广东双龙建设投资有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省梅州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤14民初282号 原告（申请执行人）：广东双龙建设投资有限公司。住所地：广东省丰顺县汤坑镇新世纪工程市政大道边C块7-14号(市政大道风情街116号5楼)，统一社会信用代码91441423572367561C。 法定代表人：李海彬。 委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 被告（案外人）：***，男，1962年1月1日出生，汉族，住址广东省丰顺县。 被告（案外人）：***，男，1980年1月24日出生，汉族，住址广东省丰顺县。 以上两被告的委托诉讼代理人：**，广东客中***事务所律师。 以上两被告的委托诉讼代理人：***，广东客中***事务所律师。 第三人（被执行人）：丰顺***投资有限公司。住所地：广东省丰顺县汤坑镇***太平楼，统一社会信用代码914414230812398804。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东粤东律师事务所律师。 原告广东双龙建设投资有限公司（以下简称双龙公司）诉被告***、***，第三人丰顺***投资有限公司(以下简称***公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2022年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2022年8月23日公开开庭进行了审理。原告双龙公司的委托诉讼代理人***、***，被告***、***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人***公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东双龙建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销广东省梅州市中级人民法院作出的（2022）粤14执异22号执行裁定书，恢复对位于丰顺县××镇××路××小区××栋××号商铺的执行拍卖；2.本案诉讼费用由***、***承担。事实与理由：双龙公司与***公司建设工程施工合同纠纷仲裁裁决一案中，***、***对双龙公司申请执行拍卖位于丰顺县××镇××路××小区××栋××号商铺提出书面执行异议，排除上述九间商铺的执行。（2022）粤14执异22号执行裁定书裁定中止对上述商铺的执行。双龙公司不服，提起执行异议之诉。***、***提交的相关证据材料不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉九间店铺。在双龙公司向法院提起建设工程施工合同纠纷一案时，上述商铺一直处于空置，毛坯状态。***、***也未对涉案商铺进行使用、装修。***、***提交的（2018）粤1423民初384号民事判决书、（2018）粤14民终858号民事判决书仅能证明其与***公司签订了书面买卖合同，但不可能签订《***小区物业协议》，因为***、***与***公司的房屋买卖合同纠纷一案仍然未终结，该物业协议是否在双龙公司申请执行后签订有待查明，而且当时涉案商铺是由双龙公司负责施工的，尚未完工。***公司提交至法院的《声明书》与事实不符，在人民法院查封之前***公司没有将商铺交付给***、***，也无法办理过户手续。因此，***、***没有完全举证证明已达到能够排除执行的法定情形。综上，请求法院查明事实并恢复执行案涉商铺。 ***、***辩称，***、***是朋友关系。2016年10月28日，***公司向***借款人民币500万元，双方约定借期从2016年10月28日至2017年4月28日，并将其开发的***商住小区B区五栋102号至110号商铺共九间作为抵押担保，约定若***公司有违规或借款期满不按时归还借款，***有权将上述商铺按每平方米4000元的价格和***公司结算过户或出售。上述借款到期后***公司未能按期还款，***公司与***于2017年12月5日签订了9份《***小区认购协议书》，约定由***向***公司认购***小区B区五栋102号至110号共九间商铺，双方就当事人名称、姓名和住所；商品基本状况；商品房的价款、总价款、付款方式及解决的方法等内容作了约定。同日由***公司向***出具了9份《收款收据》，确认足额收到***支付的购房款。生效的（2018）粤1423民初384号民事判决书、（2018）粤14民终858号民事判决书已查明前述事实。2018年3月8日，***与管理***小区物业的丰顺县家兴物业有限公司签订《***小区物业协议（商铺）》，并于同日预付水电费及支付装修押金、水电费和装修服务费给该公司。2018年3月28日，***委托丰顺县**自动门业经营部安装卷闸门，其中一间店铺用于经营烟酒生意，另外八间商铺用于存放货物。后***、***多次催促***公司办证，但因***公司的原因一直无法办理不动产权登记。***、***在法院查封之前就上述商铺与***公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部房价款；且在查封之前就已实际占有涉案商铺，未办理过户登记是***公司的原因造成，***、***作为买受人不存在过错。根据法律规定，***、***对涉案9间商铺享有阻止执行的实体权利，双龙公司的诉讼请求无理无据，请求法院依法驳回。 丰顺***投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 双龙公司向本院提供了如下证据：证据1，本院（2018）粤14民终858号民事判决书、丰顺县人民法院（2018）粤1423财保1号民事裁定书，拟证明***、***与***公司只是签订了认购协议，店铺未过户登记至***、***名下，丰顺县人民法院于2018年4月17日对涉案店铺作出查封，在作出查封裁定之时，***、***并未合法占有涉案店铺。证据2-5，***、***身份信息、***公司的企业登记信息、双龙公司的营业执照复印件及法人代表身份信息，拟证明各当事人的诉讼主体资格。双龙公司当庭补充提交一份证据材料：涉案店铺视频，拟证明在2020年拍摄时，涉案的九间店铺仍处于毛坯状态且未安装卷闸门，***、***诉称其于2018年3月28日就已安装卷闸门是虚假陈述。 ***、***对双龙公司提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1中的民事判决书三性无异议，对于证明内容有异议，该生效判决已经查明认定，在2017年12月5日，就涉案的九间店铺，***和***跟***公司签订了合法有效的买卖合同，而且全部购房款在签订认购协议书当日已经付清。虽然涉案的店铺没有办理过户，但是没有过户是存在客观原因和***公司的原因引起，因此这不影响本案的***、***提出执行异议阻止执行。对于民事裁定书真实性没有异议，但是对于法律效力有异议。对于查封民事裁定书，***、***已经提起了执行异议，梅州市中级人民法院作出（2022）粤14执异22号的执行裁定书裁定终止商铺的执行。对证据2-5三性均没有异议。对于双龙公司补充提交的涉案店铺视频真实性、关联性及证明内容均有异议，该视频的3分50秒至4分24秒的内容并非涉案9间店铺，且该视频的拍摄时间不明，不能达到双龙公司的证明目的。退一步讲即使按双龙公司主张拍摄时店铺为毛坯状态，但对于法院查封之前***、***已实际占有店铺的事实，物业公司和***公司均予以确认，故就算查封之前没有装修，但该店铺在查封前已由***、***实际控制，***、***基于合法有效的《认购协议书》对房屋占有，至于在查封之前是否装修并不影响合法占有事实。 ***、***向本院提供了如下证据：证据1，***小区认购协议书9份，拟证明涉案9间商铺查封前，其已与***公司签订合法有效的书面买卖合同。证据2，购房款收款收据9份，拟证明其在签订书面买卖合同当日已结清全部购房款。证据3-6，***小区物业协议、收款收据两份、物业声明、**自动门业结算单，拟证明其在2018年3月8日与物业公司签订《***小区物业协议（商铺）》，并支付了相关费用。***、***接收涉案店铺后，委托丰顺县**自动门业经营部在涉案店铺安装卷闸门并进行了装修，证明在法院查封涉案店铺前其已实际占有涉案9间店铺。证据7，丰顺县人民法院（2018）粤1423民初384号民事判决书、梅州市中级人民法院（2018）粤14民终858号民事判决书，拟证明生效民事判决认定***、***与***公司于2017年12月5日签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。证据8，***公司声明书，拟证明涉案9间店铺未能办理过户是***公司的过错，非因买受人自身原因造成。证据9，照片九张，拟证明涉案9间店铺的现状。 双龙公司对***、***提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1的证明目的有异议，涉案店铺在2018年期间还与***公司存在房屋买卖合同纠纷，其合法性在二审判决后才生效。对证据2，不能证明***、***在签订认购协议书就已结清全部购房款，***、***与***公司关于房屋买卖合同纠纷中，***公司一直都否认不是购房款是借款。对证据3-6三性有异议，***、***支付的相关费用并未实际发生，且***、***所陈述的委托丰顺县**自动业经营部安装的卷闸门也是事后才安装，并非在法院查封之前已安装，以上四份证据不能证明法院查封涉案店铺前，***、***已实际占有涉案九间店铺，且根据双龙公司当庭提交的形成于2020年的视频，可以证明***、***诉称其在2018年3月8日就已合法占有九间店铺是虚假的，所以双龙公司有理由怀疑这四份证据的形成时间。对证据7三性无异议，对证明目的有异议。对证据8三性有异议，证明目的有异议，***公司单方声明，且声明书中对涉案店铺具体何时移交***公司并未写明。对证据9，不能证明***、***在法院查封之前已合法占有涉案店铺。 ***公司未向本院提交证据。 本院认定事实如下：***与***系朋友关系。双龙公司于2011年4月7日成立，系有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人李海彬，经营范围为市政公用工程、房屋建筑工程、建筑装饰装修工程、体育场地建设工程、园林古建筑工程、城市园林绿化工程、城市及道路照明工程的建筑施工。***公司于2013年11月4日成立，系其他有限责任公司，法定代表人***，经营范围为投资实业；企业管理咨询、策划；房地产、旅游、酒店投资开发；房地产中介及咨询等。 2017年12月5日，***公司为甲方，***为乙方，双方签订了9份《***小区认购协议书》，分别认购位于丰顺县××镇××路××小区××栋商铺××号（协议书编号为0001082号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001083号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001084号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001085号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001086号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001087号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001088号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001089号）、Ｂ区5栋商铺xxx号（协议书编号为0001090号）。当日，***公司向***出具9张收款收据，确认收到***交来上述9间商铺款共计5677440元。 2018年3月8日，***为乙方，丰顺县家兴物业有限公司为甲方，双方就丰顺县***小区B区5栋102-110号商铺签订《***小区物业协议（商铺）》。当日，丰顺县家兴物业有限公司出具2张收款收据，确认收到B区5栋102-110商铺预付水电费10000元、装修押金18000元、装修水电费4500元、装修服务费13500元。丰顺县家兴物业有限公司向本院提交声明书，表明丰顺县汤坑镇******商住小区B区5栋102-110号9间店铺是其管理的商铺，***、***于2018年3月8日与其签订***小区物业协议（商铺）并缴交物业管理费、水费、电费。2018年3月28日，丰顺县**自动门业经营部出具结算单，结算单显示客户“三门凹罗老板”安装了9套双层铝卷闸门。 2018年3月20日，***、***起诉***公司房屋买卖合同纠纷一案，丰顺县人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤1423民初384号民事判决书，判决：一、确认***、***与丰顺***投资有限公司于2017年12月5日签订的编号分别为0001082、0001083、0001084、0001085、0001086、0001087、0001088、0001089、0001090号《***小区认购协议书》合法有效；二、驳回***、***的其他诉讼请求。***公司不服，提起上诉。2018年10月11日，本院作出（2018）粤14民终858号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2018年10月15日发生法律效力。 在双龙公司与***公司建设工程施工合同纠纷仲裁裁决一案中，双龙公司向梅州仲裁委申请财产保全，丰顺县人民法院于2018年4月17日作出（2018）粤1423财保1号民事裁定书，裁定查封案涉商铺，查封期限为三年。2021年3月31日，双龙公司向梅州仲裁委申请继续查封上述房产，丰顺县人民法院于2021年4月7日作出（2021）粤1423财保2号民事裁定书，查封期限为三年。该仲裁案件进入执行阶段后，因***公司未履行生效法律文书确定的义务，本院于2022年5月6日作出（2021）粤14执89号-1执行裁定书，定于6月20日在淘宝网上整体拍卖案涉商铺，***、***不服上述裁定，向本院提出执行异议。2022年6月6日，本院作出（2022）粤14执异22号执行裁定书，裁定中止对位于丰顺县××镇××路××小区××栋××号××号商铺的执行。 2022年5月18日，***公司向本院提交声明书，声明***商住小区B区5栋102号-110号商铺在法院查封前已由***、***实际占有和使用，未办理网签备案和不动产权登记系其过错。 庭审中，***、***主张案涉九间店铺，其中一间店铺用于经营，另外八间商铺用于存放货物，该经营商铺名称为“丰顺县佳佳商行”，注册号：×××98，经营场所：丰顺县汤坑镇***，经营范围：零售：糖烟酒、副食品、日用百货、饮料，成立日期：2013年11月18日，经营者姓名：***。经丰顺县汤南镇东方村委会出具亲属关系证明显示，***与***是父子关系。 以上事实有***小区认购协议书、收款收据、***小区物业协议、物业声明、***公司声明、装修结算单、（2018）粤1423民初384号民事判决书、（2018）粤14民终858号民事判决书、（2018）粤1423财保1号民事裁定书、（2021）粤14执89号-1执行裁定书、（2022）粤14执异22号执行裁定书、个体工商户营业执照等证据予以证实。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为：***、***对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，首先，在丰顺县人民法院于2018年4月17日裁定查封案涉商铺前，***与***公司已于2017年12月5日签订9份合法有效的《***小区认购协议书》，且已付清该9间商铺的全部购房款，有***公司出具的9张收款收据、本院（2018）粤14民终858号民事判决书予以证明，双龙公司没有提供相反的证据足以推翻生效民事判决认定的事实，应由双龙公司承担举证不能的法律后果。其次，根据***与物业公司于2018年3月8日签订的《***小区物业协议（商铺）》及相关装修服务费、水电费用收款收据、卷闸门安装结算单，可以认定在法院查封之前，***、***已合法占有涉案商铺。双龙公司虽向本院申请对《***小区物业协议（商铺）》等材料落款时间的鉴定，但鉴定结论不影响法院查封前***、***已合法占有涉案商铺的事实。因此，双龙公司的鉴定申请不予准许。最后，本院（2018）粤14民终858号民事判决已查明***商住小区商品房预售许可证已经过期及尚未组织工程项目的竣工验收，存在无法办理网签及房屋所有权登记的情形。同时，***公司向本院提交的声明书中亦表明涉案商铺未办理网签备案和不动产权登记属其过错造成，不是***、***造成。因此，***、***对涉案9间商铺享有的民事权益足以排除法院的强制执行，双龙公司的主张，依据不足，本院不予支持。 综上所述，第三人丰顺***投资有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下: 驳回原告广东双龙建设投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费51542.08元，由原告广东双龙建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十月二十七日 法官助理　*** 书 记 员　***