米东区长山子镇土窑子村村民委员会与新疆合利凿井勘察有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）乌中民四终字第20号

上诉人（原审原告）：米东区长山子镇土窑子村村民委员会。

负责人：菅刚，该村村委会主任。

委托代理人：杜蓝宏，新疆施安律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新疆合利凿井勘察有限责任公司。

法定代表人：苏平，该公司董事长。

委托代理人：李柯，新疆联明律师事务所律师。

委托代理人：黄连明，新疆联明律师事务所律师。

上诉人米东区长山子镇土窑子村村民委员会（以下简称土窑子村委会）因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第2024号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭审理了本案，上诉人土窑子村委会的委托代理人杜蓝宏，被上诉人新疆合利凿井勘察有限责任公司（以下简称合利凿井公司）的委托代理人李柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：米东区长山子镇土窑子村学校停办后，校舍及院落闲置。土窑子村委会将学校的土地先后租赁给他人。2008年7月8日土窑子村委会召开村民代表大会，在会议上提出将学校院子进行出租，村民代表大会同意出租，租赁期为30年，价格面议。2008年9月8日土窑子村委会、合利凿井公司签订了土地承包合同，双方就米东区长山子镇土窑子村办公室后原土窑子村学校出租一事达成协议，协议主要内容为：原土窑子村学校含三栋平房承包给合利凿井公司，承包费30年共105000元，此合同后有土窑子村委会的签章，原村委会主任刘振新、党支部书记王付明的签字。2008年10月10日合利凿井公司与土窑子村委会签订了一份凿井工程合同书，土窑子村委会在本村打井，由合利凿井公司施工，合同第十四条约定，因双方存在土地承包合同关系，土窑子村委会应付合利凿井公司打井款129750元，以承包费相抵，不足部分土窑子村委会在机井使用后五年内付清。后合利凿井公司完成凿井工程。

原审法院认为：土窑子村委会、合利凿井公司签订的土地承包合同书，从合同性质看，土地承包合同中明确约定土窑子村委会是将校舍及院落“出租”给合利凿井公司，从双方合同约定的标的看，双方合同标的为原土窑子小学的院落及校舍，而农村土地承包法中对农村土地承包的规定，土地承包的对象是农村土地，农村土地是指“农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”，双方争议学校的土地从土地性质上显然不属于农业用地，故对合利凿井公司认为双方签订的土地承包合同名为承包实为租赁的辩解意见予以采纳。土窑子村委会主张合同违反土地承包法的相关规定没有法律依据，不予采纳。对于土窑子村委会认为原村委会主任刘振新是无相关授权，私下与合利凿井公司签订土地承包合同，因此主张合同无效，因刘振新任村民委员会主任时，于2008年7月6日召开了村民代表会，会议中虽未对租赁期限、承租人选及租赁费的数额形成统一意见，但从证人证言可以看出，当时村民代表均同意将学校向外出租，具体出租方案由村委会领导具体进行商谈。作为当时的村委会主任刘振新获得了选择适当的承租人商谈租赁期限及租赁费用的授权，作为合利凿井公司，有理由相信村委会主任刘振新有代表土窑子村委会签订出租合同的授权，双方签订的合同合法有效。故对土窑子村委会要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。因双方合同有效，故对土窑子村委会基于合同无效，要求合利凿井公司返还校舍及院落，支付场地占用费的诉讼请求，不予支持。对于土窑子村委会、合利凿井公司签订的土地承包合同因实际为租赁合同，其约定租赁期限为30年，违反了合同法有关租赁期限最长为20年的规定，超过部分无效，因合同租赁期限超过20年部分无效，不影响合同其他部分效力的，故此合同其他部分仍然有效。原审法院判决如下：一、米东区长山子镇土窑子村村民委员会与新疆合利凿井勘察有限责任公司签订的《土地承包合同》第二条“承包费30年”、第三条“承包期为30年，自2008年9月8日起至2038年9月8日止”超过20年租赁期限部分的约定无效；二、驳回米东区长山子镇土窑子村村民委员会要求新疆合利凿井勘察有限责任公司返还校舍的诉讼请求；三、驳回米东区长山子镇土窑子村村民委员会要求新疆合利凿井勘察有限责任公司支付校舍占用费48000元及利息7800元的诉讼请求。

上诉人土窑子村委会不服判决上诉称：1、一审庭审中，证人证言和证据证明租赁期限为十年，并未召开“村民代表大会”，只召开了村民代表、党委会代表、村委会工作人员的一揽子会议。凿井合同的合法性、履行的实际状况、价款是否为双方合意、是否可以折抵租赁费都没有进行有效的质证和讨论，故一审法院认定事实错误；2、因本案所涉合同未经查明会议讨论，故一审法院认定合同有效属于是适用法律错误。签订凿井合同也未经村民会议讨论，凿井工程应当通过审核造价和鉴定质量方能确认。一审法院认定被上诉人合利凿井公司凿井后折抵租赁费于法无据。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人在一审的诉讼请求。

被上诉人合利凿井公司答辩称：1、承租的校舍已经经过村民委员会通过，书面会议纪要和证人证言，均证明上诉人已经召开了村民委员大会，并取得村民代表的同意，所以上诉人称承包校舍事宜没有经过村民大会通过，没有事实依据；2、会议记录是上诉人自己形成的，我方没有参与，如果有修改也是上诉人修改，是上诉人工作中的瑕疵，不能由我方承担责任，上诉人以提交的书面证据瑕疵为由，否定被上诉人的主张没有事实依据；3、上诉人说凿井合同没有经过村民委员会通过，是没有事实依据，凿井合同已经履行并且使用多年，凿井款也折抵了房租，故请求维持原判。

经本院二审查明事实与一审查明事实一致。

以上查明事实有土窑子村委会提交的土地承包合同、村民代表会议纪要、凿井工程合同书、照片，证人证言，以及庭审笔录在卷为证。

本院认为：根据原审法院和本院二审查明的事实，结合上诉人土窑子村委会的上诉理由和被上诉人合利凿井公司的答辩理由。2008年7月6日，土窑子村委会的村民代表同意将学校对外出租，因此，当时的村委会主任有权代表土窑子村将学校出租。原审法院根据《中华人民共和国合同法》的规定，对双方当事人签订的合同中超出20年租赁期限部分，确认无效，并无不妥之处。综上所述，上诉人土窑子村委会的上诉请求因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1195元（上诉人土窑子村委会已预交），由上诉人土窑子村委会负担。

本判决为终审判决。

审判长　黎　剑

审判员　李　健

审判员　王　宏

二〇一五年一月十二日

书记员　胡江林