某某与广东家乐物联网科技有限公司、广东骅锋科技股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

广东省梅州市梅江区人民法院

民事判决书

（2019）粤1402民初1094号

原告：***，女，汉族，现住江西省赣州市寻乌县。

委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。

被告：广东家乐物联网科技有限公司，住所梅州市江南路家乐大厦**。统一社会信用代码91441400570131002E。

法定代表人：林保标，该公司总经理。

委托诉讼代理人：蔡伟权，该公司员工。

委托诉讼代理人：廖凯，广东从信律师事务所律师。

被告：广东骅锋科技股份有限公司，住所梅州市梅县区新县城科技园景逸花园****店第**。统一社会信用代码91441400663303256K。

法定代表人：董清华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢辉雄，该公司员工。

委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。

原告***与被告广东家乐物联网科技有限公司（下简称家乐公司）、广东骅锋科技股份有限公司（下简称骅锋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其诉讼代理人梁远强、被告家乐公司的法定代表人林保标及诉讼代理人廖凯、被告骅锋公司的诉讼代理人谢辉雄和巫集德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月1日签订的《店铺租赁合同书》。2.二被告赔偿原告装修剩余残值损失21万元。3.二被告赔偿原告经营性损失30万元。4.二被告赔偿原告搬迁费用2万元。5.二被告全额退回押金1万元。6.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告因经营北星脊柱梳理店需要，先从上一家店主处转让了位于梅江区店的门店，转让费及装修费用合计21万元。受让后，于2014年5月13日与被告家乐公司签订了《租赁合同》，约定租金每月4150元，并逐年递增，租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日，地址位，地址位于梅江区店告向被告家乐公司支付了1万元押金。承租期间，在2015年4月26日，原告对承租房屋进行了装修，共花费装修费用116715.76元。经营到期后，又于2017年3月1日与被告家乐公司签订了《店铺租赁合同书》，继续承租上述店铺，约定租金每月5950元，并逐年递增租金。租赁期限为2017年3月1日至2021年2月28日。承租期间，原告又进行了二次装修，共花费装修费用36456.96元。

合同签订后，原告严格按照合同约定如期缴交租赁费（己交至2019年3月底）。2019年3月22日原告突然收到五华法院发出的《通知书》，要求原告于2019年3月25日前退出承租房屋，将租赁物交还给申请执行人戴强东，否则五华法院将依法强制执行。据此，原告了解到涉案租赁物实际是由戴强东租赁给被告骅锋公司，被告骅锋公司联合本案被告家乐公司，以家乐公司名义对外出租给原告。根据被告家乐公司签订合同时法定代表人高俊明所述，家乐公司所有印章、营业执照均由骅锋公司控制，故本案涉案房产实际是由二被告共同对外出租。现因骅锋公司多次违约未向产权人缴交租金，且二被告均未经产权人戴强东的同意擅自对外出租，被产权人起诉要求解除合同，返还租赁物，并将原告（租赁方）列为第三人。后经五华法院作出(2018)粤1424民初479号民事判决，责令被告骅锋公司于判决生效后将租赁的房屋返还产权人戴强东，现因被告骅锋公司未履行法院判决将租赁房屋返还产权人，故五华法院向原告发出《通知书》，要求原告于2019年3月25日前退出承租房屋，导致被告无法按租赁合同的约定将租赁房屋给原告继续承租，应视为被告严重违约，提前单方解除合同，从而造成原告被逼提前退出租赁房屋而受到重大的经济损失。原告认为，因为本案二被告违约向产权人缴纳租金，导致本案原告被法院强制要求搬出租赁房屋。客观上，本案合同已经无法继续履行，达到法定解除条件，且解除原因是因为二被告违约所致，二被告依法承担全部赔偿责任。原告具体损失如下：1.原告因装修总花费40.361万元，按照合理折旧，剩余装修残值应为21万元（以实际评估为准）。2.因提前解除合同，原告只能另寻场地，重新装修，短期内无法继续经营，应赔偿原告合理损失，而且原告目前积累了大量客户资源，突然搬迁必然导致原告客户大量流失，已办理会员业务的会员也纷纷退卡退钱。故被告应赔偿原告合理损失，应为30万元（以实际评估为准）。3.提前搬迁导致搬迁费用2万元。4.退回全额押金1万元。

被告家乐公司辩称，同意解除租赁合同。一、答辩人不存在违约行为。答辩人与原告签订的《租赁合同》不能继续履行是因为五华法院依据生效民事判决法律文书的强制执行行为所致，双方缺乏履行合同的基础，属于因不可抗拒的因素引起合同不能继续履行情形，根据双方签订《租赁合同》第6.3条：“因不可抗拒的因素引起本合同不能继续履行时，不视为违约”的约定，答辩人不违约，不承担违约赔偿的合同责任。二、原告方违约。（1）原告未经答辩人书面同意装修改造，违反了双方《租赁合同》第5.1条“乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方不退还押金且追诉乙方责任”的约定。（2）原告应缴2019年4月、5月两个月的租金至今未交。因此，原告应承担下列违约责任：1.原告主张的装修剩余残值损失须自行承担。依据上述约定，原告严重违约在先，且依据该条约定，合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归转租人家乐公司所有，不存在装修残值损失的问题。2.原告主张经营性损失，不仅没有任何依据，而且是否有损失，损失多少，均无任何证据证明。依照《租赁合同》5.1条，因原告严重违约，该项损失应由违约方承担，即原告自担损失。3.原告要求搬迁费用理由同上，由违约方原告自行承担。此外，该项主张依据双方签订的租赁合同，即便明年到期后搬离也是需要搬，该搬迁费用属于原告经营自身需要承担的费用，不属于损失范畴。4.押金具有违约金性质，因原告方存在违约行为，因此，该押金不予返还。5.因原告违约，未经答辩人书面同意擅自装修改造，损害改变房屋结构，擅自破墙开立门面和窗户，应承担赔偿本案合同租赁面积85平方米恢复原状的费用，费用按照五华法院判决骅锋公司所承担的恢复家乐大厦原状的总额2652598.53元作为参照依据，依实计算。此外，因法院强制执行期间，因原告方未依法腾退，继续占有租赁物，期间发生的占用费损失及以上恢复原状费用等损失，答辩人将保留另行主张的权利。三、答辩人与原告的租赁合同法律关系与骅锋公司无关。骅锋公司并非《租赁合同》的相对方，依据合同相对性原则，骅锋公司不是本案适格的主体。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

被告骅锋公司辩称，涉案的房产家乐大厦系家乐公司租赁和使用的房产，该房产的承租方系家乐公司，不是骅锋公司。当时，骅锋公司接受家乐公司的委托与家乐大厦出租人戴强东签订了《租赁合同》，家乐公司才是家乐大厦的承租人。家乐公司租赁了家乐大厦后，再将家乐大厦中的部分房屋转租给包括本案原告在内的承租户，家乐公司和原告才是涉案《租赁合同》的相对方。因此，依据合同相对性原则，答辩人不是本案适格的主体。答辩人与家乐公司系两家独立的法人企业，独立经营，自负盈亏，且不存在相互之间的持股等情况，因此，根本不存在原告所述骅锋公司控制家乐公司的问题，更不存在答辩人与家乐公司共同出租给原告的问题。

本院经审理认定事实如下：位于江南路××家××大厦××及××房的权属人为管圣东，第二层至第六层原权属人为梅县，于2008年7月25日经法院委托拍卖行拍卖时由管金华买受所得，权属人为管金华，后交由戴强东托管并出租。2013年1月9日，被告骅锋公司向戴强东租赁上述房产，签订了《租赁合同》。权属人管圣东、管金华均出具了书面委托，追认戴强东有权将管理的房屋进行出租。骅锋公司承租后，将上述租赁物交给家乐公司转租给包括原告在内的各租户。

骅锋公司与戴强东签订的上述《租赁合同》约定，骅锋公司因经营网络公司需要向戴强东租赁位于江南路××家××大厦按现状××至××层，租赁期限为2013年3月1日至2021年2月28日。合同履行过程中，因骅锋公司未按约向戴强东支付租金，戴强东于2017年7月向法院提起诉讼，案号为（2017）粤1424民初1725号（原告戴强东与被告骅锋公司租赁合同纠纷一案），戴强东提出又撤回的诉讼请求包括解除2013年1月9日签订的《租赁合同》、交回租赁物以及恢复原状费用的诉求。骅锋公司在该案中辩称合同签订后租赁物一直由家乐公司经营并转租。该案经骅锋公司上诉后，梅州中院（2018）粤14民终82号判决予以维持。

后戴强东以在上述1725号案诉讼中得知骅锋公司存在擅自转租及改装租赁物的行为为由，于2018年间向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并腾退租赁物。五华法院审理后，于2018年11月26日作出（2018）粤1424民初479号民事判决书，判决：解除戴强东与骅锋公司于2013年1月9日就位于江南路××家××大厦××至××层签订的《租赁合同》；骅锋公司应在判决生效之日起十五日内将位于江南路××家××大厦××至××层返还给戴强东……等内容。（2018）粤1424民初479号民事判决书生效后，因骅锋公司未按判决履行腾退义务，五华法院于2019年3月22日对包含原告在内的各租户发出《通知书》，通知限令家乐大厦第一层至第六层内的各租户于2019年3月25日前搬出。因租住户未按期搬离，五华法院于2019年8月6日再次发出《通知书》，要求各租户于2019年8月12日前搬离。

原告***在涉案承租店铺内进行脊柱梳理经营。2014年间原告***从上一手手机经营者手中转让了涉案店铺，并于2014年7月11日正式与被告家乐公司签订了第一份租赁合同。2017年3月1日，原告***（乙方）与被告家乐公司（甲方）又签订了第二份《店铺租赁合同书》（其中出租方名称为打印，承租方名称为手写），继续承租梅州市梅江区江南路家乐大厦1楼5号，租赁期限自2017年3月1日起至2021年2月28日止。合同5.1约定：乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方有权不退还押金且追诉乙方责任。6.3约定：因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。7.1约定：甲方在合同期内，无故单方解除合同视为违约，除退还押金外，按乙方装修费用年限折算赔偿。

原告向被告家乐公司支付了押金1万元。租赁后，原告***重新进行了装修。接到上述腾退通知后，原告一直继续管理使用涉案店铺，最终在2019年10月28日搬离，将店铺腾退给了五华法院，搬迁费用系五华法院所安排，原告主张在搬离前自行搬迁部分物品花费了300元费用。被告家乐公司委托了尚佳物业公司对上述租赁物进行管理。对于“不可抗拒因素”具体含义，原告主张是指地震、台风、战争、自然灾害等。被告家乐公司主张是指不属于其作为出租方所能控制的情形。

诉讼过程中，因五华法院已向包括原告在内的各租户发出腾退通知，为防止腾退后破坏现状，本院经原告申请依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案店铺因解除合同造成室内装修项目损失及搬迁费用的价格进行评估，委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案店铺经营性损失进行评估。国宏信价格评估集团有限公司于2019年10月22日作出国宏信[粤·梅州]（价）字2019第035号《价格评估报告》，评定涉案店铺室内装修价值为30958元（根据租用年限、已使用时间、确定基准日等多方因素进行修正）、搬迁费用为6800元。原告为此预交了评估费3500元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月13日作出穗华价估（梅州）[2020]057号《评估结论书》，评定涉案店铺经营利润2019年10月26日至2020年4月13日为67760元、2020年4月14日至2021年2月28日为116519元。原告为此预交了评估费3600元。

以上事实，有经过庭审质证的原、被告营业执照、《店铺租赁合同书》、民事判决书、收据、评估结论书等及当事人在庭审中的陈述予以证实。

本院认为，被告家乐公司与原告***于2017年3月1日签订的《店铺租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效，依法受法律保护，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

合同履行过程中，因被告骅锋公司对戴强东违约，被五华法院判决腾退包含涉案店铺在内的租赁物，被告骅锋公司不能继续提供租赁物给被告家乐公司，导致被告家乐公司不能继续提供租赁物给原告***，原告***在店铺装修价值评估后将店铺腾退给了五华法院。因《店铺租赁合同书》履行不能，原告提出解除双方租赁合同，被告家乐公司同意，本院予以确认。

虽然双方合同约定“乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负”，本案中，原告***（乙方）装修店面虽未取得家乐公司（甲方）的书面同意，但家乐公司委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于原告所进行的装修行为，被告家乐公司未提出异议且多年来一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，本院依法认定家乐公司已同意原告进行装修。对于《店铺租赁合同》的合同条款打印部分原告主张系被告家乐公司打印提供，被告家乐公司未予否认，结合合同中出租方名称一栏系打印、承租方名称一栏为手填的事实，本院认定该合同条款系被告家乐公司提供的格式条款。双方对合同6.3“因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约”中“不可抗拒因素”具有不同理解，应采纳不利于提供方即家乐公司的解释，应认为不可抗拒因素是指地震、台风、战争、自然灾害等，故被告家乐公司不能据此免于承担赔偿责任。

合同系因被告家乐公司不能提供租赁物而导致无法履行，其依法应承担赔偿责任。原告本从上一手转让了涉案店铺，上一手装修残值归原告所有，且原告对涉案店铺进行了装修，现原告要求被告家乐公司赔偿装修剩余残值3.0958万元，本院依法予以支持。原告要求被告家乐公司赔偿搬迁费用2万元，因搬离当日的费用非原告方支出，原告主张的在搬离前自行搬迁部分物品花费费用300元其亦未提供证据予以证明，对该项请求本院不予支持。合同解除后，原告所交付的押金1万元依法应予退回。

关于原告的经营性损失。出租方家乐公司的场地租赁纠纷在一定程度上影响承租人，以及合同履行不能导致承租人突然需要另行寻求合适的租赁场所，必然影响原告的经营，以及考虑从五华法院2019年3月第一次发出搬离通知至2019年10月28日下午原告搬离涉案店铺，原告有半年多的准备时间另寻场所经营减少损失，加上2020年春节后开始的新冠肺炎疫情对实业的影响，本院酌定被告家乐公司赔偿原告经营损失3万元。

原告主张两被告共同出租涉案店铺，但未提供证据予以证明，合同权利义务仅限于合同双方，现原告要求被告骅锋公司与家乐公司一并承担上述责任，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告广东家乐物联网科技有限公司于2017年3月1日签订的《店铺租赁合同书》解除。

二、被告广东家乐物联网科技有限公司应在本判决生效之日起5日内，赔偿装修残值3.0958万元给原告***。

三、被告广东家乐物联网科技有限公司应在本判决生效之日起5日内，赔偿经营性损失3万元给原告***。

四、被告广东家乐物联网科技有限公司应在本判决生效之日起5日内，退回押金1万元给原告***。

五、驳回原告***对被告广东家乐物联网科技有限公司的其他诉讼请求。

六、驳回原告***对被告广东骅锋科技股份有限公司的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为4600元（原告已预交），由原告负担3995.54元，由被告广东家乐物联网科技有限公司负担604.46元。评估费7100元（3500元＋3600元，原告已预交），由原告负担3644.26元，由被告广东家乐物联网科技有限公司负担3455.74元。被告广东家乐物联网科技有限公司应负担部分，由其在履行本判决时径行付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。

审判员　　王彩芳

二〇二〇年十月二十日

书记员　　陈　玲