东营市广建建设工程有限公司与山东德昊房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

山东省广饶县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0523民初3412号

原告：东营市广建建设工程有限公司。住所地：广饶县大王镇刘集前村。统一社会信用代码：913705230851049249。

法定代表人：姜峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：蒋林，广饶乐安法律服务所法律工作者。

被告：山东德昊房地产开发有限公司。住所地：广饶县东王路以东，盛泰路以北。统一社会信用代码：91370500554366899E。

法定代表人：张济，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李强，山东百祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李纯，山东百祥律师事务所实习律师。

第三人：盛泰集团有限公司。住所地：广饶县西水工业区。统一社会信用代码：9137052374451889X8。

法定代表人：宋文奇，该公司董事长兼总经理。

盛泰集团有限公司管理人：东营天正清算事务所有限公司。

委托诉讼代理人：齐飞飞，女，盛泰集团有限公司管理人工作人员，现住广饶县。

委托诉讼代理人：刘晓艳，女，盛泰集团有限公司管理人工作人员，现住东营市东营区。

原告东营市广建建设工程有限公司(下称广建公司）诉被告山东德昊房地产开发有限公司（下称德昊公司）、第三人盛泰集团有限公司（下称盛泰公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告广建公司的委托诉讼代理人蒋林、被告德昊公司的委托诉讼代理人李强、第三人盛泰公司的委托诉讼代理人刘晓艳、齐飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

广建公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令德昊公司对山东呼雷汤文化产业有限公司（下称呼雷汤公司）欠广建公司工程款承担担保责任，在抵押担保财产价值范围内偿还广建公司工程款5,864,354元及利息（自2018年5月7日起至本案履行完毕止以5,864,354元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息）；2、本案诉讼费、保全费、担保费由德昊公司负担。庭审中，广建公司将其第1项诉讼请求进行了变更，要求依法判令德昊公司、盛泰公司对山东呼雷汤文化产业有限公司（下称呼雷汤公司）欠广建公司工程款承担担保责任，在抵押担保财产价值范围内偿还广建公司工程款5,864,354元及利息（自2018年5月7日起至本案履行完毕止以5,864,354元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率向广建公司支付利息）。广建公司对抵押的涉案四套房产在拍卖实际成交价值或变卖价值限额内享有优先受偿权。

事实与理由：2015年4月6日，盛泰公司介绍广建公司到呼雷汤公司在威海呼雷汤温泉及影视文化创业产业园一期道路工程项目（下称涉案工程）进行施工，项目完成后经山东鲁正信工程造价咨询有限公司（下称正信公司）审计并出具鲁正信基字【2017】第103号审计报告。后呼雷汤公司仅向广建公司支付工程款1,100,000元，剩余工程款未支付。为确保债权的实现，2018年5月7日，广建公司、德昊公司、盛泰公司签订了《协议书》，约定德昊公司自愿以盛泰怡景城中的四套房产（价值约5,864,354元）作为广建公司对呼雷汤公司享有债权中的5,864,354元提供抵押担保。协议生效后，经广建公司多次索要，德昊公司拒不履行担保责任，广建公司为维护自身合法权益，现诉至法院。

德昊公司辩称：广建公司诉状中所涉及的抵押房产全部属于盛泰公司所有，在广建公司、德昊公司、盛泰公司签订《协议书》前，德昊公司已将其开发的盛泰怡景城小区的房产未出售的和已出售未付房款的房产都全部转让给了盛泰公司，抵顶了欠盛泰公司的债务。上述三方签订的《协议书》第1条第二段明确约定的系盛泰公司对广建公司享有呼雷汤公司债权6,060,000元部分提供抵押担保。这也说明涉案房产已归盛泰公司所有。

盛泰公司辩称，同德昊公司的上述答辩意见，补充答辩意见：盛泰公司现已进入破产重整程序，本案涉案抵押财产已成为破产财产，广建公司应依法申报债权，至于三方签订《协议书》所确定的抵押担保事宜，由法院根据广建公司提交的证据及庭审查明的事实，公正做出裁判。

针对广建公司庭审中变更的诉讼请求，德昊公司与盛泰公司发表答辩意见如下：

德昊公司辩称，应该由盛泰公司承担抵押担保责任，因为涉案四套房产是盛泰公司的财产，与我公司无关联；盛泰公司辩称，我公司对涉案四套抵押房产享有所有权，与德昊公司无关。但广建公司是否对涉案四套房产享有优先受偿权由法院依法判决。

广建公司为支持其诉讼请求向本院提交证据，并由德昊公司、盛泰公司发表质证意见如下：

1、《协议书》一份，拟证明广建公司与德昊公司、盛泰公司于2018年5月7日签订协议，协议约定德昊公司自愿以盛泰怡景城中的四套房产价值约为5,864,354元作为广建公司对呼雷汤公司享有债权中的5,864,354元提供抵押担保，盛泰公司自愿对呼雷汤公司6,060,000元的债务承担连带保证责任。

德昊公司、盛泰公司均对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为涉案盛泰怡景城的四套房产未办理抵押登记手续，也不能证明广建公司按照该协议的第三条约定向呼雷汤公司主张了权利。

本院认为，德昊公司、盛泰公司均对该证据的真实性无异议，该证据符合证据的“三性”原则，能够证明德昊公司、盛泰公司对广建公司在呼雷汤公司的部分债权提供抵押担保的约定情况，并约定了抵押财产。本院对该证据予以采信。

2、审计报告一份，拟证明，正信公司审计并出具鲁正信基字（2017）第103号审计报告，该审计报告确定涉案工程造价为9,641,667.83元，德昊公司、盛泰公司对该工程款承担各自应有的担保份额，即德昊公司承担担保责任份额为5,864,354元，盛泰公司承担连带保证责任份额为6,060,000元。

德昊公司对该证据的真实性请求法庭予以核实，该证据无施工单位盖章和进行委托，不能实现其证明目的，且该证据不能体现德昊公司对该工程款承担的担保份额；盛泰公司同德昊公司的质证意见，由法院依法予以审核。

本院认为，该证据中第1页首部明确注明了系鉴定机构受呼雷汤公司委托，该鉴定机构具有相应的审计资质。该证据的鉴定结果所列涉案工程款项与广建公司提交的1号证据所列明的债权情况及已支付数额、担保数额相吻合。本院对该证据予以采信。

3、山东增值税普通发票二张，拟证明，呼雷汤公司向广建公司支付工程款共计1,100,000元，广建公司向呼雷汤公司出具了发票，现剩余8,541,667.83元工程款尚未支付。

德昊公司对该组证据的真实性无异议，但认为应当结合相应的建设工程施工合同、工程量结算单进行确认，且该证据仅证明呼雷汤公司向广建公司支付部分工程款的情况，不能证明广建公司对剩余工程款主张支付的情况；盛泰公司认为该组证据与本案无关联性，对其真实性不予质证，对其证明目的不予认可。认为：1、仅一份发票无法证实发包方与施工方合同关系及广建公司为呼雷汤公司进行施工的事实；2、即使发票是真实的，也无法证明该工程款是涉案工程款；3、根据相关法律规定，仅有发票无其他证据相互印证的不能证明广建公司所主张的工程价款。其他质证意见同德昊公司。

本院认为，该组证据系广建公司为呼雷汤公司开具的增值税发票，符合证据的“三性”原则，且与广建公司提交的1、2号证据相印证，能够证明呼雷汤公司已支付广建公司涉案工程款1,100,000元的事实，本院对该组证据予以采信。

德昊公司为支持其答辩主张向本院提交证据，并由广建公司与盛泰公司发表质证意见如下：

1、《土地使用权转让协议》原件一份，拟证明，德昊公司与华盛公司于2017年2月5日签订《土地使用权转让协议》，德昊公司将其拥有使用权的两宗价值5,600万元的地块转让给华盛公司，协议对两宗地块详细状况进行了描述、对土地交付方式和付款方式、特别约定、违约责任、协议纠纷处理等进行了详细约定。

广建公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据相对方是本案的德昊公司、盛泰公司，与广建公司无关。该协议签订的时间为2017年2月5日，但广建公司、德昊公司、盛泰公司签订抵押担保《协议书》时间为2018年5月7日，在《协议书》中德昊公司明确说明同意以其名下的四套房产提供抵押担保，盛泰公司也予以认可，根据合同法的有关规定，新合同效力覆盖旧合同重叠部分，所以涉案担保财产应认定为德昊公司名下的财产。德昊公司及盛泰公司的该份转让协议不能对抗第三人；盛泰公司对该证据的真实性无异议，签订该《土地使用权转让协议》时盛泰公司的股东还是德昊公司的股东、盛泰公司是德昊公司的投资人，该证据确实存在，且广建公司提交证据1中的涉及的四套房产就包含在德昊公司提交该证据的土地之中。

本院认为，广建公司对该证据的证明目及关联性提出异议，本将结合本案其他证据综合作出认定。

2、《债权债务处置协议》原件一份，拟证明，德昊公司与盛泰公司于2017年3月5日签订协议，协议约定，德昊公司因开发房地产尚欠盛泰公司389,998,311.40元，德昊公司将其尚未出售的商品房和已经出售尚未付清的房款总计3,33,998,311.40元债权转让给盛泰公司，以抵销盛泰公司对德昊公司享有的部分债权。德昊公司对尚欠盛泰公司的5,600万元，由德昊公司根据证据1中约定，转让给华盛公司，由华盛公司向盛泰公司支付土地转让款5,600万元。

广建公司认为对该证据的真实性无法认定，对其证明目的有异议，认为该协议是德昊公司与盛泰公司之间债权债务的协议，与广建公司无关，也不能对抗第三人；盛泰公司对该证据的真实性予以认可，涉案房屋和本案查封的房屋均为盛泰公司所有，因盛泰公司现已经进入破产重整程序，根据相关法律规定，庭后再提交涉案房屋解封申请书。

本院认为，广建公司对该证据的真实性、证明目的及关联性均有异议，本院将结合本案其他证据综合作出认定。

3、盛泰公司向德昊公司出具的债务结清证明原件一份、收据复印件四份、财务账本复印件一本，拟证明，德昊公司向盛泰公司分别于2017年2月8日偿还欠款1,000万元，于2017年3月15日偿还欠款2,000万元，于2017年5月10日偿还欠款2,000万元，于2017年6月7日偿还欠款600万元，共计还款5,600万元，该证据与德昊公司提交的2号证据形成证据链相互印证。

广建公司认为对该组证据真实性由法院依法确认，该证据是德昊公司与盛泰公司之间的债权债务关系，与广建公司无关；盛泰公司对该组证据的真实性予以认可，认为该组证据均是盛泰公司所出具，盛泰公司也收到了德昊公司相关款项。

本院认为，广建公司对该组证据的真实性及关联性均有异议，本院将结合本案其他证据综合作出认定。

4、《山东德昊房地产开发有限公司股权转让协议》及附件原件一份、收到条复印件三张、财务账本复印件一本，拟证明：(1)宋士德、宋文奇、贾长平与张金云、张芳芳及担保人宋世良、张树林于2017年5月10日签订的股权转让协议，协议约定将宋士德、宋文奇、贾长平投资经营的德昊公司的全部股权转让给张金云、张芳芳，转让股权的总价款为2,000万元；(2)宋士德分别于2017年6月7日、2017年7月5日收到张金云交来的德昊公司股权转让金1,000万元、800万元，宋文奇于2017年7月5日收到张芳芳交来的德昊公司股权转让金200万元。

广建公司对该组证据的真实性无异议，认为该组证据系德昊公司的股权转让，与本案及广建公司无关；盛泰公司对该组证据的真实性及证明目的均无异议。

本院认为，广建公司对该组证据的真实性及关联性均有异议，本院将结合本案其他证据综合作出认定。

5、《关于山东德昊房地产开发有限公司股权转让之后账户、财务印鉴使用、商品房销售、财务及税金处理的特别约定》一份，拟证明，宋士德、宋文奇、贾长平与张金云、张芳芳签订上述约定，对德昊公司股权转让之后账户、财务印鉴使用、商品房销售、财务及税金处理进行了特别约定，其中该约定主要内容部分和第四条约定，证明德昊公司开发的尚未销售的商品房所有权及应收债权全部转让给盛泰公司所有。

广建公司对该证据的真实性无异议，认为该证据仅能证明德昊公司与盛泰公司之间的析产协议，该证据的签订时间为2017年3月5日，但在2018年5月7日广建公司、德昊公司、盛泰公司签订的《协议书》中，三方均已经认可担保房产为德昊公司名下，与该证据不符，应认定涉案担保财产为德昊公司所有；盛泰公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，广建公司提交的《协议书》是三方关于欲达成抵押担保的意思表示，但广建公司与主债务人呼雷汤公司并未签订正式的抵押担保合同、并未办理抵押登记手续，协议书签订时，盛泰公司已经处于濒临破产状况，对《协议书》中怡景城小区四套房产应由丙方德昊公司或者是乙方盛泰公司提供抵押担保的意思表示，未予以纠正，属于笔误。但也有可能本案德昊公司及盛泰公司没有给广建公司提供最终的抵押担保真实意思表示。总之，涉案房屋归盛泰公司所有，且涉案房屋之上不存在真实有效的抵押权属状况。

本院认为，广建公司对该证据的真实性及证明目的均提出异议，本院将结合本案其他证据对综合作出认定。

盛泰公司为支持其答辩主张向本院提交证据，并由广建公司与德昊公司发表质证意见如下：

1、《债权债务处置协议》原件一份，证据系盛泰公司与德昊公司于2017年3月5日签订，拟证明，本案财产保全查封的房屋均为盛泰公司所有，应按照相关法律规定予以解封。

盛泰公司对该证据的真实性及证明目的均无异议；广建公司认为对该证据的真实性无法认定，认为涉案房屋在查封的回执中显示登记在德昊公司名下，该处置协议没有进行公示，涉案房屋也未进行变更登记，不能对抗第三人。

本院认为，广建公司对该证据的真实性及证明目的均提出异议，本院将结合本案其他证据综合作出认定。

2、盛泰公司管理人调查笔录两份，拟证明，广建公司、德昊公司、盛泰公司签订的《协议书》中提供担保方是盛泰公司，由盛泰公司向广建公司提供担保。

广建公司对该组证据的真实性及证明目的圴无异议，但认为广建公司应对《协议书》中确定的抵押财产即涉案四套房产享有优先受偿权；德昊公司对该组证据的真实性及证明目的均无异议，涉案四套房产在《协议书》签订之前已经转让给盛泰公司，当时签订《协议书》时的真实意思表示也是盛泰公司的房产，由盛泰公司向广建公司提供抵押担保责任。

本院认为，广建公司、德昊公司均对该组证据无异议，本院对该组证据予以采信。该组证据与德昊公司提交的2、3、5号证据，与盛泰公司提交的1号证据均能相互印证，故本院对上述证据的效力也均予以认定。

经审理本院认定法律事实如下：2015年4月6日，盛泰公司介绍广建公司至盛泰公司在威海项目呼雷汤温泉及影视文化产业创意产业园，承建威海呼雷汤温泉及影视文化创意产业一期道路工程，承建方式为包工包料。发包方为呼雷汤公司、承建方为广建公司。涉案工程完成后经呼雷汤公司委托正信公司对涉案工程进行了审计，正信公司作出鲁正信基字（2017）第103号审计报告，审计报告确定涉案工程造价为9,641,667.83元。审计完成后，呼雷汤公司支付了广建公司部分工程款1,100,000元，尚有余款8,541,667.83元未付。

因呼雷汤公司经营不善，无力支付广建公司剩余工程款。2018年5月7日，广建公司作为甲方，与盛泰公司乙方、德昊公司丙方签订了抵押担保《协议书》一份，协议书约定：鉴于：2015年4月6日，盛泰公司介绍广建公司至盛泰公司在威海项目呼雷汤温泉及影视文化产业创意产业园，承建威海呼雷汤温泉及影视文化创意产业一期道路工程。项目完工后经正信公司审计，审计公司于2017年4月27日出具了鲁正信基字（2017）第103号审计报告。截至本协议签订之日，呼雷汤公司支付工程款1,100,000元。由此甲方成为呼雷汤公司的债权人，对呼雷汤公司享有合法债权。

为确保甲方债权的实现，乙方愿意为甲方对呼雷汤项目所享有的6,060,000元债务权提供抵押担保。丙方自愿以盛泰怡景城小区（附房屋明细）的房地产（价值约定5,864,354元）及乙方其他财产（价值195,646元）为甲方对呼雷汤项目所享有的债权提供抵押担保。现经三方友好协商已达成如下协议，以昭信守：

第一条、经协商，自本协议签订之日起三个月内，经甲方主张债权后呼雷汤公司仍未履行其债务的，乙方同意按本协议的条款为甲方的部分债权（6,060,000元债权）提供连带担保。且乙方同意将乙方的其他财产（价值195,646元）为甲方的债权提供抵押担保。丙方同意以其名下盛泰怡景城小区的四套房产（价值约为5,864,354元）为甲方的债权提供抵押担保（抵押房产明细作为本协议的附件）；第二条、乙方承担担保责任或丙方以抵押房产承担担保责任后，有权向呼雷汤公司追偿。乙方与丙方之间的债权债务关系，由双方另行协商解决；第三条、在呼雷汤公司还清债务后，本协议项下的抵押权消失；第四条、甲方去办理房产证及相关手续时，所产生的税费由乙方承担，如乙方不承担或承担不了的由甲方自行承担；第五条略，第六条、本协议生效后，任何一方不得擅自变更和解除，但本协议另有约定的除外。

上述抵押担保《协议书》附件怡景城房屋明细表列明抵押的房屋明细为：1、1号楼西单元，房号：1503，面积125.98平方米、单价每平方米4,000元、房款503,920元，-2-48号储藏室，面积18.55平方米，单价1,550元每平方米，储藏室款28,753元，房屋总房款为532,673元，优惠后总款506,039元，车位号428号，价格50,000元，装修款39,600元，合计金额595,639元；2、1号楼1301室，125.25平方米,单价4,040元每平方米，房款506,010元，储藏室-1-34号，面积9.96平方米，单价1,600元每平方米，储藏室款15,936元，房屋总款521,946元，优惠后总款495,849元，车位号420号，价格50,000元，装修款39,600元，合计金额585,449元；3、1号楼商铺，第二户，面积285.53平方米,单价8,200元每平方米，房款2,341,346元；4、2号楼商铺，第三户，面积285.60平方米,单价8,200元每平方米，房款2,341,920元。

上述抵押担保《协议书》签订后，因呼雷汤公司经营不善，无力支付剩余工程款。盛泰公司依《协议书》约定，交给广建公司无牌吊车一辆，抵顶广建公司对呼雷汤公司债权195,646元。

另查明，《协议书》中约定的房产明细因近期才办理了房权证（大证），因当时盛泰公司即将进入破产重整程序，故未及时办理上述抵押房产的抵押登记手续。

另查明，《协议书》中约定的抵押房产，1、2、3套房产信息与实际相符。第4套房产表述有误，经查，该套房产是一个30平方米左右的物业房，面积及价值均与明细表中不符，与明细表中面积、价值相符的房屋是盛泰怡景城小区1号楼1-4号商铺，不动产权证书号鲁（2019）广饶不动产权第0006141号。其中第1套房产房权证为：盛泰怡景城小区1-2-1503，不动产权证号：鲁（2019）广饶不动产权第0006233号。第2套房产房权证为：盛泰怡景城小区1-2-1301，不动产权证号：鲁（2019）广饶不动产权第0006225号；第3套房产为：盛泰怡景城小区1-2商铺一套，不动产权证号：鲁（2019）广饶不动产权第0006139号。广建公司、德昊公司、盛泰公司均对上述查明的抵押房产信息表示无异议。

另查明，德昊公司股东宋士德、宋文奇于2017年5月10日将其持有的股份转让给张金云、张芳芳。宋士德、宋文奇于2017年5月10日以前既是德昊公司股东，也是盛泰公司股东。

本院归纳本案争议焦点为：一、广建公司与呼雷汤公司之间的债权是否属实明确；二、广建公司、德昊公司、盛泰公司三方签订的《协议书》是否有效；三、涉案抵押四套房产的所有权是否系盛泰公司所有；四、广建公司要求盛泰公司在四套房产抵押限额内承担抵押担保责任的诉讼请求是否应予以支持；五、广建公司要求对四套抵押房产在抵押限额内享有优先受偿权是否应予以支持。

针对第一个争议焦点问题。

广建公司提交正信公司作出的鲁正信基字（2017）第103号审计报告。《审计报告》对广建公司为呼雷汤公司施工的工程造价进行了审计及审计结果。审计结果为9,641,667.83元。审计报告中明确载明该审计系呼雷汤公司进行的委托。审计完成后，呼雷汤公司支付了广建公司部分工程款1,100,000元。后广建公司、德昊公司、盛泰公司三方签订了《协议书》，《协议书》中对审计报告的编号、已支付款项的数额均进行了确认。广建公司提交的1,100,000元的增值税专用发票，与《协议书》注明的内容一致。综上，广建公司对呼雷汤公司享有债权属实且明确，本院予予确认。

针对第二个争议焦点问题。

本院认为，广建公司、德昊公司、盛泰公司三方签订的《协议书》实质上是一份抵押担保协议，该协议虽然未在房产登记部门办理抵押登记手续，但并不影响《协议书》的效力，以上三方协议系三方当事人的真实意思表示合法有效，对三方均具有约束力，任何一方不得擅自变更和解除。

针对第三个争议焦点问题。

广建公司提交的《协议书》、德昊公司提交的《债权债务处置协议》、《关于山东德昊房地产开发有限公司股权转让之后账户、财务印鉴使用、商品房销售、财务及税金处理的特别约定》、盛泰公司向德昊公司出具的债务结清证明、盛泰公司管理人调查笔录能够证明德昊公司于2017年3月5日将包括涉案四套房产在内的未出售房产和已出售未付房款的房产所有权转让给了盛泰公司。涉案四套房产所有权已实际归盛泰公司所有。

针对第四个争议焦点问题。

本院认为，因呼雷汤公司现在无法联系，广建公司对其享有主债权无法实现，故广建公司依据上述三方签订的抵押担保《协议书》要求盛泰公司在抵押限额内承担抵押担保责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

针对第五个争议焦点问题。

本院认为，涉案四套抵押房产自广建公司与德昊公司、盛泰公司三方签订完抵押担保《协议书》后，一直未办理抵押登记手续，责任不在广建公司，是因涉案房产已实际为盛泰公司所有、涉案房产的房权证（大证）最近才办理完毕，盛泰公司近期已进入破产重整程序。对未及时办理抵押登记手续，盛泰公司对此负有全部责任。故广建公司要求盛泰公司对涉案四套抵押房产在抵押限额本息范围内享有优先受偿权符合法律规定的公平原则，本院予以确认。

本院认为，广建公司对呼雷汤公司享有到期债权的事实清楚。广建公司、德昊公司、盛泰公司为广建公司实现债权需要三方签订了抵押担保《协议书》的事实清楚，该《协议书》现已成立并生效，对三方当事人具有约束力。《协议书》虽未办理抵押登记，但因盛泰公司已进入破产重整序，导致无法继续采取补救措施，责任不在广建公司。德昊公司与盛泰公司签订的《债权债务处置协议》内容，能够认定盛泰公司系涉案四套抵押房产的实际所有人。《协议书》成立并生效后，盛泰公司未及时到房产管理部门对《协议书》中约定的抵押房产办理抵押登记，构成违约。依照公平原则，广建公司要求对涉案四套抵押房产在拍卖实际成交价格或变卖价格限额内享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于广建公司要求支付利息的诉讼请求，经审查，《协议书》未约定违约方支付利息及违约金的约定，也未明确约定承担担保责任的时间,广建公司的得息诉求依据不足,本院不予支持。盛泰公司向广建公司承担担保责任后，有权向呼雷汤公司进行追偿。广建公司要求德昊公司承担保责任的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：

一、第三人盛泰集团公司于本判决生效后十日内对原告东营市广建建设工程有限公司享有山东呼雷汤文化产业有限公司的到期债权5,864,354元限额内承担连带清偿的担保责任；

二、原告东营市广建建设工程有限公司对第三人盛泰集团有限公司实际所有的四套房产（房产信息登记在山东德昊房地产开发有限公司名下，房权证号为：1套鲁（2019）广饶不动产权第0006233号、2套鲁（2019）广饶不动产权第00062**号。3套鲁（2019）广饶不动产权第0006139号。4套鲁（2019）广饶不动产权第0006141号）拍卖或变卖价值在5,864,354元限额内享有优先受偿权；

三、驳回原告东营市广建建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费52,850元，减半收取计26,425元，财产保全费5,000元，由第三人盛泰集团有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。

审判员　　李秀堂

二〇一九年九月六日

书记员　　蒋婉月

本判决书引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。为准。

《中华人民共和国担保法》

第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第五十五条城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。