***与河南**置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省漯河市郾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）豫1103民初5654号 原告：***，女，1991年3月16日出生，汉族，户籍地河南省临颍县，现住漯河市源汇区。 委托诉讼代理人：***，男，1992年2月10日出生，汉族，户籍地河南省临颍县，现住址。系原告***丈夫。 被告：河南**置业有限公司，统一社会信用代码914111005557××××，住所地漯河市郾城区辽河路9幢1层104号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南汇星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 第三人：河南天桥建设有限公司，统一社会信用代码91411100174568739J，住所地漯河市召陵区解放路中段325号。 法定代表人：江河。 第三人：河南泰昌建设管理咨询有限公司，统一社会信用代码914106001726××××，住所地鹤壁市淇滨区淇滨大道中段建委楼。 法定代表人：***。 第三人：漯河市郾城区住房和城乡建设局，统一社会信用代码114111030057××××，住所地河南省漯河市郾城区海河路中段。 负责人：赛笋，该局局长。 委托诉讼代理人：***，河南平允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南平允律师事务所实习律师。 原告***与被告河南**置业有限公司（以下简称**置业公司）、第三人河南天桥建设有限公司（以下简称天桥公司）、河南泰昌建设管理咨询有限公司（以下简称泰昌公司）、漯河市郾城区住房和城乡建设局（以下简称郾城区住建局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2023年11月9日公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人***，被告**置业公司的委托诉讼代理人***、***，第三人郾城区住建局的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼；第三人天桥公司、泰昌公司经本院传票依法传唤无正理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告与被告**置业公司于2018年5月29日签订了《商品房买卖合司》（预售），约定：原告购买被告**置业公司开发的位于郾城区辽河路与太白山路交叉口的**现代城小区26幢××**××层××号房屋，总价款610870元。原告支付了首付款183870元，随即办理了商品房按揭贷款，向被告支付了剩余的427000元房款。2022年10月，被告**置业公司向原告交付房屋时，原告发现房屋存在严重的质量问题：1、客厅阳台承重墙垛上方向南倾斜6.2ｃｍ；2、客厅走廊北面承重墙上方向北倾斜5.5ｃｍ；3、被告**时把承重墙钢筋割断10根；4、北次卧层高误差10ｃｍ；5、客、主卫生间墙体，厨房墙体向北倾斜3ｃｍ；6、走廊顶面**下沉2.2ｃｍ；7、走廊大梁存在**、加渣，含有直径10公分左右土块；8、客卫内侧用石膏粉刷墙体；9、主卧阳台上方下沉2.5ｃｍ；10、被告**时把瓷砖损坏2块，地砖被大面积磨花；11、客厅阳台口承重墙上方向南倾斜3ｃｍ。被告**置业公司所建房屋存在以上严重质量问题，符合双方签订的《商品房买卖合同》（预售）关于买受人解除合同的条件。为了维护合法权益原告现具状起诉解除前述《商品房买卖合同》。原告购买商品房时，现代城售楼展厅规划小区东支二路，南连海河西路，北连辽河西路，销售员特别指出这一地理优势，交通便利，误导原告选择临近东门口××栋××号，事实支二路并无与海河西路接通，导致交通不便，道路狭窄。依不正当竞争法（虚假宣传）第222条利用广告对商品或服务作虚假宣传45条广告经营者发布者发布虚假广告，使消费者合法权益受到损害，应当承担相应责任，59条欺骗误导消费者，依广告法追究法律责任，56条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗误导消费者，使购买商品者、接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。原告于2018年5月29日购买××幢××层××号房屋，2022年10月交付房屋时发现天桥公司所建房屋存在严重质量问题，**时又把承重墙倾斜钢筋割断10根等问题，依建设工程质量管理条例69条涉及建筑承重结构，没有设计方案擅自施工变动，64条施工单位不按照工程设计图纸，施工技术标准施工，造成建设工程质量不符合规定质量标准。致使原告合法权益受埙，依法承担相应责任。泰昌公司自住宅承重墙倾斜后，未勘察**现场，未做出相应管理措施，未尽监理职责，依《建设工程安全管理条例》第57条，未依照法律法规和工程建设强制性标准实施监理；67条工程监理单位将不合格的建设工程按照合格签字**，涉及**建筑承重结构变动工程，监理单位未到现场勘察、实施监理责任。郾城区住建局将不合格的住宅工程质量，按合格验收，应尽检测监督责任而不尽其职责，人民政府建设行政主管部门，其他有关行政管理部门不依法履行监督管理职责，致使原告合法权益受埙，依法承担相应责任。故请求法院依法支持原告全部诉请。 被告**置业公司辩称，一、案涉房屋已经验收合格交付给原告使用。二、根据双方签订《商品房买卖合同》第十六条的规定：地基基础和主体结构经检测不合格，买受人有权解除合同。其他质量问题，及时更换修理，符合工程质量允许偏差范围，不影响安全使用功能的工程质量缺陷及工程质量通病，不构成出卖人违约，出卖人不承担相应责任。如果经更换修理，仍然影响正常使用的，买受人有权解除合同。而本案原告所提的均是质量瑕疵，不能证明地基基础和主体结构不合格。另外本案房屋的用途是住宅，该房屋的用途目前没有受到影响，也不影响居住功能的实现，达不到解除合同的条件。三、原告夸大了房屋质量瑕疵问题，双方已对房屋**达成了合意，在**过程中原告拒绝**员继续**，导致**没有完成，责任不在**置业公司。四、**置业公司仍然愿意对现有的工程质量瑕疵问题继续**，若原告对所委托的**人员不满意，可自行委托**，由被告**置业公司支付费用。基于此，原告请求解除合同没有法律及合同依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人天桥公司未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。 第三人泰昌公司未到庭答辩，提交书面答辩意见称，本案是商品房买卖合同纠纷，且***请求依法解除其与**置业公司签订的《商品房买卖合同》，而合同的双方当事人系***与**置业公司，泰昌公司不是本案合同相对人，是否解除合同与泰昌公司无关，其诉请也与泰昌公司无关，综上请求依法驳回原告***对泰昌公司的起诉。 第三人郾城区住建局述称，因原告***与被告**置业公司房屋买卖合同纠纷诉至贵院，郾城区住建局认为法院应当依法驳回原告对郾城区住建局的诉讼请求，具体理由如下：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，那么权利义务人也只能是合同双方当事人。原告因与被告**置业公司签订的关于购买**现代城小区26幢××**××层××号《商品房买卖合同》是基于双方真实意思表示，符合《民法典》第143条规定的民事法律行为有效的构成要件，该合同合法有效。根据合同相对性原理，合同在履行过程中出现任何问题应当由合同相对人承担违约责任。原告要求郾城区住建局承担原告的利益损失于法无据、于理不公。二、要求郾城区住建局承担责任同样于法无据。原告在诉状中称，郾城区住建局将不合格的住宅工程质量按照合格验收，该种理解是错误的。根据河南省住房和城乡建设厅关于印发《河南省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法》（以下简称豫建（2012）53号文），郾城区住建局不具有验收职能，不是验收主体。真正的验收主体是建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位和设计单位上述5家单位组成验收主体。而郾城区住建局是针对验收主体的真实性、组织形式、程序、人员资格是否符合规定进行监督。在监督过程中，郾城区住建局按照规定实施监督，履行正当监督职责并无不当。三、如若原告坚持称郾城区住建局未履行行政行为，可提起行政诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于2022年12月28日的室内**方案，因该**方案无任何一方签字（或**）确认，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2018年5月29日，原告***与被告**置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（登记备案编号：411100201805××××），该合同载明：出卖人：河南**置业有限公司，买受人：***。第一条项目建设依据：1、出卖人以出让方式取得漯河市辽河路以南，太白山以东地块的建设用地使用权，买受人购买商品房所占用土地用途为城镇住宅用地。2、出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为**现代城住宅小区（二期）××＃××＃，……。第二条预售依据：该商品房已由漯河市住房保障和房屋管理局预售批准，预售许可证号为20170420。第三条商品房的基本情况：该商品房所在建筑物的主体结构为钢混；该商品房为第一条规定项目中的26幢自***××**××层××号；预测建筑面积共114.65平方米；层高为2.9米，有南北2个非封闭式阳台。第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5328.13元，总价款为人民币610870元（大写：**壹万零捌佰柒拾元整）。第七条付款方式及期限：商业贷款；买受人应当于2018年5月29日前支付首期房价款人民币183870元，占全部房价款的30%；余款人民币427000元向银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）、管道堵塞；（3）、门窗翘裂、五金件损坏；（4）、灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）、（1）（2）（3）（4）修复期间不计入出卖人逾期交房责任，（1）（2）（3）（4）约定应符合工程质量允许偏差范围；不影响安全、使用功能的质量缺陷及工程质量通病，不构成出卖人违约；（6）、双方办理商品房交付时，如买受人认为房屋质量存在瑕疵，出卖人按照合同约定承担**义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本合同约定时间办理相应交房手续，如买受人以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，买受人应自行承担交付后的法律责任；同时买受人无权主张逾期交付法律责任。如买受人对商品房是否存在主体结构质量问题产生异议的，可以委托具备鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，鉴定费用由买受人垫付（经鉴定后房屋主体结构存在影响设计使用年限的质量问题的由出卖人承担）；但是双方应当首先按照本合同约定办理交房手续。经鉴定后房屋主体结构存在影响设计使用年限的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部房款，并按照已付房价款一次性支付万分之零点五的违约金；不影响设计使用年限的质量问题，由出卖人进行**，依据实际情况无法**的出卖人向买受人一次性支付已付房价款万分之零点五的违约金。出卖人支付违约金后买受人接受现状。如非主体结构问题，买受人应当配合出卖人**，如买受人拒绝配合或阻止出卖人**的，由此产生的一切后果由买受人全部承担。第十六条商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，双方协商解决。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。符合工程质量允许偏差范围，不影响安全、使用功能的质量缺陷及质量通病，不构成出卖人违约，出卖人不承担相应责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人一次性支付买受人已付房价款万分之零五补偿。 2022年12月7日，**置业公司、天桥公司、泰昌公司三方签订《**现代城26#楼0107室室内**方案》，方案载明：存在问题：1、客厅南墙垛墙体平整度不达标，客厅东墙粉刷层开裂；2、客卫与南次卧中间走廊墙体粉刷过厚未挂网；3、南次卧门口不方正；4、主卧飘窗西墙平整度不达标；5、北次卧顶板施工洞修补不平整；6、室内走廊处**不平；7、业主要求记录问题：客厅南阳台承重墙垛向南倾斜，客卫与南次卧中间走廊北面承重墙向北倾斜，卫生间、厨房、阳台墙体倾斜（已装修）。**方案：1、墙面裂缝（有空鼓）**方案①采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围保证方正；②基底清理干净，涂刷专用界面剂；③挂抗裂丝网;④墙面淋水润湿刮1:1水泥砂浆一遍;⑤补1:2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过3.5cm的部位需挂网处理;⑥补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。2、注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。3、平整度、垂直度、阴阳角不顺直、**不平**方案①实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净；②偏差在6mm以下，用抗裂砂浆进行找补，到达规范要求。同时需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固，避免脱层；③偏差在6mm以上（含6mm），需根据实际情况剔凿墙面基层以达到规范要求，补刮抗裂砂浆两遍或重新粉刷，新旧面层交界处挂抗裂玻纤网。4、墙体粉刷过厚未挂网①采用切割机切割墙体粉刷过厚未挂网处，并将切缝处凿毛，切割范围保证方正;②基底清理干净，涂刷专用界面剂；③挂抗裂玻纤网;④墙面淋水润湿刮1:1水泥砂浆一遍;⑤补1:2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过3.5cm的部位需挂网处理;⑥补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍；⑦注意事项:水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。5、顶板施工洞修补不平整**方案①顶板平整度超过15mm，但未超过25mm，处理措施采用打磨机打磨，保证水平极差在15mm以内；②顶板平整度大于25mm未超过40mm，处理措施第一步先测层高，如层高偏差不超过20mm情况下可以刮聚合物砂浆，保证水平极差在15mm以内；如果层高低于正常值偏差超过20mm，采用打磨机打磨10mm，然后可以刮聚合物砂浆，保证水平极差在15mm以内。 被告**置业公司提供单位工程质量竣工验收记录显示：**现代城26#楼，综合验收结论为合格。建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位于2020年6月9日均**予以确认。26#楼工程竣工验收情况于2020年8月31日在郾城区住建局进行了备案。 审理中，原告称案涉房屋存在严重质量问题，本院释明告知原告应申请相关鉴定，并告知原告在规定期限内向本院提交书面鉴定申请及逾期不提交的不利法律后果。后原告未在本院限定的期限内提交书面的鉴定申请，在本判决作出之前本院再次电话督促原告提交书面鉴定申请，原告表示不申请鉴定。 本院认为，原告***与被告**置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉房屋所在的26#楼于2020年6月9日经验收结论为合格，并于2020年8月31日在郾城区住建局进行了工程竣工验收备案。2022年12月7日**置业公司、天桥公司、泰昌公司签订出具《**现代城26#楼0107室室内**方案》，说明案涉房屋存在**方案中显示的问题，但根据原告提供的现有证据，不能证明案涉商品房存在房屋地基基础、主体结构质量不合格的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据上述法律规定，出卖人交付的商品房只有存在房屋地基基础、房屋主体结构质量不合格的情况时，才构成根本违约，买受人才能请求解除合同。对于其他质量问题，出卖人在保修期内应当承担质量瑕疵的修复责任或赔偿责任。本案中，原告***与被告**置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中亦约定“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”根据该约定，原告***未就案涉商品房经修理仍存在严重影响正常使用的情形予以充分举证，对此案涉房屋存在问题不属于约定解除或法定解除情形，故对原告***要求解除与**置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年十二月二十九日 书记员　　***