原告***与被告康美房地产公司、康美公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

陕西省旬阳县人民法院

民事判决书

（2017）陕0928民初647号

原告：***，女，1969年10月20日出生，汉族，居民，住旬阳县城关镇。

被告：陕西康美实业集团房地产开发有限公司（以下简称康美房地产公司）。住所地：旬阳县城关镇。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，旬阳县法力律师事务所律师。

被告：陕西康美实业集团有限公司（以下简称康美公司）。住所地：旬阳县城关镇。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，旬阳县法力律师事务所律师。

原告***与被告康美房地产公司、康美公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***、被告康美房地产公司、康美公司委托代理人**到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、确认原告***与被告康美房地产公司2012年10月24日签订的商品房买卖合同无效。2、由被告康美房地产公司、康美公司返还原告购房款325588.00元，并承担利息（自2012年10月24日至2014年11月1日，按年利率12%计算；自2014年11月2日至今，按年利率20%计算）3、由被告承担原告已付购房款1倍的赔偿责任共计325588.00元。4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年10月24日，原告与旬阳县康美房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定“房屋总价款325588.00元；房屋交付期限为2014年11月1日前；出卖人逾期交房超过60日的买房人有权解除合同，出卖人向买房人退还全部预付款，并按日向买房人支付交付房款的同期银行存款利率的违约金。”2012年10月23日，旬阳县康美房地产开发有限公司给原告出示了收款收据“今收到***D20-1，购房款壹拾贰万伍仟伍佰捌拾捌元整”；2012年10月31日，旬阳县康美房地产开发有限公司给原告出示了收款收据“今收到***D20-1，购房款贰拾万元整”两次收款共计叁拾贰万伍仟伍佰捌拾捌元整。2014年12月31日，因旬阳县康美房地产开发有限公司开发的刘湾社区商品房，未办理预售证，亦未正式动工建设，不能如期交房，旬阳县康美房地产开发有限公司又与原告单位旬阳县水利局达成延期补偿等有关事宜的补充协议，协议约定：“1、根据职工意愿，不愿意再购房的，旬阳县康美房地产开发有限公司自买受人交款之日起，按年息12%计算，连本带息退给买受人；2、旬阳县康美房地产开发有限公司必须保证房屋建设在本协议签订之日起16个月内完工，逾期一天按买受人所交房款3‰支付违约金；3、旬阳县康美房地产开发有限公司从2014年11月2日起，建设期18个月按购房户原交款的年息20%补偿给购房户，原全额交款补偿款在主体16层完工时一次性退还；4、旬阳县康美房地产开发有限公司必须在2015年3月31日前办全各项商品房建设销售手续，公布于购房户”。另悉，2015年6月26日，旬阳县康美房地产开发有限公司名称变更为陕西康美实业集团房地产开发有限公司。至2016年3月1日按补充协议约定的期限已届满，旬阳县康美房地产开发有限公司仍未动工建设，被告至今隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，原告上当受骗，多次通过单位、也直接与被告协调解除合同、赔偿损失，被告均借故推托不予解决。

被告康美公司、康美房地产公司辩称，1、康美公司与旬阳县水利局签订“经济适用房联建协议”，性质属对经济适用房的联合开发建设，购房款由单位补贴和职工自筹两部分组成。原告等职工依据其单位的要求交款，康美公司代为收取了本应由水利局统一收取的职工集资款，这也是联建房屋的法律性质，原告以商品房买卖合同关系主张权利是错误的。2、“经济适用房联建协议”和“商品房买卖合同”均无效，旬阳县人民法院（2016）陕0928民初字828号生效判决书，已经确定了协议的无效性。3、原告关于利息和赔偿的要求，不能成立；康美公司只存在返还款项本金的义务，无其它责任。

原告***围绕诉讼请求依法提交了原告与旬阳县康美房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、收款收据。被告康美房地产公司提供了被告康美公司与旬阳县水利局签订的经济适用房联建协议书、旬阳县水利局（2012）216号文件，经本院庭审查证，本院予以确认并在卷佐证。

据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月26日，旬阳县水利局与旬阳县康美房地产开发有限公司签订职工经济适用房联建协议书，就项目名称及建设规模、房屋交付时间、建筑标准、双方责任、产权划分、建设资金、违约责任等内容进行了约定。2012年10月23日，原告***与原旬阳县康美房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定，原告购买的被告康美公司开发的第D幢楼1单元20层D1-20号房，建筑面积141.56平方米，单价为每平方米2300.00元，总金额为325588.00元。原告***于2012年10月23日向被告康美房地产公司交纳购房款125588.00元，于2012年10月31日向被告康美房地产公司交纳购房款200000.00元，两次共交纳购房款325588.00元。2014年12月31日，旬阳县水利局与旬阳县康美房地产开发有限公司就职工经济适用房联建协议签订了补充协议，协议主要内容：1、根据职工意愿，不愿再购房的，旬阳县康美房地产开发有限公司自旬阳县水利局交款之日起，按年息12%计，连本带利于2015年2月15日内退给住房户；2、旬阳县康美房地产开发有限公司必须保证房屋建设在本协议签订之日起16月内完工，逾期一天按旬阳县水利局各购房户所交房款3‰支付违约金；3、旬阳县康美房地产开发有限公司从2014年11月2日起，建设期18个月内按购房户原交款的年息20%补偿给购房户，购房户在交剩余房款时扣除，原交全额房款的购房户补偿款在主体十六层完工时一次性退给购房户。旬阳县水利局与旬阳县康美房地产开发有限公司联建的职工经济适用房，因诸多原因未能竣工交付。

另查明，2015年6月26日，旬阳县康美房地产开发有限公司名称变更为陕西康美实业集团房地产开发有限公司。康美房地产公司与康美公司是两个具有独立法人资格的公司。被告康美房地产公司所开发的商品房至今未取得商品房屋预售许可证。

本院认为，被告康美房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与旬阳县水利局签订的职工经济适用房联建协议，与原告***签订的《商品房买卖合同》及旬阳县水利局代表职工签订的经济适用房补充协议，均违反了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，依法确认该购房合同为无效合同。本案中，被告康美房地产公司违反法律规定进行商品房销售，故而导致合同无效，其应承担主要责任。原告在购房时对康美房地产公司预售商品房手续未尽审慎的注意义务，也具有一定的过错。合同无效，该合同取得的财产应当予以返还，现原告要求被告返还购房款325588.00元的诉讼请求，本院予以支持。因利息属于购房款之孳息，原告请求被告赔付收取购房款期间的利息损失，于法有据。但结合本案实际，利息以中国人民银行同期贷款利率计算，符合客观实际。原告要求被告康美房地产公司按康美公司与旬阳县水利局签订的补充协议约定，承担利息分别按年利率12％、20%计算，因被告康美房地产公司与旬阳县水利局签订的职工经济适用房联建协议，与原告***签订的《商品房买卖合同》及旬阳县水利局代表职工签订经济适用房补充协议均无效，无效的合同自始没有法律约束力，故该请求无法律依据，不予支持。原告要求被告承担购房款一倍的经济损失，未提供被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的证据，亦未提供被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者故意隐瞒所售房屋出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的相关证据，不予支持。原告要求被告康美房地产公司与康美公司共同承担返还购房款，因购房合同系原告***与被告康美房地产公司所签订，合同具有相对性，被告康美公司没有返还该笔购房款的义务，于法无据，故不予采纳。原旬阳县康美房地产开发有限公司名称的变更属登记事项的变更，除当事人有特别约定外，变更后的公司对变更前的公司的债权、债务仍应予以承继。本案中，原旬阳县康美房地产开发有限公司变更为陕西康美实业集团房地产开发有限公司，故变更后的公司陕西康美实业集团房地产开发有限公司应对变更前旬阳县康美房地产开发有限公司的债务承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告***与被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。

被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款325588.00元及利息（购房款125588.00元利息自2012年10月23日起算、购房款200000.00元利息自2012年10月31日起算均至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。

三、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费元10312.00元，减半收取5156.00元，由被告陕西康美实业集团房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。

审判长**才

二〇一七年五月十日

书记员***