原告某某与被告江苏肯定酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0106民初11905号

原告：**，男，1988年5月18日生，汉族，住江苏省海安县。

委托诉讼代理人：李艳丽，江苏融鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱正，江苏融鼎律师事务所律师。

被告：江苏肯定酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市。

法定代表人：汲自春。

第三人：江苏省计算机技术服务有限公司，住所地江苏省南京市。

法定代表人：陈向东。

第三人：江苏迪尚贸易有限公司，住所地江苏省南京市。

法定代表人：尹璐。

共同委托诉讼代理人：杨春生。

原告**诉被告江苏肯定酒店管理有限公司（以下简称肯定酒店公司）、第三人江苏省计算机技术服务有限公司（以下简称计算机公司）、江苏迪尚贸易有限公司（以下简称迪尚公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月17日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人李艳丽，第三人计算机公司、迪尚公司共同委托诉讼代理人杨春生到庭参加诉讼。被告肯定酒店公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失360万元。诉讼中，原告申请变更诉讼请求为，被告返还原告转让款260万元；被告赔偿原告装修损失100万元。事实和理由：2013年，被告与王兴才就南京市中山北路289号房屋（以下简称涉案房屋）签订联营协议。后被告、王兴才协商将涉案房屋转租给原告经营。2014年2月20日，被告与原告补签了房屋租赁协议，原告支付360万元的转让费以及装修费。原告按期支付租金直至2015年11月。2015年5月20日，南京市鼓楼区人民法院判决被告将涉案房屋归还所有权人计算机公司，被告故意隐瞒事实，造成原告在租赁期间无法继续使用涉案房屋。原告在租赁期间投入巨额资金，被告的行为给原告造成严重的损失。故原告诉至法院，请求判如所请。

被告肯定酒店公司未答辩。

第三人计算机公司、迪尚公司述称，对于原、被告之间的租赁纠纷不清楚。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的原登记所有权人为计算机公司，2019年1月25日，涉案房屋的所有权人被变更登记为迪尚公司。

2012年5月15日，计算机公司与肯定酒店公司签订租赁合同，租期自2012年11月1日至2014年10月31日。2012年5月21日，计算机公司（甲方）与肯定酒店公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，由甲方将涉案房屋整体出租给乙方，乙方用于宾馆、酒店经营；租期五年，自2014年11月1日至2019年10月31日，前两年每年租金为130万元，后三年租金为每年150万元；租金以先付后用为原则，每半年支付一次，每年的10月20日前支付租金82万元，次年4月20日前支付剩余租金等等。

2013年，案外人王兴才（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，双方约定，甲方将名下经营的南京市中山北路289号铂廷酒店（即涉案房屋，双方在协议中注明“铂廷酒店”）转让给乙方，价格为360万元；将峨眉路5号铂庭水晶酒店转让给乙方，价格为320万元；双方应于2013年9月28日正式签订转让合同；乙方于2013年9月10日向甲方交付定金35万元，等等。

2013年9月28日，王兴才向原告出具收条一份，内容为：今收到中山北路肯定旅店、峨眉路汉庄宾馆转让费680万元，包括2013年9月10日交付定金35万元。当日，**向王兴才通过银行转账支付款项652万元。

2014年，原告、王兴才（乙方）与被告（甲方）签订《南京肯定中山北路旅馆联营协议》（以下简称联营协议），双方约定，甲方将涉案房屋转让乙方经营，包括房屋租赁使用权、宾馆经营权、宾馆现有装修及设施，烟酒店于2015年9月1日交付乙方；转让费用，宾馆一次性转让费用为280万元（税后净资，不含租金），双方在签订合同时由乙方给付全部转让费；合同签订后三日内甲方把宾馆交付给乙方时，乙方需将房屋租金一次性交付给甲方等等。王兴才在联营协议上书写以下内容：“同意转租给**”，“2013年9月28日止之前的一切债权债务由王兴才负责”，“转租过程中如有纠纷于汲自春无关”。

2014年2月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转租协议》，双方约定，甲方将涉案房屋（建筑面积1853平方米）转租给乙方；租赁用途，乙方承租涉案房屋用于经营连锁酒店；租赁期限为2014年2月20日至2019年11月3日；年租赁金为130万元，等等。双方在合同尾部备注为：鉴于甲方房屋系从房主手上租赁而来，故签约后对外应宣称属于甲、乙双方“合作经营、联合经营”，以免房主追究。

2014年2月28日，原告申请注册设立南京市鼓楼区铂庭宾馆（以下简称铂庭宾馆），类型为个体工商户，经营场所为南京市。

2014年5月18日，铂庭宾馆（甲方）与南京神牛投资管理有限公司（乙方，以下简称神牛公司）签订《南京市装饰合同书》，双方约定，工程地点为南京市；工程造价为148万元；工期期限为75天。2014年6月3日，**通过银行转账的方式向神牛公司支付工程款100万元。

2014年12月30日，原告向被告法定代表人汲自春支付款项65万元。2015年6月3日，汲自春向原告出具收条一份，内容为，今收到**租金36万元（即涉案房屋租金）。

2014年11月27日，计算机公司以肯定酒店公司为被告诉至本院，要求返还涉案房屋，支付违约金、房屋占有使用费等。2015年5月21日，本院作出（2014）鼓民初字第6250号民事判决，认定，“被告方于2014年11月14日签收了该律师函”，“本案原告于2014年11月5日、11月13日两次以书函的方式，向被告催要欠租，并明确合同自收到《律师函》之日解除，系行使合同约定的单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持”；判决，“一、被告江苏肯定酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市；二、被告江苏肯定酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏省计算机技术服务有限公司租金49863元,并承担该款自2014年10月20日至2014年11月14日按照同期银行贷款利率1.3倍计算的利息；三、被告江苏肯定酒店管理有限公司按照每日4630元的标准，给付原告江苏省计算机技术服务有限公司自2014年11月15日至实际腾空交还上述房屋之日期间的房屋占有使用费”。后肯定酒店公司不服一审判决，提起上诉。2015年9月15日，肯定酒店公司撤回上诉。2015年10月28日，计算机公司申请立案执行本院（2014）鼓民初字第6250号民事判决。2016年2月29日，肯定酒店公司迁出涉案房屋。

2015年，铂庭宾馆以神牛公司为被告，肯定酒店公司为第三人诉至本院，要求解除与神牛公司之间的装修合同，神牛公司返还已支付的100万元及利息。后神牛公司提起反诉，要求支付剩余48万元工程款。诉讼中，铂庭宾馆撤回起诉。后本院作出（2015）鼓民初字第2235号民事判决，认定，“该合同订立后，铂庭宾馆通过中国民生银行贷款100万元，并于2014年6月3日支付给神牛公司。对于该合同，双方意见不一，铂庭宾馆认为该合同是为了将要进行的装修签订的，神牛公司未实际履行装修行为，所以应当退还铂庭宾馆已经支付的装修款100万元；神牛公司认为其已于2013年7月至2014年2月对289号房屋大厅、一楼咖啡厅、门头、二楼卫生间隔断等进行了装修，该合同是双方对已装修工程的结算，铂庭宾馆应当按照约定支付剩余工程款”；判决，驳回反诉原告神牛公司的反诉请求。后神牛公司不服提起上诉。2016年3月1日，南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第7599号民事判决，认定“虽然铂庭宾馆在该装饰工程合同书上盖章，合同签订后也向神牛公司支付了100万元，但该装饰工程合同书中并没有任何有关结算的表述，神牛公司也未能提供其他和铂庭宾馆之间关于已完成装修工程的结算材料，且双方均确认签订装饰工程合同书是为了向银行贷款，因此仅仅根据装饰工程合同书尚不足以认定双方已结算工程款为148万元。此外，神牛公司自述是应王兴才的要求对铂庭宾馆进行装修，但神牛公司未能提供证据证明王兴才的身份以及王兴才与神牛公司之间有关涉案装修工程是否结算及支付款项的相关情况”；判决，“驳回上诉，维持原判”。

庭审中，迪尚公司称，迪尚公司正在使用涉案房屋，用途是办公。

本院认为，当事人合法的权利受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本院认定的上述事实以及原告、第三人的诉讼意见，本院作如下评判：

关于原、被告之间租赁合同的效力问题。《最高人民法院》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据原、被告于2014年2月20日签订的《房屋转租协议》的约定，“鉴于甲方房屋系从房主手上租赁而来，故签约后对外应宣称属于甲、乙双方‘合作经营、联合经营’，以免房主追究”，可以认定被告未将涉案房屋转租原告的情况告知第三人计算机公司，计算机公司亦不知晓，而且计算机公司于2014年11月5日、11月13日两次要求解除合同，因此计算机公司并未同意被告转租涉案房屋。本院生效的（2014）鼓民初字第6250号民事判决已经认定计算机公司与被告之间的租赁合同于2014年11月14日解除。计算机公司不同意被告转租涉案房屋，亦要求解除与被告的租赁合同关系，因此被告与原告之间的租赁合同违反了法律法规禁止性强制性的规定，应为无效。

关于被告应否返还原告260万元转让费的问题。原告与王兴才签订转让协议，并向王兴才支付转让费，双方之间转让的不仅仅是相关装修、设施等，还包括相应的机会。根据原告的举证，原告及王兴才虽然共同与被告签订了转让协议，但是原告并未向被告支付转让费，因此原告向被告主张转让费，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。

关于被告应否赔偿原告装修损失的问题。原、被告在租赁合同中明确约定，租赁用途为连锁酒店，被告作为经营酒店方面的公司应知晓原告租赁涉案房屋的目的，因此需要对涉案房屋进行相应的装修，配备相关的设备、设施。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方之间的租赁合同无效，在双方签订租赁合同时，原告知晓被告并非涉案房屋所有权人，存在经营风险，原告仍与被告签订租赁合同，原告具有过错；被告并非涉案房屋的所有权人，并无转租涉案房屋的权利，却擅自将涉案房屋转租原告，亦具有过错，因此双方对于合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任。对于原告的装修损失，根据本院生效的（2015）鼓民初字第2235号民事判决，原告并未进行装修，而且涉案房屋实际装修费用或装修损失亦非100万元，原告举证不足以证明其主张的装修损失。对于涉案房屋，迪尚公司已经使用并用于办公，无法就损失进行鉴定。根据公平和诚信原则，结合涉案房屋的具体状况（建筑面积、用途等）、原告使用涉案房屋的期限以及原、被告双方的过错程度等因素，本院酌定被告赔偿原告装修损失20万元。

被告未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应自行承担相应的不利后果。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告江苏肯定酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告**装修损失20万元；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费35600元，公告费300元，合计35900元，由原告**负担30600元，被告江苏肯定酒店管理有限公司负担5000元（原告**已经预付，被告江苏肯定酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一并支付原告**）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　周力文

人民陪审员　　陈春兰

人民陪审员　　张玉萍

二〇一九年九月二日

书　记　员　　刘　陶