农商行的委托代理人张浩、孟晓，申请执行人瑶海公司的委托代理人陆芝云及被执行人金环公司的委托代理人刘涛、杨叶柱均到庭参与听证。本案现已审查终结。

固镇农商行异议称：（一）2016年6月、7月被执行人金环公司与泽泰公司就六安市“XXX”小区X楼XXX-XXX铺共计19套房屋签订《商品房买卖合同（预售）》；2016年10月、11月，双方就六安市“XXX”小区X＃楼XXX-XXX铺、X＃楼XXX、XXX、XXX-XXX铺共计27套房屋签订《商品房买卖合同（预售）》；2016年12月，金环公司将上述46套房屋备案给泽泰公司。（二）2017年1月4日，蚌埠市金欣建材贸易有限公司向异议人借款2700万元，泽泰公司用其所有的位于六安市共计19套房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权利证书号为皖（2017）六安市不动产证明第2XXXXX5至2XXXXX3号。该笔借款到期后，主债务人未按约履行还本付息义务，异议人向蚌埠市中级人民法院提起诉讼，该院作出（2019）皖03民初15号民事调解书，确定异议人可对泽泰公司名下的位于六安市XXX小区X＃楼XXX室至XXX室共19处房屋实现抵押权，在最高额限额内优先受偿。（三）2017年6月20日，固镇县天一高粱种植专业合作社向异议人借款1000万元，泽泰公司用其所有的位于六安市共计5套房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权利证书号为（2017）六安市不动产证明第2XXXXX7至2XXXXX1号。该笔借款到期后，主债务人未按约履行还本付息义务，异议人向固镇县人民法院提起诉讼，该院作出（2018）皖0323民初3083号民事判决书，确定异议人可对泽泰公司名下的位于六安市XXX小区X＃楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共五处房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。（四）2018年5月3日，固镇县天一高粱种植专业合作社向异议人借款1350万元，泽泰公司用其所有的位于六安市共计22套房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权利证书号为皖（2017）六安市不动产证明第2XXXXX7至2XXXXX8号。该笔借款到期后，主债务人未按约履行还本付息义务，异议人向蚌埠市中级人民法院提起诉讼，该院作出（2019）皖03民初16号民事判决书，确定异议人可对泽泰公司名下的位于六安市XXX小区X＃楼XXX-XXX铺、X＃楼XXX、XXX铺共计22套房屋在1350万元最高限额内优先受偿。（五）现上述三案均已进入执行程序，异议人获悉泽泰公司抵押给异议人的六安市、X＃楼XXX-XXX铺、X＃楼XXX、XXX、XXX-XXX铺共45套房屋均被六安市中级人民法院（2021）皖15执10号执行裁定书予以查封，而该案的被执行人为金环公司，并非泽泰公司，法院对预告登记在泽泰公司名下的房产予以查封，属于执行行为有误。（六）泽泰公司作为预告登记权利人，仅在本案保全阶段提出执行异议，被裁定驳回后并未继续主张权利救济，泽泰公司怠于行使权利已导致异议人的实体权利有不能实现之嫌，故异议人依据代位权提起案外人执行异议，且不构成重复异议。综上，贵院（2021）皖15执10号执行裁定书查封备案登记在泽泰公司名下的房屋，显属执行标的错误。请求中止对预告登记在泽泰公司名下上述45套房屋的执行。异议人为证明其主张，向本院提交了本院、蚌埠市中级人民法院、固镇县人民法院分别作出的多份生效法律文书、异议人身份信息等证据材料。

申请执行人瑶海公司答辩称：（一）案涉工程未办理竣工验收，未移交使用。案涉房产在变更产权登记前，仍归金环公司所有。即使预告登记在泽泰公司名下，泽泰公司也只享有合同债权请求权，不享有物权。而本案生效执行依据确定瑶海公司对案涉工程享有优先受偿权。（二）金环公司与泽泰公司办理案涉45套商铺的预告登记手续，明显是为借贷提供担保和套取银行资金为目的。假定“以房抵债”成立，抵偿的借款属于普通债权，不能优于工程款，泽泰公司不属于不动产买受期待权人，不享有物权期待权，不能对抗建设工程优先权的执行。（三）异议人固镇农商行不具备执行异议主体资格。异议人仅对案涉房产享有预抵押权，属于在符合条件时办理抵押登记的请求权，其只能向泽泰公司提出请求。泽泰公司在本案诉讼中已提出案外人执行异议，被法院裁定驳回后也未提起案外人执行异议之诉，其无权基于同一执行标的再次提出执行异议，固镇农商行基于对泽泰公司的债权人身份更无权提出执行异议。综上，固镇农商行无权提出执行异议。在泽泰公司的权利本就不能对抗工程款优先权的情况下，固镇农商行代位提出执行异议更不应支持，请求依法对本案继续执行。

被执行人金环公司答辩称：（一）金环公司与泽泰公司签订的46份商品房买卖合同，并办理备案登记和预售预告登记，是为3000万元借款提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，泽泰公司不是房屋受让人，对案涉46套房产不享有排除强制执行的民事权益。双方签订的商品房买卖合同均系履行2016年1月28日的《借款协议》和2016年6月12日的《借款补充协议》，商品房备案价与上述借款协议约定的价格一致，泽泰公司向金环公司支付的1100万元首付款，到账后就又回转给了泽泰公司。且双方办理案涉房产备案和预告登记后，仍于2016年6月至12月向泽泰公司支付利息，进一步表明双方是借贷关系。此外，案涉房产的备案单价4000元，仅为当地商铺市场价格的15%，明显违背市场规律。故，双方非基于物权转移登记的预告登记行为，不能排除执行。（二）泽泰公司对案涉46套房产的权利属于以物抵债，不足以排除工程款优先权的执行。以房抵债并非真实的商品房买卖合同关系，而是债务履行的变通方式，双方达成的以房抵债合意形成于债务履行期限届满前，且房产并未交付泽泰公司，目前仍由金环公司占有使用。此外，双方达成的以房抵债协议的价格过低，明显损害瑶海公司的合法权利。综上，固镇农商行代位提起的执行异议缺乏事实和法律依据，应予驳回。

本院审查查明：瑶海公司与金环公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼中瑶海公司申请财产保全，本院作出（2018）皖15民初18号民事裁定，查封金环公司所有的价值92941491.32元的财产，并于2018年3月23日作出(2018)皖15执保9号之一协助执行通知书，预查封了金环公司开发的XXX小区预售备案至泽泰融资租赁（上海）有限公司名下的X#楼XXX-XXX、XXX-XXX商铺、X#楼XXX-XXX商铺、X#楼XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX商铺等财产（X#楼XXX号商铺不在本院查封财产范围）。本院经审理于2019年8月23日作出（2018）皖15民初18号民事判决：（一）金环公司于本判决生效之日起三十日内给付瑶海公司工程进度款3903489.4元；（二）瑶海公司对上述款项就其已完工程享有优先受偿权；（三）驳回瑶海公司的其他诉讼请求。瑶海公司、金环公司均不服提起上诉，安徽省高级人民法院于2020年10月26日作出（2020）皖民终436号民事调解书：（一）案涉项目工程造价为2.1亿元。金环公司已付款137396510.6元，扣除垫资补偿款210万元、财务损失120万元、200万元保证金后金环公司实际支付工程款132096510.6元。两比，金环公司应支付瑶海公司尚欠工程款77903489.4元，该款于2020年11月30日之前付清；（二）瑶海公司对上述款项就其已完工程享有优先受偿权；（三）瑶海公司协助配合金环公司完成案涉工程的竣工验收及资料备案，直至办理验收合格证；（四）瑶海公司按照相关规定履行案涉工程质保期内的维修义务；（五）双方就本案无其他争议；（六）一审案件受理费539752.1元，诉讼保全费5000元，鉴定费330000元，合计874752.1元，由瑶海公司负担800000元，金环公司负担74752.1元。二审案件受理费539752.1元，减半收取计269876.05元，由瑶海公司负担231848.13元，金环公司负担38027.92元。

因金环公司未能按期履行义务，瑶海公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月11日立案执行。执行中，因本案诉讼保全的财产查封期间即将届满，根据瑶海公司申请，本院于2021年3月2日作出（2021）皖15执10号执行裁定书，续查封金环公司开发的金环万象城小区部分房产（含案涉房产在内）。2021年4月，异议人固镇农商行向本院邮寄提交了本案执行异议。

另查明：2018年5月案外人泽泰公司对本案保全查封案涉房产的行为不服，向本院提交书面执行异议。本院经审查查明，2016年1月28日，泽泰公司与金环公司签订借款协议一份，约定由金环公司向泽泰公司借款30000000元，借款时间为5个月，月息3%。2016年6月12日，双方又签订《借款补充协议》一份，约定：1.借款期限内金环公司自愿以XXX项目X#楼在售房源面积共计3326.94平方米房产，以4000元/平方米价格，网上备案出售给泽泰公司，并出具发票，备案期限一年。2.若金环公司在备案期间如能额偿还借款本息，泽泰公司无条件配合金环公司办理撤销网上备案手续；若金环公司未能偿还借款本息，用于备案的房产归泽泰公司所有，金环公司无条件配合泽泰公司办理产权手续，泽泰公司不再支付任何费用。2016年12月16日，泽泰公司取得六安市“XXX”小区X#楼XXX-XXX、XXX-XXX商铺（二层）、X#楼XXX-XX商铺（三层）、X#楼XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX商铺（二层）不动产登记证明（新购商品房预告登记）。本院审查认为，本案审查的焦点问题是：泽泰公司取得不动产登记证明（新购商品房预告登记）能否对抗本案诉讼保全裁定的执行。关于不动产登记证明（新购商品房预告登记）效力问题，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障实现将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。但结合本案相关证据，泽泰公司未能提供证据证实其与金环公司之间就案涉房屋买卖已实际完成，其对案涉房屋并不享有物权。综上，泽泰公司的异议申请不能成立，不予支持。据此，本院于2018年8月6日作出（2018）皖15执异11号执行裁定书：驳回泽泰融资租赁（上海）有限公司要求解除案涉房屋的异议请求。并赋予案外人不服向本院提起执行异议之诉的救济权利，泽泰公司并未在法定期限内提起执行异议之诉。

金环公司诉泽泰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理，金环公司诉请案涉《商品房买卖合同（预售）》无效，确认双方约定用案涉房产“以房抵债”条款无效，并解除案涉房产的备案手续。本院经审理认为，本案焦点是:一、双方约定用案涉房产“以房抵债”条款的效力;二、案涉《商品房买卖合同(预售)》的效力;三、泽泰公司是否应协助金环公司解除案涉房产的《商品房买卖合同(预售)》备案手续。关于焦点一，双方2016年6月12日《借款补充协议》第一条约定金环公司将其开发的XXX项目X#楼在售房源面积共计3326.94平方米的房产备案出售给泽泰公司，系金环公司无法偿还泽泰公司借款的情形下，双方共同达成以房抵债合意的基础上形成的协议，并非抵押，故本案情况不符合《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，因此原告据此认为双方签订的《借款补充协议》中关于、以房产抵债务的约定条款无效的理由不能成立。关于焦点二，金环公司因无法偿还泽泰公司欠款本息，故双方签订了46份《商品房买卖合同(预售)》，合同签订后，金环公司又协助泽泰公司办理了该46套房产备案手续，金环公司未提供其在签订合同时受到胁迫、欺诈的情况下，应认定46份《商品房买卖合同(预售)》的签订系双方自愿行为。原告认为《商品房买卖合同(预售)》侵害了其他债权人的利益，应由其他债权人另行主张，与原告无关。综上，金环公司没有证据证明案涉46份《商品房买卖合同(预售)》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故金环公司要求案涉46份《商品房买卖合同(预售)》无效的主张不能成立。关于焦点三，预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，故金环公司请求泽泰公司协助金环公司解除案涉房产的《商品房买卖合同(预售)》备案手续的主张不能成立。据此，本院于2019年4月8日作出（2019）皖15民初6号民事判决书：驳回六安金环房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币195800元，由六安金环房地产开发有限公司负担。金环公司未在法定期限内提起上诉，上述一审民事判决已发生法律效力。

本院认为，本案的争议焦点为：一、异议人固镇农商行提起案外人执行异议的主体是否适格；二、本次执行异议申请是否构成重复异议；三、异议人的异议请求能否阻却本案强制执行。具体分析如下：

一、关于异议人固镇农商行提起案外人执行异议的主体是否适格问题。案外人依据民事诉讼法第二百二十七条向人民法院提出执行异议的，须对案件的执行标的主张实体权利。异议人固镇农商行依据另案生效法律文书确定的对案涉房产享有的抵押物优先受偿权，性质上属于到期债权，并非对案涉房产享有实体权利，但参照最高人民法院(2014)执申字第243号执行裁定书中，最高人民法院认为，“在案外人对执行标的享有排除执行的实体权利而怠于提出异议，导致其债权人的债权有不能实现之虞时，案外人的债权人代位提起案外人异议的，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。”本案异议人固镇农商行实际上系代位泽泰公司提起案外人执行异议，应当参照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。

二、关于本次执行异议申请是否构成重复异议的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。结合本案查明的事实，案涉房产系申请执行人瑶海公司诉讼过程中申请财产保全，被本院裁定予以查封，本案进入执行程序后，则自动转为执行中的查封措施，因查封期限即将届满，本院作出（2021）皖15执10号执行裁定，予以续查封。泽泰公司2018年已针对案涉房产提出过案外人执行异议，被本院裁定驳回异议请求后，泽泰公司并未在法定期限内提起执行异议之诉，导致其对案涉房产的所有权主张未经实体程序加以审理。鉴于泽泰公司的执行异议被驳回后，本院在审理金环公司与泽泰公司房屋买卖合同纠纷一案中，又对案涉房产“以房抵债”条款的效力及双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的法律效力进行了认定，固镇农商行依据该新的事由再次提起案外人执行异议的，应不受上述司法解释第十五条第二款规定的限制，可以再次受理并审查，以便充分保障各方当事人的程序权利和实体权利。

三、关于异议人的异议请求能否阻却本案强制执行的问题。首先，根据本案已查明的事实，泽泰公司与金环公司签订商品房买卖合同之前，双方已先行签订了借款协议及借款补充协议，在双方办理案涉房产的备案登记和预售预告登记后，金环公司仍有按月向泽泰公司支付利息的行为，故双方签订商品房买卖合同时，并非是以获得案涉45套房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。其次，预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。泽泰公司与金环公司之间虽为案涉45套房产办理了预告登记，但泽泰公司真实目的并不是为了取得案涉房产的所有权，而是为双方的借贷关系提供担保。故，案涉房产虽办理了预告登记，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的情形。其三，本案申请执行人瑶海公司对案涉工程享有工程款优先权，案涉45套房产均为商业经营用房，且异议人也未能提供证明泽泰公司在本院查封前，已实际占有使用案涉房产，故本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。综上，泽泰公司对案涉房产仅享有物权登记的请求权，该权利不足以阻却本案工程款优先债权的执行。

综上，异议人固镇农商行的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：

驳回安徽固镇农村商业银行股份有限公司的异议。

案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　龚江涛

审 判 员　卢文乐

审 判 员　张　菊

二〇二一年十二月七日

法官助理　窦祖超

书 记 员　高　珊

附：本案适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。