中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司、河南红番茄电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫08民终1707号

上诉人（原审原告）：中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司，住所地：河南省焦作市工业路东头。

主要负责人：王冠轩，该公司职员。

委托诉讼代理人：史小勇，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：靳竞良，河南华凌律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：河南红番茄电子科技有限公司，住所地：河南省郑州市金水区鑫苑西路6号院1号商业楼。

法定代表人：王凤，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫(郑州)律师事务所律师。

上诉人中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司（以下简称中石化焦作公司）、河南红番茄电子科技有限公司（以下称称红番茄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。

中石化焦作公司上诉请求：变更原审判决支持的房屋占用费金额标准为182元/天，支持红番茄公司支付擅自改变房屋用途违约金4728.75元的原审诉讼请求；诉讼费用由红番茄公司负担。事实和理由：一、原审判决调整双方约定的房屋占用费用标准不当，双方的约定不是违约金条款，法院无权主动调整；而且中石化焦作公司主张的每天182元的占用费标准远低于市场行情，原审未经调研而认为约定过高没有事实依据；同时根据法律规定，违约金的调整应当以当事人提出请求为前提，本案未经红番茄公司提出而原审主动调整有悖于法律规定。二、红番茄公司在履行合同过程中存在变更用途，用于经营驾校、仓储等用途，违背了双方的约定，应当承担违约责任；原审认为没有证据证明红番茄公司改变房屋用途是错误的。综上所述，原审法院在认定案件事实及适用法律方面均存在明显错误，应予改判。

红番茄公司上诉请求：撤销原审判决，改判按照双方的原租赁合同内容续签新的租赁协议。事实和理由：一、双方约定租赁协议到期后红番茄公司有优先续租权，中石化焦作公司在租赁协议未到期就计划将租赁物另行出租给他人，且拒不签订续租协议、不告知新的租赁条件，已经构成违约。原审未判决中石化焦作公司分担责任，违背事实和法律。二、租赁到期以后双方因是否继续使用租赁物而发生争议，依法应当通过诉讼解决，而中石化焦作公司擅自把租赁场地大门锁上，造成租赁物不能使用，该期间的费用不应当由红番茄公司承担，责任在于对方。原审判决红番茄公司负担没有使用权租赁物期间的租赁费，违背公平和过错责任原则。三、红番茄公司对租赁物进行了修缮，对租赁物增值保值付出较多，优先续租权是其根本性权利，中石化焦作公司的行为给红番茄公司造成巨大损失，原审判决不公平，未维护诚实信用的社会交易体系，损害了交易秩序和社会利益。

对于中石化焦作公司的上诉红番茄公司辩称，中石化焦作公司的错误锁门行为造成场地实际无法使用，该公司不应当支付房屋占用费；红番茄公司在履行合同当中没有违约行为。

对于红番茄公司的上诉中石化焦作公司辩称，红番茄公司的上诉请求在一审中未提及，二审也不应当审理，而且其上诉没有事实和法律依据。

中石化焦作公司向一审法院起诉请求：1、判令红番茄公司立即停止使用并搬出涉案房屋（座落于沁阳市××号，占地面积1360平方米，篮球场1座面积约350平方米，原职工宿舍楼面积约240平方米，车库面积约192平方米，球场侧房面积约60平方米，水井房面积8平方米，锅炉房面积100平方米）；2、判令被告自2019年9月11日起按照182元/天的标准向原告支付房屋占用费直至被告实际搬离房屋之日止；3、判令红番茄公司支付擅自改变房屋用途违约金4728.75元；4、判令红番茄公司支付擅自装修房屋违约金4728.75元，并将房屋恢复原状；5、判令红番茄公司支付转借、转租房屋违约金9457.5元；6、诉讼费用由红番茄公司承担。

一审法院认定事实：2016年9月10日，中石化焦作公司（原中国石化销售有限公司河南焦作石油分公司，作为出租方、甲方）与红番茄公司（作为承租方、乙方）签订了《焦作分公司沁阳综合楼后院出租协议》一份，协议载明：“第二条房屋基本情况租赁房屋坐落于沁阳市××号，占地面积1360平方米，篮球场1座面积约350平方米，原职工宿舍楼面积约240平方米，车库面积约192平方米，球场侧房面积约60平方米，水井房面积8平方米，锅炉房面积100平方米。第三条租赁房屋用途租赁房屋用途为商务办公。除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。第四条租赁期限自2016年9月10日起至2019年9月10日止，共计3年。与出租房屋相关配套设施租赁期限与房屋出租期限一致。第五条租金及租金的结算1．租金由乙方按先缴租金后租房的原则支付。每年预交一次。2．该房屋首年30000元（大写叁万元），以后每年递增5％，即次年租金31500元（大写叁万壹仟伍佰元），第三年租金33075元（大写叁万叁仟零柒拾伍元）。三年租金合计94575元（大写玖万肆仟伍佰柒拾伍元）。……第七条双方权利义务除本合同其它条款的约定外，双方还有下列权利、义务：1．甲方权利（1）按约收取租金（2）经甲方同意后，乙方在租赁期间对合同房屋进行装修、改造、改良、添附所导致的资产增值部分属甲方所有，租赁期满，甲方有权收回此类增值部分且不给予乙方任何补偿。2．甲方义务（1）本合同签订后10日内，向乙方交付房屋并制作《房屋交接清单》，双方代表应在交接清单签字以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况，并向乙方提供有关房屋及附属设施的资料。……3．乙方权利（1）按约使用房屋。（2）优先续租权。合同期满，同等条件下，乙方享有优先续租权。4．乙方义务……（2）如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，必须事先征得甲方的书面同意。……（5）不得擅自转租或转借租赁房屋。（6）如需要续租本合同项下房屋，应于租期届满30日以书面方式向甲方提出，逾期视为乙方不再续租，甲方有权另租赁他人。……第十条租赁房屋的归还及其他1．租赁期满，乙方不续租的，应于合同期满当日无条件将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。乙方交还房屋后30日内甲方返还乙方缴纳的合同履约保证金。2．租赁期间乙方添附动产乙方可以拆除，不动产及装修部分不得拆除，属甲方所有。3．租赁期满或合同解除，乙方必须按期搬出全部物件，如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。4．租赁期满，乙方如不按甲方定价签订合同但继续占用房屋的，每逾期一天，按本合同约定租金的200％支付占用房屋期间的占用费。5．如租赁期满，甲方不再出租或合同解除的，有权让乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200％支付占用房屋期间的占用费。……第十二条违约责任……2．乙方责任……（2）擅自改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，承担合同总额5％的违约金，并将房屋恢复至原状。（3）擅自改变房屋用途的，除立即纠正外，并承担合同总金额5％的违约金。（4）擅自转借、转租金房屋的，其行为无效，并承担合同总金额10％的违约金。……第十三条合同变更与解除……4．单方解除事由：（1）甲方可以解除合同的事由……⑩租赁期满，乙方逾期交还房屋超过30日的，甲方有权单方解除合同，并采取断水、断电等自救措施……”。合同签订后，中石化焦作公司按照合同约定交付了房屋，红番茄公司亦按照合同约定交纳了租金。合同履行过程中，红番茄公司将租赁物交于河南省方盈建筑工程有限公司使用，未有证据证实红番茄公司取得了中石化焦作公司书面同意。2019年8月22日中石化焦作公司向红番茄公司下达告知函，告知合同将于2019年9月10日到期，租赁合同到期后不再续租，请红番茄公司尽早安排。并将该告知函张贴于租赁场所内。2019年9月19日中石化焦作公司向红番茄公司再次下达通知函，通知红番茄公司应于租赁期间届满当日交还房屋，责令红番茄公司接到通知之日起10日内完成搬离，并进行了张贴。2019年9月25日，中石化焦作公司向红番茄公司发出《合同到期及限期搬离通知》，内容为：“河南红番茄电子科技有限公司：你单位于2016年9月10日承租我单位沁阳综合楼后院，租期三年，已于2019年9月10日到期。你单位应当按照合同约定于租期届满当日交还房屋，现你单位已经严重违约，现责令你单位在接到本通知之日起10日内完成搬离，并与我单位搬离交接，否则我单位将追究你单位相关法律责任。”红番茄公司接到通知后仍未搬离，中石化焦作公司遂提起诉讼。此为本案事实。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中石化焦作公司与红番茄公司签订的《焦作分公司沁阳综合楼后院出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。一、关于中石化焦作公司要求红番茄公司立即停止使用并搬出涉案房屋的诉讼请求应否支持问题。红番茄公司在协议约定的租赁期限届满后，应按照合同约定搬离涉案房屋。而中石化焦作公司多次向被告发出搬离通知，亦在2019年9月25日向红番茄公司发出了《合同到期及限期搬离通知》。红番茄公司辩称，租赁期限到期前多次向中石化焦作公司要求续租房屋，中石化焦作公司称房屋已经租给他人，因此要求优先续租权。根据双方协议第七条第3项、第4项约定，被告红番茄公司享有同等条件下的优先续租权，但协议亦约定“如需要续租本合同项下房屋，应于租期届满30日以书面方式向甲方提出，逾期视为乙方不再续租，甲方有权另租赁他人。”而红番茄公司并无以书面方式向中石化焦作公司提出续租的相关证据，故红番茄公司的抗辩不予支持。红番茄公司未能按合同约定搬离涉案房屋，已构成违约，现中石化焦作公司诉请被告红番茄公司立即停止使用并搬离涉案房屋的诉讼请求，予以支持。二、关于中石化焦作公司要求红番茄公司自2019年9月11日起按照182元/天的标准向原告支付房屋占用费直至实际搬离房屋之日止的诉讼请求。根据双方协议第十条第5项的约定，红番茄公司在租赁期满后未搬离的，应当按照双方合同约定租金的200％交纳占用房屋期间的占用费。现中石化焦作公司主张租金标准过高，故在中石化焦作公司未举证证实其实际损失的情况下，综合考虑双方协议履行情况，根据公平原则，酌定红番茄公司按118元/天的标准自2019年9月11日起至实际搬离之日止支付占用费。三、关于中石化焦作公司要求支付擅自改变房屋用途违约金4728.75元及擅自装修房屋违约金4728.75元，并将房屋恢复原状的诉讼请求。首先，根据双方协议第三条约定，租赁房屋用途为商务办公。现中石化焦作公司并无证据证明红番茄公司改变了房屋用途，故中石化焦作公司请求红番茄公司支付改变房屋用途违约金不予支持；其次，根据双方协议第十二条第2．（2）项约定，“擅自改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，承担合同总额5％的违约金，并将房屋恢复至原状”。本案中，红番茄公司租赁原告房屋的目的是为了商务办公，若如红番茄公司辩称的“租赁房屋前房屋的状况是年久失修，水电不通，不修根本就不具备办公条件”，那么红番茄公司为实现合同目的进行通水通电工程应不符合双方协议第十二条第2．（2）项的上述约定。且根据协议第七条第2．（1）项约定，“甲方义务（1）本合同签订后10日内，向乙方交付房屋并制作《房屋交接清单》，双方代表应在交接清单签字以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况，并向乙方提供有关房屋及附属设施的资料。”现中石化焦作公司并无证据证明红番茄公司存在擅自改变房屋内部结构、添加对房屋结构有影响的设施、设备的行为。故中石化焦作公司诉请红番茄公司支付擅自装修房屋违约金，不予支持。四、关于中石化焦作公司要求支付转借、转租房屋违约金9457.5元的诉讼请求。根据双方协议第七条第4．（5）项及第九条第2项约定，均明确了不得擅自转租、转借承租房屋。协议第十二条第2．（4）项约定“擅自转借、转租金房屋的，其行为无效，并承担合同总金额10％的违约金”，现红番茄公司仅提供2018年河南省方盈建筑工程有限公司的房费付款回单，不足以证明中石化焦作公司知晓且书面同意将涉案房屋转借、转租的事实，故中石化焦作公司要求红番茄公司支付转借、转租房屋违约金9457.5元的诉讼请求，予以支持。

一审法院判决：一、被告河南红番茄电子科技有限公司应于本判决生效后十五日内搬离座落于沁阳市××号房屋（占地面积1360平方米，篮球场1座面积约350平方米，原职工宿舍楼面积约240平方米，车库面积约192平方米，球场侧房面积约60平方米，水井房面积8平方米，锅炉房面积100平方米），并将该房屋交还原告中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司。二、被告河南红番茄电子科技有限公司应于本判决生效后十五日内向原告中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司支付房屋占用费（房屋占用费按118元/天的标准，从2019年9月11日起至房屋实际交还之日止）。三、被告河南红番茄电子科技有限公司应于本判决生效后十五日内向原告中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司支付转借、转租房屋违约金9457．5元。四、驳回原告中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司其他诉讼请求。案件受理费472元，由原告中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司负担136元，被告河南红番茄电子科技有限公司负担336元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的案件事实与原审认定事实相同。

本院认为，第一，双方合同约定租赁期限为到2019年9月10日止，根据该约定，本案租赁期限已经届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据上述事实和法律规定，红番茄公司应当返还租赁物。虽然红番茄公司主张其享有优先承租权，但是双方在租赁合同到期之时并没有达成新的租赁协议，所以红番茄公司对租赁标的物不再享有使用、收益权利。原审判决予以支持中石化焦作公司起诉请求红番茄公司交还租赁物的诉讼请求，完全正确。

第二，双方合同约定，租赁期满拒不搬出的，视为承租人认可按合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费，双方还约定了出租人单方断水、断电的自救措施权利。红番茄公司一直不搬出租赁场地的行为必然造成租赁场地的闲置，影响租赁物经济效能的的挥。基于合同期满红番茄公司不搬离租赁场地的违约行为之事实，中石化焦作公司主张房屋占用费的事实和法律依据充分，应予支持。但是，一方面红番茄公司有合同期满拒不搬出的行为，一方面中石化公司有擅自对大门加装锁具的行为；红番茄公司违约行为给中石化焦作公司造成的损失仅仅是租赁收益，过高主张有违公平原则；另外，本案诉讼期间，全世界范围内发生的冠状肺炎疫情对租赁房屋用于经营的企业影响严重、造成困难，中石化焦作公司作为大型国家政策性专营企业分支机构，虽然系外商投资企业性质也不应当拒绝担负对中小微企业适当帮扶的社会责任。因此中石化焦作公司主张依据合同约定支持其全部诉讼请求的意见不能成立，原审综合考虑案情酌定按照118元/天的标准判决红番茄公司支付占用费并无不当。中石化焦作公司关于应当按照约定标准判决、红番茄公司关于不应当判决占用费的上诉主张均不予支持。

双方合同明确约定了不得擅自转租、转借以及违反约定转租的违约责任等内容，因此红番茄公司将租赁标的物转租、转借给他人使用时就应当取得中石化焦作公司明确的同意意见，由双方协商一致。证据显示涉案场地既有建设工程单位在使用，又有汽车驾驶训练单位在使用，这明显违反了双方的约定。红番茄公司不能举证双方进行了协商且中石化焦作公司同意其对案外人转租、转借，中石化焦作公司收取合同相对人以外主体支付的租金以及向支付人开具发票的事实不能据以否定红番茄公司擅自转租、转借的事实。红番茄公司仅以中石化焦作公司明知之事实抗辩不应当承担违约责任，不能成立。

虽然双方合同第三条约定租赁房屋用途是商务办公，但合同第六条还规定有“若乙方租赁房屋为生产经营目的……”之内容，该内容亦属于双方对于租赁用途内容的约定，而且本案实际上除了房屋为租赁物外，不能归属为房屋的场地亦是双方合同约定的租赁标的。因此，中石化焦作公司主张红番茄公司违背双方关于租赁物用途的约定、应当承担违约责任的上诉意见不能成立。

第四，最后，人民法院裁判范围依法仅限于当事人的诉讼请求范围，此所谓“不诉不理”原则。红番茄公司未就优先续租权问题以反诉原告身份提出诉讼请求,人民法院对其优先续租权不可能予以审理、支持;作为被告，红番茄公司上诉要求改判与中石化焦作公司续签租赁合同，明显超过了人民法院的审理和裁判范围，其上诉请求明显不可能得到支持.

综上所述，中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司、河南红番茄电子科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费944元，由中国石化销售股份有限公司河南焦作石油分公司负担472元，由河南红番茄电子科技有限公司负担472元。

本判决为终审判决。

审判长　刘军审判员余同云审判员毕蕾

二〇二〇年六月二十八日

书记员　刘　　　　　　　　　　　颖