某某与北京英龙国为科技有限公司返还原物纠纷二审民事裁定书

北京市第一中级人民法院

民事裁定书

（2015）一中民终字第67号

上诉人（原审被告）***，男。

委托代理人仇臻，北京市智舟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京**国为科技有限公司，住所地北京市丰台区云岗南区西路八号院北京福地旅馆563室。

法定代表人***，总经理。

委托代理人***，北京融显律师事务所律师。

委托代理人迮陆陆，男，该公司职员。

上诉人***因与北京**国为科技有限公司（以下简称**国为公司）返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第27030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，*胜果委托代理人仇臻，**国为公司委托代理人迮陆陆到庭参加了诉讼。

**国为公司在原审法院诉称：2014年6月份，我公司购买了位于北京市海淀区×单元6-1号房屋（以下简称6-1号房屋），并办理了过户手续。后我公司委托中介出售6-1号房屋，但2014年9月我公司发现***擅自入住6-1号房屋。我公司多次要求其搬离，***以自己是6-1号房屋的合法承租人为由拒绝腾退。为维护我公司的合法权益，故诉至法院要求***：1、立即搬离6-1号房屋，并将房屋返还给我公司；2、向我公司支付自2014年9月至2014年11月的占有使用费15000元；3、本案的诉讼费由***负担。

*胜果在原审法院辩称：我是与原房主签订租赁合同后才入住6-1号房屋的，我有与原房主的租赁合同和打款记录，故我不同意**国为公司的全部诉讼请求。

原审法院经审理查明：2014年6月18日，**国为公司（买受人）与**（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买了6-1号房屋，该房屋建筑面积64.48平方米，产权登记时间为2014年6月26日，房屋所有权人为**国为公司。现6-1号房屋由***占有使用。

庭审中，***称其以承租人的身份占有使用6-1号房屋，并向法院提交如下证据：1、***与*×签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份；2、中国工商银行个人业务凭证；3、6-1号房屋的原产权证；4、*×与**的身份证复印件。其中，合同约定：出租人*×将6-1号房屋出租给承租人*胜果居住使用，房屋租赁期10年，租金标准为280000元／10年，本合同经双方签字盖章后生效。本合同一式1份，其中乙方执1份。同时合同内容显示：签订日期由2014年“7”月5日手写修改为2014年“6”月5日；租赁期限由2014年“7”月4日至2024年“7”月3日手写修改为2014年“6”月4日至2014年“6”月3日；房屋交付日期由2014年“7”月4日手写修改为2014年“6”月4日。中国工商银行个人业务凭证显示：2014年6月5日，从户名：***，卡号：×××的账户内向户名：*×，卡号：×××的账户内转账280000元。经质证，**国为公司对证据1的真实性不认可，因为该份合同中的内容存在明显的改动并且合同约定的租金标准明显低于市场价格；对证据2的真实性认可，但是不认可证明目的，因为无法显示转账的280000元系房屋租金；对证据3真实性不认可，因为***未出示该份证据的原件；对证据4的真实性认可，但是认为与本案无关。**国为公司申请北京链家房地产经纪有限公司的经纪人*×、*×出庭作证，上述两人均证明同地段、同户型的房屋的出租价格在4000元至4500元之间。经质证，**国为公司对证人证言的真实性认可，***对房屋的出租价格并未提出异议，只是认为因为其与*×签订的合同的期限比较长，所以租金相对较低。

*胜果称其与*×签订《租赁合同》和打款都在中国工商银行北京亚运村支行进行，有银行的监控录像为证并申请法院调取上述监控录像。法院依法调取了上述监控录像，该录像显示：2014年6月5日下午15时28分至15时35分，***向一位女士转账280000元后，该女士又将280000元全部取走，在银行工作人员向该女士核实上述280000元的性质时，该女士的回答为购房款。经质证，**国为公司对上述录像的真实性认可，但证明目的不认可，根据银行营业员与录像中的女士的对话内容，280000元的性质是购房款，而不是租房款；***对上述录像的真实性认可，录像中正好显示其手中拿着合同，营业员问**280000元的性质时，*×就是随口一说，其也没有太在意，所以没有说话。

上述事实，有双方当事人陈述、X京房权证海字第×号房产证、《租赁合同》、监控录像等证据材料在案佐证。

原审法院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。根据**国为公司提供的证据可以认定其系6-1号房屋的合法所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。庭审中，***虽抗辩称其占有、使用涉诉房屋系基于其与原房主*×之间的租赁关系并提交证据予以证明，但其提交的证据存在如下不足：1、租赁合同中的主要内容存在明显改动，而改动处并没有合同双方当事人的签字确认；2、该租赁合同只有一份，且由承租人持有，明显违反常理；3、中国工商银行个人业务凭证虽然能显示***与*×之间有过280000元的转账金额，但并不能证明280000元系租房款。综上，法院对《租赁合同》的真实性无法予以认定，即便《租赁合同》真实有效，但根据现有证据，亦不足以证明《租赁合同》中的修改内容系双方当事人合意的结果，故修改内容不具有法律效力。对此，***作为《租赁合同》的提交人应承担举证不能的不利后果，故法院对其抗辩意见不予采信。本案中，***占有、使用6-1号房屋的行为无法律依据，故**国为公司要求***搬离、返还6-1号房屋并支付占有使用费之诉请，于法有据，法院予以支持。对于占有使用费的具体数额，法院根据本案实际情况并参照北京链家房地产经纪有限公司两位经纪人的证言酌情予以判定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、***于本判决生效后七日内从位于北京市海淀区×单元六-一号房屋内搬出并将上述房屋返还给北京**国为科技有限公司；二、***于本判决生效后七日内向北京**国为科技有限公司支付自二Ｏ一四年九月至二Ｏ一四年十一月的占有使用费人民币一万二千元；三、驳回北京**国为科技有限公司的其他诉讼请求。

*胜果不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：我是与原房主签订租赁合同后才入住6-1号房屋的，我有与原房主的租赁合同和打款记录。

**国为公司服从一审法院判决。

本院认为：***与**的租赁合同的真实性需要进一步核实，原审法院判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第27030号民事判决；

二、发回北京市海淀区人民法院重审。

审判长***

审判员***

代理审判员*磊

二〇一五年三月九日

书记员索彤