李艳玲、付裕等与长沙银行股份有限公司东城支行、湖南讯飞信息科技有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

湖南省长沙市开福区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘0105民初7519号

原告：李艳玲，女，1976年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。

委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。

原告：付裕，女，1980年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。

委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。

原告：傅婵，女，1979年4月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。

委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。

原告：章煌，男，1962年3月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。

委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。

被告：长沙银行股份有限公司东城支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大一路280号。

负责人：***，行长。

委托诉讼代理人：余昭，湖南金厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：文燕，湖南金厚律师事务所律师。

被告：湖南讯飞信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民路9号朝阳银座925室。

法定代表人：张豪。

被告：湖南统全资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城1218房。

法定代表人：钟赛平。

原告李艳玲、付裕、傅婵、章煌诉被告长沙银行股份有限公司东城支行（以下简称长沙银行）、湖南讯飞信息科技有限公司（以下简称讯飞公司）、湖南统全资产管理有限公司（以下简称统全公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳玲、付裕、傅婵、章煌的共同委托诉讼代理人刘恺恺、被告长沙银行的委托诉讼代理人余昭到庭参加诉讼、被告讯飞公司、统全公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李艳玲、付裕、傅婵、章煌向本院提出诉讼请求：1、停止长沙市开福区人民法院对长沙市开福区万达广场B区商业综合体17013、17015房不带租约拍卖（转移房屋所有权）的行为；2、停止长沙市开福区人民法院冻结和划扣原告租金的行为；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：1、（2017）湘0105执异260号执行裁定书认定原告与被告统全公司签订的租赁合同为房屋使用权抵债合同不具有阻止向受让人移交占有涉案房屋的效力，没有法律依据。本案中虽然原告章煌与被告统全公司之间以200万元抵偿一部分租金，但没有法律规定以部分债权抵偿租金的行为影响租赁合同的性质和效力，裁定书否定租赁合同的性质及效力，违反民法原理和关于买卖不破租赁的法律规定，依法不能成立，应予改正；2、四原告共同享有涉案标的物15年的租赁权，有权在涉案房屋拍卖时提出带租约拍卖，并有权拒绝向受让人移交占有。原审法院（2015）开民一初字第02609号生效判决已确认原告与被告统全公司之间签署的租赁合同合法有效，（2017）湘0105执异260号执行裁定书在确认该判决书效力的同时，却主观人为地认定该租赁合同效力不能对抗第三人，没有法律依据，实属适用法律重大错误，应予纠正。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。四原告依据合法有效的租赁合同请求带租约拍卖应依法获得支持。

被告长沙银行辩称，1、（2017）湘0105执异260号执行裁定书已经查明，原告与统全公司签订的《租赁合同》并非真正意义上的租赁合同，而是房屋使用权抵债合同。故无法对抗被告对涉案房屋的执行；2、原告与统全公司不存在租赁关系的理由如下：一、原告与统全公司的租赁合同签订时间显示为2014年4月5日，而在2014年6月15日，原告又将涉案房屋与统全公司进行返租，并且约定在合同签订90天内支付15年总租金的70%共计1085万元，这种在几个月时间内出租、返租并支付多年租金的行为不符合常理。原告完全不在乎2014年8月28日统全公司将涉案房屋抵押给被告仍支付70%的租金行为，不符合常理；二、原告提交的“租金支付流水”和租金收条并不是一一对应关系，不仅时间不一致，而且金额不一致，不是正常的租金支付行为；三、原告并未按照租赁合同约定在合同签订90天内支付70%租金；四、租赁合同约定剩余租金在2018年1月1日前付清，但原告并未按合同约定实际履行，且这种在三四年时间内付清15年租金的行为与正常市场交易习惯不符，不是真实租赁行为；五、原告与统全公司指定的租金收款人凌海鹰之间存在频繁流水往来，租赁期间，既有原告向凌海鹰转账，又有凌海鹰向原告进行转账，且凌海鹰的“租金”收款银行账户有5、6个，不是正常的租金支付行为；六、原告在执行异议时称其与统全公司签订租赁合同，是因为统全公司实际控制人凌海鹰欠原告章煌200万元借款，并将借款转为租金。综上，原告与统全公司签订的《租赁合同》实际上并非房屋租赁合同，而是房屋使用权抵债合同；3、原告与统全公司签订的《租赁合同》时间是倒签的，发生在被告与统全公司抵押登记时间即2014年8月28日之后。一、原告与统全公司借贷关系的流水来看，凌海鹰向原告进行还款的最后一笔时间为2014年10月27日，故以房屋使用权抵债的《租赁合同》签订的实际时间是在2014年10月27日之后，即被告办理抵押登记之后；二、就涉案抵押给原告的17013房而言，统全公司是在2015年4月24日与北京五八信息技术有限公司长沙分公司及经纪方长沙东森房地产经纪有限公司签订了《房地产租赁合同》将抵押房屋进行出租，而非原告进行出租。而原告以自己名义出租的行为是发生在2016年3月15日，将17014、17015房出租给何翔。故被告认为，倒签时间发生在2015年4月24日之后，而且为了解决出租的主体与原告不一致问题，原告更是与统全公司签订所谓的《返租协议》。综上，原告与统全公司签订的《租赁合同》实际上是房屋使用权抵债合同，不存在真实租赁关系，而且，《租赁合同》时间是倒签的，实际签订时间发生在涉案房屋抵押时间之后，更加无法对抗被告对涉案房屋的执行。

被告讯飞公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

被告统全公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

根据当事人的陈述和经审查确认的写字楼租赁合同、支付委托函、返租协议、房地产租赁合同、（2015）开民一初字第02609号民事判决书、（2015）开执字第01843号受理案件通知书、协议、债权转让协议、债权转让通知书、房屋产权信息、房屋租赁合同、承诺书、（2017）湘0105执异260号执行裁定书等证据并予以在卷佐证，本院认定事实如下：

2014年4月5日，被告统全公司作为甲方与四原告作为乙方签订了一份《写字楼租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方合法拥有的位于长沙市开福区万达广场商业综合体B区17009、17010、17011、17012、17013、17014、17015、17016共8套写字楼作为办公使用，合计建筑面积1719.52平方米（含公共分摊面积），租赁期间为15年，自2014年4月6日至2029年4月5日止；租金以建筑面积计算，乙方承租的场地租金为每月每平方米人民币1.5元（乙方内部卫生、保安、水电、电话、消防、空调等费用由乙方自理）。该租赁场地的租金第一、二、三年不变（即每年租金928540元）；第四至六年在第三年租金的基础上升6%（即每年租金984252元）；第七至九年在第六年租金的基础上升6%（即每年租金1043307元）；第十年在上年租金的基础上升6%（即每年租金1105905元），从第十一年开始不递增（即前十年从第四年开始每三年递增6%，十年之后租金维持不变）；乙方在本合同签订90天内，至少支付甲方前三年租金，年内支付的租金不低于合同总金额70%，剩余租金于2018年1月1日前付清；乙方必须在签订本合同之日起7天内向甲方交纳500000元作为定金，该定金日后将抵作乙方应交的租金。乙方必须于进场之前向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金的金额为500000元。如乙方无违约，在租赁期满后3个工作日内，甲方将租赁保证金如数无息退还乙方。租金缴付方式：以银行转账形式支付到甲方或甲方指定的第三方账户。乙方有权将租赁场地转租、分租或者与他人互换租赁场地使用，甲方不得有任何异议，但不得对租赁场地设定抵押。乙方对外转租的，与第三方所涉全部法律关系与甲方无关，甲方无权干涉。合同还对其他事项进行了约定。2014年4月8日，被告统全公司向四原告出具了一份《支付委托函》，内容为：“贵我双方于2014年4月5日所签订的写字楼租赁合同（长沙市开福区中山路万达商业综合体B区17009-17016），根据合同约定，贵方应于90日内应支付三年租金，年度内累计支付租金额不低于合同总额的70%，剩余租金2018年1月1日前付清。现正式函告贵方，上述款项请汇入我司委托人凌海鹰先生指定账户，入账后经与凌海鹰先生核实，我司将向贵方出具相关财务手续”。2014年4月23日，被告统全公司向四原告出具500000元的合同保证金收据；2014年6月15日，四原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《返租协议》，内容为：“鉴于甲乙双方于2014年4月6日签订写字楼租赁合同，而甲方四人在转租期间无法向第三方开具租金发票。经甲方四人一致同意，将所租乙方位于长沙市开福区中山路万达综合体B区17楼八间写字楼委托乙方对外出租。乙方所收租金及押金应第一时间（在扣除20%税金后）付到甲方指定的李艳玲（身份证号码：43×××26）银行账户（建行井湾子支行6227002920530095330）。双方友好合作则本协议三年内有效，若乙方未能按时支付租金（含押金）则甲方有权解除本协议，产生纠纷由物业所在地（开福区）人民法院管辖”。2014年7月5日，被告统全公司向原告付裕出具1100000元的房屋租金收据；2014年7月5日，被告统全公司向原告李艳玲出具2000000元房屋租金收据；2014年9月15日，被告统全公司向原告付裕出具420000元房屋租金收据；2014年9月18日，被告统全公司向原告李艳玲出具1640000元房屋租金收据；2014年10月21日，被告统全公司向原告傅婵出具1160000元房屋租金收据；2014年12月22日，被告统全公司向原告章煌出具4530000元房屋租金收据；根据与原告签订的《返租协议》，2015年4月24日，被告统全公司（作为出租方）与案外人瑞庭网络技术有限公司长沙分公司（承租方）、北京五八信息技术有限公司长沙分公司（承租人）、长沙东森房地产经纪有限公司（经纪方）分别签订《房地产租赁合同》。其中案外人瑞庭网络技术有限公司长沙分公司（承租方）、长沙东森房地产经纪有限公司（经纪方）签订的《房地产租赁合同》是将17009-17011房屋出租给瑞庭网络技术有限公司长沙分公司；另被告统全公司与案外人北京五八信息技术有限公司长沙分公司（承租方）、长沙东森房地产经纪有限公司（经纪方）签订的《房地产租赁合同》是将17012-17013房屋出租给北京五八信息技术有限公司长沙分公司。上述《房地产租赁合同》签订生效并履行过程中，因案外人瑞庭网络技术有限公司长沙分公司、北京五八信息技术有限公司长沙分公司根据与被告统全公司签订的《房地产租赁合同》依约将租金共计556818元支付给被告统全公司。被告统全公司收取该笔租金后，其并未按《返租协议》在扣除20%的税金后，将租金445454元支付给四原告，为此四原告经多次催告未果后向本院起诉，要求被告统全公司返还租金445454元。2015年8月10日，本院依法作出（2015）开民一初字第02609号民事判决书，该判决书依法认定四原告与被告统全公司签订的《写字楼租赁合同》、《返租协议》合法有效，并判决被告统全公司向四原告支付租金445454元，该判决书已生效并于2015年9月进入执行程序。2015年10月26日，四原告作为甲方与被告统全公司作为乙方签订了一份《协议》，协议以乙方于2015年4月23日分别与瑞庭网络技术有限公司长沙分公司、北京五八信息技术有限公司长沙分公司及经纪方长沙东森房地产经纪有限公司签订了《房地产租赁合同》，将上述8套房中的5套分别出租给了瑞庭网络技术有限公司长沙分公司、北京五八信息技术有限公司长沙分公司。乙方收取了两承租方租金共计556818元。但乙方未依约将上租金在扣除税款后支付给甲方，已逾6月，严重损害了甲方利益为由，双方解除《返租协议》。未租出的3套房和上述已出租的5套房在租期期满后均由甲方直接对外签约转租，不再委托乙方出租。2015年10月26日，被告统全公司作为甲方与四原告作为乙方签订了一份《债权转让协议》，协议约定：“一、甲方自愿将其在《房地产租赁合同》（两份）中向承租方收取租金的合同权利转让给乙方，乙方愿意受让该项权利。因此项租金本应由乙方所得，故此，乙方无需为受让甲方此项权利再行支付对价；二、甲方在本协议生效前收取的相应租金，应向乙方及时支付，（2015）开民一初字第02609号判决书判决的支付内容按照法定原则予以支付；三、甲方应在本协议生效后2日内，将本协议关于债权转让的相应事项书面通知瑞庭网络技术有限公司长沙分公司、北京五八信息技术有限公司长沙分公司。并将相应的送达凭证或签收凭证原件交由乙方保存；四、甲方保证按照《房地产租赁合同》的约定全面、及时履行该合同项下约定的甲方义务，以免因为瑞庭网络技术有限公司长沙分公司、北京五八信息技术有限公司长沙分公司行使在该合同中的抗辩权而致乙方依据本协议受让的债权受损；五、本协议生效后，甲方应积极配合乙方或乙方委托人员促使芙蓉区法院解除对本协议项下转让债权（或部分）的冻结。如解冻不成，致使本协议项下转让债权（或部分债权）最终未能向乙方偿付时，由甲方向乙方承担该笔债权的偿付责任；六、如甲方违反协议约定致使乙方未能顺利受让、实现本协议项下转让债权时，由甲方向乙方承担全部赔偿责任”。2015年10月26日，被告统全公司向案外人瑞庭网络技术有限公司长沙分公司与北京五八信息技术有限公司长沙分公司分别发送《债权转让通知书》，通知案外人瑞庭网络技术有限公司长沙分公司与北京五八信息技术有限公司长沙分公司其已将《房地产租赁合同》收取租金权利转让给四原告，要求案外人瑞庭网络技术有限公司长沙分公司、北京五八信息技术有限公司长沙分公司接到通知后对相应租金应按《房地产租赁合同》约定向四原告支付，不能再向被告统全公司支付。2016年3月15日，甲原告作为出租方与案外人何翔作为承租方签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定四原告将位于长沙市开福区物业（下称房地产），建筑面积为247.12平方米，该房地产只限于作办公用途。租期从2016年3月16日起至2024年6月1日止。合同还对租金等内容进行了约定。

另查明，被告长沙银行提交了两份《房屋租赁合同》，其中一份是被告统全公司与案外人DeschmiorGmbh于2014年6月14日签订的，该合同约定被告统全公司将坐落于长沙市开福区商业综合体（含写字楼）17013房出租给DeschmiorGmbh，租赁期限为一年，自2014年6月14日至2015年6月13日。另一份合同系被告统全公司与案外人湖南至高供应链管理有限公司于2014年6月12日签订的，该合同约定被告统全公司将坐落于长沙市开福区商业综合体（含写字楼）17015房出租给湖南至高供应链管理有限公司，租赁期限为一年，自2014年6月12日至2015年6月11日。DeschmiorGmbh与湖南至高供应链管理有限公司均于2014年8月14日向被告长沙银行出具《承诺书》，承诺若在租赁期间发生长沙银行需要处置抵押物，实现抵押物权事宜，其将放弃租赁权，不得以租赁权对抗长沙银行行使债权。

又查明，被告讯飞公司因向被告长沙银行借款，被告统全公司以其所有的位于长沙市开福区商业综合体（含写字楼）17013、17015房产自愿为被告讯飞公司所欠被告长沙银行的借款提供抵押担保，并于2014年8月28日办理了抵押登记手续。此后，因被告讯飞公司未偿还被告长沙银行借款，被告长沙银行向长沙仲裁委申请仲裁。2015年10月19日，在长沙仲裁委的主持下，被告长沙银行、讯飞公司、统全公司自愿达成如下调解协议：“一、被申请人讯飞公司在2015年10月20日前向申请人长沙银行偿还借款本金3000000元、利息25732.86元、罚息36000元（利息及罚息计算至2015年10月13日，后段利息及罚息以银行对账单为准计算至实际清偿之日止）；二、被申请人讯飞公司在2015年10月20日前向申请人长沙银行偿还融易通卡透支欠款本息及滞纳金合计1501384.89元（利息及滞纳金暂计算至2015年10月13日，后段利息及滞纳金以银行对账单为准计算至实际清偿之日止）；三、被申请人讯飞公司于2015年10月20日之前支付申请人长沙银行为实现债权所花费的律师费400000元；四、如果被申请人讯飞公司未按上述第一、二、三条约定的期限履行给付义务，则自上述约定期限逾期之日起，申请人长沙银行有权按第一、二、三条确定的金额向人民法院申请强制执行；并且被申请人讯飞公司应从逾期之日起按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、申请人长沙银行对被申请人统全公司名下位于长沙市中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）17015号、17013号的房屋拍卖、变卖后所得价款在被申请人讯飞公司前述第一、二、三项给付义务范围内享有优先受偿权；六、双方无其他争议；仲裁受理费24395元、处理费3660元，合计28055元，由被申请人讯飞公司承担，并在履行上述给付义务时一并交付给申请人长沙银行。长沙仲裁委于2015年10月19日作出（2015）长仲调字第1089号调解书，对上述协议予以确认。该调解书生效后，被申请人未履行相应义务，申请人长沙银行向湖南省长沙市中级人民法院申请强制执行。长沙市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）长中民执字第00969号执行裁定书，裁定将案件指定本院执行。在执行过程中，本院于2016年2月22日作出（2015）开执字第02324-1号执行裁定书，裁定：拍卖登记在被执行人统全公司名下的位于长沙市开福区商业综合体（含写字楼）17013房（权证号码71××83）、17015号房（权证号码71××68）。2016年5月11日，本院向本案四原告及被告长沙银行、讯飞公司、统全公司发出（2015）开执字第02324号拍卖通知书，对前述房产进行拍卖。后四原告不服，向本院提出执行异议，要求撤销（2015）开执字第02324号委托拍卖书，并依法确认案外人对涉案标的物享有租赁权，并在拍卖中保留案外人享有的租赁权。本院经审查后，于2017年10月23日作出（2017）湘0105执异260号执行裁定书，裁定驳回四原告的异议请求。四原告不服遂诉至本院要求判如所请。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，本院已生效的（2015）开民一初字第02609号民事判决书依法确认四原告与被告统全公司签订的《写字楼租赁合同》、《返租协议》合法有效，四原告与被告统全公司签订的《写字楼租赁合同》时间为2014年4月5日，被告统全公司与被告长沙银行对涉案房屋即17013、17015号房屋办理抵押权登记手续时间为2014年8月28日，办理抵押权登记手续时间在四原告与被告统全公司签订的《写字楼租赁合同》时间之后，故四原告与被告统全公司之间依法成立的租赁关系不因抵押权成立而受影响，四原告依法享有本院在拍卖涉案房屋即17013、17015号房屋中的租赁权利，故本院应当在执行中停止对长沙市开福区万达广场B区商业综合体17013、17015房不带租约拍卖（转移房屋所有权）的行为；关于原告要求停止本院冻结和划扣原告租金的行为的诉请，因原告在向本院提出执行异议时没有该申请事项，故本院对此不予处理。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、停止对长沙市开福区万达广场B区商业综合体17013、17015房不带租约拍卖（转移房屋所有权）的行为；

二、驳回原告李艳玲、付裕、傅婵、章煌的其他诉讼请求。

本案受理费80元，由被告长沙银行股份有限公司东城支行、湖南讯飞信息科技有限公司、湖南统全资产管理有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

本院（2017）湘0105执异260号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　杨　标

人民陪审员　　傅群英

人民陪审员　　谢江红

二〇一八年五月二十八日

代理书记员　　任　友