北京中筑天和建筑设计有限公司
华仪财富资产管理有限公司与北京中筑天和建筑设计有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
"北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2022）京02民终5595号
上诉人（原审原告）：华仪财富资产管理有限公司，住所地北京市西城区西四北二条21号。
法定代表人：郭芳，董事长。
委托诉讼代理人：牛亚彬，北京齐众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雷勇，北京齐众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中筑天和建筑设计有限公司，住所地北京市西城区西四北二条21号23号楼2层201室。
法定代表人：魏钧武，董事长。
委托诉讼代理人：薄敬武，天津允公（北京）律师事务所律师。
上诉人华仪财富资产管理有限公司（下称华仪公司）因与被上诉人北京中筑天和建筑设计有限公司（下称中筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初25908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
华仪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的案件事实没有证据证明，且存在错误认定。1.一审法院认定我公司知晓并同意中筑公司转租、转借的行为没有任何证据支持。实践中第三方代缴水电费的情形也经常有，我公司收取第三方交纳的水电费并不必然代表知晓中筑公司将涉案房屋转租、转借给了他人。2.一审法院认定我公司出具住所证明，表明知晓中筑公司将涉案房屋转借给6家公司使用，属认定事实不清。3.一审法院认定我公司在6个月内未提出异议，不再享有解除权，认定事实错误。我公司在2021年4月才收到中筑公司提交的转租合同，才知晓其存在转租行为。我公司在2021年6月对其转租行为提出异议，并通知解除合同，没有超过法律规定的期限。4.一审法院认定中筑公司在总承租面积40%以内，转租、转借房屋不构成违约，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。中筑公司的转借行为不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整的范畴。
中筑公司辩称，同意一审判决，不同意华仪公司的上诉请求和理由。本案的前提是华仪公司想单方提高房屋租金、缩短房屋租期未果的情况下恶意提起诉讼。在涉案房屋内注册的6家公司的工商登记材料中均有华仪公司书面盖章确认的住所证明，一审法院已经依职权调取工商资料且核查，表明华仪公司均知晓并同意我公司对涉案房屋的转租、转借情况。北京班默国际工程设计有限公司（下称班墨公司）、北京城建亚泰建设集团有限公司（下称城亚公司）等均是华仪公司同意后装修入驻的，华仪公司一直有专门的对接人员，多年来华仪公司均知情，也不存在我公司私自委托经营或转租、转借行为，更不存在其所谓的代缴水电费问题。一审审理中，华仪公司原工作人员也出庭作证表示知晓上述情况。即使我公司存在委托经营或私自转租、转借行为，但委托经营面积未超过总面积的40%，且华仪公司早已超过 6个月的异议期，因此无权单方解除合同。
华仪公司向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》已于2021年7月9日解除；2.判令华仪公司腾退位于西四北二条21号院（三条乙26号）后四楼包括地下一层，地上三层半3300平方米房屋及该房屋门前停车位，并将腾退后的房屋及停车位返还给我公司；3.判令华仪公司赔偿我公司违约金105万元；4.判令华仪公司赔偿我公司因擅自转租的差价损失（自2018年7月1日起至实际返还日止，按每平方米每天2.44元计算，暂计算至2021年7月15日为122 905.20元）；5.判令华仪公司向我公司支付合同解除后至房屋返还以前的房屋占用费（自2021年7月10日起至实际返还之日止，按每平方米每天5元计算，暂计算至2021年7月15日为82 500元）；6.判令华仪公司向我公司支付合同解除后至停车位返还前的车位使用费（自2021年7月10日起至实际返还之日止，按每车位每月400元计算，暂计算至2021年7月15日为1040元）。
一审法院认定事实：西全字第20537号《房屋所有权证》记载：坐落于北京市西城区西四北二条21号建筑面积14 485.30平方米895间房屋（以下简称21号房屋）的房屋所有权人为北京汽车仪表厂，房屋用途为工交。
北京汽车仪表厂为华仪公司的原名称。
2010年，出租方北京市帅府商贸有限公司（甲方）与承租方中筑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西四北二条21号（三条乙26号）后四楼包括地下一层，地上三层半（第四层西侧半层另有承租户350平方米）3300平方米房屋及该房屋门前停车位租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公及经营使用，租赁期限20年，自2010年4月1日起至2030年3月31日止。该《房屋租赁合同》第六条乙方的权利和义务内容有：“5.乙方在合同期内具有该房屋的使用权，但不得转租转借，不得将该合同房屋作为抵押物与第三方签订合同，乙方因经营需要委托给第三方经营的面积不得超过承租总面积的40％，乙方委托经营的合同需报甲方审批备案，不经甲方同意，乙方的委托经营属违约行为；甲方应在收到乙方申报的前述合同后10日内予以书面答复，如超过10日未予答复，则视为甲方同意乙方的委托经营。”
2014年7月2日，在华仪公司六层会议室召开关于“北京市西城区西四北二条乙21号后四楼（北三条乙26号）明确租赁主体完善租赁关系等相关事宜”的会议，参会人员有华仪公司白晓东、张万里、展宁；中筑公司魏钧武、程侃、王刚等。在形成的《会议纪要》显示：1.明确华仪公司为后四楼的产权方，中筑公司、北京明缘美容美发学校为该楼承租方；2.在不改变原有后四楼《房屋租赁合同》相关条款、确保承租方利益的前提下，合同出租方由北京市帅府商贸有限公司正式变更为华仪公司。
2014年7月，出租方华仪公司（甲方）与承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：“第一条租赁房屋概况及用途。甲方将位于西四北二条21号（三条乙26号）后四楼包括地下一层，地上三层半（第四层西侧半层另有承租户350平方米）3300平方米房屋及该房屋门前停车位（以下简称房屋）租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公及经营使用。第二条租赁期限。1.租赁期限从2014年7月1日（起租日）至2030年3月31日（终止日），租期为十五年九个月。第三条租金及付款方式。1.2014年7月1日至2020年3月31日年租金为1 900 000元；2020年4月1日至2030年3月31日年租金为2 100 000元。3.付款方式，按三个月为一个租赁付款周期，于每个租赁期前15日交付租金。第四条装修。第五条甲方的权利与义务。第六条乙方的权利与义务。5.乙方在合同期内具有该房屋的使用权，但不得转租转借，不得将该合同房屋作为抵押物与第三方签订合同，乙方因经营需要委托给第三方经营的面积不得超过承租总面积的40％，乙方委托经营的合同需要报甲方审批备案，不经甲方同意，乙方的委托经营属违约行为；甲方应在收到乙方申报的前述合同后10日内予以书面答复，如超过10日未答复，则视为甲方同意乙方的委托经营。第七条合同的变更和解除。一、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并按本合同第九条第3款对乙方处罚。3.未经甲方同意私自将房屋委托给第三方经营或转借的。第八条交房。第九条违约及违约赔偿。3.乙方中途退租，属乙方违约，甲方有权要求乙方赔偿，赔偿金为六个月租金，乙方自行承担装修等相关费用，甲方不予赔偿。第十条争议和解决方式。第十一条补充条款。第十二条合同附件。第十三条合同生效。”
上述《房屋租赁合同》涉及的房屋为21号房屋中的幢号23的4层楼房及地下室，中筑公司承租了其中的地下室及1、2、3层和4层的一部分，中筑公司于2010年收到了涉案房屋。
2020年7月23日，华仪公司通知中筑公司负责人发生变动，华仪公司总经理白晓东不再监管公司经营工作；总经理助理展宁已退休，不再负责与中筑公司联系事务。
华仪公司收到中筑公司支付的涉案房屋截至2021年12月31日的租金。
2021年6月30日，华仪公司委托北京齐众律师事务所向中筑公司发出《律师函》，以2018年中筑公司未经华仪公司同意与城亚公司签订《房屋租赁合同》转租建筑面积453平方米房屋违反合同约定为由，通知中筑公司解除合同。
2021年7月9日，中筑公司收到上述《律师函》。
根据华仪公司、中筑公司提交的证据及法院调取的工商档案等材料查明与涉案房屋有关的单位及事项：
一、班墨公司，于2001年8月28日成立，住所北京市东城区永定门外桃园东里6-3。中筑公司（甲方）与班墨公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号一层西侧建筑面积270平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。自2016年4月起，华仪公司向班墨公司开具水电费发票。
二、北京东方创佳装饰工程有限公司（下称东创公司），于2000年9月14日成立，在工商档案中的华仪公司所签《企业住所（经营场所）证明》显示，东创公司2010年12月住所变更为北京市西城区西四北二条21号23号楼一层101室。中筑公司（甲方）与东创公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号一层101室建筑面积20平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。
三、北京多方晨曦建筑勘察顾问有限公司（下称多晨公司），于2016年5月12日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，多晨公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号23号楼一层102室。中筑公司（甲方）与多晨公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号一层102室建筑面积20平方米的办公场地，使用期限120个月，自2016年1月1日起至2026年4月30日止。
四、北京多方伟业建筑勘察顾问有限公司（下称多伟公司），于2003年7月25日成立，在工商档案中的华仪公司所签《企业住所（经营场所）证明》显示，多伟公司2011年4月住所变更为北京市西城区西四北二条21号23号楼二层202室。中筑公司（甲方）与多伟公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号二层202室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。
五、北京嘉赫投资管理有限公司（下称嘉赫公司），于2015年12月24日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，嘉赫公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号院23号楼208室。中筑公司（甲方）与嘉赫公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号二层208室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年12月1日起至2025年11月30日止。
六、北京天生资本管理有限公司（下称天资公司），于2016年1月13日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，天资公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号23号楼2层210室。中筑公司（甲方）与天资公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号二层210室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。
七、中筑元和（北京）工程项目管理有限公司（下称中元公司），于2017年3月15日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，中元公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号23号楼4层418室。中筑公司（甲方）与中元公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号四层418室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。
八、城亚公司，于1994年4月12日成立，住所北京市朝阳区东土城路九号。中筑公司（甲方）与城亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区西四北三条乙26号四层419房间共计建筑面积453平方米租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公使用，租赁期限4年，自2018年7月1日至2022年6月30日。自2018年3月起，华仪公司向城亚公司开具水电费发票。
一审法院认为，华仪公司与中筑公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。
本案争议焦点为华仪公司于租赁期间向中筑公司所发解除通知是否产生解除合同的效力。华仪公司以中筑公司未经其同意转租转借租赁房屋违反合同约定为由主张解除合同。中筑公司以华仪公司对转租转借房屋知情并同意且未超出合同约定限度为由，不同意解除合同。
根据查明的事实，中筑公司于租赁期间以案涉房屋中的部分房屋分别与案外人签订了七份《房屋使用协议》，所涉房屋建筑面积为430平方米；与案外人签订了一份《房屋租赁合同》，所涉房屋建筑面积为453平方米。在涉及的八家企业中，有六家企业营业执照登记的住所在案涉房屋，均为华仪公司出具住所证明，另外两家企业住所虽未登记在案涉房屋，但自进住之始，即持续自行向华仪公司交纳水电费，表明中筑公司并未对第三方使用案涉房屋的情形进行隐瞒，且所涉房屋建筑面积未超过合同约定允许中筑公司因经营需要委托给第三方经营但面积不得超过承租总面积40％的限度。鉴于华仪公司知道中筑公司转租，但在六个月内没有提出异议，故其以中筑公司未经同意为由提出解除合同的主张，不成立。鉴于华仪公司没有解除权，其向中筑公司所发解除合同通知不发生合同解除的效力，对华仪公司要求确认合同已于2021年7月9日解除的诉讼请求，法院不予支持。华仪公司要求返还案涉房屋、偿付违约金、支付房屋占用费、支付车位使用费的诉讼请求，均与解除合同相关，因其解除合同的诉讼请求未被法院支持，故其相应诉讼请求无依据，法院亦不予支持。华仪公司要求中筑公司赔偿因转租的差价损失的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。据此，一审法院于2022年2月17日判决：驳回华仪财富资产管理有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，一审审理期间，中筑公司申请华仪公司原总经理助理展宁出庭作证，展宁作证称：“我在华仪公司任职三产办出人、总经理助理，2017年7月至2020年7月还是华仪公司与中筑公司的联系人，主要联系安全通知、出租房屋事项。中筑公司有转租或出借情况。按照合同的规定，只要是相关联的，房屋建筑设计单位，跟其业务相关联的单位可以转租转借，但不超过承租面积的40%，中筑公司向我们说一声或者打声招呼就可以。本案转租、转借情况我了解，有的公司要在这里起照，需要在我们公司办理登记表，有的不需要起照，就是在我们这用几间房子，具体几个不清楚。”关于转租或转借的工作流程，展宁称：“提前跟我说一声，我个人按照白总经理的指示，不超过面积的40%，又是相关行业，在这范围内，跟我们打了招呼，他们签完合同后给我看了，我向白总经理做个汇报，没有意见了，基本就这么进行了。”华仪公司申请时任其公司总经理白晓东出庭作证，白晓东作证称：“1.华仪公司与中筑公司之间的原来的办事流程是中筑公司口头提出申请之后通过展宁上报到我这，我确认后，通知中筑公司办事人员携带书面申请和其他材料到华仪公司负责物业管理的经营管理部办理相关手续。后期就不通过展宁，直接找我办理。2.截止到目前，双方之间除了院区域日常的事务性工作外，我仅接到过展宁的通知是涉及到后四楼的8家企业注册和变更，都有文字手续，都在华仪公司经营管理部有存档。未接到过涉及转租转借委托经营等情况的申请，我们业务部门也就没有任何有关档案资料留存。3.涉及城亚公司的房屋租赁合同，我是在2021年4月才知悉的。”
本院认为，华仪公司与中筑公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。
华仪公司上诉主张其不知晓、也未同意中筑公司将涉案房屋部分转租、转借于其他8家公司使用，认为中筑公司未经同意擅自转租、转借的行为违反合同约定，华仪公司有权解除合同。对此，本院认为，根据本案查明事实，中筑公司转租、转借的8家公司中，有6家公司营业执照登记的住所地在涉案房屋内，均为华仪公司出具的住所证明；另外2家公司住所地虽未登记在涉案房屋内，但华仪公司一直持续向这2家公司开具水电费发票。结合一审审理中的证人证言，华仪公司上诉称不知晓、也未同意中筑公司将部分涉案房屋转租、转借，不合常理，本院对此难以采信。鉴于华仪公司应当知道中筑公司转租、转借部分涉案房屋，且在6个月内未提出异议，中筑公司转租转借部分所涉建筑面积也未超过合同约定的允许中筑公司因经营需要委托给第三方经营但面积不得超过承租总面积40%的限度。华仪公司以中筑公司未经同意擅自转租、转借涉案房屋构成违约为由提出解除合同，因华仪公司不享有合同解除权，其向中筑公司发出的解除合同通知不产生合同解除的效力。一审判决未予支持华仪公司请求确认双方租赁合同于2021年7月9日解除的诉讼请求，并驳回其基于解除合同要求返还涉案房屋、偿付违约金、支付房屋占用费、支付车位使用费等诉讼请求，并无不当。
关于适用法律问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案所涉房屋租赁合同在《民法典》施行前签订，但持续履行至《民法典》实施后，华仪公司提出解除合同也在《民法典》施行后，本案应适用《民法典》的相关规定。一审法院适用《合同法》的有关规定，适用法律存在瑕疵。
综上所述，华仪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九、七百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费132 050元，由华仪财富资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 袁芳
审判员 王磊
审判员 刘苑薇
二〇二二 年 六 月 二十八 日
书记员 赵越
2
1
"
民事判决书
（2022）京02民终5595号
上诉人（原审原告）：华仪财富资产管理有限公司，住所地北京市西城区西四北二条21号。
法定代表人：郭芳，董事长。
委托诉讼代理人：牛亚彬，北京齐众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雷勇，北京齐众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中筑天和建筑设计有限公司，住所地北京市西城区西四北二条21号23号楼2层201室。
法定代表人：魏钧武，董事长。
委托诉讼代理人：薄敬武，天津允公（北京）律师事务所律师。
上诉人华仪财富资产管理有限公司（下称华仪公司）因与被上诉人北京中筑天和建筑设计有限公司（下称中筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初25908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
华仪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的案件事实没有证据证明，且存在错误认定。1.一审法院认定我公司知晓并同意中筑公司转租、转借的行为没有任何证据支持。实践中第三方代缴水电费的情形也经常有，我公司收取第三方交纳的水电费并不必然代表知晓中筑公司将涉案房屋转租、转借给了他人。2.一审法院认定我公司出具住所证明，表明知晓中筑公司将涉案房屋转借给6家公司使用，属认定事实不清。3.一审法院认定我公司在6个月内未提出异议，不再享有解除权，认定事实错误。我公司在2021年4月才收到中筑公司提交的转租合同，才知晓其存在转租行为。我公司在2021年6月对其转租行为提出异议，并通知解除合同，没有超过法律规定的期限。4.一审法院认定中筑公司在总承租面积40%以内，转租、转借房屋不构成违约，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。中筑公司的转借行为不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整的范畴。
中筑公司辩称，同意一审判决，不同意华仪公司的上诉请求和理由。本案的前提是华仪公司想单方提高房屋租金、缩短房屋租期未果的情况下恶意提起诉讼。在涉案房屋内注册的6家公司的工商登记材料中均有华仪公司书面盖章确认的住所证明，一审法院已经依职权调取工商资料且核查，表明华仪公司均知晓并同意我公司对涉案房屋的转租、转借情况。北京班默国际工程设计有限公司（下称班墨公司）、北京城建亚泰建设集团有限公司（下称城亚公司）等均是华仪公司同意后装修入驻的，华仪公司一直有专门的对接人员，多年来华仪公司均知情，也不存在我公司私自委托经营或转租、转借行为，更不存在其所谓的代缴水电费问题。一审审理中，华仪公司原工作人员也出庭作证表示知晓上述情况。即使我公司存在委托经营或私自转租、转借行为，但委托经营面积未超过总面积的40%，且华仪公司早已超过 6个月的异议期，因此无权单方解除合同。
华仪公司向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》已于2021年7月9日解除；2.判令华仪公司腾退位于西四北二条21号院（三条乙26号）后四楼包括地下一层，地上三层半3300平方米房屋及该房屋门前停车位，并将腾退后的房屋及停车位返还给我公司；3.判令华仪公司赔偿我公司违约金105万元；4.判令华仪公司赔偿我公司因擅自转租的差价损失（自2018年7月1日起至实际返还日止，按每平方米每天2.44元计算，暂计算至2021年7月15日为122 905.20元）；5.判令华仪公司向我公司支付合同解除后至房屋返还以前的房屋占用费（自2021年7月10日起至实际返还之日止，按每平方米每天5元计算，暂计算至2021年7月15日为82 500元）；6.判令华仪公司向我公司支付合同解除后至停车位返还前的车位使用费（自2021年7月10日起至实际返还之日止，按每车位每月400元计算，暂计算至2021年7月15日为1040元）。
一审法院认定事实：西全字第20537号《房屋所有权证》记载：坐落于北京市西城区西四北二条21号建筑面积14 485.30平方米895间房屋（以下简称21号房屋）的房屋所有权人为北京汽车仪表厂，房屋用途为工交。
北京汽车仪表厂为华仪公司的原名称。
2010年，出租方北京市帅府商贸有限公司（甲方）与承租方中筑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西四北二条21号（三条乙26号）后四楼包括地下一层，地上三层半（第四层西侧半层另有承租户350平方米）3300平方米房屋及该房屋门前停车位租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公及经营使用，租赁期限20年，自2010年4月1日起至2030年3月31日止。该《房屋租赁合同》第六条乙方的权利和义务内容有：“5.乙方在合同期内具有该房屋的使用权，但不得转租转借，不得将该合同房屋作为抵押物与第三方签订合同，乙方因经营需要委托给第三方经营的面积不得超过承租总面积的40％，乙方委托经营的合同需报甲方审批备案，不经甲方同意，乙方的委托经营属违约行为；甲方应在收到乙方申报的前述合同后10日内予以书面答复，如超过10日未予答复，则视为甲方同意乙方的委托经营。”
2014年7月2日，在华仪公司六层会议室召开关于“北京市西城区西四北二条乙21号后四楼（北三条乙26号）明确租赁主体完善租赁关系等相关事宜”的会议，参会人员有华仪公司白晓东、张万里、展宁；中筑公司魏钧武、程侃、王刚等。在形成的《会议纪要》显示：1.明确华仪公司为后四楼的产权方，中筑公司、北京明缘美容美发学校为该楼承租方；2.在不改变原有后四楼《房屋租赁合同》相关条款、确保承租方利益的前提下，合同出租方由北京市帅府商贸有限公司正式变更为华仪公司。
2014年7月，出租方华仪公司（甲方）与承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：“第一条租赁房屋概况及用途。甲方将位于西四北二条21号（三条乙26号）后四楼包括地下一层，地上三层半（第四层西侧半层另有承租户350平方米）3300平方米房屋及该房屋门前停车位（以下简称房屋）租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公及经营使用。第二条租赁期限。1.租赁期限从2014年7月1日（起租日）至2030年3月31日（终止日），租期为十五年九个月。第三条租金及付款方式。1.2014年7月1日至2020年3月31日年租金为1 900 000元；2020年4月1日至2030年3月31日年租金为2 100 000元。3.付款方式，按三个月为一个租赁付款周期，于每个租赁期前15日交付租金。第四条装修。第五条甲方的权利与义务。第六条乙方的权利与义务。5.乙方在合同期内具有该房屋的使用权，但不得转租转借，不得将该合同房屋作为抵押物与第三方签订合同，乙方因经营需要委托给第三方经营的面积不得超过承租总面积的40％，乙方委托经营的合同需要报甲方审批备案，不经甲方同意，乙方的委托经营属违约行为；甲方应在收到乙方申报的前述合同后10日内予以书面答复，如超过10日未答复，则视为甲方同意乙方的委托经营。第七条合同的变更和解除。一、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并按本合同第九条第3款对乙方处罚。3.未经甲方同意私自将房屋委托给第三方经营或转借的。第八条交房。第九条违约及违约赔偿。3.乙方中途退租，属乙方违约，甲方有权要求乙方赔偿，赔偿金为六个月租金，乙方自行承担装修等相关费用，甲方不予赔偿。第十条争议和解决方式。第十一条补充条款。第十二条合同附件。第十三条合同生效。”
上述《房屋租赁合同》涉及的房屋为21号房屋中的幢号23的4层楼房及地下室，中筑公司承租了其中的地下室及1、2、3层和4层的一部分，中筑公司于2010年收到了涉案房屋。
2020年7月23日，华仪公司通知中筑公司负责人发生变动，华仪公司总经理白晓东不再监管公司经营工作；总经理助理展宁已退休，不再负责与中筑公司联系事务。
华仪公司收到中筑公司支付的涉案房屋截至2021年12月31日的租金。
2021年6月30日，华仪公司委托北京齐众律师事务所向中筑公司发出《律师函》，以2018年中筑公司未经华仪公司同意与城亚公司签订《房屋租赁合同》转租建筑面积453平方米房屋违反合同约定为由，通知中筑公司解除合同。
2021年7月9日，中筑公司收到上述《律师函》。
根据华仪公司、中筑公司提交的证据及法院调取的工商档案等材料查明与涉案房屋有关的单位及事项：
一、班墨公司，于2001年8月28日成立，住所北京市东城区永定门外桃园东里6-3。中筑公司（甲方）与班墨公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号一层西侧建筑面积270平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。自2016年4月起，华仪公司向班墨公司开具水电费发票。
二、北京东方创佳装饰工程有限公司（下称东创公司），于2000年9月14日成立，在工商档案中的华仪公司所签《企业住所（经营场所）证明》显示，东创公司2010年12月住所变更为北京市西城区西四北二条21号23号楼一层101室。中筑公司（甲方）与东创公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号一层101室建筑面积20平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。
三、北京多方晨曦建筑勘察顾问有限公司（下称多晨公司），于2016年5月12日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，多晨公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号23号楼一层102室。中筑公司（甲方）与多晨公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号一层102室建筑面积20平方米的办公场地，使用期限120个月，自2016年1月1日起至2026年4月30日止。
四、北京多方伟业建筑勘察顾问有限公司（下称多伟公司），于2003年7月25日成立，在工商档案中的华仪公司所签《企业住所（经营场所）证明》显示，多伟公司2011年4月住所变更为北京市西城区西四北二条21号23号楼二层202室。中筑公司（甲方）与多伟公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号二层202室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。
五、北京嘉赫投资管理有限公司（下称嘉赫公司），于2015年12月24日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，嘉赫公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号院23号楼208室。中筑公司（甲方）与嘉赫公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号二层208室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2015年12月1日起至2025年11月30日止。
六、北京天生资本管理有限公司（下称天资公司），于2016年1月13日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，天资公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号23号楼2层210室。中筑公司（甲方）与天资公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号二层210室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。
七、中筑元和（北京）工程项目管理有限公司（下称中元公司），于2017年3月15日成立，在工商档案中的华仪公司所签《住所证明》显示，中元公司成立时的住所为北京市西城区西四北二条21号23号楼4层418室。中筑公司（甲方）与中元公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方向乙方提供西四北三条乙26号四层418室建筑面积30平方米的办公场地，使用期限120个月，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。
八、城亚公司，于1994年4月12日成立，住所北京市朝阳区东土城路九号。中筑公司（甲方）与城亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区西四北三条乙26号四层419房间共计建筑面积453平方米租赁给乙方；乙方将上述房屋作为办公使用，租赁期限4年，自2018年7月1日至2022年6月30日。自2018年3月起，华仪公司向城亚公司开具水电费发票。
一审法院认为，华仪公司与中筑公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。
本案争议焦点为华仪公司于租赁期间向中筑公司所发解除通知是否产生解除合同的效力。华仪公司以中筑公司未经其同意转租转借租赁房屋违反合同约定为由主张解除合同。中筑公司以华仪公司对转租转借房屋知情并同意且未超出合同约定限度为由，不同意解除合同。
根据查明的事实，中筑公司于租赁期间以案涉房屋中的部分房屋分别与案外人签订了七份《房屋使用协议》，所涉房屋建筑面积为430平方米；与案外人签订了一份《房屋租赁合同》，所涉房屋建筑面积为453平方米。在涉及的八家企业中，有六家企业营业执照登记的住所在案涉房屋，均为华仪公司出具住所证明，另外两家企业住所虽未登记在案涉房屋，但自进住之始，即持续自行向华仪公司交纳水电费，表明中筑公司并未对第三方使用案涉房屋的情形进行隐瞒，且所涉房屋建筑面积未超过合同约定允许中筑公司因经营需要委托给第三方经营但面积不得超过承租总面积40％的限度。鉴于华仪公司知道中筑公司转租，但在六个月内没有提出异议，故其以中筑公司未经同意为由提出解除合同的主张，不成立。鉴于华仪公司没有解除权，其向中筑公司所发解除合同通知不发生合同解除的效力，对华仪公司要求确认合同已于2021年7月9日解除的诉讼请求，法院不予支持。华仪公司要求返还案涉房屋、偿付违约金、支付房屋占用费、支付车位使用费的诉讼请求，均与解除合同相关，因其解除合同的诉讼请求未被法院支持，故其相应诉讼请求无依据，法院亦不予支持。华仪公司要求中筑公司赔偿因转租的差价损失的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。据此，一审法院于2022年2月17日判决：驳回华仪财富资产管理有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，一审审理期间，中筑公司申请华仪公司原总经理助理展宁出庭作证，展宁作证称：“我在华仪公司任职三产办出人、总经理助理，2017年7月至2020年7月还是华仪公司与中筑公司的联系人，主要联系安全通知、出租房屋事项。中筑公司有转租或出借情况。按照合同的规定，只要是相关联的，房屋建筑设计单位，跟其业务相关联的单位可以转租转借，但不超过承租面积的40%，中筑公司向我们说一声或者打声招呼就可以。本案转租、转借情况我了解，有的公司要在这里起照，需要在我们公司办理登记表，有的不需要起照，就是在我们这用几间房子，具体几个不清楚。”关于转租或转借的工作流程，展宁称：“提前跟我说一声，我个人按照白总经理的指示，不超过面积的40%，又是相关行业，在这范围内，跟我们打了招呼，他们签完合同后给我看了，我向白总经理做个汇报，没有意见了，基本就这么进行了。”华仪公司申请时任其公司总经理白晓东出庭作证，白晓东作证称：“1.华仪公司与中筑公司之间的原来的办事流程是中筑公司口头提出申请之后通过展宁上报到我这，我确认后，通知中筑公司办事人员携带书面申请和其他材料到华仪公司负责物业管理的经营管理部办理相关手续。后期就不通过展宁，直接找我办理。2.截止到目前，双方之间除了院区域日常的事务性工作外，我仅接到过展宁的通知是涉及到后四楼的8家企业注册和变更，都有文字手续，都在华仪公司经营管理部有存档。未接到过涉及转租转借委托经营等情况的申请，我们业务部门也就没有任何有关档案资料留存。3.涉及城亚公司的房屋租赁合同，我是在2021年4月才知悉的。”
本院认为，华仪公司与中筑公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。
华仪公司上诉主张其不知晓、也未同意中筑公司将涉案房屋部分转租、转借于其他8家公司使用，认为中筑公司未经同意擅自转租、转借的行为违反合同约定，华仪公司有权解除合同。对此，本院认为，根据本案查明事实，中筑公司转租、转借的8家公司中，有6家公司营业执照登记的住所地在涉案房屋内，均为华仪公司出具的住所证明；另外2家公司住所地虽未登记在涉案房屋内，但华仪公司一直持续向这2家公司开具水电费发票。结合一审审理中的证人证言，华仪公司上诉称不知晓、也未同意中筑公司将部分涉案房屋转租、转借，不合常理，本院对此难以采信。鉴于华仪公司应当知道中筑公司转租、转借部分涉案房屋，且在6个月内未提出异议，中筑公司转租转借部分所涉建筑面积也未超过合同约定的允许中筑公司因经营需要委托给第三方经营但面积不得超过承租总面积40%的限度。华仪公司以中筑公司未经同意擅自转租、转借涉案房屋构成违约为由提出解除合同，因华仪公司不享有合同解除权，其向中筑公司发出的解除合同通知不产生合同解除的效力。一审判决未予支持华仪公司请求确认双方租赁合同于2021年7月9日解除的诉讼请求，并驳回其基于解除合同要求返还涉案房屋、偿付违约金、支付房屋占用费、支付车位使用费等诉讼请求，并无不当。
关于适用法律问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案所涉房屋租赁合同在《民法典》施行前签订，但持续履行至《民法典》实施后，华仪公司提出解除合同也在《民法典》施行后，本案应适用《民法典》的相关规定。一审法院适用《合同法》的有关规定，适用法律存在瑕疵。
综上所述，华仪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九、七百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费132 050元，由华仪财富资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 袁芳
审判员 王磊
审判员 刘苑薇
二〇二二 年 六 月 二十八 日
书记员 赵越
2
1
"
