莱州德通物业管理服务有限公司、某某等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁06民终7419号 上诉人（原审被告）：莱州德通物业管理服务有限公司，住所地山东省莱州市莱州北路288号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东文济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1977年6月6日出生，汉族，住山东省莱州市奥城名邸小区曼哈顿公寓8层819号。 委托诉讼代理人：***，山东平鼎律师事务所律师。 原审被告：莱州龙泰热电有限公司，住所地莱州经济开发***西路。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，山东文景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**美，山东文景律师事务所律师。 上诉人莱州德通物业管理服务有限公司(以下简称德通公司)因与被上诉人***及原审被告莱州龙泰热电有限公司（以下简称龙泰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2021）鲁0683民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人德通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判德通公司不承担任何赔偿责任；2.一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审法院认定德通公司系涉案供热管道运行、维修、养护和管理义务人，系事实认定错误。(一)案涉供热管道属于供热设施，系小区物业管理区域内的专营设施，应由热力单位龙泰公司承担维护责任。国务院《物业管理条例》第51条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。《山东省供热条例》第35条规定，供热企业应当对其负责管理的供热管道进行定期检查和维护，保证其在使用期内安全稳定运行。依据上述规定，明确将供热管线和设施设备维修、养护责任划分给热力企业，该责任并未规定需要以拥有产权为基础。同时，本案案涉小区业主无论是供暖的接管还是停暖的断管，以及暖费用收取、供暖效果测量，均是龙泰公司人员负责，实际上承担了供热管线的管理之责。(二)上诉人对破裂的供热管道既无法定的维护义务，亦无合同约定的管理职责，不属于供热管道运行、维修、养护和管理义务人。2021年1月1日，莱州市奥城名邸业主委员会与上诉人签订了《物业服务合同》，上诉人依据物业服务合同在物业管理区域内提供物业服务，之前签订的《前期物业服务合同》自动终止。《物业服务合同》中附件4*****公司进行维护、管理的共用设施1-20项，明确载明不包含热力设施设备。同时，《物业服务合同》附件5奥城名邸小区物业服务质量(三级服务标准)第五项内容：共用设施设备运行、维修、保养服务，明确了***公司具体负责的共用设施设备和服务标准，共用设施设备是指公共照明、电梯、生活供水、雨污水施、防雷接地排放、安全防范设系统，并不包括供热设施在内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视相关管线和设施设备维修。因此，德通公司没有义务承担案涉供热管线的维修保养之责。(三)一审法院依据《物业服务合同》未明确共用设施设备不包含共用供热管道，反推出德通公司对案涉供热管道负有运行、维修、养护和管理义务，系逻辑错误。一审法院认为合同没有明确将供热管道排除在维护、管理范围之外，就自然包含在德通公司的服务范围之内，这种逻辑是想当然的推论。照此推论，合同中未注明的“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视”维护管理职责，均应***公司公司负担。该逻辑关系突破了国务院《物业管理条例》、《山东省供热条例》的相关规定，明显错误。上诉人认为，既然2021年1月1日签订的《物业服务合同》附件4载明的物业共用设施设备明细不包括供热管道，就说明供热管道不属***公司的服务范围，同时《物业服务合同》附件5对共用设施设备服务内容和服务标准逐一**且不包括供热设施设备的维护管理，足以说明案涉供热管线不属***公司的物业服务范围。二、本案为财产损害赔偿纠纷，一审法院认定德通公司为侵权责任主体，加重了物业公司的责任，于法无据，且有违公平原则。根据《民法典》第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。据前所述，德通公司应当按照合同约定和物业的使用性质，对业主共有部分进行维修、养护。(一)德通公司不是侵权责任主体。德通公司不是案涉供热管道的维修管理义务人，造成该次损失的侵权主体应当为破裂供热管道的共同使用人和维修义务人。***作为房屋的所有人，未及时发现自家房屋内供热管线存在隐患，且在接到德通公司电话通知后仍未及时达到现场进行处置，导致积水渗漏，造成了奥城酒店公司的财产损失。因此，***应承担部分责任。(二)案涉供热管线位于小区业主户内私密空间，要求德通公司履行日常维护管理义务，未免过苛。案涉供热管线位于奥城名邸6幢819号房间内上下贯穿，且被业主室内装修物完全遮挡。因该管线位于业主私密空间内，加之具有一定隐蔽性，此种情况下，物业公司难以尽到维修养护义务。要求物业公司承担维护管理义务，属于明显加重了物业服务企业的一方责任，导致权利义务明显不对等。按照一审判决逻辑，物业服务公司在仅收取较低物业管理费的情况下，却要承担包括供热、供水、供电、供气、通信、有线电视等单位专营设施设备的的维护管理之责，显然有悖公平原则。(三)德通公司已经尽到了作为物业服务企业应尽的管理、通知义务。即使德通公司对案涉供热管线不存在法定和约定的管理维护义务，德通公司工作人员在发现案涉管线漏水后，第一时间通知了相关业主和奥城酒店公司工作人员，积极采取应漏水清理工作，最大程度地降低了因漏水造成的经济损失，已经尽到了作为物业服务企业应尽的管理、通知义务。因此，不应当***公司承担侵权的赔偿责任。三、一审法院认定上诉人赔偿***房屋租金损失缺乏事实依据。本案案由系财产损害赔偿纠纷。即便因漏水产生了损失，也仅仅是指直接经济损失。被上诉人的房屋出租属于营利行为，不属于其直接经济损失，不应当赔偿。即便房屋出租导致的租金减少属于直接经济损失，根据上诉人提供的证据来看，上诉人已经实际收取了2020年6月1日至2021年5月30日年租金，其既没有将收取的的相应租金退还承租人，也没有重新变更租赁合同期限，意味着被上诉人没有租金减少的事实发生，因此，其主张损失2500元明显不当。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人***答辩辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审被告龙泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告赔偿原告损失3万元；2.判令二被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告经济损失23906元，包括租赁费损失12500元（11个月）、物业费1106元（10个月）、实际财物损失及修复费用8300元、鉴定费2000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据： 原告提供的证据如下：证据一、管理服务协议一份，该协议第二条第十四款第2项约定被告物业公司对物业的供用设施、设备及运行有维护和管理义务，其中供用设施包括上、下水管道、落水管等，故被告物业公司应承担维护和管理义务。 证据二、民事诉状复印件一份，该案的原告为莱州市奥城国际大酒店有限公司，被告为***及本案的二被告，该案案号为（2021）鲁0683民初1908号，该证据证明莱州市奥城国际大酒店因原告处的水管漏水，造成损失，而向本案原告及被告主张赔偿，相关的漏水证明均在该案中。 证据三、商品房买卖合同及房产证复印件一份，该证据证明原告购买了山东兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天公司）的房屋一处，现在该房屋登记号为819，但在买卖合同中登记的是822，实际两者为一处房屋。 经质证，被告德通公司对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，协议第二条第十四款第2项共用设施设备是指共用的上下水管道，此处的上下水管道并非案涉的管道，与本案破裂的管道属于供热系统的一部分，系供热设施，不属于上下水管道的含义，同时，本案的涉案管道安装于原告的室内，被告无法予以提供管理和服务义务。对证据二的真实性无异议，但认为其目的与本案无关联。对证据三的真实性无异议。被龙泰公司对证据的真实性均无异议，原告提交的证据均与龙泰公司无关，原告的损失不应由龙泰公司赔偿。 被告德通公司提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同一份，合同的第十八条证实原告作为业主，对该小区的公共部位和设施，在享有权利的同时应当承担义务。 证据二、2021年1月1日签订的物业服务合同一份，证明原告所在小区莱州市奥城名邸小区业主委员会与被告德通公司签订物业服务合同，合同对物业服务内容、服务标准、收费标准、及双方权利义务等内容进行了约定。合同第二章物业服务内容与质量第二条载明，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括第2项，即物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件4）。附件4注明的物业共用设施设备中并没有供热设施，不包括案涉供热管线的维护和管理。同时，附件5，物业服务质量标准所列项目中，也不含案涉供热管线的日常巡查及维修养护。另外，本合同第四章物业服务收费及经营第七条载明，物业收费采取包干制，包干制不含物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，亦不包含产权归专业经营单位的专业设施设备的运行、维修、养护、更新费用。同时，本合同的成立生效，意味着原签订的前期物业服务合同于2020年12月31日起终止。 证据三、奥城公司与德通公司签订的前期服务合同，德通公司根据复合同履行了前期物业的职责，但2021年1月1日奥城业主委员会与德通公司重新签订了物业服务合同，该合同的签订意味着前期物业服务合同已经终止，应按照新的合同履行义务，同时根据山东省物业管理条例第八十一条的规定“物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担”，可见德通公司与业主之间是根据双方的约定履行义务，新的物业合同没有明确约定将供热设施列为德通公司的服务范围，就不应当***公司来承担案涉管线的维护和管理义务，更不应当承担赔偿责任。 经质证，原告对该合同的真实性无异议，但是认为被告有义务说明证据来源，因为该合同原件应当在兰天公司处，因为德通公司提交，德通公司的法定代表人与兰天公司的法定代表人系夫妻关系，我们有理由相信两家公司是共同经营、共同管理。对物业服务合同的真实性无异议，但对被告德通公司主张的公共设施的管理等，原告不清楚。对前期服务合同的真实性不清楚，但是对德通公司主张的观点不认可，因为原告与德通公司签订的前期物业服务管理协议的物业管理服务内容有明确约定，证据已经在上次提交，观点不再重复，应按照双方约定履行。 被告龙泰公司对德通公司提交的商品房买卖合同的真实性无异议，但认为从原、被告各方提交的证据，本案均涉及到兰天公司，应追加兰天公司为被告到庭说明情况。对物业服务合同真实性无异议，但对物业服务合同中附件部分，因为是空白页，不能证实案涉管道不是***公司进行维护管理，我方认为案涉管道也属于合同第二章规定的物业共用部位。对前期服务合同真实性无异议，前期物业服务合同是兰天公司与莱州奥城物业管理服务有限公司之间签订，合同期限为2009年11月1日至2029年10月31日，无论该合同是否终止，对于小区内物业共用部位的养护和管理应由该二公司承担相应的责任。 被告龙泰公司提交如下证据：2009年10月19日龙泰公司与兰天公司签订的供用热入网合同一份，以及2021年4月9日龙泰公司出具的情况说明复印件一份，原件已经提交到（2021）鲁0683民初1908号案中，该两份证据均证实原告起诉的供热管道，龙泰公司既不是产权人，也不是管理人，对原告的损失龙泰公司不承担赔偿责任。 经质证，原告称：对合同的真实性无异议，但是关于供热管道的管理、维修的合同约定，原告方不清楚。情况说明是被告龙泰公司的单方意见，在本案中原告从未使用过该破裂管道，未交过取暖费。被告德通公司对合同及情况说明的真实性没有异议。 一审法院认为，原、被告对原告提供的管理服务协议、民事诉状复印件、商品房买卖合同及房产证复印件，被告德通公司提供的商品房买卖合同、物业服务合同及前期服务合同，被告龙泰公司提供的供用热入网合同及情况说明复印件的真实性均无异议，法院依法予以确认，并据以认定本案事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原告***系奥城名邸6幢819室业主，2020年未供暖。被告龙泰热电公司、德通公司分别为奥城名邸提供供热服务、物业服务。2021年1月9日下午，奥城名邸6幢819号房屋内西北角、贯穿上下楼层的供热管道破裂，管道内供热用水溢出，致819房间及楼下莱州市奥城国际大酒店有限公司多个房间受损。 关于819房屋损失，原告申请一审法院委托评估。莱州天润资产评估事务所于2021年9月28日出具评估报告书，评估结论为：819房屋及室内设施受损修复费用为8300元。原告支付评估费2000元。经质证，原被告对报告的真实性均无异议。被告德通公司对鉴定程序有异议，该认为，鉴定报告书中注明评估人员为***、**，而报告附的资产评估师为***、***，说明评估单位真正评估人员不具有法定的评估资质，而报告附带的评估人员却没有到现场，程序违法，报告结论应当不具有法律效力。 关于原告主张的租金损失及物业费损失。原告主张，该受损房屋自2020年6月1日起租赁给山东璐豪建筑材料有限公司至2025年6月1日，每年的租赁费为15000元，自2021年1月9日起发生事故，该房屋无法租赁使用，原告与该公司达成和解协议，约定自2021年1月9日至2021年11月9日（包括1个月的装修时间），共10个月的租赁费由原告自己承担，另外，从2021年1月至2021年11月的物业费也由原告承担。原告为此提供了双方签订的有房屋租赁合同、协议书及物业收费单据一份。经质证，二被告对上述证据的真实性均无异议。被告德通公司对合同本身是否真实履行存在异议，该认为，根据合同约定，承租人应当在租赁开始前支付租赁费用，仅仅依据租赁合同无法确定是否履行。协议书与本案没有关联性，房屋出租属于营利行为，不属于原告的直接经济损失，不应当赔偿。房屋即使空置、闲置，也应当交纳物业费，也就是说其缴纳物业费是其对物业公司的履行义务，不属于损失，不应当赔偿。原告另提交山东璐豪建筑材料有限公司（租赁单位）出具的证明一份，该证据是该公司在收条复印件的基础上书写的，证明2020年度的房屋租赁费是单位工作人员***通过现金方式交付的。经质证，二被告对该证明的真实性不予认可，收条出具的时间为2020年6月1日，证明人***签署的时间为2021年11月17日，二者之间不具有关联性，不能证实原告的目的。 一审法院认为，2021年1月9日奥城名邸6幢819号房间共用供热管道破裂，有水溢出，致819房间受损，事实清楚。涉案破裂的供热管道属于共用设施设备，前期物业服务合同、前期物业管理服务协议均约定德通公司提供的管理服务包括共用设施设备的运行、维修、养护和管理，前期物业管理服务协议明确共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、停车场等，并未明确将供热管道排出在养护、管理范围之外；物业服务合同关于共用设施设备明细的附件4，前20项仅**了设施设备名称，设施设备具体情况处为空白，第21项内容亦为空白，该合同亦未明确共用设施设备不包含共用供热管道，故被告德通公司对涉案供热管道负有运行、维修、养护和管理义务。现因供热管道损坏,致原告损失，德通公司未提供证据证明其已尽到维修、养护和管理义务，应承担举证不能的法律后果，对原告的损失承担赔偿责任。原告要求龙泰热电公司承担赔偿责任，没有依据，法院不予支持。 莱州天润资产评估事务所出具的资产评估报告，程序合法,法院予以采信，对于评估报告认定的原告损失数额8300元予以采纳。 二被告对原告的房屋租赁合同、协议书及物业收费单据的真实性均无异议，法院依法予以确认。因供热管道损坏漏水时，案涉房屋正在租赁期间，漏水事故发生后需对现场进行清理修复，势必造成房屋一定时间内无法正常使用，法院酌情确定2个月为宜，原告要求赔偿2个月的租金损失，理由正当，法院予以支持。原告要求赔偿物业费，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，一审法院于2022年3月2日判决：一、被告莱州德通物业管理服务有限公司赔偿原告***修复费8300元、评估鉴定费2000元、租金损失2500元（15000元÷12月×2月），共计12800元，限判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告***负担430元，由被告莱州德通物业管理服务有限公司负担120元，限判决生效后七日内交纳一审法院。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的案件事实确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”。本案中，涉案房屋于2021年1月9日下午因屋内西北角、贯穿上下楼层的供热管道破裂，管道内供热用水溢出，致该房屋受损造成***财产损害事实清楚，当事人亦均无异议，本院予以认定。依据上述法律规定，***依法有权请求相关责任人承担相应的侵权赔偿责任。损害发生后，***与德通公司及龙泰公司因侵权责任承担及损害赔偿事宜产生争议，诉诸法院。现德通公司上诉主张其非破裂供热管道的运行、维修、养护和管理义务人，其对该供热管道亦无合同约定的管理职责，一审法院认定德通公司为侵权责任主体错误且认定赔偿***房屋租金损失缺乏事实依据。本院认为，德通公司为兰天公司开发的奥城名邸提供物业服务是客观事实。依据龙泰公司于2009年10月19日与兰天公司签订的《供用热入网合同》第三条关于：一级管网及分配站的产权归龙泰公司所有，二级管网的所有权归兰天公司所有，兰天公司负责对二级管网运行、维护、管理，费用由兰天公司承担的约定。参照《中华人民共和国民法典》第六百五十条关于：供用电合同的履行地点，按照当事人约定；当事人没有约定或者约定不明确的，供电设施的产权分界处为履行地点的规定。结合涉案破裂的供热管道属于共用设施设备，德通公司未提供充分证据证明其负有维护、养护和管理义务的共用设施设备中不包含该供热管道，更未提供证据证实其对该供热管道已尽到维修、养护和管理义务，一审法院据此认定德通公司对***的财产损失承担赔偿责任，并无不当。德通公司上诉主张其对涉案管道不具有管理义务，不应承担赔偿责任，理由不成立，本院依法不予支持。德通公司上诉主张其不应承担房租损失，因供热管道损坏漏水时，涉案房屋正在租赁期间，漏水事故发生后需对现场进行清理修复，势必造成房屋一定时间内无法正常使用，一审法院酌情确定德通公司赔偿***2个月的租金损失，并无不当，故本院对德通公司该上诉主张，依法不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人德通公司上诉主张，证据不足，理由不当，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人莱州德通物业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人莱州德通物业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十一月二十五日 书记员　　王　玥