华仪财富资产管理有限公司与北京中筑天和建筑设计有限公司一审民事判决书

北京市西城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0102民初25908号

原告：华仪财富资产管理有限公司，住所地北京市西城区西四北二条21号。

法定代表人：郭芳，董事长。

委托诉讼代理人：牛亚彬、李雷勇，均为北京齐众律师事务所律师。

被告：北京中筑天和建筑设计有限公司，住所地北京市西城区西四北二条21号23号楼2层201室。

法定代表人：魏钧武，董事长。

委托诉讼代理人：王**，男，北京中筑天和建筑设计有限公司员工。

委托诉讼代理人：薄敬武，天津允公（北京）律师事务所律师。

原告华仪财富资产管理有限公司（以下简称华仪公司）与被告北京中筑天和建筑设计有限公司（以下简称中筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告华仪公司的委托诉讼代理人牛亚彬、李雷勇、被告中筑公司的委托诉讼代理人薄敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华仪公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认《房屋租赁合同》已于2021年7月9日解除；2.请求法院判令被告腾退位于西四北X条X号院（X条乙X号）后四楼包括地下一层，地上三层半3300平方米房屋及该房屋门前停车位，并将腾退后的房屋及停车位返还给原告；3.请求法院判令被告赔偿原告违约金105万元；4.请求法院判令被告赔偿原告因擅自转租的差价损失（自2018年7月1日起至实际返还日止，按每平方米每天2.44元计算，暂计算至2021年7月15日为122905.20元）；5.请求法院判令被告向原告支付合同解除后至房屋返还以前的房屋占用费（自2021年7月10日起至实际返还之日止，按每平方米每天5元计算，暂计算至2021年7月15日为82500元）；6.请求法院判令被告向原告支付合同解除后至停车位返还前的车位使用费（自2021年7月10日起至实际返还之日止，按每车位每月400元计算，暂计算至2021年7月15日为1040元）。事实和理由：2014年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西四北X条X号（X条乙X号）后四楼包括地下一层，地上三层半3300平方米房屋及该房屋门前停车位租赁给被告，租赁期限从2014年7月1日起至2030年3月31日，租期为十五年九个月。《房屋租赁合同》第六条第5款明确约定，被告在合同期内未经原告同意，不得转租转借，不得将房屋作为抵押物与第三方签订合同。然而，2021年4月原告得知，被告在未经原告同意的情况下擅自与北京城建亚泰建设集团有限公司（以下简称城亚公司）签订《房屋租赁合同》，私自将其承租的西四北X条X号（X条乙X号）4层419房间（面积453平方米）转租给城亚公司，严重违反了房屋租赁合同的约定。另外，原告同时得知，在未经原告同意的情况下，被告私自将承租房屋转借给北京嘉赫投资管理有限公司、北京天生资本管理有限公司、北京东方创佳装饰工程有限公司、北京班墨国际工程设计有限公司等公司使用，严重违反合同约定。综上所述，被告未经原告同意，私自将租赁房屋转租、转借行为已经严重违反《房屋租赁合同》的约定。根据《房屋租赁合同》第七条第一款第3项，未经原告同意私自将房屋委托给第三方经营或转借的，被告有权解除合同的约定，以及《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，原告有权解除《房屋租赁合同》。2021年6月30日，原告向被告寄送了解除《房屋租赁合同》的律师函，被告拒绝签收退回。2021年7月9日原告现场向被告送达了关于解除《房屋租赁合同》的律师函，至此《房屋租赁合同》已于2021年7月9日解除，被告无权继续占有并使用原告房屋及车位。因被告私自将租赁房屋转租、转借，导致《房屋租赁合同》解除，其应当腾退并向原告交回房屋，并根据合同第七条第一款和第九条第3款的约定向原告赔偿六个月租金作为违约金。同时，应向原告支付擅自转租形成的差价损失。《房屋租赁合同》解除后，被告继续占有原告房屋及车位期间，被告应当按市场价格向原告支付占用费用。请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。

中筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告将房屋转租，原告知情，也征得了原告的同意，原告想解除合同是为了涨房租，双方没有达成一致，所以提出解除合同。被告不存在私自转租行为，原告不享有单方合同解除权。原告无权主张转租差价及车位等占有使用费。本案是原告在提高房屋租金、缩短房屋租期未果的情况下提起的恶意诉讼。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

西全字第XXX号《房屋所有权证》记载：坐落于北京市西城区西四北X条X号建筑面积14485.30平方米895间房屋（以下简称X号房屋）的房屋所有权人为北京汽车仪表厂，房屋用途为工交。

北京汽车仪表厂为华仪公司的原名称。

2010年，出租方北京市帅府商贸有限公司（甲方）与承租方中筑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西四北X条X号（X条乙X号）后四楼包括地下一层，地上三层半（第四层西侧半层另有承租户350平方米）3300平方米房屋及该房屋门前停车位租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公及经营使用，租赁期限20年，自2010年4月1日起至2030年3月31日止。该《房屋租赁合同》第六条乙方的权利和义务内容有：“5.乙方在合同期内具有该房屋的使用权，但不得转租转借，不得将该合同房屋作为抵押物与第三方签订合同，乙方因经营需要委托给第三方经营的面积不得超过承租总面积的40％，乙方委托经营的合同需报甲方审批备案，不经甲方同意，乙方的委托经营属违约行为；甲方应在收到乙方申报的前述合同后10日内予以书面答复，如超过10日未予答复，则视为甲方同意乙方的委托经营。”

2014年7月2日，在华仪公司六层会议室召开关于“北京市西城区西四北X条乙X号后四楼（北X条乙X号）明确租赁主体完善租赁关系等相关事宜”的会议，参会人员有华仪公司白晓东、张万**、展宁；中筑公司魏钧武、程侃、王**等。在形成的《会议纪要》显示：1.明确华仪公司为后四楼的产权方，中筑公司、北京明缘美容美发学校为该楼承租方；2.在不改变原有后四楼《房屋租赁合同》相关条款、确保承租方利益的前提下，合同出租方由北京市帅府商贸有限公司正式变更为华仪公司。

2014年7月，出租方华仪公司（甲方）与承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：“第一条租赁房屋概况及用途。甲方将位于西四北X条X号（X条乙X号）后四楼包括地下一层，地上三层半（第四层西侧半层另有承租户350平方米）3300平方米房屋及该房屋门前停车位（以下简称房屋）租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公及经营使用。第二条租赁期限。1.租赁期限从2014年7月1日（起租日）至2030年3月31日（终止日），租期为十五年九个月。第三条租金及付款方式。1.2014年7月1日至2020年3月31日年租金为1900000元；2020年4月1日至2030年3月31日年租金为2100000元。3.付款方式，按三个月为一个租赁付款周期，于每个租赁期前15日交付租金。第四条装修。第五条甲方的权利与义务。第六条乙方的权利与义务。5.乙方在合同期内具有该房屋的使用权，但不得转租转借，不得将该合同房屋作为抵押物与第三方签订合同，乙方因经营需要委托给第三方经营的面积不得超过承租总面积的40％，乙方委托经营的合同需要报甲方审批备案，不经甲方同意，乙方的委托经营属违约行为；甲方应在收到乙方申报的前述合同后10日内予以书面答复，如超过10日未答复，则视为甲方同意乙方的委托经营。第七条合同的变更和解除。一、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并按本合同第九条第3款对乙方处罚。3.未经甲方同意私自将房屋委托给第三方经营或转借的。第八条交房。第九条违约及违约赔偿。3.乙方中途退租，属乙方违约，甲方有权要求乙方赔偿，赔偿金为六个月租金，乙方自行承担装修等相关费用，甲方不予赔偿。第十条争议和解决方式。第十一条补充条款。第十二条合同附件。第十三条合同生效。”

上述《房屋租赁合同》涉及的房屋为X号房屋中的幢号X的4层楼房及地下室，中筑公司承租了其中的地下室及1、2、3层和4层的一部分（以下简称案涉房屋），中筑公司于2010年收到了案涉房屋。

2020年7月23日，华仪公司通知中筑公司负责人发生变动，华仪公司总经理白晓东不再监管公司经营工作；总经理助理展宁已退休，不再负责与中筑公司联系事务。

华仪公司收到中筑公司支付的案涉房屋截至2021年12月31日的租金。

2021年6月30日，华仪公司委托北京齐众律师事务所向中筑公司发出《律师函》，以2018年中筑公司未经华仪公司同意与北京城建亚泰建设集团有限公司签订《房屋租赁合同》转租建筑面积453平方米房屋违反合同约定为由，通知中筑公司解除合同。

2021年7月9日，中筑公司收到上述《律师函》。

根据华仪公司、中筑公司提交的证据及本院调取的工商档案等材料查明与案涉房屋有关的单位及事项：

一、北京班墨国际工程设计有限公司（以下简称班墨公司），于2001年8月28日成立，住所北京市东城区永定门外桃园东里X。中筑公司（甲方）与班墨公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号一层西侧建筑面积270平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。自2016年4月起，华仪公司向班墨公司开具水电费发票。

二、北京东方创佳装饰工程有限公司（以下简称东创公司），于2000年9月14日成立，在工商档案中的华仪公司所签《企业住所（经营场所）证明》显示，东创公司2010年12月住所变更为北京市西城区西四北X条X号X号楼X层X室。中筑公司（甲方）与东创公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号X层X室建筑面积20平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。

三、北京多方晨曦建筑勘察顾问有限公司（以下简称多晨公司），于2016年5月12日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，多晨公司成立时的住所为北京市西城区西四北X条X号X号楼X层X室。中筑公司（甲方）与多晨公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号X层X室建筑面积20平方米的办公场地，使用期限120个月，自2016年1月1日起至2026年4月30日止。

四、北京多方伟业建筑勘察顾问有限公司（以下简称多伟公司），于2003年7月25日成立，在工商档案中的华仪公司所签《企业住所（经营场所）证明》显示，多伟公司2011年4月住所变更为北京市西城区西四北X条X号X号楼X层X室。中筑公司（甲方）与多伟公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号X层X室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。

五、北京嘉赫投资管理有限公司（以下简称嘉赫公司），于2015年12月24日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，嘉赫公司成立时的住所为北京市西城区西四北X条X号院X号楼X室。中筑公司（甲方）与嘉赫公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号X层X室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年12月1日起至2025年11月30日止。

六、北京天生资本管理有限公司（以下简称天资公司），于2016年1月13日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，天资公司成立时的住所为北京市西城区西四北X条X号X号楼X层X室。中筑公司（甲方）与天资公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号X层X室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。

七、中筑元和（北京）工程项目管理有限公司（以下简称中元公司），于2017年3月15日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，中元公司成立时的住所为北京市西城区西四北X条X号X号楼X层X室。中筑公司（甲方）与中元公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北X条乙X号X层X室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。

八、城亚公司，于1994年4月12日成立，住所北京市朝阳区东土城路X号。中筑公司（甲方）与城亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区西四北X条乙X号X层X房间共计建筑面积453平方米租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公使用，租赁期限4年，自2018年7月1日至2022年6月30日。自2018年3月起，华仪公司向城亚公司开具水电费发票。

本院认为，华仪公司与中筑公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。

本案争议焦点为华仪公司于租赁期间向中筑公司所发解除通知是否产生解除合同的效力。华仪公司以中筑公司未经其同意转租转借租赁房屋违反合同约定为由主张解除合同。中筑公司以华仪公司对转租转借房屋知情并同意且未超出合同约定限度为由，不同意解除合同。

根据查明的事实，中筑公司于租赁期间以案涉房屋中的部分房屋分别与案外人签订了七份《房屋使用协议》，所涉房屋建筑面积为430平方米；与案外人签订了一份《房屋租赁合同》，所涉房屋建筑面积为453平方米。在涉及的八家企业中，有六家企业营业执照登记的住所在案涉房屋，均为华仪公司出具住所证明，另外两家企业住所虽未登记在案涉房屋，但自进住之始，即持续自行向华仪公司交纳水电费，表明中筑公司并未对第三方使用案涉房屋的情形进行隐瞒，且所涉房屋建筑面积未超过合同约定允许中筑公司因经营需要委托给第三方经营但面积不得超过承租总面积40％的限度。鉴于华仪公司知道中筑公司转租，但在六个月内没有提出异议，故其以中筑公司未经同意为由提出解除合同的主张，不成立。鉴于华仪公司没有解除权，其向中筑公司所发解除合同通知不发生合同解除的效力，对华仪公司要求确认合同已于2021年7月9日解除的诉讼请求，本院不予支持。华仪公司要求返还案涉房屋、偿付违约金、支付房屋占用费、支付车位使用费的诉讼请求，均与解除合同相关，因其解除合同的诉讼请求未被本院支持，故其相应诉讼请求无依据，本院亦不予支持。华仪公司要求中筑公司赔偿因转租的差价损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：

驳回华仪财富资产管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费132050元，由华仪财富资产管理有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员　　周　斌

二〇二二年二月十七日

法官助理　　陈　欢

书 记 员　　郭莹莹