某某与常熟市国兴置业有限公司、常熟市保障房开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省常熟市人民法院 民事判决书 (2020)苏0581民初1486号 原告：***，男，1984年11月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：***，女，1982年6月19日出生，汉族，住江苏省太仓市，系原告妻子。 被告：常熟市国兴置业有限公司，住所地江苏省常熟市琴川街道藕渠太平街金枫家园**203（302、303、402、403），统一社会信用代码91320581467147444L。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟市保障房开发建设有限公司，，住所地江苏省常熟市枫林苑**统一社会信用代码913205810831504686。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 原告***与被告常熟市国兴置业有限公司、常熟市保障房开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月1日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告常熟市国兴置业有限公司的委托诉讼代理人***、常熟市保障房开发建设有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方于2018年12月29签订的《常熟市优租房租赁合同》第五条第五款关于退租时已缴纳的清洁服务费用概不退还的约定无效；2、判令被告退还原告清洁费400元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告常熟市国兴置业有限公司于2018年12月29日签订《常熟市优租房租赁合同》一份，约定被告常熟市国兴置业有限公司向原告出租位于金山苑四区29号1206室，租期一年，签订合同时即缴纳清洁费400元。2019年5月18日原告与两被告签订《常熟市优租房租赁合同补充协议》一份，约定出租方由被告常熟市国兴置业有限公司变更为被告常熟市保障房开发建设有限公司，但被告常熟市保障房开发建设有限公司仍继续委托被告常熟市国兴置业有限公司负责优租房的租赁管理。2019年12月28日，原告办理到期退房手续时，400元清洁费被全部扣除。原告先后向金山苑优租房服务中心工作人员、常熟市房管处及被告常熟市国兴置业有限公司提出异议并投诉至苏州12345，但并未妥善处理。被告通过格式条款的形式向原告预收清洁费，未约定退还情形，简单粗暴地约定清洁费概不退还，同时又约定不足补齐情形，该约定内容明显违反公平原则，属于无效条款。被告亦未依法以合理方式提醒原告，更未提供清洁和扣款标准。按照公平原则，清洁费是原告支出，系专款专用，原告有权要求提供清洁标准、评估是否合理，并有权要求据实结算，提供发票。且原告退租时已达到合同约定的“清洁、完好、可供出租”要求，被告应当全部退还清洁费。故原告诉至法院。 被告常熟市国兴置业有限公司辩称，本案所涉租赁合同，经当事人合意，体现真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，应当对当事人具有约束力。原告在签订之前，先行阅读合同，自行下载打印，对整个合同条款均没有提出任何异议，并且先行签字，提交盖章。2019年5月18日签署三方协议时，原告也没有提出相关异议，至2019年12月18日退租协议时，原告签字确认，原告诉讼请求缺乏相应法律和事实依据，请求驳回原告诉请。 被告常熟市保障房开发建设有限公司辩称，涉案房屋金山苑四区29幢1206房屋为常熟市保障房开发建设有限公司所有，为常熟市优租房，根据《常熟市优租房租赁管理办法》，我司委托常熟市国兴置业有限公司进行保障房的管理租赁。原告与常熟市国兴置业有限公司签订的合同合法有效，经双方协商一致签订，是双方真实意思表示，而且原告作为完全民事行为能力人，在签订协议时对可能产生的法律后果，包括收取清洁费应当是能够预见的。原告于签订合同后自愿向两被告缴纳了租金押金和保洁费，期间从未对合同提出过任何异议。优租房属于精装修、首次出租，为了更好管理，我们对于优租房的清结管理费用也是按照市场价格确定的。合同约定并不具有合同法第52、53条规定的无效情形，且合同约定也没有免除被告作为出租方管理房屋的责任，也没有加重承租方的责任，排除原告作为承租方的权利。综上，原告的诉讼请求缺乏相应法律和事实依据，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：常熟市琴川街道富泰路10号金山苑四区29幢1206室的登记所有人为常熟市保障房开发建设有限公司。 2018年12月23日，常熟市国兴置业有限公司与***签订《优租房配租确认单（金山苑）》，内容为：“您选中的房源为金山苑四区29幢1206室房间，选择的入住时间为2018年12月29日……请您入住前仔细阅读《常熟市优租房租赁合同》，登陆http://www.jscsfc.com:8000/阅读《常熟市优租房住户手册》”。***在此确认单上签字确认。 2018年12月29日，原告***（承租方、乙方）与被告常熟市国兴置业有限公司（出租方、甲方）签订《常熟市优租房租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于金山苑四区29号1206室……租赁期共12个月，自2018年12月29日起至2019年12月28日止……每月租金为1300元整……在租赁期内，乙方应保持物业内部设施(本合同附件一所列的部位及其家具和设备)保持清洁、完好和可出租使用状态。乙方在签订本合同时需缴纳清洁费400元，用于乙方退租时物业内部设施、设备的卫生保洁服务。退房验收时，如室内卫生状况差，已交清洁费不足以支付承租房屋保洁费用，乙方应补足清洁费差额。乙方无论是中途退租还是合同期满退租的，退租时乙方已交纳的清洁服务费用不退还。”当日，***缴纳押金2600元、租金3900元、保洁费400元。 2019年5月18日，常熟市国兴置业有限公司（甲方）与***（乙方）、常熟市保障房开发建设有限公司（丁方）签订《常熟市优租房租赁合同补充协议》，约定：“原合同的出租方由甲方变更为丁方，丁方继续委托甲方负责优租房的租赁管理”。 2019年12月28日，原告退租，被告向原告出具结算清单，列明：应退履约保证金2600元、应退租金0元、应退保洁费0元、应补水费40.7元、应补电费84.4元、应缴违约金0元，结算金额2474.9元，原告***在结算清单上签字确认。 2020年3月31日，常熟市住房物业管理服务有限责任公司出具情况说明一份，载明：“琴川街道富泰路10号金山苑四区优租房小区公共区域安全、卫生保洁、绿化维护及相关设施的日常维保等物业服务由我公司依据物业服务合同提供，每间优租房的室内场所、室内物品及配套设施设备清洁事务（包括但不限于室内地面洁净、墙面除尘、室内用品清除浮尘、桌柜内部清洁、卫生间水盆马桶等卫生洁具清洗、玻璃清洗、窗帘拆洗安装、空调清洗及过滤网拆装、油烟机清洗、冰箱清洗、电器除污、沙发套清洗、垃圾桶清洁并换袋子等）不在小区物业服务合同规定的服务范围内，属于额外有偿服务，由常熟市国兴置业有限公司另行委托、另行结算。常熟市国兴置业有限公司曾于2020年1月初委托我公司安排人员对退租的金山苑四区29幢1206室及其他部分房屋一起实施室内清洁服务，由于临近春节及突如其来的疫情影响，我公司2020年1月、2月份未安排人员进入室内保洁。自2020年3月份起，我公司组织保洁人员对金山苑四区内退租的包括29幢1206室在内的优租房已陆续进行室内场所、室内物品及配套设施设备清洁事务。” 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告认为合同中关于清洁费的约定为格式条款，该约定无效。本院认为，该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，所谓免除责任，又称免除主要义务，是指格式条款中含有免除格式条款提供者按照通常情形应当承担的主要义务。所谓加重责任，是指格式条款中含有通常情况下对方当事人不应当承担的义务。所谓排除主要权利，是指格式条款中含有排除对方当事人按照通常情形应当享有的主要权利。本案合同为房屋租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租方的主要义务为交付租赁物，承租方的主要权利为占有使用租赁物，合同关于清洁费约定是用于承租方退租时物业内部设施、设备的卫生保洁服务，该约定并没有免除出租方的主要义务，也没有加重承租方的责任，亦没有排除承租方的主要权利，不符合格式条款无效的情形。故原告认为关于清洁费的约定无效并要求退还清洁费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二〇年五月二十二日 法官助理*** 书记员***