原告江苏省计算机技术服务有限公司与被告江苏肯定酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）鼓民初字第6250号

原告江苏省计算机技术服务有限公司，住所地本市鼓楼区中山北路289号。

法定代表人尹璐，总经理。

委托代理人沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。

被告江苏肯定酒店管理有限公司，住所地本市鼓楼区幕府西路116号。

法定代表人汲自春，董事长。

委托代理人鞠建荣，北京盈科（南京）律师事务所律师。

委托代理人鞠静雯，北京盈科（南京）律师事务所律师助理。

原告江苏省计算机技术服务有限公司（以下简称省计算机公司）与被告江苏肯定酒店管理有限公司（以下简称肯定酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省计算机公司的委托代理人沈坤，被告肯定酒店公司的委托代理人鞠建荣、鞠静雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告省计算机公司诉称：2012年5月原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将本市中山北路289号房屋出租给被告使用，租期五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，第一、二年租金为每年130万元，第三至五年的租金为每年150万元，先付后租，每半年支付一次；被告逾期支付房租二十日，原告有权单方解除合同且无需向被告承担任何责任，逾期一日须按应付租金的1%向原告支付迟延履行金，最高不超过应付租金的20%；被告未能按约腾空或及时搬离该房屋，按照双倍日租金向原告支付占有使用费用等等。根据约定，被告应于2014年10月20日前向原告支付租金82万元，但经原告多次催要，被告至今未付租金。2014年11月13日原告向被告发出解除合同的通知，并于次日通过快递公司送达被告，双方租赁合同已经解除，但被告尚未从租赁房屋内搬出。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即腾空、迁出本市中山北路289号房屋，并将房屋返还原告；2、被告支付2014年11月1日至11月14日的租金49868元、违约金164000元，并按照每日7124元的标准支付自2014年11月15日至实际搬出之日止的房屋占有使用费；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告肯定酒店公司辩称：原、被告签订房屋租赁合同情况属实，被告为履行合同投入了巨资进行装修，前期已按约定履行了支付租金的义务，此期82万元是被告财政出现问题，没有及时支付相应租金。被告同意依法承担适当的责任，但如果解除合同，被告的损失会很大，且被告是一般违约，并非根本违约，不同意解除合同，希望继续履行合同，待公司盈利后分期支付欠租。原告主张的违约金过高，申请法院调低。原告主张的房屋占用使用费计算也过高，被告认为应按之前的租金标准计算。综上，请求法院依法判决。

经审理查明：坐落于本市鼓楼区中山北路289号房屋（建筑面积1853.45平方米，以下简称诉争房屋）的房屋所有权人为原告。

原、被告为诉争房屋租赁事宜曾签订过两份租赁合同，第一份租赁合同于2012年5月15日签订，租期自2012年11月1日至2014年10月31日；第二份《房屋租赁合同》于2012年5月21日签订。该《房屋租赁合同》约定，由原告将诉争房屋整体出租给被告，被告用于宾馆、酒店经营；租期五年，自2014年11月1日至2019年10月31日，前两年每年租金为130万元，后三年租金为每年150万元；租金以先付后用为原则，每半年支付一次，每年的10月20日前支付租金82万元，次年4月20日前支付剩余租金；被告未能按约支付房屋租金，逾期一日，须按应支付租金金额的百分之一向原告支付迟延履约金，最高不超过应付租金金额的20%；逾期二十日，原告有权单方解除合同而无需向被告承担任何责任；租赁期满或合同提前解除，被告未能即时搬离并腾空房屋，自搬迁期结束之日或解除日始，原告有权自行收回房屋，被告不再享有任何承租权利，被告同意放弃该房屋内所有物品所有权并无偿赠与原告，原告有权自行处理前述物品；合同期满或合同依法或依约定提前解除，被告未能按约腾空或即时搬离该房屋，原告有权要求被告承担逾期腾房占有使用费，被告逾期占有使用一日，按照双倍日租金由被告向原告支付占有使用费，直至被告腾房搬离之日等等。

在上述《房屋租赁合同》履行之前，被告已根据第一份租赁合同实际占有、使用诉争房屋，并用于酒店经营。由于被告存在拖欠原告租金的情形，原告曾于2014年5月另案诉至本院，要求被告及汲自春、陶修娟共同支付欠租48万元以及违约金、税费等共计61.8万元。2014年7月原、被告双方当事人达成调解协议，约定被告及汲自春、陶修娟于2014年7月10日前支付原告前述欠款61.8万元，否则加付违约金3万元。本院对此制发了（2014）鼓民初字第2755号民事调解书。后因被告方未按约付款，原告申请法院强制执行，现已执行完毕。

在《房屋租赁合同》履行过程中，被告应于2014年10月20日前向原告支付租金82万元，但被告并未支付该款。2014年11月5日，原告向被告发出一份《房屋租金催告函》，要求被告立即支付拖欠的82万元欠租，按照合同约定承担逾期付款违约金，否则将解除合同等等。2014年11月6日，被告方签收该函后仍未付款。

2014年11月13日，原告通过律师李芬萍向被告方发出一份《律师函》，称原告多次催要欠租，但被告至今不付，现通知被告：双方的《房屋租赁合同》于被告收到本函之日起解除；2014年11月20日前迁出租赁房屋，并将房屋交还原告；被告收函后十日内向原告支付2014年11月1日至11月20日的租金71233元，支付违约金164000元，合计235233元，逾期按照银行同期贷款利率另行赔偿利息损失等等。被告方于2014年11月14日签收了该律师函，但未支付欠租，且一直使用诉争房屋至今。

因原、被告就欠租支付、合同解除等问题未能协商一致，原告于2014年11月27日诉至本院，要求判如所请。

因当事人双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。

以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、本院民事调解书、《房屋租金催告函》、《律师函》、邮寄单据等证据；以及本院开庭笔录等予以证实。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。

原告作为出租人、被告作为承租人均应按照合同约定享有权利、履行义务。足额、及时支付租金，是出租人的主要合同义务。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于2014年10月20日前支付半年租金82万元，但被告经原告多次催要后仍未履行义务，应当依法承担相应的违约责任。

根据我国合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告对于至今未按约支付欠租的事实不持异议，本院予以确认。根据原、被告双方在《房屋租赁合同》中的约定，如果被告逾期二十日支付租金，原告有权单方解除合同。该约定系关于解除合同条件的约定。本案原告于2014年11月5日、11月13日两次以书函的方式，向被告催要欠租，并明确合同自收到《律师函》之日解除，系行使合同约定的单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告认为其非根本违约、解除合同将产生较大损失而不同意解除合同的抗辩理由，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予采纳。

关于违约责任问题。根据我国合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方约定，如果被告未能按约支付房屋租金，逾期一日，须按应支付租金金额的百分之一向原告支付迟延履约金，最高不超过应付租金金额的20%。被告主张该违约金约定过高，申请调低。综合本案案情，该约定确属过高，应予适当调低，该违约金可按照同期银行贷款利率的1.3倍确定。

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述分析，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月14日解除，被告应当按照约定在合同解除之日将诉争房屋及时返还原告，但被告并未履行其义务，应当承担相应责任。对原告要求被告迁出并交还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

关于合同解除后的房屋占有使用费问题。被告在合同解除之后，未及时将诉争房屋交还原告，应当依法赔偿原告适当的房屋占有使用费损失。根据双方合同约定，合同依法或依约定提前解除，被告未能按约腾空或即时搬离该房屋，原告有权要求被告按照双倍日租金标准支付占有使用费，直至被告腾房搬离之日。被告认为该约定标准过高，应当参照合同约定的租金标准确定。根据我国合同法第一百一十四条的规定，上述约定的性质亦属于对因违约产生的损失赔偿额计算方法，该约定标准确属过高，应予适当降低，被告可按照原租金标准的1.3倍支付房屋占有使用费。

综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告江苏肯定酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区中山北路289号房屋腾空并交还原告江苏省计算机技术服务有限公司。

二、被告江苏肯定酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日一次性给付原告江苏省计算机技术服务有限公司租金49863元，并承担该款自2014年10月20日至2014年11月14日按照同期银行贷款利率1.3倍计算的利息。

三、被告江苏肯定酒店管理有限公司按照每日4630元的标准，给付原告江苏省计算机技术服务有限公司自2014年11月15日至实际腾空交还上述房屋之日期间的房屋占有使用费。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费62648元，由原告江苏省计算机技术服务有限公司负担10000元、被告江苏肯定酒店管理有限公司负担52648元（因原告已预交62648元，故被告于本判决生效之日起十日内将该52648元一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　杨向涛

审　判　员　　李佳萱

代理审判员　　周　磊

二〇一五年五月二十一日

见习书记员　　汪慧娣