大新县某某物业管理有限责任公司与大新县学府豪庭小区业主委员会、广西某某管理有限公司合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区大新县人民法院 民事判决书 （2023）桂1424民初1703号 原告：大新县某某物业管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区大新县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广西法严律师事务所执业律师。 被告：大新县某某小区业主委员会，住所地广西壮族自治区大新县。 负责人：***，该委员会主任。 委托诉讼代理人：***，广西民族律师事务所执业律师。 被告：广西某某管理有限公司，住所地中国（广西）自由贸易试验区南宁片区体强路19号阳光城·时代中心Ｂ座2220号、2221号、2222号、2223号，统一社会信用代码91450100070648128Ｆ。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广西共恒律师事务所执业律师。 原告大新县某某物业管理有限责任公司（以下简称某甲公司）诉被告大新县学府豪庭小区业主委员会（以下简称某某委会）合同纠纷一案，本院于2023年11月13日立案受理后，首先依法适用简易程序。后经某某委会申请，本院依法追加广西某某管理有限公司（以下简称某乙公司）作为共同被告。因案件疑难复杂，本院依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。某甲公司的委托诉讼代理人***，某某委会的委托诉讼代理人***，某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案因案情疑难复杂、审委会讨论期间扣除审限183日。现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令某某委会赔偿某甲公司招标服务费30472.07元、复印费5401.80元、服装费6965元；2.判令某某委会赔偿履行物业服务合同的预期收益721842.43元；3.判令某某委会赔偿律师费8000元。事实和理由：某某委会采用公开招标方式选聘物业服务企业，并于2023年8月11日通过某乙公司发布了招标公告。某甲公司根据某乙公司发布的大新县某某小区物业服务采购项目招标文件（项目编号：ＧＸＧＸ-2023-033）及公告要求，参与投标，评标结果排序第一名为某甲公司。2023年9月1日，采购单位某某委会及采购代理机构某乙公司向某甲公司发出了中标通知书（项目编号：ＧＸＧＸ-2023-033），但是某某委会以小区业主不同意招标文件中《物业服务合同》第六章第七条：保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担的约定为由，拒绝与某甲公司签订物业服务合同。某甲公司认为案涉物业服务项目通过公开招标方式选聘物业服务企业，某甲公司参与投标并中标，根据招投标法律规定，某甲公司中标后物业服务合同关系即告成立，业委会作为业主大会的执行机构，应当自中标通知书发出之日起30日内按照公开招标文件与某甲公司签订物业服务合同。为此，某甲公司按照招标文件要求制作投标书、招聘人员并进行必要的岗前培训、采购服装及安全设备，为进驻物业服务达到招标要求已与有关设备设施厂商磋商采购事宜，投入了大量的人力、物力及财力。现某某委会拒绝按照招标文件、招标公告确定的内容与某甲公司签订物业服务合同，违背了招标文件、招标公告及招投标法律的规定，严重侵害了某甲公司的利益，应向某甲公司承担缔约过失行为的损害赔偿责任，应赔偿某甲公司招标服务费30472.07元、复印费5401.80元、服装费6965元、赔偿履行2年物业服务合同的预期收益721842.43元及赔偿律师费损失8000元。 某甲公司围绕其诉讼请求提交以下证据佐证：1.招标文件；2.中标通知书；3.微信聊天记录；4.关于督促签订“大新县某某物业服务合同”的函、关于督促签订“大新县某某物业服务合同”的回复函、关于未能签订《大新县某某小区物业服务合同》及进场实施物业管理服务的情况汇报、关于未能签订《大新县某某小区物业服务合同》及进场实施物业管理服务的情况汇报；5.致全体业主的告知书；6.银行电子回单、发票；7.某某小区物业费预期收支明细表；8.委托代理合同及发票；9.广西某某物业缴费通知单；10.投标文件。 某某委会辩称，1.导致双方未能签订合同的原因是某甲公司中标之后提出收取车位停车费、利用业主共有设施广告收益提取部分，这两点是原招标文件里面没有的；2.招标代理人某乙公司超出代理约定范围，私下向某甲公司多收取费用，导致中标结果无效，应由某乙公司承担赔偿责任；3.某甲公司第二项诉讼请求是建立在涉案小区入住率100%、收费100%的基础上，目前涉案小区楼栋入住率高的是70%多，低的只有30%，所以某甲公司提出的预期收益是不符合实际的。综上，应驳回某甲公司对某某委会的诉讼请求。 某某委会围绕其答辩意见提交以下证据：1.物业服务合同；2.微信聊天记录；3.招标代理合同；4.服务费收费通；5.关于解除广西某某管理有限公司代理招标并妥善处理善后事宜的函；6.编号为1272379342149的邮单详情；7.微信聊天截图。 某乙公司辩称，1.其不是本案的适格被告，因为某甲公司未向某乙公司提出具体的诉求；2.某乙公司提供招标代理服务，程序合法，收费符合收费标准，中标结果合法有效，不应当承担任何赔偿责任；3.某甲公司与某某委会未签订物业服务合同的原因是双方对合同条款有争议，与某乙公司无关，某乙公司不承担任何违约赔偿责任。 某乙公司围绕其答辩意见提交以下证据：1.中标通知书；2.《招标代理服务收费管理暂行办法》《国家发展改革委办公厅关于招标代理服务收费有关问题的通知》；3.银行凭证、发票；4.公告。 本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以认定，在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院根据当事人的陈述、辩论意见、证据关联性、证明力及大小综合认定。 本院经审理查明本案事实如下：2023年8月11日，某某委会采用公开招标方式选聘物业服务企业。某某委会与某乙公司签订《招标代理合同》，约定大新县某某小区物业服务采购项目由某乙公司代理招标事宜，业务酬金按5000元包干计取，由中标单位在领取中标通知书前一次性支付，合同还对其他事项进行了约定。2023年8月11日，某乙公司公布“招标文件”，第一章“招标公告”，项目基本情况为：“项目编号ＧＸＧＸ-2023-033；预算金额：电梯住宅0.8元／平方米·月；商业商铺0.8元／平方米·月；服务期：至签订合同之日起2年；提交投标文件截至时间为2023年8月22日10点30分”。2023年8月14日，某乙公司发表更正公告，更正提交投标文件截至时间为2023年8月31日10点30分。第二章“投标人须知前附表”序号12“招标代理服务费：中标人在领取中标通知书同时须向招标代理机构一次性付清招标代理服务费5000元；本项目的评标费用由中标人支付”；第31条“中标服务费及其它费用”内容为“签订合同前，中标供应商须向本采购代理机构一次性付清中标服务费及其它费用”；第三章“项目需求和说明”，小区物业规模总建筑面积约164883平方米；建筑形态由高层住宅、商业门面组成；物业费计划收费标准：电梯住宅0.8元／平方米·月，总面积146363平方米；商业商铺0.8元／平方米·月，总面积约6450平方米；停车位共计1213个，其中地上车位863个，地下车位350个；第二节“小区物业管理服务内容及标准”第三条“公共区域秩序维护服务标准”第五款第三项“收费管理的车库应24小时有专人管理……”；第四章“合同（格式）”物业服务合同第四章第一条为“停车场收费”，其中第3项为业主自有车库及停车位的物业管理标准的内容；第四条为全体业主所有的公用部位、公用设施经营所得收益分配的内容。2023年8月31日，某乙公司开标就某某小区物业服务采购项目进行了评审，某甲公司投标报价2934009.60元排序第一，广西某某物业服务有限公司投标报价2383882.80元排序第二，某某物业管理服务有限公司投标报价2934009.60元排序第三。2023年9月1日，招标代理机构某乙公司向某甲公司发出中标通知书（项目编号：ＧＸＧＸ-2023-033），通知某甲公司接到通知书后十五个工作日内与采购人签订合同，并按招标文件要求和响应文件的承诺履行完合同，并约定服务期为至签订合同之日起2年。2023年9月5日，某甲公司依据某乙公司的通知要求向某乙公司支付招标服务费30472.07元。此后，某某委会与某甲公司对《物业服务合同》第四章“物业的经营与管理”第一条第三项有关业主自有车库及停车位的物业管理费标准，及第四条有关全体业主所有的公用部分、公用设施经营所得收益的分配问题产生分歧，双方未能签订物业服务合同。因协商未果，某甲公司于2023年11月13日诉至本院，提出前述所请。 另查明，2023年10月24日，某某委会委托广西民族律师事务所向某乙公司发出“关于解除委托广西某某管理有限公司代理招标督促妥善处理善后事宜的函”。目前案涉小区已经有其他物业公司提供物业服务。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.中标行为是否有效；2.某甲公司要求的各项损失是否合法合理及承担问题。 关于中标行为效力问题。本案中，某某委会委托某乙公司招标物业公司后，某乙公司按照规定发布招标公告等信息，并进行了招标、评标等工作。2023年9月1日，某某委会和某乙公司共同向某甲公司发送中标通知书。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十五条第二款规定，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，因此中标行为合法有效。关于某某委会辩称的某乙公司多收费系超越代理权导致中标无效的意见，本院认为，虽然招标文件中明确约定中标服务费为5000元，某甲公司实际交纳的中标服务费是30472.07元，但某甲公司实际交纳该费用的时间是在收到中标通知书之后，即该中标行为生效后才交纳该费用，因此该费用是否多收取并不影响中标结果的效力，而且本案亦未发生《中华人民共和国招标投标法》规定的导致中标结果无效或其他违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此对某某委会该答辩意见，本院不予支持。 关于某甲公司要求的各项损失是否合法合理及承担问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。本案中，无论是从《中标通知书》中需后续签订书面合同的约定来看，还是从上述法律规定来看，双方物业服务合同成立时间应当为签订书面合同的时间。也就是说，本案应当适用《中华人民共和国民法典》第四百八十三条中“承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”中的“但书”条款。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同违约责任。本案中，《招标公告》明确约定应按《中标通知书》规定的时间签订书面采购合同，而且招标公告里的物业服务合同版本中关于物业费标准、物业费的收取、物业服务内容、地下停车位的管理费金额、公共收益的分配等等内容均为空白，且未约定双方产生争议时如何解决，因此中标通知书的发出只是让招标人与中标人均具有在一定期限内与对方订立物业服务合同的义务，从这个角度分析，中标通知书的内容、性质与上述法律条文中的“认购书、订购书、预定书”并无实质区别。因此，应当认为《中标通知书》的发出使得双方之间成立以签订书面物业服务合同为义务的预约合同。某某委会在发出中标通知书后，不与某甲公司签订物业服务合同，并已经让另一家物业公司入驻小区提供物业服务，因此其应向某甲公司承担预约合同的违约责任。因某乙公司已经完成代理招标工作，且其对某甲公司不存在过错，因此其无需向某甲公司承担责任。某甲公司请求的费用有招标服务费30472.07元、复印费5401.80元、服装费6965元、合同预期收益721842.43元、律师费8000元。对于各项费用及承担问题，本院具体评析如下： 1.招标服务费。某甲公司在中标后已经支付中标服务费30472.07元，现因某某委会的原因导致物业服务合同未能签订，因此某某委会应向某甲公司赔偿该费用。至于某某委会认为某乙公司多收取的中标服务费，系某某委会与某乙公司之间的委托合同关系，属另一法律关系，本院在本案中不一并处理，某某委会可与某乙公司协商或另行起诉。 2.复印费。某甲公司为投标工作制作投标书等，产生了复印费，其已经提交相应票据予以佐证，该费用系某甲公司的损失。现因某某委会的原因导致双方未能签订物业服务合同，因此某某委会应向某甲公司赔偿该费用。 3.服装费。虽然某甲公司在中标后购买了相应的服装，但是其提供的证据不能证明这些服装专门用于案涉小区，而且某甲公司在大新范围内有对四个小区提供物业服务，这些服装还能继续为其使用，因此不属于其中标后的损失，所以本院对于该费用不予支持。 4.律师费。双方未有关于律师费的约定，而且聘请律师不是起诉的必要条件，因此对于该费用，本院不予支持。 5.合同预期收益。本院在上述分析中已经确定某某委会承担的是预期违约责任，赔偿的是直接损失，而合同预期收益是属于间接损失，而且招标公告也明确约定合同服务期至签订合同之日起2年，现双方并未签订物业服务合同，某甲公司亦未向某某委会提供物业服务，收益也就无从谈起，因此某甲公司要求某某委会赔偿合同预期收益，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百八十三条、第四百九十五条，《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、大新县某某小区业主委员会赔偿大新县某某物业管理有限责任公司招标服务费30472.07元、复印费5401.80元； 二、驳回大新县某某物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费11526元，由大新县某某物业管理有限责任公司负担10990元，大新县某某小区业主委员会负担536元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年十月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百八十三条承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 《中华人民共和国招标投标法》 第四十五条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。 第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。