杭州市地下管道开发有限公司
浙江永顺物业管理有限公司与杭州市地下管道开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第1005号
原告：浙江永顺物业管理有限公司。
法定代表人：谢顺泉。
委托代理人：王恩强。
被告：杭州市地下管道开发有限公司。
法定代表人：吴鉴。
委托代理人：朱晶晶。
委托代理人：郭筹鸿。
原告浙江永顺物业管理有限公司为与被告杭州市地下管道开发有限公司物业服务合同纠纷一案，于2013年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员周蓓适用简易程序独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告浙江永顺物业管理有限公司法定代表人谢顺泉及其委托代理人王恩强，被告杭州市地下管道开发有限公司的委托代理人朱晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江永顺物业管理有限公司起诉称：2013年3月1日，原告与杭州市大学苑小区业主委员会签订大学苑物业管理协议一份，原告开始对大学苑小区实行物业管理。原告入驻该小区后，开展了物业管理工作，开始对小区的公用部分维修、养护和管理，对公用设施、设备的维护、养护、运行和管理；对生活水泵、排污水泵的维护保养；同时对整个小区的报警系统和消防水系统设备重新安装、维修保养等等，正是原告对该小区进行了完善的物业服务以确保整个小区的绿化、保洁等环境卫生工作、电力系统、消防系统、供水系统、人防系统等能正常运作。根据《建筑工程交通设计施工图审核申报表》、杭州市建设委员会和杭州市规划局联合发布的《关于香溢·大学苑方案设计的批复》、杭州市建设委员会发布的《居住区配套设施建设合同履行确认证明》等文件，大学苑小区的地下车库的规划、设计、施工等环节，确认该地下车库是属于大学苑小区的居住区配套设施；同时该地下车库的水、电、消防设施设备所使用的电、水等系统全部隶属于大学苑小区的公共配套设备。被告依据物价局的杭州市区机动车停车收费审核确认，对进入该地下车库的社会车辆进行收费，是该地下车库的停车收费的经营者和实际使用人。根据物业管理的法律法规和杭州市物业管理规定，被告作为五千多平方米的业主，虽享受了物业服务却不交物业管理费用，对其他业主的缴纳物业管理费积极性产生消极的影响。原告已多次口头通知、书面发函或委托律师发函，要求被告支付物业管理费用，但是被告至今未向原告缴纳该地下车库的物业管理费。由于大学苑小区的物业收费较低，前几任聘请的物业公司亏损，长期下去会导致物业服务质量大打折扣。因此为维护全体业主的合法权益。现原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付物业管理费合计260612.4元【其中5297×4.1元／㎡（已包括了能耗费0.6元／㎡，不含政府部门门前三包费用及商业垃圾清运处置费用）×12月=260612.4元，期限自2013年3月1日至2014年2月28日一年的物业管理费】；2、由被告承担本案的诉讼费用。
为证明其主张，原告浙江永顺物业管理有限公司向本院提交如下证据：
1、大学苑物业管理协议一份，证明合同的权利义务和物业管理的收费标准和物业管理范围；
2、《建筑工程交通设计施工图审核申报表》、《关于香溢·大学苑方案设计的批复》、《居住区配套设施建设合同履行确认证明》各一份，证明地下车库隶属于大学苑小区的配套设施及地下车库的面积为5297平方米。
3、工作联系函二份、律师函和邮寄凭证各一份，证明原告已多次向被告催讨物业管理费。
4、外部工作联系单和催交电费款通知单十份，证明原告为被告的用电系统提供代收代付水电费的服务。
5、小区的地下车库进出口照片、小区出入口部分绿化照片、小区的消防水泵和水箱、地下室的生活水泵和水箱的照片、变电房照片共八份，证明：1、被告的地下车库是在小区的管理范围之内；2、原告物业管理内容如绿化、保洁、设备维护等；3、被告的地下车库的水、电系统、消防系统等都隶属于大学苑小区的公共设施设备。
6、杭州大学苑小区消防报警系统维修报价表、消防系统工程承包合同、发票联三份，证明原告的物业服务保障了被告的消防设施的正常运作。
7、收据和外部工作联系单二份，证明大学苑小区的其他经营性商户收缴物业费的依据和计算标准。
8、大学苑1幢催缴电费单四份，证明原告每月向电力部门缴纳大学苑小区消防公共设施产生的电费。
被告杭州市地下管道开发有限公司答辩称：1、被告并非该小区业主，无须向业主聘请的物业公司支付物业管理费。被告系接受杭州市市政府委托，管理地下停车库的管理人，并非是地下车库的业主，该车库非小区车库，是公共收费停车库，非小区物业管理范围。2、被告未接受原告提供的物业服务，不具备支付物业服务费的事实基础。3、该车库系公共交通设施，非商业用房，原告按照商业用房支付服务费无任何法律和事实依据。该地下车库面积有5000多平方米，其中1500平方米为人防工程，有19个车位使用权为小区开发商回购以供小区业主的配套停车，原告认为5000平方米均为被告实际经营与事实不符。4、原告对小区的消防总机维护管理保养是对小区业主的合同履约行为，与被告无关。
为支持其抗辩意见，被告杭州市地下管道开发有限公司向本院提交如下证据：
第一组证据：证明大学苑地下车库系社会公共停车库，并非大学苑小区的配套设施。
1、杭州市国有土地使用权出让合同书一份，证明大学苑小区建设单位受让土地使用权时，政府明确规定，应在该宗地地块设置不小于300辆规模的社会公共停车库，并在建成后移交政府。
2、国有土地使用权证书【杭上国用（2003）字第000143号】一份，证明杭州市国土局出让大学苑小区土地使用权时明确规定，大学苑小区的土地使用权不含地下室，即不包含涉案的地下车库所占有的地下空间。
3、关于香溢大学苑方案设计的批复一份，证明大学苑地下停车库规划用途为社会公共停车库，而非大学苑小区配套设施。
4、建筑工程交通设计施工图审核申报表一份。
5、杭州市公安局交通警察支队公共及专用停车场竣工验收行政许可书一份。
6、杭州市公安局交通警察支队公共停车场临时设立经营性停车场审批申报表一份。
7、杭州市人防工程平时使用书一份。
证据4-7共同证明：1、经行政管理部门确认，大学苑地下车库系社会公共停车库，非住宅车库；2、大学苑所占地下室总面积为5297平方米，其中4272平方米面积为地下停车库建筑面积；3、地下停车库面积中有1500平方米面积为人防工程，经批准允许平时用作停车用途。
第二组证据：证明被告2009年系接受杭州市政府的委托，管理大学苑地下停车库。
8、杭州市市领导接待来访群众信访抄告单一份。
9、关于香溢公司信访问题的会议纪要一份。
证据8-9共同证明：1、经杭州市政府批示，由地下车库的建设单位向被告上级单位移交300个地下社会公共车库；2、300个地下车位中的19个车位使用权由建设单位回购，以满足并补足大学苑小区业主配套车位所规划的47个车位数量。3、被告对社会公共开放的停车位数量为281个。
第三组证据：证明被告为大学苑地下停车库的运转所投入的人工成本。
10、保安服务合同二份，证明被告聘请专业保安人员保证地下车库的安全及引导停车等服务。
11、劳务派遣劳动合同三份，证明被告聘请专门人员负责管理地下停车库的管理、收费、维护、保洁等工作。
第四组证据：证明大学苑地下车库的维护、保养、保洁、停车秩序、监控、收费等各项管理服务措施均由被告自身提供，原告为地下停车库的使用未提供任何服务。
12、大学苑地下车库物品移交资料一份，证明被告受托管理地下车库时，从前期物业服务企业处移交管理车库使用的基本设施材料。
13、消防系统日常维护保养服务合同【杭安合字（2012）-220号】一份。
14、消防设施维修、保养检验记录七份。
证据13-14共同证明：大学苑地下车库的消防设施由被告自行管理，并聘请专业第三方每月进行维护保养。
15、机械停车设备维修保养协议书及续约协议各一份。
16、售后服务工作报告（保养）一组。
17、售后服务工作报告（维修）一组。
证据15-17共同证明大学苑地下车库的机械停车设备由被告自行管理并聘请专业第三方每月进行维护保养及提供不定期维修工作。
18、大学苑地下车库监控室管理制度一份。
19、大学苑车库监控系统维护台账一组。
证据18-19共同证明大学苑地下车库的监控系统系被告自行建设及管理，并聘请专业第三方每月进行系统维护。
20、2013年大学苑车库水泵检查表一组，证明大学苑地下车库的水泵设备设施由被告每天自行管理检查。
21、大学苑车库卫生保洁管理规定一份，证明大学苑地下车库的保洁由被告自行负责并管理维护卫生制度。
22、大学苑车库智能收费系统维修台账一组，证明大学苑地下车库的收费系统系被告采购安装，并每个月负责维护保养。
23、大学苑地下车库安全巡查记录表一组，证明被告自行负责地下车库的安全秩序，并每天安排4人进行24小时巡查。
24、地下车库变电站及配电箱照片一组，证明：1、大学苑小区变电站归属城南供电局管理；2、被告自行负责管理维护地下车库照明用电及机械动力用电系统。
25、地下车库通风系统控制箱及设备照片一组，证明地下车库的排风排烟系统由被告自行管理维护。
审理中，本院依法对原、被告提交的证据进行了到庭质证，认证如下：
1、关于原告提交的证据：
被告对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，认为签订该合同的大学苑小区业委会是否通过合法程序确立有异议。即使业委会成立合法，其也没有权利认定物业管理的范围，且该合同也未约定地下车库车位的服务费用，不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联性，且可以证明原告与大学苑小区业委会签订物业管理协议的事实，对此事实本院予以确认。对证据2中的申报表、批复真实性、合法性、关联性均无异议，对确认证明的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为建委无权利对物的所有权属进行认定，大学苑地下车库为社会公共停车库，并非大学苑小区配套，5297平方米也仅为地下室的总面积，不全部是地下车库，包括了配电房在内的地下室其他设施面积，地下车库的面积应以交警部门的竣工验收认定为准。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联性，对其所要证明的事项将综合全案证据再作认定。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，认为系原告自行制作，不能证明原告向被告催讨过物业管理费。本院认为，被告所提的异议成立，故对该证据不予认定。对证据4真实性无异议，但恰好证明该地下车库系单独列表缴纳电费，原告代收电费也是其与供电部门之间的约定，与被告无关。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联性，对其所要证明的事项将综合全案证据再作认定。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，认为不属实，被告地下车库的出入口在小区外部，照片所示的内部出入口已关闭，其他照片是小区内部的照片，与被告自行管理的车库无关，至于变电房系城南供电局管理，不是原告。本院对该证据的真实性及证明目的均不予确认。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告对消防系统的管理维护是其履行同业主的物业服务合同，与被告无关。本院认为，被告所提的异议成立，故对该证据不予认定。对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。本院认为，被告所提的异议成立，故对该证据不予认定。对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，认为户名是杭州香溢物业服务有限公司，与原告无关。本院认为，该证据不能证明原告所要证明的事项，故不予认定。
2、关于被告提交的证据：
原告对证据1-7真实性无异议，对证明对象有异议，认为该组证据能证明地下车库属于大学苑小区的配套设施，因为特殊原因才移交有关部门，地下车库的设施设备与整个小区的各项公共设施设备连在一起。本院认为，上述证据真实、合法，与本案有关联性，且可以证明被告管理的地下车库系社会公共停车库及大学苑小区土地使用权不包含地下车库的事实，对此事实予以确认。对证据8-9真实性无异议，对证明对象有异议，认为小区业主没有收到停车位。本院认为，上述证据真实、合法，与本案有关联性，且可以证明被告管理的地下车库系社会公共停车库及被告已将19个车位使用权转让给大学苑小区开发商用于小区业主的配套停车等事实，对此事实予以确认。对证据10-11真实性、证明对象有异议，认为合同系与第三方签订，且地下车库进出口门口保洁等是原告在做的。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联性，且上述证据可以证明被告聘请保安人员及其他人员对地下车库进行安全、收费、保洁及后勤管理等工作的事实，对此事实予以确认。对证据12-25真实性、证明对象有异议，认为系被告单方制作，是原告对整个小区包括该地下车库的正常运转提供了服务，至于被告对车库内部进行维护，是基于被告收取了停车费，根据物业管理惯例，业主内部空间的保洁、维护、保养等由业主自行进行，不属于物业公司的物业服务内容。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联性，且上述证据可以证明大学苑地下车库的维护、保养、保洁、停车秩序、监控、收费等各项管理服务措施均由被告自身提供的事实，对此事实予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2002年3月25日，杭州市国土资源局与浙江香溢置业股份有限公司签订杭州市国有土地使用权出让合同书一份，杭州市国土资源局以净地和招标方式出让大学苑小区地块的土地使用权给浙江香溢置业股份有限公司，并约定由浙江香溢置业股份有限公司负责建造300个公共停车位移交政府。杭州香溢房地产开发有限公司在大学苑小区地下室部分建造了地下车库，包括有300个车位。2005年4月，大学苑小区开发商杭州香溢房地产开发有限公司取得国有土地使用证，该证明确涉案地块土地使用权不含地下室。2008年10月17日，经杭州市市领导批示，由杭州香溢房地产开发有限公司向杭州市城市投资集团有限公司移交300个地下车位作为社会公共车位，小区配套车位共19个在移交的300个地下车位中解决，由杭州香溢房地产开发有限公司出资向杭州市城市投资集团有限公司购买车位的使用权移交业主使用。2009年8月20日，杭州市信访局杭信访函【2009】361号会议纪要中也明确杭州市城市投资集团有限公司将19个车位使用权转让给杭州香溢房地产开发有限公司，杭州香溢房地产开发有限公司只能用于小区业主的配套停车，19个车位资金收入专款专用，专项用于公共车库日后的管理营运费用开支。2009年8月，香溢大学苑物业管理处与被告对大学苑地下车库物品进行了移交。之后，由被告对该地下车库进行管理至今。
另查明，2013年3月1日，原告与杭州市上城区大学苑业主委员会签订大学苑物业管理协议一份，由原告对大学苑小区实行物业管理，管理年限为2013年3月1日至2016年2月28日。该份合同对物业管理费用的标准及缴纳时间均未作明确约定。现原告以被告管理的地下车库属于大学苑小区的居住配套设施，原告对其进行了物业管理为由，诉至本院，要求被告支付物业管理费260612.4元。
本院认为，根据杭州市国土资源局与大学苑小区开发商签订的杭州市国有土地使用权出让合同书，已明确约定由大学苑小区开发商在建造大学苑小区的同时，负责建造300个公共停车位移交政府。在大学苑小区开发商取得的国有土地使用证上也明确了所出让的建设用地使用权不包含地下室，故本案所涉的地下车库占用的是地下建设用地，与大学苑小区业主的地上建设用地使用权互不影响。开发商在完成建设任务后，根据合同约定及市政府有关部门的协调，将地下车库移交给了被告上级单位杭州市城市投资集团有限公司作为社会公共停车库，并且开发商回购了19个车位的使用权用于大学苑小区业主的配套停车，故被告管理的地下停车库系社会公共停车库，其独立于大学苑小区，不属于大学苑小区的组成部分和配套设施。虽然原告与大学苑小区业主委员会签订有物业管理协议，但被告非该小区业主，并且地下车库的整体运转均系被告自行管理，原告也未提供管理，双方之间未形成事实物业管理合同关系。综上，原告要求被告支付物业管理费无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告浙江永顺物业服务有限公司的诉讼请求。
预收案件受理费5209元，实际收取2604.5元，由原告浙江永顺物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5209元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 周蓓
二〇一三年十月十七日
书记员 杭岑
