安徽长之源环境工程有限公司与安徽国禾项目投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省肥西县人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖0123民初6532号

原告：安徽长之源环境工程有限公司，住所地合肥市包河区大连路6686号徽商总部广场B-办1001，统一社会信用代码：91340100590166595A。

法定代表人：田丰。

委托诉讼：周俊，广东昊乾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴俊锋，广东昊乾律师事务所律师。

被告：安徽国禾项目投资有限公司，住所地合肥高新区柏堰科技园明珠大道198号，统一社会信用代码：913401003944960281。

法定代表人：朱琳。

委托诉讼代理人：**，安徽金亚太律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王志恒，安徽金亚太律师事务所实习律师。

原告安徽长之源环境工程有限公司（以下简称“长之源公司”）与被告安徽国禾项目投资有限公司（以下简称“国禾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周俊、吴俊锋，被告委托诉讼代理人**、王志恒，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告长之源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还原告的房屋租金、押金等共计人民币310994.75元；2、判令被告支付违约金人民币192816.75元(违约金暂算至2019年9月12日止。违约金以310994.75元为基数，每日按1％计算，违约金自2019年7月12日起至付清之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月27日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁合同中约定了房屋的坐落、面积及装修、设施等。原、被告双方又于2019年2月19日签订了《房屋租赁合同解除协议书》，协议约定：原告整体退租，将该楼内硬装装修以现状转让被告，转让价款共计人民币50万元，采取分期支付方式，协议生效之日起5日内被告向原告支付人民币20万元，原告搬离之日起5日内支付人民币30万元。任何一方单方面终止本协议书，应按本协议约定金额3倍计人民币一百五十万在一个月内向对方支付违约金。所有费用延期支付，应每日按应付费用的1％向对方支付违约金。2019年7月1日，原告将房屋移交被告，原、被告双方签订了《房屋退租移交清单》，并对水、电进行了确认，对结算费用明细也核对确认。原告于2019年7月12日发函给被告，要求退还租金押金等各种费用310994.75元，被告无故拖延，根据《房屋租赁合同解除协议书》之约定，被告应从2019年7月12日起按照每日应付费用的1％支付违约金至付清之日。

被告国禾公司辩称，1、原告退还房屋存在火灾隐患及待修缮问题，经沟通协商，双方共同委托装修工程师潘某解决上述遗留问题，装修完毕后，我方先行垫付装修款3万元，该款应从租金中扣除；2、原告未将房屋恢复至双方约定状态，答辩人享有顺序履行抗辩权，有权拒绝履行原告要求；3、原告主张的违约金不成立，且约定比例过高。

本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，原告长之源公司与被告国禾公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其合法拥有的坐落于合肥高新区柏堰科技园明珠大道198号E8楼中一、二、四层（租用约1050㎡）出租给原告使用，合同还约定了租赁用途、租赁期限以及双方的其他权利义务。

2019年2月19日，经双方协商一致，原、被告签订《房屋租赁合同解除协议书》，该协议书约定，双方解除于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》，长之源公司同意整体退租，并将该楼内硬装装修以现状转让被告，转让价款共计50万元，采取分期支付方式，协议生效之日起5日内被告向原告支付20万元，原告搬离之日起5日内支付30万元。任何一方单方面终止本协议书，应按本协议约定金额3倍计150万元在一个月内向对方支付违约金。所有费用延期支付，应每日按应付费用的1％向对方支付违约金。该解除协议还约定了原告搬离前的占有使用费计算等事项。

2019年6月28日，原告长之源公司向被告国禾公司发出《友好协商退租事宜的函》（长之源发027号），该函称，原告租金已经支付至2019年4月30日，截至2019年6月24日，原告物业费交至2019年6月30日、水费交至2018年11月21日、电费交至2019年6月5日；双方结算明细如下：原告应向被告支付2019年5月1日至2019年6月30日租金24287.76元、一层二层2018年11月22日至2019年6月30日水费（待核算）、四层2018年11月22日至2019年2月28日水费（待核算）、一层二层2019年6月6日至2019年6月30日电费（待核算）；被告应向原告支付硬装装修转让款30万元，四层2019年3月1日至2019年4月30日租金12143.88元，四层物业费3500元，租赁押金20000元。上述费用明细，已由被告方签字盖章确认。

2019年6月30日，原告向被告移交案涉房屋，并形成《房屋退租移交清单》，其中四层于2019年2月28日移交，其余部分于2019年6月30日当天移交，该移交清单已由双方签字确认。

2019年7月12日，原告长之源公司向被告国禾公司发出《关于结算退租费用的函》（长之源发071号），该函对原告应付待核算的水电费进行了确认，相互扣减后，确认被告应付原告310994.75元。

房屋移交之后，被告方向原告提出案涉房屋有六处需要修缮。2019年8月13日，原告长之源公司向被告国禾公司发出《关于已退租Ｅ8楼配电柜等有关事宜说明函》（长之源发085号），该函称，原告承着友好仁义的原则理念，同意在已完成退租事宜的情况下为被告解决退租房屋存在的六项问题，双方协商，由被告公司推荐的装修工程是潘某统一解决上述问题，总费用10000元，该费用由被告国禾公司监督潘某解决完成并验收后自行支付，在071号函中载明的结算费用310994.75元中先行扣除该议定的修复费用，被告国禾公司在本函发出之日两日内支付剩余300994.75元，若有拖延，则上述修复费用由被告公司承担，同时被告公司仍需继续承担延迟付款的违约责任。

根据潘某证人证言，2019年8月份左右，被告方找到装修工程师潘某对六项待修缮问题进行装修，潘某告知原告方陶涛经理，修理费大概1万元。实际施工时，装修修缮的项目已经超过第一次讨论范围，潘某根据被告方要求进行修复，实际费用19600元。

上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除协议书》、《友好协商退租事宜的函》、《房屋退租移交清单》、《关于结算退租费用的函》、《关于已退租E8楼配电柜等有关事宜说明函》，被告方提供的《关于已退租E8楼配电柜等有关事宜说明函》、微信聊天记录、证人证言及原、被告当庭陈述予以证实。

本院认为，原告长之源公司与被告国禾公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方协商一致解除合同后，应按照《房屋租赁合同解除协议书》履行合同解除事宜。

关于原告移交房屋时被告应支付金额，原告提交的《关于结算退租费用的函》以及被告提交的《关于已退租E8楼配电柜等有关事宜说明函》，均载明被告应付款项为310994.75元，该数额本院予以认定。关于被告质证时对《关于结算退租费用的函》三性不予认可的意见，被告已确认的《友好协商退租事宜的函》中双方仅对原告应付水电费未核算，《关于结算退租费用的函》在《友好协商退租事宜的函》基础上确定了原告应付水电费（被告未提供其他证据证明原告应付水电费情况），结合被告方提交证据《关于已退租E8楼配电柜等有关事宜说明函》，可以确定移交房屋时被告应付款项为310994.75元，被告该意见，本院不予采纳。

关于双方争议的修缮后扣减费用，双方移交案涉房屋后，被告向原告提出修缮事宜，经双方协商，原告同意从被告应付款项中扣减1万元。后被告认为实际垫付修缮装修费3万元，应从应付款总扣除。根据被告方证人潘某证人证言，修缮前报价约1万元，实际修缮项目超出第一次讨论范围，且该次修缮是在被告指导下完成，本院综合实际情况，认为扣减修缮费用确定为10000元较为妥当。至于原告称的根据《关于已退租Ｅ8楼配电柜等有关事宜说明函》中“被告国禾公司在本函发出之日两日内支付剩余300994.75元，若有拖延，则上述修复费用由被告公司承担，同时被告公司仍需继续承担延迟付款的违约责任。”本院认为，原告已经要求被告支付延迟履行的违约金，不应再要求被告支付该修缮款。因此，扣除1万元案涉房屋修缮款，被告应支付款项共计300994.75元（310994.75元-10000元）。

关于原告要求被告自2019年7月12日按照日1%计算违约金的诉讼请求，该计算标准过高，结合双方《房屋租赁合同解除协议书》约定及案件实际情况，本院酌定按照月利率2%计算。根据双方2019年8月27日聊天记录，原告要求被告于2019年8月31日前支付剩余款项，违约金应自2019年9月1日开始计算。因此，本院支持被告以300994.75元为基数，按照月利率2%，自2019年9月1日起向原告支付违约金，原告诉请的其余部分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：

一、被告安徽国禾项目投资有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告安徽长之源环境工程有限公司支付装修转让款、退还租金（含押金、物业费）合计300994.75元；

二、被告安徽国禾项目投资有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告安徽长之源环境工程有限公司违约金9039.84元（自2019年9月1日暂计算至2019年11月30日，期后违约金，以300994.75元为基数，按照月利率2%，自2019年12月1日起计算至款清之日）；

三、驳回原告安徽长之源环境工程有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取4419元，由原告安徽长之源环境工程有限公司负担1444元，被告安徽国禾项目投资有限公司2975元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　魏明

二〇一九年十二月十六日

法官助理刘薇薇

书记员吕玮如

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。