深圳先进文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终28096号

上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳先进文化发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区莲塘街道鹏兴路**中兴花园****，统一社会信用代码：91440300068589704C。

法定代表人：唐桂萍。

委托诉讼代理人：欧扬，广东海涵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张勤生，系公司员工。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市赛格导航科技股份有限公司，住，住所地：深圳市南山区高新区南山市高新技术工业村12一社会信用代码：91440300715212285D。

法定代表人：张家同。

委托诉讼代理人：李金兰，广东晟典律师事务所律师。

上诉人深圳先进文化发展有限公司（以下简称先进文化公司）因与被上诉人深圳市赛格导航科技股份有限公司（以下简称赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

先进文化公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项；2．维持赛格公司应支付先进文化公司40%装修损失并退还所有租赁保证金的判决内容，撤销一审判决第二项的其他内容；3．改判由赛格公司承担另外60%的装修损失439825.2元；4．改判赛格公司应返还先进文化公司租金92750元，计算截止日期为2017年6月30日为止；5．改判赛格公司向先进文化公司履行承担消防工程总费用的50%即600000元；6．本案一、二审诉讼费、反诉费、评估费、保全费等由赛格公司承担。

事实和理由：一、房租计算至2017年6月30日是经过龙岗区办主持的，原审判决将租金计算至2018年4月8日是错误的。二、双方签订的合同约定的租金是适用办公、办学的商业用途标准，但涉案房屋的实际用途为工业用途。法院应当调整租金为工业用房租金。三、2016年2月至2017年2月先进文化公司已支付租金和水电费，2017年3月至6月又支付租金190000元。四、赛格公司应该承担装修费损失不少于70%的主要责任。五、对于消防改造损失，赛格公司也应该承担50%责任。六、先进文化公司未付的租金仅有526750元。

赛格公司辩称：1.关于租金，赛格公司经过核实，先进文化公司应支付的款项是1286333.2元。2.关于租金计算期限，赛格公司在一审起诉状已经明确要求租金支付到实际搬离之日止，并要求先进文化公司搬离腾退房屋，但先进文化公司收到起诉状之后，直到2018年5月份才搬离，先进文化公司应承担后果。3.关于装修费用，先进文化公司作为办学主体，对办学的条件是了解的，其应自行承担相关后果。4.关于消防费用，一审法院认定事实清楚，应当予以维持。关于定金返还，先进文化公司在一审反诉时未提及，不应支持。

赛格公司向一审法院起诉请求：1.解除于2015年12月16日签署的《房屋租赁合同》，并在判决生效后10日内搬离租赁房屋；2.向赛格公司支付租金425750元（暂计至2017年4月30日，剩余租金按每月145500元每月计算至先进文化公司搬离房屋之日止）、滞纳金8407.5元（暂计至2017年4月5日，剩余滞纳金以千分之一每天为基准按照合同约定计算至全部款项付清之日止）；3.先进文化公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，赛格公司明确滞纳金实为违约金。

先进文化公司向一审法院反诉请求：1.赛格公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》约定事项；2.赛格公司整改涉案房屋违反《消防法》的工商混用现状，并积极配合先进文化公司办理涉案房屋消防工厂转商业使用的相关手续；3.赛格公司履行承担消防工程总费用的50%即60万元的承诺，免除先进文化公司涉案房屋60万元的租金，即2017年2月1日至2017年7月31日的租金；4.若赛格公司坚持单方面解除《深圳市房屋租赁合同书》，赛格公司赔偿先进文化公司因合同所产生的损失，包括装修损失、搬迁费、过渡费等，并双倍返还租赁保证金（搬迁费、过渡费等共600000元+装修损失850000元+保证金355500×2=2161000元）；5.赛格公司承担本案诉讼费用、保全费用。一审庭审中，先进文化公司变更第一、二项诉讼请求为请求法院判令解除原先进文化公司签订的房屋租赁合同，同时要求赛格公司返还已收取先进文化公司的全部租金共计2112867元。

一审法院认定的事实：赛格公司系涉案房产的所有权人，于2006年6月21日取得涉案房产所在地块的《土地使用权证》（深房地字第**），注明土地用途为工业用地，土地性质为非商品房用途。2016年6月21日，赛格公司为涉案房产办理了《不动产权证》，证号为粤（2016）深圳市不动产权第xx号，该产权证注明系由原粤（2016）深圳市不动产权第××号《不动产权证》变更而来，房产用途为厂房。2015年12月16日，赛格公司和先进文化公司签订《房屋租赁合同》，约定赛格公司将位于深圳市龙岗区房屋共计3450平方米（一楼150平方米，三楼3300平方米）加40间宿舍出租给先进文化公司，房地产权利证书名称及号码为：深规许ｌｇ-2007-0063、、深房地字第**、工验收备案收文回执编号ＬＧ0620120106、施工许可证ＬＧ2010-027，每月租金按一楼每平方米40元，三楼每平方米25元，宿舍每间750元计算，总月租118500元，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月30日，房屋用途为办公、办学，租赁保证金355500元，先进文化公司存在拖欠租金等情形的，赛格公司可不予返还保证金，赛格公司无正当理由单方解除（终止）合同的，先进文化公司可要求双倍退还租赁保证金。合同附件约定先进文化公司每月5日前缴纳上月使用的水、电费、垃圾清运费、电梯维保费等相关费用，逾期按拖欠总费用日千分之三收取滞纳金并停止供应水电等，超过当月20日未交，赛格公司有权终止合同，收回租赁房屋，并不退还租赁押金，同时列明宿舍配套家私明细，有九开门钢制衣柜2个，钢制上下床6个，写字台2个，木床板12个。同日，赛格公司和先进文化公司签订《房屋租赁合同补充协议》，双方对先进文化公司招收学生的到校时间、离开教学楼层时间、使用篮球场足球场情况进行约定，且赛格公司于2016年9月1日前增加一层宿舍40间供先进文化公司师生住宿使用。2015年12月21日，先进文化公司向赛格公司支付租赁保证金355500元。

赛格公司主张双方曾签订有《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定先进文化公司于2016年3月1日增加38间宿舍，宿舍按每月每间750元计算，每月宿舍租金增加28500元，带空调的宿舍每年从4月至10月加收100元，足球场地、篮球场地先进文化公司以月租的形式向赛格公司租用，每月租金3000元（放假期间根据实际使用情况可免租金，电费另计）。为此，赛格公司庭后提交了《房屋租赁合同补充协议（二）》，但双方并未签字盖章。

2016年6月29日，先进文化公司取得深圳市社会组织管理局出具的《民办非企业单位名称预先核准通知书》，同意先进文化公司筹备开办深圳市宝新技工学校。合同履行过程中，双方因涉案厂房的消防改造问题产生争议，赛格公司自2016年7月起向相关职能部门申报对涉案房产所在大楼进行消防改造，但最后未通过消防验收。先进文化公司曾要求赛格公司承担50%的消防改造费即60万元，并与赛格公司的主管人员协商以此抵扣租金，但双方并未签订任何协议，且赛格公司以书面的形式告知先进文化公司不同意承担60万元消防改造费，并要求先进文化公司尽快交纳租金。因先进文化公司自2017年2月起开始拖欠租金，故赛格公司于2017年4月20日向一审法院提起诉讼。

为证明先进文化公司的装修损失，经先进文化公司申请，一审法院依法委托深圳市融泽源资产评估有限公司对涉案房产的装修价值进行鉴定，并由该公司作出深融资评报字（2018）第110141号评估报告，确定装修价值为733042元。

案件审理过程中，双方于2018年4月8日就先进文化公司在涉案宿舍内安装的58台美的挂式空调事宜达成调解，双方同意上述空调作价64960元转让给赛格公司。赛格公司亦同意该日为先进文化公司的实际搬离日，涉案房产已由赛格公司收回。

一审法院认为，赛格公司和先进文化公司存在房屋租赁合同关系，双方应根据合同及法律忠实履行各自义务。本案中，先进文化公司作为承租人，应如期如数交纳租金，虽先进文化公司主张因涉案房产消防改造的问题，赛格公司的主管人员口头同意分担60万元改造费并以此抵扣租金，但未提交证据证明该主管人员已经赛格公司授权可作此承诺，而赛格公司和先进文化公司双方并未签订相关协议，且在其后双方多次往来函中，赛格公司已明确表示不同意分担60万元消防改造费并以此抵扣租金，在此情况下，先进文化公司应首先搁置争议，继续交纳租金，事后再行协商或另循法律途径解决双方的争议，可先进文化公司就此停止交租，违反双方合同约定及法律规定，应承担相应的不利后果。

根据双方签订的合同约定，每月租金应为148500元（118500元+增租的40间宿舍租金30000元），因赛格公司主张双方事后约定增租38间宿舍计28500元，但诉讼请求仅要求先进文化公司按每月145500元的标准计付租金，是赛格公司对其自身权益的处分，因此，赛格公司要求先进文化公司支付2017年4月30日前拖欠的租金425750元，并按145500元/月的标准支付至搬离涉案房产之日止，一审法院予以支持。经核算，先进文化公司应支付赛格公司拖欠租金共计2065050元（425750元+145500元/月×11月+145500元÷30日×8日）。

关于滞纳金，双方的合同附件仅约定拖欠水、电费、垃圾清运费、电梯维保费等相关费用时，先进文化公司应支付滞纳金，而本案不涉及上述费用，因此，赛格公司要求先进文化公司支付拖欠租金滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。

关于解除房屋租赁合同的请求，因双方均同意解除，一审法院予以支持。

关于赛格公司和先进文化公司在签订合同中的过错问题，先进文化公司主张双方签订合同时，赛格公司明确告知先进文化公司涉案房产属于商业用途的写字楼，可用于办公、办学，导致先进文化公司投入巨资后，却因涉案房产为工业厂房，不符合办学用房条件，只有进行消防改造后方可继续办学，双方由此产生争议，因此，应认定赛格公司签订合同时隐瞒重要事实，欺诈先进文化公司。赛格公司则称双方签订合同时，已办理房产证，房产用途为厂房，赛格公司已明确告知先进文化公司，因此，赛格公司不存在欺诈行为。一审法院认为，涉案房产的房产证于2016年办理，而赛格公司和先进文化公司系2015年签订《房屋租赁合同》，且合同中并未列明赛格公司已办理并出示过房产证。虽赛格公司主张涉案房产于2016年换过证，但根据该房产证显示，其变更前的房产证同样为2016年办理，因此，可认定赛格公司签订合同时并未向先进文化公司出示涉案房产的房产证。赛格公司明知涉案房产为工业厂房，而赛格公司和先进文化公司签订的《房屋租赁合同》却约定涉案房产的用途为办公、办学，两者的用房标准是明显不同的，因此，赛格公司隐瞒了重要事实，对今后双方的争议存在过错。对于先进文化公司而言，其是办学主体，理应对办学相关的条件、要求及法律法规规定等更为熟悉，因其在办学过程中会管理大批的学生，涉及大批学生的生命财产安全，因此，在选定办学场地时也应负更多的注意义务，而先进文化公司却在不知道涉案房产具体性质的情况下与赛格公司签订租赁合同，并因此产生争议，存在更大的过错。结合本案的实际情况及双方的过错程度，一审法院酌定赛格公司对本案损失承担40%责任，先进文化公司承担60%责任。

关于双倍返还租赁保证金的反诉请求，因双方在签订租赁合同过程中均有过错，因此，对于赛格公司不予退还租赁保证金及先进文化公司双倍返还租赁保证金的请求，一审法院均不予支持，根据公平原则，一审法院认定赛格公司应退还先进文化公司租赁保证金355500元。

关于先进文化公司要求赛格公司退还已交租金的反诉请求，因先进文化公司已实际占有并使用涉案房产，依法依约均应支付租金，因此，对该项反诉请求，一审法院不予支持。

关于要求赛格公司支付搬迁费、过渡费等费用共计60万元的反诉请求，因先进文化公司未提交证据予以佐证，故一审法院不予支持。

关于装修损失，深圳市融泽源资产评估有限公司已作出深融资评报字（2018）第110141号评估报告，确定装修价值为733042元，一审法院予以采信。表面上，本案系因先进文化公司未按期支付租金引起，但双方的争议实际上系因赛格公司和先进文化公司在签订《房屋租赁合同》过程中的过错导致，故应由双方按各自过错比例承担该项损失。

综上，先进文化公司应支付赛格公司租金2065050元，赛格公司应支付先进文化公司装修损失并退还租赁保证金共计648716.8元（733042元×40%+355500元），两者相抵后，先进文化公司应支付赛格公司1416333.2元。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除赛格公司与先进文化公司于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》；二、先进文化公司于本判决生效之日起五日内支付赛格公司租金1416333.2元；三、驳回赛格公司的其他诉讼请求；四、驳回先进文化公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3906元，由赛格公司负担16元，由先进文化公司负担3890元；反诉案件受理费7222元，由赛格公司负担2168元，由先进文化公司负担5054元；评估费7400元，保全费2520元，由赛格公司负担2978元，由先进文化公司负担6942元。

本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。另本院补充查明，（一）2017年6月20日深圳市龙岗城管执法局对先进文化公司作出停止办学处罚决定书；（二）2019年6月5日深圳市龙岗区维稳办出具“情况说明”：方平表示，房屋租期截止到2017年6月30日，7月初全部搬离，但先进文化公司需结清2017年6月30日之前所拖欠的租金、水电等费用。最终双方未签订书面协议。（三）2017年10月13日维稳办召开协调会并形成“会议纪要”：赛格公司不得扣押、使用先进文化公司的财物，并要求各方依法行使权利。此时，双方的争议已在一审法院审理中。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。就租赁合同而言，一方提供租赁物，另一方支付租金，是基本的合同义务。除如上本院补充的事实，据一审法院查明的事实及案情显示，（一）案涉合同签订时未有房地产证，但合同双方约定的租赁用途为办公、办学，而待房产证半年后取得时，记载的案涉房屋用途却为厂房；（二）据先进文化公司诉称，由于消防问题其不能如愿使用案涉房产，故于2017年2月停交租金；（三）鉴于此，赛格公司于同年4月20日向法院提交诉状，要求先进文化公司支付租金及相关费用，并解除合同。本案中，诚如一审法院所言，造成合同解除，不能履行，双方都有责任。先进文化公司作为办学主体，在承租时应当审慎注意，而赛格公司出租房产时，应当知道己方物业的性质与用途，诚实相告，故一审法院将双方在案涉合同签订、履行中造成先进文化公司装修损失的过错责任确定为60%和40%并无不妥，本院予以认可。

但案涉合同解除，不能履行或合同目的不能实现，不仅先进文化公司的装修是损失，租金的支出也是损失，先进文化公司就此也提起了上诉。本院认为，从上述案情看，2017年6月20日有关部门已作出停止办学的决定，合同难以继续履行已是相当明确的了，且两个月前的4月20日赛格公司已提起诉讼，要求解除合同。因此，此时双方应及时止损，防止损失扩大。但直至同年6月30日在维稳办协调下才形成初步意见，解除合同关系、付清费用等，可并未订立书面协议。从此后的事实看，双方仍处在僵持对立中。2017年10月13日维稳办再开协调会，要求各方依法行使权利。而后直到2018年4月8日双方才就58台空调事宜达成调解、赛格公司也至此才认可先进文化公司搬离。由上述案情可见，先进文化公司未交租金是确定的，但是赛格公司不准许搬离或不配合对方搬离也是确定的。因此，就先进文化公司自2017年2月起拖欠的租金问题，本院认为从公平公正角度考虑，应分阶段处理。2017年6月30日之前所欠租金，因主要责任在先进文化公司方，所以其应当全额向赛格公司支付；而2017年6月30日之后即7月1日起至2018年4月8日的租金，因先进文化公司未能及时搬离的主要原因是赛格文化公司的不准许或不配合，所以应由赛格公司承担60%的责任。赛格公司因此而承担的60%租金损失，正是其作为出租一方不及时止损造成损失扩大而依法应当担负的。综上，先进文化公司应支付赛格公司租金共计1256070元［425750＋145500×2＋（145500×9＋145500÷30×8）×40%］，扣除赛格公司应支付先进文化公司的装修损失费和退还的租赁保证金648716.8元，先进文化公司还应支付赛格公司租金607353.2元。

先进文化公司还就消防改造费等其它损失，提出上诉请求和主张，但未有合同、事实或法律上的依据，应承担举证不能的不利后果，其请求均应予驳回。

综上，一审法院关于先进文化公司诉请的装修损失的处理并无不妥，应予维持；一审法院对赛格公司诉请的租金因查明的事实欠缺完整性，导致责任判定欠缺公平性，应予纠正。先进文化公司的上诉请求部分成立，就成立的部分，予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7459号民事判决第一项、第三项；

二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7459号民事判决第四项；

三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7459号民事判决第二项为深圳先进文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付深圳市赛格导航科技股份有限公司租金607353.2元；

四、驳回深圳先进文化发展有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3906元（深圳市赛格导航科技股份有限公司已预交），由深圳市赛格导航科技股份有限公司负担1953元，由深圳先进文化发展有限公司负担1953元；反诉案件受理费7222元（深圳市赛格导航科技股份有限公司已预交），由深圳市赛格导航科技股份有限公司负担2168元，由深圳先进文化发展有限公司负担5054元；评估费7400元（深圳先进文化发展有限公司已预交），保全费2520元（深圳先进文化发展有限公司已预交），由深圳市赛格导航科技股份有限公司负担2978元，由深圳先进文化发展有限公司负担6942元。二审案件受理费14993.17（深圳先进文化发展有限公司已预交），由深圳市赛格导航科技股份有限公司负担7496元，由深圳先进文化发展有限公司负担7497.17元。综上，深圳市赛格导航科技股份有限公司迳付深圳先进文化发展有限公司10689元。

本判决为终审判决。

审判长　马　　　龙

审判员　路　德　虎

审判员　周　　　敏

二〇二〇年五月二十日

书记员　林翘（兼）

附录相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。