武汉澳汉科技有限公司、湖北幸福祥龙建工有限公司债权转让合同纠纷执行审查类执行裁定书

湖北省武汉市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鄂01执异344号

异议人（被执行人）：武汉澳汉科技有限公司,住所地：武汉市东西湖区长青街办事处革新大道159号（8）。

法定代表人：李祥顺，该公司执行董事兼总经理。

申请执行人：湖北幸福祥龙建工有限公司,住所地：武汉市江岸区幸福湾星苑小区8栋2楼。

法定代表人：吕婵娟,公司总经理。

被执行人：湖北汇元投资发展有限公司,住所地：武汉市江岸区开明路5号金冠大厦。

法定代表人：胡芳,该公司执行董事兼总经理。

被执行人：李恒卫,男，1971年12月2日出生,汉族，住武汉市江岸区。

被执行人：胡芳,女，1965年9月30日出生,汉族，住武汉市武昌区。

本院在执行湖北幸福祥龙建工有限公司（以下简称湖北祥龙公司）与被告武汉澳汉科技有限公司（以下简称澳汉公司）、湖北汇元投资发展有限公司（以下简称湖北汇元公司）、李恒卫、胡芳，第三人武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行（以下简称农商行江岸支行）债权转让纠纷一案的过程中，澳汉公司不服武汉国佳房地产评估有限公司（以下简称国佳公司）武汉国佳（2019）估字第FC20191101205号估价报告（以下简称案涉估价报告），于2020年5月8日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

澳汉公司提出异议称，案涉估价报告对澳汉工业园进行评估，评估总价为15212.22万元，此价格存在漏评情况：1、未包括武汉中楚达物流有限公司投入267.8万余元对评估对象进行消防设施改造的价值；2、未包括租户湖北亿昊药业有限公司花费200余万元对其所租赁的6700㎡仓库改造为恒温药品仓库的价值；3、未包括武汉中楚达物流有限公司投入33万余元新平整4000㎡场地的价值。上述内容未纳入评估范围，导致案涉估价报告评估价值严重低于资产实际价值。据此，异议人澳汉公司请求对澳汉工业园重新评估。

本院查明，湖北祥龙公司与澳汉公司、湖北汇元公司、李恒卫、胡芳，第三人农商行江岸支行债权转让纠纷一案，本院于2018年10月9日作出（2018）鄂01民初386号民事判决书，判决：一、澳汉公司于本判决生效之日起十日内向湖北祥龙公司支付借款本金9280万元及截止2017年12月27日的利息8909092.81元和律师费130万元；二、湖北祥龙公司对澳汉公司提供抵押的房地产【他项权证书：武房他证东字第××号，东他项（2016）第88号】的拍卖、变卖、折价等所得价款在本判决第一项所确定的款项范围内享有优先受偿权；三、被告湖北汇元公司、李恒卫、胡芳对本判决第一项所确定的款项在经过本判决第二项清偿后不足的部分向湖北祥龙公司承担连带责任……根据东他项（2016）第88号他项权证书记载，抵押物系位于武汉市东西湖区台商密集区新城十四路东、革新大道北的土地使用权，抵押金额为9280万元（随房产抵押）。

上述民事判决书发生法律效力后，湖北祥龙公司向本院申请强制执行，本院以(2019)鄂01执475号立案执行。2019年11月26日，国佳公司受本院委托就澳汉公司名下位于武汉市东西湖区台商密集区新城十四路东、革新大道北的土地使用权和办公楼1-7层、1号厂房1-2层、2号厂房1-2层房屋所有权（以下简称案涉房地产）作出案涉估价报告，总价15212.22万元。

案涉估价报告记载，估价人员实地勘查，估价对象范围包含工业房地产及地上附着物：（1）工业房地产财产范围包含证载规划面积房地产（包含室内二次装修）以及附着在建筑物上的、与估价对象功能相匹配的、不可移动的设施设备（消防、强弱电、电梯等）、分摊的土地使用权（含土地出让金），不包含家电家具等动产及债权债务、特许经营权等其他财产或权益……（2）“根据估价人员实地查勘和现场测量，并根据由承办法官及申请人代理人、被申请人代理人共同签字确认的<测量图>”地上附着物一览表载有车棚、混凝土栅栏围墙、水泥地坪、栾树等，并附有相应工程量。

2020年4月26日，本院作出(2019)鄂01执475号之一执行裁定，拍卖案涉房地产。随后，本院在京东网司法拍卖网络平台发出拍卖公告。澳汉公司向本院执行实施部门提出异议，称案涉估价报告漏评消防、恒温药品仓库、新平整4000㎡场地价值。同年5月7日，本院执行实施部门组织湖北祥龙公司与澳汉公司、国佳公司、物业公司等到案涉房地产进行现场勘验。

同年5月12日，国佳公司向本院出具《评估说明函》称：经复勘核实，除了2号厂房中高标准恒温恒湿药品仓库内部改造工程未纳入评估范围外，其余部分均已在案涉估价报告中予以考虑。根据估价人员现场复勘的情况，结合相关造价标准，恒温恒湿药品仓库于价值时点的重置成新价值为人民币236.56万元。

同年5月14日，本院通知澳汉公司来院接受调查，询问漏评财产是否属于澳汉公司财产，该公司回答“不属于我们的财产”。因澳汉公司申请专家听证。同年5月21日，专家出具书面意见如下:1、估价程序符合房地产估价规范，报告格式符合房地产估价格式规范。2、参数、造价资料再进一步搜集委托方的资料进行综合考虑。3、报告文字及数字部分再进行校对完善。4、估价结构再详细列示房产、土地。5、计算承租人权益价值时，综合考虑建筑出租情况。

另查明，本院在案涉房地产拍卖公告中明确：“本拍品2号厂房中高标准恒温恒湿药品仓库改造工程不在本次拍卖范围内，该改造工程重置成新价值为人民币2,365,600元，详见国佳公司2020年5月12日向本院出具的评估说明函，成交后，由竞买人与本拍品2号厂房中高标准恒温恒湿药品仓库权利人自行协商。”

本院认为，本案审查的焦点问题是：案涉估价报告是否漏评消防设施改造、仓库改造、场地平整的价值，案涉房地产是否应当重新评估。针对上述问题和澳汉公司异议理由及请求，本院评述如下：

首先，根据案涉估价报告记载，估价人员经实地查勘和现场测量，工业房地产财产范围包含证载规划面积房地产以及附着在建筑物上的、与估价对象功能相匹配的、不可移动的设施设备（消防、强弱电、电梯等）、分摊的土地使用权（含土地出让金）等。根据执行法官和双方当事人共同签字确认的测量图，地上附着物一览表载有车棚、混凝土栅栏围墙、水泥地坪、栾树等。根据复勘结果显示，消防设施、场地平整已在案涉估价报告估价范围内。另，本院在拍卖公告中已明确案涉恒温药品仓库改造工程不在拍卖范围，成交后，由竞买人与权利人自行协商。由于上述改造工程不在拍卖标的范围，依法可不予评估。故，本案不存在漏评消防设施改造、仓库改造价值、场地平整价值的情形。

其次，资产评估具有较强的专业技术性，国佳公司作为专业性评估机构，在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备相应资质的情况下，法院对于其根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可。加之，行业专家于2020年5月21日出具的书面意见亦未认定案涉估价报告存在上述情形。故，本院对国佳公司作出的案涉估价报告予以采信。另，案涉估价报告只是辅助本院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格需由市场检验，故评估结果出具后，被执行人澳汉公司以评估价格低于真实价格为由请求重新评估的，本院不予支持。

综上，异议人异议理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回武汉澳汉科技有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。

审判长　　谌玲

审判员　　周晨

审判员　　吴利

二〇二〇年六月九日

法官助理周兰

书记员文曼