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广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会与中国电信股份有限公司广州海珠区分公司、中国电信股份有限公司广州分公司物权保护纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤0105民初7844号
原告：广州市海珠区***园业主委员会，住所地广州市海珠区嘉鸿二街15号一层北1号。
负责人：方祖燊，主任。
委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
委托代理人：唐铭森，该业委会委员。
被告：中国电信股份有限公司广州海珠区分公司，住所地广州市海珠区江南大道中路140号。
负责人：黄城，总经理。
委托代理人：胡展毅，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：陈汉，该公司职员。
被告：中国电信股份有限公司广州分公司，住所地广州市天河区体育东路128号。
负责人：李勇平，总经理。
委托代理人：胡展毅，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：刘驰，该公司职员。
第三人：广州信鸿房地产有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路788号之一301单元A室。
法定代表人：赵阳，执行董事兼总经理。
委托代理人：安家亮，该公司职员。
委托代理人：刘焱，该公司职员。
第三人：广东广信通信服务有限公司，住所地广州市越秀区东湖路永胜东街27号首层。
法定代表人：李强，总经理。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：郑卓愉，广东百思威律师事务所实习人员。
原告广州市海珠区***园业主委员会诉被告中国电信股份有限公司广州海珠区分公司（以下简称电信海珠分公司）、中国电信股份有限公司广州分公司（以下简称电信广州分公司）、第三人广州信鸿房地产有限公司（以下简称信鸿公司）、广东广信通讯服务有限公司（以下简称广信公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳在江、唐铭森，两被告共同委托代理人胡展毅，第三人信鸿公司的委托代理人安家亮，第三人广信公司的委托代理人罗斌、郑卓愉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是经广州市海珠区工业大道南***园业主大会依法选举产生的业主委员会，负责对***园共有部分进行管理、收益等。位于广州市海珠区工业大道南***园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层的电信房（建筑面积34.02平方米）属于***园的公建配套，属于***园业主共有。然而，该电信房长期由两被告占用经营。期间，原告曾多次通知两被告支付使用费，但两被告至今不予理睬。为维护***园全体业主的合法权益，故起诉请求判令：1、两被告立即腾空位于广州市海珠区工业大道南***园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层的电信房（建筑面积34.02平方米），将该房屋交还原告；2、两被告向原告支付自2016年3月6日至实际腾空交还房屋之日止的使用费（参照中国移动公司租赁***园负一层房屋用于安装通讯基站的租金标准319.44元/平方米/月计算，暂计至2019年3月6日的使用费为391225元，具体使用费标准以市场评估价为准）；3、本案全部诉讼费用由两被告负担。
两被告辩称：一、电信广州分公司对案涉机房占有使用具备明确的合同依据。广州市电信房地产开发有限公司（以下简称电信房地产开发公司）与信鸿公司签有房屋买卖合同，而广信公司作为电信房地产开发公司权利义务的承接人，电信广州分公司与广信公司就案涉机房签订有租赁合同。因此，电信广州分公司对案涉机房占有使用具备明确的合同依据，无需向原告支付使用费。二、原告主张的使用费标准不符合客观实际，其应提交相关评估报告予以证明。三、电信海珠分公司非案涉机房的占有使用人及所有权人，不是本案适格主体。综上，原告的诉请及事实理由缺乏依据，请求依法予以驳回。
第三人信鸿公司述称：案涉电信房位置和使用用途是自行车库，根据我方提交的广州市房地产权属证明书的备注部分，首层的自行车库是属于商场的，商场是我方自有的，所以我方有处分权，并非是全体业主共有。案涉电信房已由电信部门按建筑成本价购买，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人广信公司述称：一、2000年6月15日，电信房地产开发公司向信鸿公司购买案涉房屋，签订了《房屋买卖合同》、《***园通信机房协议》，并已实际收楼。电信房地产开发公司注销后，其关于案涉房屋的全部权利义务由广信公司承继。信鸿公司作为案涉房屋的开发商，其对***园小区的房屋具有合法的处分权，因此，电信房地产开发公司与信鸿公司就买卖案涉房屋于2000年签署的《房屋买卖合同》、《***园通信机房协议》合法有效。案涉房屋在信鸿公司根据买卖合同约定交付后，广信公司作为电信房地产开发公司关于案涉房屋权利的承继主体，依法对其享有占有、使用、收益及处分的权利。广信公司作为合法权利人出租案涉房屋予被告，被告对案涉房屋在租赁期内享有合法的占有、使用权，原告无权要求被告腾房。二、被告系根据与广信公司的租赁合同占有使用案涉房屋，原告无权要求被告支付使用费。另需指出的是，在不讨论案涉房屋是否归原告所有的情况下，原告关于应参照中国移动公司租金标准319.44元/平方米/月计算案涉房屋租金也没有依据，案涉房屋的租金标准应按照工业用房的租金标准评估确定。综上所述，鉴于原告对被告诉求没有法律和事实依据，并严重损害广信公司对涉房屋的合法权利，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。
经审理查明：2000年4月10日，信鸿公司（甲方）与电信房地产开发公司（乙方）、广州市电信局（乙方保证方）签订《***园通信机房协议》，约定甲方在工业大道南建设的***园住宅小区规划用户电话需求约2000门，为方便住户入住后通信需要，甲方双方就安装住宅小区通信设备，为住户提供电话等有关事项，达成如下协议：一、甲方同意在2000年4月在小区大楼首层提供建筑面积34.02平方米作通信机房（详细位置见附图，以实测为准），并且不能改变其使用性质，免收管理费；二、根据电信管理条例有关规定，甲方以每平方米2500元建筑成本价出售给乙方，产权归乙方所有；……五、付款方式：甲方与乙方签订此协议时，乙方交付总房价95%，甲方协助乙方办理产权，办妥后乙方付清5%余款；等。
2000年6月15日，信鸿公司（甲方、卖方）与电信房地产开发公司（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方承诺将座落在广州市海珠区工业大道南[***园]通信机房卖给乙方，该物业性质为配套通信机房，建筑面积为34.02平方米（以房管局测绘面积为准）；该物业成交价格为85050元；根据《***园通信机房协议》，乙方必须在《房屋买卖合同》签署后三天内付给甲方总成交额的50%，即42525元，交付使用三个月后，再支付45%，即38272.5元，待取得房产证后，再支付余下的5%，即4252.5元；甲方应在2007年7月1日之前将该物业交付给乙方；等。
2000年6月17日，信鸿公司出具《收据》，载明收到电信房地产开发公司电信机房款42525元。
广信公司提交另案的调解书、裁定书，以证明电信房地产开发公司就案涉通信机房的权利由其承继。电信广州分公司提交与广信公司的租赁合同，以证明其向广信公司租赁案涉电信房。
电信广州分公司表示其自2000年4月开始使用案涉电信房，电信海珠分公司没有使用；电信房存放交换机等电信设备，用于电信通讯，覆盖***园小区。
2017年11月22日，原告作出《广州市海珠区***园第三次业主大会表决得票统计表》，其中记载：“议题三、授权业委会签订***园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施”的“同意数比例（户）：63.18%”、“同意面积比例：57.98%”。
诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局发出调查函，其函复经调阅强字76945号档案报建图，实测的电信房所在位置对应规划用途为自行车库。
原告向两被告追收使用费未果，于2019年3月12日提起本案诉讼。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：要求广信公司对第2项诉讼请求承担连带责任。两被告、广信公司、信鸿公司均表示不同意。
本院认为：根据本案当事人的陈述及查明的事实，电信广州分公司自2000年至今使用位于广州市海珠区工业大道南***园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层的电信房，该电信房所在位置对应规划用途为自行车库。
电信广州分公司使用上述电信房是基于信鸿公司与电信房地产开发公司在2000年签订的《***园通信机房协议》、《房屋买卖合同》，以及电信广州分公司与广信公司签订的租赁合同，且其已就使用该电信房支付了相应对价。在《***园通信机房协议》、《房屋买卖合同》没有被确认无效的情况下，原告要求两被告腾退案涉电信房、两被告及广信公司支付使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告广州市海珠区***园业主委员会的全部诉讼请求。
本案受理费7168元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑素梅
人民陪审员 杨爱梅
人民陪审员 陈振梅
二〇二〇年三月十日
书 记 员 余胜男
幸妙倩
