广东家乐物联网科技有限公司与某某、广东骅锋科技股份有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省梅州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤14民终108号

上诉人（原审被告）：广东家乐物联网科技有限公司。住所地：梅州市*********。统一社会信用代码：914********131002E。

法定代表人：林保标，该公司总经理。

委托诉讼代理人：廖凯，广东从信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1972年8月7日出生，住址：江西省赣州市寻乌县*************。身份证号码：362************923。

委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。

原审被告：广东骅锋科技股份有限公司。住所地：梅州市梅县区新县***************第一、二层。统一社会信用代码：914***********256K。

法定代表人：董清华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。

上诉人广东家乐物联网科技有限公司（下简称“家乐公司”）因与被上诉人***，原审被告广东骅锋科技股份有限公司（下简称“骅锋公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，对本案进行了公开开庭审理。上诉人家乐公司的委托诉讼代理人廖凯，被上诉人***的委托诉讼代理人梁远强，原审被告骅锋公司的委托诉讼代理人巫集德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

家乐公司上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院作出的（2019）粤1402民初1094号民事判决第二、三、四项判决；2、案件受理费由***负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，《租赁合同》不能继续履行是因为五华县人民法院依据生效民事判决的强制执行行为所致，双方缺乏继续履行合同的基础，属于因不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形。根据双方签订《租赁合同》第6.3条的约定，上诉人未违约，不应承担违约赔偿的合同责任。其次，***违约。1、***未经家乐公司书面同意装修改造，违反了双方《租赁合同》第5.1条的约定。2、***至今未交2019年4月、5月两个月的租金。***应承担下列违约责任：1、根据合同约定，合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归转租人家乐公司所有，不存在装修残值损失的问题，***主张的装修剩余残值损失须自行承担。2、***主张的经营性损失，并非家乐公司过错所致，也不属于合同签订时应当可以预见的可得利益损失，要求家乐公司承担无事实依据和法律根据，而且即使根据双方的《租赁合同》约定，无法继续履行的原因系不可抗拒的政府行为因素导致，根据合同第6.3条的约定，家乐公司无需承担责任，再根据合同第5.1条约定，因***严重违约，该项损失应由违约方承担，即***自担损失。3、押金具有违约金性质，因***存在违约行为，而且至起诉前仍欠租金，因此，该押金应不予返还。4、因***未经家乐公司书面同意，损害改变房屋结构，擅自破墙开立门面和窗户，***应承担赔偿本案合同租赁面积80平方米恢复原状的费用，同时还应承担因人民法院强制执行期间，因***未依法腾退继续占有租赁物期间发生的占用费损失，上述损失家乐公司将保留另行主张的权利。三、一审法院判决适用法律错误。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其中，未与对方协商以及“相对方不能协商”是格式条款最重要的特征，合同相对方只能选择接受格式条款或者放弃合同缔约的机会，而不能提出修改要求。格式条款提供方有时利用自身信息优势，以繁琐至极的文字掩饰不公平格式条款之本质；又利用其资源优势，迫使合同相对方无奈全盘接受包括格式条款在内的合同。本案中，双方的合同是在双方实际磋商实际参与到具体合同内容，协商一致的情况下双方真实意思表达的基础上而订立的，并不存在合同相对方并未参与到合同条款的实际磋商。因此，一审认定该合同条款系家乐公司提供的格式条款，对合同6.3条“不可抗拒因素”作不利于“提供方”即家乐公司的解释，并据此判令家乐公司承担赔偿责任，属于适用法律错误。

***辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、***承租后进行装修，家乐公司是清楚并同意的，***不存在违反合同约定的行为。2、一审判决并非属于不可抗力，不应排除家乐公司的赔偿责任。

骅锋公司述称：涉案的房产家乐大厦系家乐公司租赁和使用的房产，该房产的承租方系家乐公司，不是骅锋公司，骅锋公司系接受家乐公司的委托与家乐大厦出租人戴强东签订了《租赁合同》，家乐公司租赁家乐大厦后，再将家乐大厦中的部分房屋转租给包括***在内的承租户，因此，依据合同相对性原则，骅锋公司不是本案适格主体，故一审判决认定骅锋公司无需承担责任正确。

***向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2017年3月1日签订的《店铺租赁合同书》；2.二被告赔偿原告装修剩余残值损失21万元；3.二被告赔偿原告经营性损失30万元；4.二被告赔偿原告搬迁费用2万元；5.二被告全额退回押金1万元；6.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：位于梅州市******的家乐大厦第一层及209房的权属人为管圣东，第二层至第六层原权属人为梅县石扇镇企业办公室，于2008年7月25日经法院委托拍卖行拍卖时由管金华买受所得，权属人为管金华，后交由戴强东托管并出租。2013年1月9日，被告骅锋公司向戴强东租赁上述房产，签订了《租赁合同》。权属人管圣东、管金华均出具了书面委托，追认戴强东有权将管理的房屋进行出租。骅锋公司承租后，将上述租赁物交给家乐公司转租给包括原告在内的各租户。

骅锋公司与戴强东签订的上述《租赁合同》约定，骅锋公司因经营网络公司需要向戴强东租赁位于江南路68号家乐大厦按现状第一层至第六层，租赁期限为2013年3月1日至2021年2月28日。合同履行过程中，因骅锋公司未按约向戴强东支付租金，戴强东于2017年7月向法院提起诉讼，案号为（2017）粤1424民初1725号（原告戴强东与被告骅锋公司租赁合同纠纷一案），戴强东提出撤回的诉讼请求包括解除2013年1月9日签订的《租赁合同》、交回租赁物以及恢复原状费用的诉求。骅锋公司在该案中辩称合同签订后租赁物一直由家乐公司经营并转租。该案经骅锋公司上诉后，梅州市中级人民法院（2018）粤14民终82号判决予以维持。

后戴强东以在上述1725号案诉讼中得知骅锋公司存在擅自转租及改装租赁物的行为为由，于2018年间向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并腾退租赁物。五华县人民法院审理后，于2018年11月26日作出（2018）粤1424民初479号民事判决书，判决：解除戴强东与骅锋公司于2013年1月9日就位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层签订的《租赁合同》；骅锋公司应在判决生效之日起十五日内将位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层返还给戴强东……等内容。（2018）粤1424民初479号民事判决生效后，因骅锋公司未按判决履行腾退义务，五华县人民法院于2019年3月22日对包含原告在内的各租户发出《通知书》，通知限令家乐大厦第一层至第六层内的各租户于2019年3月25日前搬出。因租住户未按期搬离，五华县人民法院于2019年8月6日再次发出《通知书》，要求各租户于2019年8月12日前搬离。

原告***在涉案承租店铺内进行脊柱梳理经营。2014年间原告***从上一手手机经营者手中转让了涉案店铺，并于2014年7月11日正式与被告家乐公司签订了第一份租赁合同。2017年3月1日，原告***（乙方）与被告家乐公司（甲方）又签订了第二份《店铺租赁合同书》（其中出租方名称为打印，承租方名称为手写），继续承租梅州市梅江区***********，租赁期限自2017年3月1日起至2021年2月28日止。合同5.1约定：乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方有权不退还押金且追诉乙方责任。6.3约定：因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。7.1约定：甲方在合同期内，无故单方解除合同视为违约，除退还押金外，按乙方装修费用年限折算赔偿。

原告向被告家乐公司支付了押金1万元。租赁后，原告***重新进行了装修。接到上述腾退通知后，原告一直继续管理使用涉案店铺，最终在2019年10月28日搬离，将店铺腾退给了五华县人民法院，搬迁费用系五华县人民法院所安排，原告主张在搬离前自行搬迁部分物品花费了300元费用。被告家乐公司委托了尚佳物业公司对上述租赁物进行管理。对于“不可抗拒因素”具体含义，原告主张是指地震、台风、战争、自然灾害等。被告家乐公司主张是指不属于其作为出租方所能控制的情形。

诉讼过程中，因五华县人民法院已向包括原告在内的各租户发出腾退通知，为防止腾退后破坏现状，一审法院经原告申请依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案店铺因解除合同造成室内装修项目损失及搬迁费用的价格进行评估，委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案店铺经营性损失进行评估。国宏信价格评估集团有限公司于2019年10月22日作出国宏信[粤•梅州]（价）字2019第035号《价格评估报告》，评定涉案店铺室内装修价值为30958元（根据租用年限、已使用时间、确定基准日等多方因素进行修正）、搬迁费用为6800元。原告为此预交了评估费3500元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月13日作出穗华价估（梅州）[2020]057号《评估结论书》，评定涉案店铺经营利润2019年10月26日至2020年4月13日为67760元、2020年4月14日至2021年2月28日为116519元。原告为此预交了评估费3600元。

一审法院认为，被告家乐公司与原告***于2017年3月1日签订的《店铺租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效，依法受法律保护，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

合同履行过程中，因被告骅锋公司对戴强东违约，被五华县人民法院判决腾退包含涉案店铺在内的租赁物，被告骅锋公司不能继续提供租赁物给被告家乐公司，导致被告家乐公司不能继续提供租赁物给原告***，原告***在店铺装修价值评估后将店铺腾退给了五华县人民法院。因《店铺租赁合同书》履行不能，原告提出解除双方租赁合同，被告家乐公司同意，予以确认。

虽然双方合同约定“乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负”，本案中，原告***（乙方）装修店面虽未取得家乐公司（甲方）的书面同意，但家乐公司委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于原告所进行的装修行为，被告家乐公司未提出异议且多年来一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，依法认定家乐公司已同意原告进行装修。对于《店铺租赁合同》的合同条款打印部分原告主张系被告家乐公司打印提供，被告家乐公司未予否认，结合合同中出租方名称一栏系打印、承租方名称一栏为手填的事实，一审法院认定该合同条款系被告家乐公司提供的格式条款。双方对合同6.3“因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约”中“不可抗拒因素”具有不同理解，应采纳不利于提供方即家乐公司的解释，应认为不可抗拒因素是指地震、台风、战争、自然灾害等，故被告家乐公司不能据此免于承担赔偿责任。

合同系因被告家乐公司不能提供租赁物而导致无法履行，其依法应承担赔偿责任。原告从上一手受让了涉案店铺，上一手装修残值归原告所有，且原告对涉案店铺进行了装修，现原告要求被告家乐公司赔偿装修剩余残值3.0958万元，依法予以支持。原告要求被告家乐公司赔偿搬迁费用2万元，因搬离当日的费用非原告方支出，原告主张的在搬离前自行搬迁部分物品花费300元其亦未提供证据予以证明，对该项请求不予支持。合同解除后，原告所交付的押金1万元依法应予退回。

关于原告的经营性损失。出租方家乐公司的场地租赁纠纷在一定程度上影响承租人，以及合同履行不能导致承租人突然需要另行寻求合适的租赁场所，必然影响原告的经营，以及考虑从五华县人民法院2019年3月第一次发出搬离通知至2019年10月28日下午原告搬离涉案店铺，原告有半年多的准备时间另寻场所经营减少损失，加上2020年春节后开始的新冠肺炎疫情对实业的影响，一审法院酌定被告家乐公司赔偿原告经营损失3万元。

原告主张两被告共同出租涉案店铺，但未提供证据予以证明，合同权利义务仅限于合同双方，现原告要求被告骅锋公司与家乐公司一并承担上述责任，依法不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告***与被告广东家乐物联网科技有限公司于2017年3月1日签订的《店铺租赁合同书》解除；二、被告广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内，赔偿装修残值3.0958万元给原告***；三、被告广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内，赔偿经营性损失3万元给原告***；四、被告广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内，退回押金1万元给原告***；五、驳回原告***对被告广东家乐物联网科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回原告***对被告广东骅锋科技股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4600元（原告已预交），由原告负担3995.54元，由被告广东家乐物联网科技有限公司负担604.46元。评估费7100元（3500元＋3600元，原告已预交），由原告负担3644.26元，由被告广东家乐物联网科技有限公司负担3455.74元。被告广东家乐物联网科技有限公司应负担部分，由其在履行判决时迳行付给原告。

二审中，当事人未提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：1、家乐公司主张法院依据生效民事判决的强制执行行为属于不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，并据此主张该公司未违约能否得到支持；2、家乐公司主张***违约能否得到支持。

关于家乐公司主张法院依据生效民事判决的强制执行行为属于不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，并据此主张该公司未违约能否得到支持问题。首先，双方签订的《店铺租赁合同》对“不可抗拒的因素”并未作出明确约定。其次，***在一审中主张《店铺租赁合同》的合同条款打印部分系家乐公司打印提供，家乐公司未予否认，结合合同中出租方名称一栏系打印、承租方名称一栏为手填的事实，一审认定该合同条款系家乐公司提供的格式条款并无不当。第三，根据已经发生法律效力的五华县人民法院作出的（2017）粤1424民初1725号民事判决、本院作出的（2018）粤14民终82号民事判决以及五华县人民法院作出的（2018）粤1424民初479号民事判决认定的事实，可以认定系因骅锋公司未按约向戴强东支付租金导致戴强东向法院起诉要求解除租赁合同等，而家乐公司又认可涉案标的物的实际租赁方系家乐公司而非骅锋公司，故系因家乐公司拖欠租金的违约行为导致《店铺租赁合同》履行不能。因此，家乐公司主张法院依据生效民事判决的强制执行行为属于不可抗拒的因素引起合同不能继续履行的情形，并据此主张该公司未违约，依据不足，不予支持。

关于家乐公司主张***违约能否得到支持问题。对于装修问题，虽然双方合同约定“乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负”，但家乐公司委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于***所进行的装修行为，家乐公司未提出异议且多年来一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，故一审判决认定家乐公司已同意***进行装修并无不当。家乐公司上诉认为***未经其书面同意擅自装修属于违约行为，依据不足，不予支持。对于租金问题，五华县人民法院于2018年11月26日作出（2018）粤1424民初479号民事判决，判令骅锋公司应在该判决生效之日起十五日内将涉案店铺返还给戴强东，该判决已生效，故家乐公司在2019年4月、5月已经丧失对涉案店铺管理使用的权利。因此，家乐公司上诉认为***至今未交该两个月的租金的行为违约，依据不足，不予支持。

综上所述，上诉人广东家乐物联网科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9200元（该款已由上诉人广东家乐物联网科技有限公司预交4600元），由上诉人广东家乐物联网科技有限公司负担。上诉人广东家乐物联网科技有限公司应在本判决生效后7日内向本院补交二审案件受理费4600元。

本判决为终审判决。

审 判 长　叶自辉

审 判 员　黄伟玲

审 判 员　罗锡芳

二〇二一年一月二十九日

法官助理　苏建东

书 记 员　江　逸