涉县交通运输局公路管理站、涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀04民终251号

上诉人（原审原告、反诉被告）：涉县交通运输局公路管理站，住所地涉县清泉路城管局。

法定代表人：刘俊臣，该站站长。

委托诉讼代理人：张东海，河北天汉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司，住所地涉县309公路石油公司北侧100米。

法定代表人：刘巧鱼，该公司经理。

委托诉讼代理人：李大兴，河北恒星律师事务所律师。

上诉人涉县交通运输局公路管理站（以下简称公路站）因与被上诉人涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司（以下简称瑞盛公司）土地租赁合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

公路站上诉请求：1、依法撤销涉县人民法院(2019)冀0426民初1824号民事判决书第四项、第五项并改判驳回被上诉人要求上诉人收购并给付建筑物补偿款687863.34元的诉讼请求。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决机械理解合同约定，判决上诉人给付被上诉人建筑物补偿款错误。第一、被上诉人地上建筑物在合同终止后如果拆除、恢复原状没有任何损失。首先合同规定的优先收购，在质证时也提到是上诉人的权利，而不是义务。上诉人可以收购也可以不收购，在不收购的情况下，被上诉人应恢复原状。其次，如果人民法院认为所谓“优先收购”条款，上诉人应该收购的话，应结合合同的履行情况来综合、公平认定。本案因是套用制式合同，第一份租赁合同已经约定，考虑到第一次签订租赁合同时，如果合同不能履行，收购房屋避免被上诉人可期待利益的损失、可以考虑。但之后连续机械套用合同只是租赁费用条款改变，合同约定“优先收购”条款应本着诚实信用的原则公平的认定。在一审质证时上诉人已经提到，以下三个方面足以反映被上诉人不存在可期待利益的损失。1、合同从2007年履行至今已经12年，被上诉人经营的商业利润已经足以体现。2、按照合同约定：如遇到政第原因或不可抗力造成的损失各自承担。2013年龙南路占地，按照合同约定拆除建筑物的损失应当由被上诉人自己承担，但是上诉人尽自己的最大努力补偿被上诉人达到79万元。3、第一次租赁合同约定租赁费为每年39800元，第二次租赁合同每年租赁费为5万元，按照租赁费递增比例，第三次租赁合同至少每年应该为6万元，在称补了被上诉人79万损失后，第三次租赁合同考虑到损失问题，合同约定了租赁费免交少交，被上诉人租赁费损失达到26万元，加上弥补损失79万总计为105万，依合同规定，这105万被上诉人是不应得到的。既然给付事实成立，被上诉人继续经营存在商业利润的情况下，被上诉人不存在可期待利益损失，按照诚实信用的原则，不应该再考虑“所谓的收购问题”被上诉人应该在合同终止后主动将土地交还上诉人。第二，因被上诉人建筑物在国有划拨土地上没有办理申请手续、没有办理产权证明。属于非法建筑，如果人民法院判决非法建筑强加给上诉人，将造成国有资产的巨大流失，且非法建筑不能交易，不能以判决的形式确认非法交易的存在。而且，上诉人提交的补偿证据，已经证实对于展厅已经给与补偿，基础、围墙等基础建设给付补偿40万。对于修理车间等，质证时也提到2017年住建局已经下文认定，属于非法建筑，非法建筑不能交易、更不能补偿。2、资产评估书依据严重违法，不能作为裁判依据。质证时已经提到，被上诉人建筑物于2007年修建，但鉴定机构却引用2012年定额标准作为被上诉人建筑物的价值评估标准，这势必加大了被上诉人建筑物的价值，鉴定依据严重不合法。依法该鉴定评估书不能作为定案依据。对此，上诉人也提出重新鉴定，但一审法院在没有重新鉴定情况下，草率作出判决。综上事实，上诉人认为一审判决认定事实错误，没有依法重新鉴定程序错误，因此上诉人依法提出上诉，请求二审法院对本案审理后，依法支持上诉人上诉请求。

瑞盛公司答辩称，一、一审法院认定双方之间的合同合法有效符合法律规定，并非上诉人所诉机械性理解合同约定；二、上诉人对被上诉人可期利益的分析：1、与本案无关；2、无相关证据；3、系单方笼统简单的推论；4、上诉人单方恶意要求解除合同，给被上诉人造成损失；5、上诉人对被上诉人之前的补偿更可以说明上诉人对土地上的建筑物应当承担赔偿责任。三、上诉人称地上建筑物系非法建筑与事实、法律不符。四、评估报告合法有效。五、上诉人庭审提出对汽车展厅400平米进行补偿与本案所涉建筑物无关。六、评估报告中修理车间是指基建项目报告中的配件综合库房。涉县交通运输局公路管理站的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

公路站向一审法院起诉请求：一、判决被告瑞盛公司对租赁土地恢复原状并将租赁土地交还原告；二、判决被告瑞盛公司给付原告租赁费15000元，并参照原租赁合同约定的租赁费赔偿原告自起诉之日至交还土地之日止的租赁费；三、诉讼费由被告承担。

瑞盛公司反诉请求：一、判决原告公路站收购租赁土地上的建筑物或赔偿被告经济损失687863.34元后，由被告交还原告租赁的土地；三、诉讼费、鉴定费由原告公路站承担。

一审法院认定事实：2007年元月10日，原告公路站（作为甲方）与被告瑞盛公司（作为乙方）签订一份《南岗道班租赁合同》，合同约定：甲方为利用闲散空地，盘活土地增加收入的原则，经站长办公会议研究决定，面向社会公开租赁，并经甲、乙双方协商达成以下协议：一、租赁原则及地点。1、……；2、……；3、租赁地点位于309国道南岗村南路口坡角根有一空场地，围墙以内东西均长143.4米，南北均宽76.3米，共计面积约定10941.42㎡，合16.41亩。二、双方责任。1、甲方负责场地供给，合同期内场地如发生纠纷由甲方负责协调解决。2、乙方在合同有效期内必须保持原有设施的完好无损，如若有损坏，自己维修，费用自付。3、乙方须建造房屋时，事先征得甲方同意，方可施工建设，建筑物和财产属于乙方所有。4、……。三、租赁费和期限。1、租赁期限五年，2007年元月10日至2012年元月10日。2、租赁费以每年39800元，大写：叁万玖仟捌佰元交纳。第一年在合同生效前交纳，以后乙方每年在合同相对之日提前一个月到甲方财务交纳租金。逾期未交，按日交纳租金2%的滞纳金。四、在合同期内，甲方不得随意变更或终止合同，否则给予乙方补偿。五、如遇政策性变化或不可抗拒的自然灾害，造成一切经济损失各自承担。六、合同到期后，乙方投资在甲方的建筑物，由甲、乙双方协商折算后优先甲方收购。……。2007年3月12日，被告瑞盛公司向原告公路站出具一份《关于租货场地基建项目的报告》，内容为：涉县交通局公路站:为合理利用租货场地，更好的改善环境和发挥效益，瑞盛汽贸请专家和有关人员对场地总体规划和基建项目进行论证设计，现进行一期基建项目六大项，总投资152.8万元。具体项目如下：1、前院、中院、后院夯实硬化项目：其中前院、中院面积3800平方米（基础三七夯实、石子、石粉、水泥干拌压实，均厚18厘米，投资5.7万元）。后院面积4200平方米（基础夯实石子、石粉、石灰干拌压实均厚15厘米，投资4.2万元），计投资9.9万元。2、展厅项目：建筑面积1000平方米，高度7米，钢架砼混合结构，基础地桩和地梁结构，用钢村约56吨，前墙大块玻璃，地面瓷砖装修等计投资76万元。3、外墙、大门、值班室：采用铁艺钢结构件，通道硬化计投资3.6万元。4、水、电源：水源接南岗大队自来水，费用0.9万元，电源接电力局仓库电，电杆、电缆安装等费用1.6万元，计投资2.5万元。5、办公生活用房86平方米，投资3.8万元。6、售后服务、配件综合库房：建筑面积600平方米，综合业务咨询厅，建筑面积350平方米。钢架砼混合结构装修等，计投资57万元。以上为一期六项建设内容，基本为必备工程，为加速建设，早日见效，特报请涉县交通局公路站领导批准并给予支持。原告公路站原法定代表人王生未签字同意以上被告申请的建设项目。上述租赁合同履行到期后，2012年元月10日，原、被告续签一份《租赁协议》，协议约定租赁期限为三年，2012年1月10日至2015年1月10日，租赁费每年为五万元，其他内容与2007年的租赁合同完全一致。在上述租赁合同履行过程中，因涉县龙南路东延工程涉及被告租赁原告土地，为此，原、被告于2013年11月9日，2013年12月18日签订三份拆迁补偿协议，对政府规划拆迁范围内的汽车展厅、便道、院面、新建汽车展厅等财产共补偿被告瑞盛公司79万元。

2013年12月2日，原、被告就拆迁后剩余的建筑物及场地重新签订一份《租赁协议》，该协议约定：租赁地点位于309国道南岗村口地段，政府龙南路规划外甲方原有土地。租赁期限为五年，自2014年1月1日至2019年1月1日。租赁费：前三年由于拆迁遭受损失免收租赁费，后两年每年一万元，一年一付，每年按租赁期限提前一个月到甲方财务缴纳。其他内容与2012年的租赁协议内容基本一致。2018年2月6日被告向原告交纳租赁费10000元。该租赁合同到期后，原告明确表示不再继续将土地租赁给被告，要求终止合同。被告同意终止租赁合同，但因对租赁土地上的建筑物的补偿事宜原、被告经协商未果，故诉至本院。

审理中，本院依据被告瑞盛公司申请，委托河北盛华金世资产评估有限公司对被告目前留存在租赁土地上的建筑物进行了资产评估，评估价值为687863.34元。为此，被告瑞盛公司支出鉴定费10000元。

一审法院认为，原告公路站与被告瑞盛公司于2007年元月10日签订的《南岗道班租赁合同》，2012年元月10日签订的《租赁协议》，2013年12月2日就拆迁后剩余的建筑物及场地重新签订的《租赁协议》，及2013年11月9日、2013年12月18日签订的两份《拆迁补偿协议》，2013年11月9日签订的《房屋拆迁协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原、被告签订的《租赁协议》于2019年1月1日到期后，原告公路站明确表示不再与被告瑞盛公司续签租赁合同，要求收回出租的土地，被告瑞盛公司亦表示同意，故原、被告于2013年12月2日签订的土地《租赁协议》，因租赁期限届满，应予终止。被告应在租赁合同终止后将租赁土地交付原告公路站，并支付所欠的租赁费及租赁期限届满之后实际占用期限内的租赁费。

结合本案查明的事实，本案争议的焦点为：对于合同到期后租赁土地上的建筑物折价，原告公路站是否应当给予被告瑞盛公司进行补偿。结合本案原、被告签订的多份土地租赁合同，均约定了租赁合同到期后，被告投资在原告土地上的建筑物，由双方协商折算后，优先由原告收购。且在2013年龙南路东延时原、被告签订的《拆迁补偿协议》，也可证实对拆迁的建筑物已进行了部分补偿。从原、被告签订租赁合同的整体用意和全面理解，应当认定为合同到期后，租赁土地上的建筑物由原告对被告进行合理补偿。故被告瑞盛公司依据鉴定结论请求原告公路站对租赁土地上的建筑物折价进行补偿，并无不妥，应当支持。

另外，原告公路站请求被告瑞盛公司对租赁土地恢复原状后交还，但并未提供租赁土地原状实况的相关证据，不予支持。判决如下：一、被告涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司将租赁原告涉县交通运输局公路管理站的土地交付原告；二、被告涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司给付原告涉县交通运输局公路管理站合同期内租赁费10000元；三、被告涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司给付原告涉县交通运输局公路管理站合同到期后的租赁费（按年租赁费10000元为标准，自2019年1月2日起计算至交付租赁土地之日止）；四、原告涉县交通运输局公路管理站给付被告涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司建筑物补偿款687863.34元；五、鉴定费10000元（被告涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司已支付），原告涉县交通运输局公路管理站承担5000元，被告涉县瑞盛汽车贸易服务有限公司承担5000元。以上一至五项限原、被告于本判决生效后三十日内履行完毕。

六、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，公路站与瑞盛公司先后签订的三份《租赁协议》，及三份《拆迁补偿协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。双方签订的《租赁协议》到期后，上诉人公路站未与瑞盛公司续签租赁合同，要求收回出租的土地，本院予以支持。被上诉人瑞盛公司应将租赁土地交付上诉人公路站，并支付所欠的租赁费及租赁期限届满之后实际占用期限内的租赁费。双方当事人签订的多份土地租赁合同，均约定了租赁合同到期后，被上诉人瑞盛公司投资在上诉人公路站土地上的建筑物，由双方协商折算后，优先由公路站收购。应当认定为合同到期后，租赁土地上的建筑物由公路站对瑞盛公司进行合理补偿。故瑞盛公司依据鉴定结论请求公路站对租赁土地上的建筑物折价进行补偿，本院予以支持。综上所述，涉县交通运输局公路管理站的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10680元，由上诉人涉县交通运输局公路管理站负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　聂洪文

审 判 员　张　颖

审 判 员　潘新丽

二〇二〇年三月二十六日

法官助理　赵　鹏

书 记 员　王　渴

——