广东家乐物联网科技有限公司与梅州市展阳贸易有限公司、广东骅锋科技股份有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省梅州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤14民终107号

上诉人（原审被告）：广东家乐物联网科技有限公司，住所地：梅州市*********。统一社会信用代码：914********131002E。

法定代表人：林保标，该公司总经理。

委托诉讼代理人：廖凯，广东从信律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：梅州市展阳贸易有限公司，住所地：梅州市梅江区******。统一社会信用代码：914***********567Q。

法定代表人：温立国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。

原审被告：广东骅锋科技股份有限公司，住所地：梅州市梅县区新县***************第一、二层。统一社会信用代码：914***********256K。

法定代表人：董清华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。

上诉人广东家乐物联网科技有限公司（以下简称“家乐公司”）因与被上诉人梅州市展阳贸易有限公司（以下简称“展阳公司”）、原审被告广东骅锋科技股份有限公司（以下简称“骅锋公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院作出的（2019）粤1402民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。家乐公司的委托诉讼代理人廖凯、展阳公司的法定代表人温立国及其委托诉讼代理人梁远强、骅锋公司的委托诉讼代理人巫集德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

家乐公司上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院作出的（2019）粤1402民初1095号民事判决第二、三、四项判决；2、案件受理费由展阳公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，《租赁合同》不能继续履行是因为广东省五华县人民法院依据生效民事判决的强制执行行为所致，双方缺乏继续履行合同的基础，属于因不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，根据双方签订的《租赁合同》第6.3条的约定，上诉人未违约，不应承担违约赔偿的合同责任。其次，展阳公司违约。1、展阳公司未经家乐公司书面同意装修改造，违反了《租赁合同》第5.1条的约定。2、展阳公司至今未交2019年4月、5月两个月的租金。二、展阳公司应承担下列违约责任：1、根据合同约定，合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归转租人家乐公司所有，不存在装修残值损失的问题，展阳公司主张的装修剩余残值损失须自行承担。2、展阳公司主张的经营性损失，并非家乐公司过错所致，也不属于合同签订时应当可以预见的可得利益损失，要求家乐公司承担无事实依据和法律根据。而且根据《租赁合同》第6.3条的约定，无法继续履行的原因系不可抗拒的政府行为因素导致，家乐公司无需承担责任。再根据《租赁合同》第5.1条的约定，因展阳公司严重违约，该项损失应由违约方承担，即展阳公司自担损失。3、押金具有违约金性质，因展阳公司存在违约行为，而且至起诉前仍欠租金，因此，该押金应不予返还。4、因展阳公司未经家乐公司书面同意，改变房屋结构，擅自破墙开立门面和窗户，展阳公司应承担赔偿本案合同租赁面积80平方米恢复原状的费用，同时还应承担人民法院强制执行期间，因展阳公司未依法腾退继续占有租赁物期间发生的占用费损失，上述损失家乐公司将保留另行主张的权利。三、一审法院判决适用法律错误。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其中，未与对方协商以及“相对方不能协商”是格式条款最重要的特征，合同相对方只能选择接受格式条款或者放弃合同缔约的机会，而不能提出修改要求。格式条款提供方有时利用自身信息优势，以繁琐至极的文字掩饰不公平格式条款之本质，又利用其资源优势，迫使合同相对方无奈全盘接受包括格式条款在内的合同。本案中，双方的合同是在双方协商一致的情况下订立的，并不存在合同相对方并未参与到合同条款的实际磋商中，因此，一审认定该合同条款系家乐公司提供的格式条款，对合同第6.3条“不可抗拒因素”作不利于“提供方”即家乐公司的解释，并据此判令家乐公司承担赔偿责任，属于适用法律错误。

展阳公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、展阳公司承租后进行装修，家乐公司是清楚并同意的，展阳公司不存在违反合同约定的行为。2、法院判决并非不可抗力因素，不应免除家乐公司的赔偿责任。

骅锋公司述称：涉案的房产家乐大厦系家乐公司租赁和使用的房产，该房产的承租方系家乐公司，不是骅锋公司，骅锋公司系接受家乐公司的委托与家乐大厦出租人戴强东签订了《租赁合同》，家乐公司租赁家乐大厦后，再将家乐大厦中的部分房屋转租给包括展阳公司在内的承租户，因此，依据合同相对性原则，骅锋公司不是本案适格主体，故一审判决认定骅锋公司无需承担责任正确。

展阳公司向一审法院起诉请求：1、解除展阳公司、家乐公司、骅锋公司于2017年8月23日签订的《店铺租赁合同》；2、家乐公司、骅锋公司向展阳公司赔偿装修剩余残值损失21万元；3、家乐公司、骅锋公司向展阳公司赔偿经营性损失120万元；4、家乐公司、骅锋公司向展阳公司赔偿搬迁费用3万元；5、家乐公司、骅锋公司全额退回押金1.1万元；6、家乐公司、骅锋公司全额退回转让费2.5万元；7、案件受理费由家乐公司、骅锋公司承担。

一审法院查明，位于梅州市******的家乐大厦第一层及209房的权属人为管圣东，第二层至第六层原权属人为梅县石扇镇企业办公室，于2008年7月25日经法院委托拍卖行拍卖时由管金华买受所得，权属人为管金华，后交由戴强东托管并出租。2013年1月9日，骅锋公司向戴强东租赁上述房产，签订了《租赁合同》。权属人管圣东、管金华均出具了书面委托，追认戴强东有权将管理的房屋进行出租。骅锋公司承租后，将上述租赁物交给家乐公司转租给包括展阳公司在内的各租户。

骅锋公司与戴强东签订的上述《租赁合同》约定，骅锋公司因经营网络公司需要向戴强东租赁位于江南路68号家乐大厦按现状第一层至第六层，租赁期限为2013年3月1日至2021年2月28日。合同履行过程中，因骅锋公司未按约向戴强东支付租金，戴强东于2017年7月向法院提起诉讼，案号为（2017）粤1424民初1725号（戴强东与骅锋公司租赁合同纠纷一案），戴强东提出又撤回的诉讼请求包括解除2013年1月9日签订的《租赁合同》、交回租赁物以及恢复原状费用的诉求。骅锋公司在该案中辩称合同签订后租赁物一直由家乐公司经营并转租。该案经骅锋公司上诉后，梅州市中级人民法院（2018）粤14民终82号判决予以维持。

后戴强东以在上述1725号案诉讼中得知骅锋公司存在擅自转租及改装租赁物的行为为由，于2018年间向五华县人民法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并腾退租赁物。五华县人民法院审理后，于2018年11月26日作出（2018）粤1424民初479号民事判决书，判决：解除戴强东与骅锋公司于2013年1月9日就位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层签订的《租赁合同》；骅锋公司应在判决生效之日起十五日内将位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层返还给戴强东……等内容。（2018）粤1424民初479号民事判决生效后，因骅锋公司未按判决履行腾退义务，五华县人民法院于2019年3月22日向包含展阳公司在内的各租户发出《通知书》，通知限令家乐大厦第一层至第六层内的各租户于2019年3月25日前搬出。因租用户未按期搬离，五华县人民法院于2019年8月6日再次发出《通知书》，要求各租户于2019年8月12日前搬离。

展阳公司系开展销售服装、建筑材料、装饰材料等业务的有限责任公司。2014年9月1日展阳公司与家乐公司签订了第一份租赁合同。2017年8月23日，展阳公司（乙方）与家乐公司（甲方）又签订了第二份《店铺租赁合同》（其中出租方名称为打印，承租方名称为手写），继续承租梅州市梅江区************，租赁期限自2017年9月1日起至2021年2月28日止。合同5.1约定：乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方有权不退还押金且追诉乙方责任。6.3约定：因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。7.1约定：甲方在合同期内，无故单方解除合同视为违约，除退还押金外，按乙方装修费用年限折算赔偿。

展阳公司向家乐公司支付了押金1.1万元。租赁后，展阳公司重新进行了装修。接到上述腾退通知后，展阳公司一直继续管理使用涉案店铺，最终在2019年10月28日下午搬离，将店铺腾退给了五华县人民法院，搬迁费用系五华县人民法院所安排。展阳公司主张在搬离前自行搬迁部分物品花费了3000元费用，家乐公司委托了尚佳物业公司对上述租赁物进行管理。对于“不可抗拒因素”具体含义，展阳公司主张是指地震、台风、战争、自然灾害等。家乐公司主张是指不属于其作为出租方所能控制的情形。

一审诉讼过程中，因五华县人民法院已向包括展阳公司在内的各租户发出腾退通知，为防止腾退后破坏现状，一审法院经展阳公司申请依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案店铺因解除合同造成室内装修项目损失及搬迁费用的价格进行评估，并委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案店铺经营性损失进行评估。国宏信价格评估集团有限公司于2019年10月24日作出国宏信[粤·梅州]（价）字2019第036号《价格评估报告》，评定涉案店铺室内装修价值为38790元（根据租用年限、已使用时间、确定基准日等多方因素进行修正）、搬迁费用为6800元。展阳公司为此预交了评估费3500元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月13日作出穗华价估（梅州）[2020]059号《评估结论书》，评定涉案店铺经营利润2019年10月29日至2020年4月13日为103125元、2020年4月14日至2021年2月28日为182292元。展阳公司为此预交了评估费1.3万元。

一审法院认为，家乐公司与展阳公司于2017年8月23日签订的《店铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效，依法受法律保护，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

合同履行过程中，因骅锋公司对戴强东违约，被五华县人民法院判决腾退包含涉案店铺在内的租赁物，骅锋公司不能继续提供租赁物给家乐公司，导致家乐公司不能继续提供租赁物给展阳公司，展阳公司在店铺装修价值评估后将店铺腾退给了五华县人民法院。因《店铺租赁合同》履行不能，展阳公司提出解除双方租赁合同，家乐公司同意，予以确认。

虽然双方合同约定“乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负”，本案中，展阳公司（乙方）装修店面虽未取得家乐公司（甲方）的书面同意，但家乐公司委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于展阳公司所进行的装修行为，家乐公司未提出异议且多年来一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，依法认定家乐公司已同意展阳公司进行装修。对于《店铺租赁合同》的合同条款打印部分展阳公司主张系家乐公司打印提供，家乐公司未予否认，结合合同中出租方名称一栏系打印、承租方名称一栏为手填的事实，认定该合同条款系家乐公司提供的格式条款。双方对合同6.3“因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约”中“不可抗拒因素”具有不同理解，应采纳不利于提供方即家乐公司的解释，应认为不可抗拒因素是指地震、台风、战争、自然灾害等，故家乐公司不能据此免于承担违约责任。合同系因家乐公司不能提供租赁物而导致无法履行，其已构成违约，依法应承担违约责任。

现展阳公司要求家乐公司赔偿装修剩余残值3.879万元，依法予以支持。展阳公司要求家乐公司赔偿搬迁费用3万元，因搬离当日的费用非展阳公司支出，展阳公司主张的在搬离前自行搬迁部分物品花费3000元其亦未提供证据予以证明，对该项请求不予支持。合同解除后，展阳公司所交付的押金1.1万元依法应予退回。展阳公司要求家乐公司退回转让费2.5万元，因展阳公司未举证证明家乐公司收取了该转让费，且从转让费的性质来说，展阳公司签订合同后已转租取得涉案店铺的使用权，其亦无权要求退回转让费，故对该项诉求，不予支持。

关于展阳公司的经营性损失。出租方家乐公司的场地租赁纠纷在一定程度上影响承租人，以及合同履行不能导致承租人突然需要另行寻求合适的租赁场所，必然影响展阳公司的经营，以及考虑从五华县人民法院2019年3月第一次发出搬离通知至2019年10月28日下午展阳公司搬离涉案店铺，展阳公司有半年多的准备时间另寻场所经营减少损失，加上2020年春节后开始的新冠肺炎疫情对实业的影响，酌定家乐公司赔偿展阳公司经营损失5万元。

展阳公司主张骅锋公司与家乐公司共同出租涉案店铺，但未提供证据予以证明，合同权利义务仅限于合同双方，现展阳公司要求骅锋公司与家乐公司一并承担上述责任，依法不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、确认梅州市展阳贸易有限公司与广东家乐物联网科技有限公司于2017年8月23日签订的《店铺租赁合同》解除；二、广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内，赔偿装修残值3.879万元给梅州市展阳贸易有限公司；三、广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内，赔偿经营性损失5万元给梅州市展阳贸易有限公司；四、广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内，退回押金1.1万元给梅州市展阳贸易有限公司；五、驳回梅州市展阳贸易有限公司对广东家乐物联网科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回梅州市展阳贸易有限公司对广东骅锋科技股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9042元（梅州市展阳贸易有限公司已预交），由梅州市展阳贸易有限公司负担8430.68元，由广东家乐物联网科技有限公司负担611.32元。评估费1.65万元（3500元＋1.3万元，梅州市展阳贸易有限公司已预交），由梅州市展阳贸易有限公司负担11244.67元，由广东家乐物联网科技有限公司负担5255.33元。广东家乐物联网科技有限公司应负担部分，由其在履行判决时迳行付给梅州市展阳贸易有限公司。

二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：1、家乐公司认为法院依据生效民事判决的强制执行行为属于不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，并据此主张该公司未违约能否得到支持；2、家乐公司主张展阳公司违约能否得到支持。

关于家乐公司认为法院依据生效民事判决的强制执行行为属于不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，并据此主张该公司未违约能否得到支持问题。首先，双方的《店铺租赁合同》对“不可抗拒的因素”并未作出明确约定。其次，展阳公司在一审中主张《店铺租赁合同》的合同条款打印部分系家乐公司打印提供，家乐公司未予否认，结合合同中出租方名称一栏系打印、承租方名称一栏为手填的事实，一审认定该合同条款系家乐公司提供的格式条款并无不当。第三，根据已经发生法律效力的五华县人民法院作出的（2017）粤1424民初1725号民事判决、本院作出的（2018）粤14民终82号民事判决以及五华县人民法院作出的（2018）粤1424民初479号民事判决认定的事实，可以认定系因骅锋公司未按约向戴强东支付租金导致戴强东向法院起诉要求解除租赁合同等，而家乐公司又认可涉案标的物的实际租赁方系家乐公司而非骅锋公司，故系因家乐公司拖欠租金的违约行为导致《店铺租赁合同》履行不能。因此，家乐公司认为法院依据生效民事判决的强制执行行为属于不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，并据此主张该公司未违约，依据不足，不予支持。

关于家乐公司主张展阳公司违约能否得到支持问题。对于装修问题，虽然双方合同约定“乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负”，但家乐公司委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于展阳公司所进行的装修行为，家乐公司未提出异议且多年来一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，故一审依法认定家乐公司已同意展阳公司进行装修并无不当。家乐公司上诉认为展阳公司未经其书面同意擅自装修属于违约行为，依据不足，不予支持。对于租金问题，五华县人民法院于2018年11月26日作出（2018）粤1424民初479号民事判决，判令骅锋公司应在该判决生效之日起十五日内将涉案店铺返还给戴强东，该判决已生效，故家乐公司在2019年4月、5月已经丧失对涉案店铺管理使用的权利，因此家乐公司上诉认为展阳公司至今未交该两个月的租金的行为违约，依据不足，不予支持。

综上所述，上诉人广东家乐物联网科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2294.75元（该款已由上诉人广东家乐物联网科技有限公司预交9042元），由上诉人广东家乐物联网科技有限公司负担。由本院退回6747.25元给上诉人广东家乐物联网科技有限公司。

本判决为终审判决。

审 判 长　黄伟玲

审 判 员　叶自辉

审 判 员　罗锡芳

二〇二一年三月四日

法官助理　苏建东

书 记 员　江　逸